Risarcimento danni locazione: il limite della domanda

Una società conduttrice di un immobile storico è stata citata in giudizio per inadempimento degli obblighi di manutenzione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo che i giudici di merito avevano errato nel liquidare un risarcimento danni locazione superiore alla somma specificamente richiesta dagli attori per quella voce di danno. La sentenza è stata cassata con rinvio per la rideterminazione dell’importo entro i limiti del ‘petitum’, riaffermando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danni Locazione: Quando la Domanda Giudiziale Pone un Limite Invalicabile

Nel contesto di una locazione, specialmente di immobili di pregio storico, gli obblighi di manutenzione possono diventare fonte di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento sul risarcimento danni locazione, sottolineando un principio fondamentale del nostro ordinamento processuale: il giudice non può condannare a pagare più di quanto specificamente richiesto dall’attore. Questo caso, riguardante la locazione di un celebre teatro, illustra perfettamente come la precisione nella formulazione delle domande in giudizio sia cruciale per l’esito della causa.

I Fatti di Causa: La Locazione di un Teatro Storico

La vicenda ha origine da due contratti di locazione stipulati tra il 1999 e il 2001, con cui un’associazione culturale prendeva in affitto un noto teatro e alcuni immobili adiacenti. Il contratto prevedeva condizioni particolari: in cambio di un canone ridotto, il conduttore si assumeva l’onere di tutte le spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e si impegnava a presentare un progetto di restauro completo.

Nonostante l’associazione avesse eseguito alcuni lavori che avevano permesso di ottenere un’agibilità temporanea, secondo i proprietari non aveva adempiuto pienamente agli obblighi di restauro e manutenzione. Nel 2014, l’associazione recedeva dal contratto per difficoltà economiche e restituiva gli immobili. Successivamente, i proprietari avviavano un’azione legale chiedendo un cospicuo risarcimento per l’inadempimento contrattuale.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Condanna alla Cassazione

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione ai proprietari, condannando l’associazione a pagare quasi un milione di euro a titolo di risarcimento, basandosi sulle stime di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). L’associazione, tuttavia, decideva di ricorrere in Cassazione, sollevando tre motivi di doglianza, uno dei quali si rivelerà decisivo.

Risarcimento danni locazione e il Principio di Corrispondenza

Il motivo centrale del ricorso, accolto dalla Suprema Corte, riguardava la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.). L’associazione sosteneva che i giudici di merito l’avessero condannata a pagare una somma (oltre 955.000 euro) per i danni da mancata manutenzione, a fronte di una domanda specifica dei proprietari che, per quella precisa voce di danno, era stata quantificata in 500.000 euro.

La Cassazione ha analizzato l’atto di citazione originale e ha confermato che i proprietari avevano articolato più domande distinte: una, molto ingente, per la mancata esecuzione dei lavori di restauro pattuiti, e un’altra, separata e autonoma, di 500.000 euro per la mancata manutenzione ordinaria e straordinaria. La condanna, essendo stata liquidata proprio per i costi di ripristino legati alla manutenzione, non poteva eccedere l’importo specifico richiesto per tale titolo, poiché la domanda non era accompagnata da formule elastiche come “o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia”.

Gli Altri Motivi di Ricorso: Interpretazione Contrattuale e Fatti Decisivi

Gli altri due motivi sono stati respinti. La Corte ha ritenuto che l’interpretazione del contratto da parte dei giudici di merito, che poneva a carico del conduttore tutti gli oneri manutentivi, fosse corretta e ben motivata. Ha inoltre dichiarato inammissibile il terzo motivo, con cui l’associazione lamentava l’omesso esame del buono stato degli impianti al momento della riconsegna, qualificandolo come un tentativo di ottenere un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione sul rigoroso rispetto dell’articolo 112 del codice di procedura civile. Questo principio, noto come ‘corrispondenza tra chiesto e pronunciato’, impone al giudice di pronunciarsi su tutta la domanda e non oltre i suoi limiti. Nel caso di specie, la pluralità di domande con specifiche e distinte quantificazioni impediva al giudice di trattarle come un unico importo globale. La liquidazione del danno per la mancata manutenzione doveva quindi essere contenuta entro il tetto di 500.000 euro esplicitamente richiesto per quella causale. La scelta di un attore di quantificare in modo preciso una pretesa vincola il giudice, che incorre nel vizio di ‘ultrapetizione’ se concede una somma maggiore.

Le Conclusioni

La pronuncia è un monito fondamentale sulla necessità di precisione nella redazione degli atti giudiziari. La formulazione del ‘petitum’ non è una mera formalità, ma definisce i confini invalicabili dell’azione del giudice. Per i proprietari, significa che una domanda quantificata con precisione può precludere l’ottenimento di una somma maggiore, anche se provata nel corso della causa. Per i conduttori, rappresenta una garanzia procedurale contro condanne inaspettatamente elevate. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà ricalcolare il danno, questa volta rispettando il limite originariamente posto dagli stessi danneggiati.

Un giudice può condannare a pagare un risarcimento danni superiore a quanto richiesto dalla parte?
No, se la parte ha quantificato la sua richiesta in un importo determinato e non ha utilizzato formule generiche (come ‘o la somma maggiore o minore che risulterà di giustizia’), il giudice non può liquidare un importo superiore, altrimenti la sentenza sarebbe viziata per ultrapetizione.

Cosa succede se in un unico atto vengono formulate più domande di risarcimento distinte?
Ogni domanda è autonoma e deve essere valutata dal giudice nei suoi specifici limiti. Il giudice non può sommare gli importi richiesti per creare un tetto unico, ma deve rispettare la quantificazione indicata per ciascuna singola pretesa risarcitoria.

In un contratto di locazione, gli obblighi di manutenzione possono essere posti interamente a carico del conduttore?
Sì, le parti possono stabilire contrattualmente che sia la manutenzione ordinaria sia quella straordinaria siano a carico del conduttore. Spesso, come in questo caso, ciò avviene in cambio di un canone di locazione ridotto o di altri vantaggi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33888 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33888 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26673/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO COGNOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata sono domiciliati per legge;

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di RAGIONE_SOCIALE n. 837/2022 depositata il 11/07/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/12/2025 dal Consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. L’RAGIONE_SOCIALE negli anni 1999-2001 stipulava due contratti di locazione. Precisamente, in data 20.12.1999 stipulava con i COGNOME un contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile RAGIONE_SOCIALE COGNOME, della durata di sei anni rinnovabile per altri sei, con cui si impegnava a presentare un progetto di restauro entro il termine essenziale di tre anni, ad accollarsi tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione (art.4), nonché il pagamento di un canone c.d. ‘a scaletta’ fissato per i primi sei anni nella somma complessiva di 125 milioni di lire. E, in data 15.5.2001, stipulava un altro contratto di locazione, avente lo stesso contenuto del precedente, relativo ad alcuni immobili siti nel INDIRIZZO e adiacenti alla struttura del RAGIONE_SOCIALE.
Nei primi tre anni del rapporto l’RAGIONE_SOCIALE presentava un progetto di massima, autorizzato preventivamente dai proprietari, con il quale riusciva a dotare il RAGIONE_SOCIALE di tutti gli impianti – elettrico, antiincendio, idrosanitario – di cui era sprovvisto e rendeva, altresì, agibili i primi tre ordini di palchi, la platea, il foyer, ovvero tutte le aree necessarie per la rappresentazione degli spettacoli. Grazie a tali interventi, l’RAGIONE_SOCIALE otteneva l’agibilità temporanea per l’allestimento di pubblici spettacoli, la quale veniva prorogata di anno in anno, dalla competente RAGIONE_SOCIALE sui locali di pubblico spettacolo.
In data 3.9.2009 l’RAGIONE_SOCIALE trasmetteva ai proprietari il progetto per la manutenzione della copertura del RAGIONE_SOCIALE COGNOME a firma dell’AVV_NOTAIO

In data 9.10.2009 i COGNOME, tramite i loro legali, invitavano l’RAGIONE_SOCIALE a dare esecuzione a quanto previsto dall’articolo 4 del regolamento contrattuale e si riservavano di concedere l’autorizzazione ai lavori dopo il rilascio del parere positivo della soprintendenza.

In data 9.11.2009 i COGNOME reiteravano l’invito ad eseguire le opere di recupero sia del teatro che degli altri immobili locati.

In data 8.7.2010 i COGNOME autorizzavano i lavori richiesti dall’RAGIONE_SOCIALE in data 3.9.2009.

In data 9.1.2014 l’RAGIONE_SOCIALE notificava ai proprietari il recesso dal contratto per gravi motivi ai sensi dell’articolo 27 comma 8 della legge n. 392 del 78, giustificato della difficile situazione economica finanziaria in cui versava all’epoca.

In data 30.9.2014 venivano riconsegnati gli immobili locati a seguito di offerta reale ex art. 1216 cod. civ. notificata ai locatori in data 6.8.2014.

All’indomani della riconsegna dei locali ai COGNOME questi attivavano accertamento tecnico preventivo allo scopo di cristallizzare lo stato dei luoghi, inevitabilmente destinato a mutare con il trascorrere del tempo.

Nel 2017, NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano in giudizio l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, chiedendo l’accertamento dell’inadempimento contrattuale della conduttrice in relazione ai contratti di locazione stipulati, rispettivamente, il 20.12.1999 (RAGIONE_SOCIALE COGNOME) e il 15.5.2001 (immobili attigui in INDIRIZZO). Secondo gli attori, l’RAGIONE_SOCIALE non avrebbe provveduto all’esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, né all’attuazione del progetto di restauro contrattualmente previsto.
Si costituiva l’RAGIONE_SOCIALE, deducendo l’infondatezza delle pretese risarcitorie e l’adempimento a tutti gli obblighi assunti.

Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, istruita la causa tramite CTU, con sentenza n. 5212/2019, accertava l’inadempimento dell’RAGIONE_SOCIALE e, per l’effetto condannava la stessa al pagamento a favore dei COGNOME di € 955.845,19 a titolo di risarcimento dei costi necessari al ripristino degli immobili e poneva a carico della convenuta le spese di lite.

Avverso tale decisione proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE.

I COGNOME proponevano appello incidentale, relativamente alle ulteriori domande risarcitorie rigettate in primo grado.

La Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 837/2022, rigettava l’appello principale, dichiarava inammissibile quello incidentale e confermava integralmente la decisione di primo grado, compensando le spese tra le parti.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Hanno resistito con controricorso i COGNOME, eccependo: preliminarmente, l’inammissibilità del ricorso per difetto del carattere di specialità della procura, richiesta per la proposizione del ricorso in cassazione; nel merito, l’infondatezza degli avversi motivi di ricorso.

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha depositato conclusioni scritte.

I Difensori di entrambe le parti hanno presentato memoria a sostegno delle rispettive ragioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’eccezione preliminare, sollevata dai resistenti in controricorso, non è fondata.

I COGNOME eccepiscono in ricorso e ribadiscono in memoria l’inammissibilità della procura speciale (p.7) «giacché manca nel corpo della stessa ogni e qualsiasi riferimento alla nomina quale procuratore speciale dell’AVV_NOTAIO che viene indicato e nominato solo quale difensore».

Senonché, a prescindere dal rilievo che l’eccezione non è nemmeno spiegata sotto il profilo giuridico, essa è comunque palesemente priva di fondamento ove diretta a sostenere che la c.d. specialità della procura per il giudizio di legittimità debba constare di enunciazione espressa, piuttosto che di riferimento alla sentenza

impugnata, tanto più quando è unita al ricorso, come per l’appunto si verifica nel caso di specie.

Passando al merito cassatorio, l’RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso tre motivi.

2.1. Con il primo motivo denuncia «art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.: violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in tema di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, nonché dell’art. 99 c.p.c. sul principio della domanda», nella parte in cui la corte territoriale ha confermato la condanna al risarcimento di € 955.845,19 per i danni da mancata esecuzione dei lavori di manutenzione, a fronte di una domanda attorea quantificata in € 500.000, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Sottolinea che i COGNOME hanno proposto nei suoi confronti molteplici domande tra di loro ben distinte, ciascuna assistita da una specifica e quantificazione e neppure accompagnata dalle formule di stile normalmente utilizzate nel caso in cui l’attore voglia riservarsi la possibilità di determinare l’importo del danno in esito all’espletanda attività istruttoria.
2.2. Con il secondo motivo denuncia «art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.: violazione degli artt. 1362 c.c., 1363 c.c., 1366 c.c., 1377 c.c., e, ove occorrendo, anche degli artt. 1223 c.c., e 1225 c.c., nonché dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. – violazione dell’art. 111 della costituzione sul giusto processo», nella parte in cui la corte territoriale ha ritenuto che l’art. 4 dei contratti di locazione giustificasse l’attribuzione alla conduttrice dei costi relativi alle opere di manutenzione, violando i canoni legali di ermeneutica contrattuale ex artt. 1362 e ss. cod. civ.. Sostiene che, con motivazione meramente apparente, i giudici di secondo grado si siano discostati dagli artt. 1223 cod. civ. e 1225 cod. civ., in tema di limiti del risarcimento del danno da inadempimento.
2.3. Con il terzo motivo denuncia «violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti», nella parte in cui la corte territoriale

ha omesso l’esame della circostanza, decisiva per il giudizio e oggetto di discussione tra le parti, che alla data della riconsegna degli immobili nel 2014, gli impianti erano perfettamente funzionanti e conformi alle normative. Pertanto, secondo l’associazione ricorrente, i rilievi del CTU, poiché effettuati a distanza di quattro anni, su una situazione fattuale mutata rispetto allo stato degli immobili al termine della locazione, avrebbero dovuto essere disattesi.

Il primo motivo è fondato.

3.1. Nella impugnata sentenza la corte territoriale, trattando congiuntamente tutti i motivi di appello principale in quanto logicamente connessi, li ha rigettati, così argomentando: a) dalle acquisite emergenze processuali non era risultato che i COGNOME avessero posto in essere una qualche condotta colpevole, causativa della produzione o dell’aggravamento del danno lamentato; b) al contrario, era risultato provato che l’RAGIONE_SOCIALE aveva sì predisposto tutte le opere necessarie al conseguimento dell’agibilità temporanea (investendo peraltro certamente una considerevole somma di denaro), ma dalla espletata c.t.u. era risultato che la causa dei danni accertati (quantificati in complessivi € 955.845,19, di cui € 334.233,01 per opere di manutenzione ordinaria ed € 62.612,18 per opere di manutenzione straordinaria) fosse derivata dalla mancata predisposizione da parte dell’RAGIONE_SOCIALE conduttrice, delle opere manutentive necessarie a ridare vita e lustro al RAGIONE_SOCIALE COGNOME; c) la causa del contratto intercorso tra le parti era quella di concedere in godimento un immobile abbandonato e deteriorato dietro il pagamento di un canone ridotto, al fine di recuperarlo attraverso un progetto di restauro; d) dal regolamento contrattuale risultava che era onere dell’RAGIONE_SOCIALE effettuare tutti gli interventi di straordinaria e ordinaria manutenzione finalizzati al recupero integrale del COGNOME.
3.2. La fondatezza del primo motivo emerge evidente dalla lettura degli atti processuali, ai quali la corte accede in considerazione della natura del vizio denunciato. Precisamente:

A) In sede di atto di citazione (p.7), introduttivo del giudizio di primo grado, i resistenti hanno avanzato una richiesta di risarcimento danni pari ad Euro 4.000.000,00 per i lavori asseritamente ” pattuiti non eseguiti o eseguiti in maniera difforme rispetto a quanto pattuito nei sopra indicati contratti, ai progetti ed alle prescrizioni dettate dagli ordini preposti alla tutela del RAGIONE_SOCIALE compresi quelli relativi agli immobili di Vicolo COGNOME… “, ed una diversa e distinta richiesta di risarcimento di Euro 500.000,00 per i pretesi danni che sarebbero stati arrecati al RAGIONE_SOCIALE per la ” mancata esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria nella copertura, nelle grondaie, nei pluviali, nel controsoffitto della sala e loggione, nelle pareti e soffitti degli ordini dei palchi, nei pavimenti e degli ordini dei palchi, nel soffitto cassettonato e nelle pareti della scala, negli impianti elettrico e di riscaldamento “. Nella stessa pagina è stato precisato che venivano ulteriormente domandati anche dei pretesi danni di immagine asseritamente subiti dal RAGIONE_SOCIALE COGNOME.
B) Nella sentenza di primo grado si legge (p.6): «Infatti, all’esito dell’istruttoria della causa, centrata sugli esiti degli accertamenti tecnici demandati al nominato CTU, AVV_NOTAIO, è emersa l’esistenza dei danni lamentati dagli attori e la loro imputabilità alla mancata manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile de quo. In particolare, il detto CTU ha accertato che ‘ l’edificio versa in un complessivo stato di degrado principalmente rispetto alle finiture… si è rilevata la presenza di diffuse infiltrazioni di acqua a tutti i livelli del teatro e nel soffitto.’ ed ha indicato le opere da eseguire quantificandole in €955.845,19, oltre oneri di legge, di cui € 334.233,01 per manutenzione ordinaria ed € 621.612,18 per manutenzione straordinaria, corroborando così le domande attrici . »
C) Nel ricorso in appello, proposto dall’odierna ricorrente, si legge (pp. 6-7): «2. A tal proposito, è anzitutto appena il caso di sottolineare come il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE abbia errato nel condannare l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento di un importo a titolo risarcitorio (Euro 955.845,19) per la (lamentata) mancata esecuzione della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili superiore alla somma che a tale titolo è stata richiesta dai Sigg.ri COGNOME con l’atto introduttivo del giudizio. Gli attori, invero, hanno esattamente determinato la loro domanda nell’importo di Euro 500.000,00, senza neppure accompagnare detta domanda con nessuna formula – del tipo “o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia” – che viene di regola a manifestare la volontà della parte diretta ad ottenere quella somma che risulterà spettante all’esito del giudizio (v. Cass. Civ., 26.9.2017, n. 22230) e, pertanto, il primo giudice, nell’accogliere la domanda avversaria sul risarcimento dei (presunti) danni derivanti dall’asserita mancata esecuzione della manutenzione ordinaria e straordinaria, avrebbe dovuto limitarsi al predetto petitum richiesto dai Sigg.ri COGNOME. Del resto, al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione è chiarissima nell’affermare che ” quando l’attore abbia quantificato la pretesa risarcitoria in un importo determinato, così limitando l’ammontare del “quantum” richiesto , il giudice che condanni il convenuto al pagamento di una somma maggiore di quella risultante dalla quantificazione operata dall’istante incorre in ultrapetizione” (Cass. Civ., 7.7.2016, n. 13876; v., ex multis , anche Cass. Civ., 20.3.2006, n. 6096 e Cass. Civ., 28.1.2005, n. 1752). Conseguentemente (e fermi restando, si intende, gli altri motivi di appello infra esposti), in parziale riforma della sentenza impugnata (che ha – come detto – totalmente ignorato ogni rilievo in proposito sollevato dall’allora convenuta), l’RAGIONE_SOCIALE non potrà comunque essere condannata al pagamento di un importo a titolo di (presunta) mancata esecuzione della manutenzione ordinaria e
straordinaria dei beni locati che ecceda il quantum di Euro 500.000,00 richiesto dagli appellati nel corso dell’odierno giudizio».

D) La corte territoriale ha rigettato il primo motivo di appello (con il quale, si ribadisce, l’RAGIONE_SOCIALE aveva tempestivamente censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva riconosciuto ai Sigg.ri COGNOME, a titolo di risarcimento dei danni per la ritenuta mancata esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, un importo nettamente superiore a quello richiesto con l’atto introduttivo del giudizio), sostenendo che (p.3) dalla lettura dell’atto di citazione, sarebbe emerso che i Sigg.ri COGNOME avrebbero chiesto ‘ la condanna dell’RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni patiti dagli immobili oggetto di locazione e quantificati in complessivi cinque milioni di Euro (e non già cinquecentomila euro) e dunque per una somma di denaro di gran lunga superiore rispetto a quella poi effettivamente riconosciuta dal Tribunale’ .
E) L’RAGIONE_SOCIALE ricorrente deduce che il giudice di merito l’ha condannato al pagamento di € 955.845,19 per i danni da mancata manutenzione ordinaria e straordinaria, eccedendo il limite del petitum avanzato dagli attori per tale specifica domanda, quantificato in € 500.000,00 e non accompagnato da formule elastiche.

3.3. Tali essendo le risultanze processuali, ha errato la corte territoriale là dove ha confermato la condanna dell’RAGIONE_SOCIALE al pagamento di € 955.845,19 a titolo di risarcimento per la mancata esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, eccedendo il limite del petitum , che era stato fissato dagli attori in € 500.000,00 per tale autonoma domanda, senza che questa fosse accompagnata da formule elastiche (‘o la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia’).
Invero, dall’atto di citazione introduttivo del giudizio di merito emerge che i COGNOME hanno articolato più domande distinte, ciascuna assistita da una specifica quantificazione: una domanda di risarcimento

pari a € 4.000.000,00 per i lavori ‘pattuiti non eseguiti o eseguiti in maniera difforme rispetto ai contratti, ai progetti e alle prescrizioni degli organi di tutela’; una diversa e autonoma domanda di risarcimento pari a € 500.000,00 per la mancata esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (copertura, gronde, pluviali, controsoffitti, ordini dei palchi, impianti elettrico e di riscaldamento).

Questa distinzione è stata ribadita nelle memorie integrative e non è mai stata modificata nel corso del giudizio. L’importo di € 5.000.000,00 indicato nelle conclusioni finali era, del resto, frutto di una sommatoria di pretese autonome, non di una domanda cumulativa indifferenziata.

La sentenza di primo grado (confermata in appello) ha liquidato € 955.845,19, importo corrispondente alla stima CTU delle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (con articolazione interna: € 334.233,01 per ordinaria e € 621.612,18 per straordinaria). Tale somma è dunque riferita esclusivamente alla domanda di € 500.000,00, sicché il giudice di merito ha pronunciato oltre il chiesto, incorrendo nel vizio di ultrapetizione vietato dall’art. 112 cod. proc. civ.

Non è condivisibile l’argomento dei resistenti secondo cui la condanna sarebbe ricompresa nella quantificazione complessiva di € 5.000.000,00: la pluralità di domande e la loro specifica quantificazione impediscono di ritenere che il giudice potesse liberamente attingere all’importo globale.

Né rileva la mancata formula di stile (‘somma maggiore o minore’), che avrebbe consentito elasticità nel quantum : la scelta di indicare un importo determinato vincola il giudice entro quel limite (Cass. n. 13876/2016; n. 6096/2006).

Occorre infine osservare che, contrariamente a quanto sostenuto dai resistenti, la questione non era nuova: in appello l’RAGIONE_SOCIALE aveva espressamente dedotto l’eccedenza del decisum rispetto al

petitum , chiedendo la riduzione dell’importo entro i limiti della domanda (pp. 6-7 del ricorso in appello).

4. Il secondo motivo non è fondato.

La corte territoriale, nel rigettare il sesto ed il settimo motivo di appello, dopo aver rilevato la correttezza delle risultanze dell’elaborato peritale, ritenute frutto di accertamenti scientifici corretti metodologicamente ed immuni da vizi logici, ha così argomentato:

«La stima dei costi dei lavori per le opere di ordinaria e straordinaria amministrazione, così come individuate dal CTU, appare invero del tutto congrua rispetto ai lavori da effettuarsi e, pertanto, va in tale sede confermata. Non può trovare accoglimento nemmeno il rilievo secondo cui dalla stima effettuata dal C.T.U. andrebbe detratta la somma di € 415.750,00 stimata per l’esecuzione delle opere relative ad impianti già invero realizzati dall’RAGIONE_SOCIALE e non tenuti in considerazione dal CTU. Sotto tale profilo è nuovamente dirimente quanto statuito dall’articolo 4 del regolamento contrattuale, in virtù del quale: ‘ qualunque manufatto, opera, modifica, adattamento, miglioramento dell’immobile apportata in attuazione del progetto di restauro come sopra redatto ed approvato rimarrà definitivamente acquisita all’immobile stesso ed alla proprietà dei locatori, senza che la conduttrice possa vantare alcun diritto al pagamento di somme, anche a titolo di risarcimento e/o indennizzo e/o rimborso delle spese e/o compenso e/o corrispettivo di qualsivoglia natura e genere, ovvero di dismissione di alcunché ‘».
In definitiva, parte ricorrente non considera che l’inciso fra virgolette, che in tesi difensiva integrerebbe una motivazione apparente, è stato enunciato esclusivamente per escludere la fondatezza del rilievo di cui si dice immediatamente prima. Ricollegandosi ad esso, il riferimento alla clausola contrattuale trova piena giustificazione, giacché serve per escludere che dalla somma

stimata dal c.t.u. potessero detrarsi gli importi sopportati dalla ricorrente per opere eseguite.

La ricorrente denuncia la violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, nonché motivazione apparente, assumendo che la Corte d’appello avrebbe fondato la debenza delle opere impiantistiche su una clausola che disciplina altro.

A ben vedere, la sentenza impugnata non ha desunto dalla clausola la traslazione a carico della conduttrice dei relativi costi risarcitori di impianti già realizzati; essa ha invece richiamato l’art. 4 nel segmento motivazionale volto a escludere la detraibilità dalla stima del CTU della quota di €415.750,00 relativa ad impianti, osservando che, per pattuizione espressa, i manufatti e le modifiche eseguite dalla conduttrice restano acquisite all’immobile senza che la conduttrice possa vantare diritti economici.
La motivazione, sul punto, è congruente e funzionale al capo di appello che mirava a quella detrazione.

Più in generale, la Corte territoriale ha ricostruito l’assetto negoziale alla luce dell’art. 4, che pone a carico della conduttrice la manutenzione ordinaria e straordinaria e l’obbligo di presentare un progetto di restauro entro tre anni, con agibilità conseguita solo in via temporanea. Tale lettura è coerente con le acquisizioni tecniche sul degrado del RAGIONE_SOCIALE COGNOME e sul nesso con l’omessa predisposizione degli interventi straordinari risolutivi, sicché non è ravvisabile motivazione apparente né violazione dei canoni interpretativi.
5. Il terzo motivo è inammissibile.

Invero parte ricorrente pretende di denunciare come omesso esame circa un fatto decisivo non già un fatto storico, principale o secondario, bensì (pp. 16-17) «una circostanza di fatto effettivamente decisiva ai fini del decidere e, cioè, quella per la quale era stato documentalmente accertato e/o era, comunque, non contestato in giudizio che gli impianti in dotazione del RAGIONE_SOCIALE COGNOME e degli immobili

ad esso adiacenti, alla data di riconsegna degli stessi del dicembre 2014, erano pienamente funzionanti, a norma e verificati periodicamente, mentre – ad avviso del consulente tecnico d’ufficio nominato nel presente contezioso – i medesimi impianti, a distanza di 4 anni dalla riconsegna (e, quindi, nel 2018), erano in condizioni tali da rendere necessario addirittura il loro integrale rifacimento (impianto elettrico), ovvero una importante revisione (impianti idrosanitari e antiincendio)».
Sotto la rubrica dell’omesso esame di un fatto decisivo, parte ricorrente lamenta che la corte di merito avrebbe trascurato la circostanza secondo cui, al momento della riconsegna, gli impianti erano perfettamente funzionanti e a norma, mentre la CTU svolta nel 2018 ha stimato costi di rifacimento in una situazione deteriorata successivamente. La doglianza, però, non individua un fatto storico specifico omesso dalla sentenza, ma invoca una diversa valutazione delle emergenze probatorie, sollecitando un riesame del merito non consentito in sede di legittimità.
Inoltre, quanto alla pretesa diversità dello stato degli impianti tra 2014 e 2018, parte ricorrente non localizza puntualmente, ai sensi dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., gli atti da cui il fatto risulterebbe non contestato e decisive le sue risultanze, limitandosi a rinviare in blocco a pagine degli atti di appello e di note conclusive, senza un’esatta individuazione e trascrizione del passo decisivo. L’indicazione delle pp. 8-12 del ricorso in appello si risolve in una palese inosservanza dell’art. 366 n. 6, delegando questa Corte ad individuare e a ricercare quello che potrebbe corrispondere alla prospettazione della ricorrente. La carenza di autosufficienza rende il motivo inidoneo.
Peraltro, la sentenza impugnata ha esaminato il quadro tecnico, richiamando sia le risultanze della CTU dell’ATP, sia la CTU del giudizio di merito, valorizzando il riscontro di infiltrazioni e degrado diffuso già emergente e collegato all’inadempimento della conduttrice agli obblighi

di manutenzione e restauro; ciò esclude in radice l’assenza di esame del fatto dedotto. La censura si risolve così in una sollecitazione rivalutativa, non veicolabile tramite il n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ.

In definitiva, per le ragioni che precedono, rigettata l’eccezione preliminare, il motivo primo va accolto, mentre il secondo va rigettato ed il terzo dichiarato inammissibile.

L’accoglimento del primo motivo comporta la cassazione della sentenza sul punto.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

Stante l’accoglimento del ricorso, non sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dell’importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello eventualmente dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il primo motivo di ricorso, e, per l’effetto, rigettato il secondo e dichiarato inammissibile il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e

rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, perché riduca l’importo liquidato entro il limite di € 500.000,00 per la domanda di danni da mancata manutenzione.

Così deciso in Roma, il 9 dicembre 2025, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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