Risarcimento danni da locazione e onere della prova

Un tribunale ha condannato un inquilino al risarcimento danni locazione per aver lasciato un appartamento con gravi danneggiamenti, eccedenti la normale usura. Il giudice ha confermato il diritto del proprietario a trattenere il deposito cauzionale e ha ordinato al conduttore, rimasto assente in giudizio, di pagare la somma residua per le riparazioni. La decisione si fonda sulla presunzione di responsabilità del conduttore, il quale non ha fornito alcuna prova a sua discolpa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risarcimento Danni Locazione: La Responsabilità del Conduttore

Il tema del risarcimento danni locazione è una delle questioni più frequenti e delicate nei rapporti tra proprietario e inquilino. Cosa accade quando, al termine del contratto, l’immobile viene restituito con danni che vanno oltre la normale usura? Una recente sentenza del Tribunale di Ancona offre un chiaro quadro delle responsabilità del conduttore e dei diritti del locatore, soprattutto quando l’inquilino sceglie di non difendersi in giudizio.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di un locatore che, dopo la riconsegna delle chiavi di un appartamento, ha riscontrato una serie di gravi danni. Tra questi: porte scorrevoli divelte, maniglie delle finestre rotte, la porta blindata fuori squadro e diversi danni a sanitari e rubinetteria. Il proprietario ha sostenuto costi per un totale di 1.838,18 euro per ripristinare l’immobile. Di conseguenza, ha agito in giudizio per ottenere il diritto di trattenere il deposito cauzionale di 1.000 euro e per la condanna dell’ex inquilino al pagamento della somma residua di 838,18 euro.

Nonostante la regolare notifica degli atti giudiziari, il conduttore ha scelto di non costituirsi in giudizio, rimanendo contumace.

La Decisione del Tribunale sul risarcimento danni locazione

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda del locatore. La sentenza ha stabilito che:

1. Il conduttore è responsabile per i danni arrecati all’immobile, quantificati in 1.838,18 euro.
2. Il locatore ha il diritto di trattenere l’intero deposito cauzionale di 1.000 euro a parziale copertura del danno.
3. Il conduttore è condannato a versare al locatore la somma residua di 838,18 euro, oltre agli interessi legali.
4. Le spese legali del giudizio sono interamente a carico del conduttore inadempiente.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione del giudice si fonda su principi consolidati del Codice Civile e della giurisprudenza in materia di locazioni. Il punto cardine è rappresentato dagli articoli 1588 e 1590 del Codice Civile. Questi articoli stabiliscono una presunzione di responsabilità a carico del conduttore. In pratica, si presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato all’inizio del rapporto e che ogni danno riscontrato alla fine, escluso il normale deterioramento dovuto all’uso, sia imputabile all’inquilino.

Per vincere questa presunzione, il conduttore avrebbe dovuto dimostrare che i danni sono derivati da una causa a lui non imputabile. Tuttavia, rimanendo contumace, non ha fornito alcuna prova a sua discolpa, lasciando che la presunzione di colpa operasse pienamente a suo carico.

Il Tribunale ha sottolineato che i danni descritti (porte divelte, rubinetti rotti, etc.) eccedono chiaramente il concetto di “normale deperimento” e denotano una totale assenza di manutenzione ordinaria, che è un obbligo del conduttore. Il locatore, dal canto suo, ha fornito prove concrete a sostegno della sua richiesta, tra cui fatture per le riparazioni e la testimonianza dei tecnici che hanno eseguito i lavori, i quali hanno confermato la natura e l’entità dei danni.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: il conduttore ha il dovere di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirlo nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo la normale usura. Scegliere di non partecipare al processo (contumacia) è una strategia processuale quasi sempre perdente in questi casi, poiché non consente di contestare le prove della controparte o di fornire una versione alternativa dei fatti. Per i locatori, la sentenza conferma l’importanza di documentare accuratamente lo stato dell’immobile prima e dopo la locazione e di agire tempestivamente per il recupero dei danni, potendo legittimamente trattenere il deposito cauzionale come primo acconto sul risarcimento dovuto.

Chi è responsabile per i danni all’immobile al termine della locazione?
Secondo la sentenza, in base agli artt. 1588 e 1590 c.c., sussiste una presunzione di responsabilità a carico del conduttore. Egli risponde di tutti i danni, a meno che non provi che la causa del deterioramento non è a lui imputabile.

Il locatore può trattenere il deposito cauzionale per coprire i danni?
Sì. Il giudice ha dichiarato legittima la ritenzione definitiva del deposito cauzionale da parte del locatore a titolo risarcitorio, una volta accertata l’esistenza dei danni e la responsabilità del conduttore.

Cosa comporta la mancata presentazione in giudizio del conduttore (contumacia)?
La contumacia del conduttore comporta che egli non si difenda dalle accuse e non fornisca prove contrarie. Di conseguenza, il giudice decide sulla base delle sole prove presentate dal locatore, rendendo molto più probabile l’accoglimento della domanda di risarcimento.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ANCONA N. 1883 2024 – N. R.G. 00005931 2023 DEL 05 11 2024 PUBBLICATA IL 05 11 2024

N. R.G. 5931/2023

TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA

SECONDA CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5931/2023

tra

ATTORE/I

CONVENUTO/I

Oggi 5 novembre 2024 ad ore 12,00 innanzi al dott. NOME COGNOME sono comparsi:

Per l’avv. COGNOME che chiede di poter precisare le conclusioni e

discutere la causa

Per nessuno compare

Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.

L’avv. COGNOME precisa le conclusioni come da ricorso e discute la causa come da note conclusionali autorizzate, chiede la condanna alle spese del convenuto come da nota depositata.

Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.

All’esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura ad ore 13,40.

Il Giudice

dott. NOME COGNOME

(C.F.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA

SECONDA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5931/2023 promossa da:

C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. COGNOME C.F.

ATTORE/I

contro

)

C.F.

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da verbale d’udienza.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso ex art. 447/bis c.p.c., regolarmente notificato per compiuta giacenza in data 15.12.2023, conveniva in giudizio, avanti l’intestato Tribunale, al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: ‘ dichiarare ed accertare il diritto della Sig.ra a ritenere il deposito cauzionale di € 1.000,00 ricevuto dal Sig. alla sottoscrizione del contratto di locazione ad uso abitativo registrato ad Ancona (AN) in data 10.5.2019, nonché condannare il Sig. a risarcire il maggior danno patito dalla ricorrente nella misura di € 838,18 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda all’effettivo soddisfacimento, ovvero nella diversa misura che dovesse risultare di giustizia all’esito dell’istruttoria. Con vittoria di competenze e spese di lite ‘. La ricorrente premetteva: di essere proprietaria dell’immobile destinato ad uso abitativo specificato in atti; di averlo concesso in locazione al convenuto con contratto registrato in data 10.05.2019 per la durata di tre anni, con tacito rinnovo per anni due; che il conduttore inviava
CONVENUTO/I CONTUMACE

formale disdetta in via anticipata ed in data 30.06.2023 riconsegnava le chiavi dell’immobile presso l’agenzia immobiliare di RAGIONE_SOCIALE di Ancona; di avere riscontrato, a seguito della ispezione dell’appartamento, una serie di danni provocati dal conduttore ovvero: due porte scorrevoli erano state divelte dalle rispettive guide, le maniglie delle finestre in alluminio erano irrimediabilmente danneggiate, la porta blindata di ingresso risultava fuori squadro, erano irrimediabilmente danneggiati lo scarico ed i rubinetti del lavabo della cucina, lo scarico e la tazza del WC, lo scarico del bidet, lo scarico del lavabo del bagno ed il rubinetto della doccia; di avere sopportato costi pari a complessivi € 1.838,18 per il ripristino e la eliminazione dei danni, come da fatture allegate; di avere pertanto diritto ad incamerare il deposito cauzionale di € 1.000,00 con condanna del conduttore al pagamento della residua somma di € 838,18; di avere vanamente esperito la mediazione obbligatoria ai sensi del D.lgs 28/2010 in quanto il convenuto non vi partecipava.
Appurata la regolarità della notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione della prima udienza il Giudice, alla udienza del 23.02.2024, dichiarata la contumacia del convenuto, ritenutane la rilevanza, ammetteva la prova testimoniale articolata dalla difesa della ricorrente. Escussi i testimoni, il Giudice fissava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, l’udienza del 05.11.2024. A tale udienza, la difesa del ricorrente, rassegnate le conclusioni come da verbale, da intendersi quivi richiamate, discuteva oralmente la causa che, all’esito, il Giudice decideva dando lettura del dispositivo e delle concise ragioni di fatto e di diritto.
Sulla scorta delle emergenze processuali la domanda di risarcimento danni veicolata dalla ricorrente deve dichiararsi fondata e, pertanto va accolta.

La presente controversia va risolta in forza del combinato disposto degli artt.1588 e 1590 c.c., ai sensi del quale sussiste in capo al conduttore una presunzione di responsabilità circa i danni materiali riscontrati sull’immobile locato alla fine del rapporto, che può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa del deterioramento, identificata in modo positivo e concreto, non è a lui imputabile, cosicché, in difetto di prova, la causa sconosciuta o anche dubbia rimane a suo carico con il conseguente obbligo del risarcimento dei danni. Come chiarito dalla Suprema Corte, di una situazione di persistente incertezza sull’epoca di verificazione dei danni non può fare le spese il locatore, cui giova la presunzione degli artt. 1588 e 1590 c.c. in ordine alle condizioni all’inizio del rapporto di locazione. Infatti, è il locatario, tenuto a restituire la cosa nello stato in cui si trovava
all’inizio del rapporto o, in mancanza di prova su tale stato, in buono stato, a dover provare, trattandosi di obbligazione contrattuale ( ex multis cfr. Cass. Civ. 22272/12 ), la propria assenza di colpa cosicché egli risponde dei danni tutti alla cosa, ove non provi lui stesso la non imputabilità dei medesimi complessivamente considerati ( cfr. Cass. Civ. 6977/12 – 20434/08 ) in relazione alla peculiare diligenza richiestagli per la natura del bene oggetto di locazione ( Cass. Civ. 2619/2014 ).
Va, altresì, evidenziato che non tutti i danni sono risarcibili: in primo luogo la loro esistenza deve essere puntualmente allegata e dimostrata al fine di consentire anche al convenuto di apprestare puntuali difese e, soprattutto, di valutare se si tratti di danni riconducibili, o meno, nell’alveo dell’uso del bene in conformità all’uso pattuito. Il secondo limite alla risarcibilità dei danni riscontrati al termine della locazione è, infatti, quello che si evince dal chiaro tenore dell’art. 1590 c.c., che esprime una norma generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata conseguente all’uso corretto del bene, oppure alla vetustà, che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto ( ex plurimis Cass. Civ. 8312/99 ). Anche la norma dettata dagli art. 1576, comma I, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite nel corso del rapporto dal conduttore a sue spese, non comporta che quest’ultimo sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone durante il corso del contratto in conformità di questo e con l’impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivante da tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta.
Nella fattispecie il conduttore, regolarmente evocato in giudizio, ha preferito rimanere contumace mentre la ricorrente ha dimostrato che, alla data di riconsegna dell’immobile da parte del convenuto, l’appartamento presentava i danni analiticamente descritti nel ricorso e sopra riportati. In tal senso ha deposto il testimone che, recatosi sul posto dopo il recesso del conduttore ( circa una settimana dopo il rilascio ), ha dichiarato non solo che ‘ due porte scorrevoli erano state divelte dalle rispettive guide, le maniglie delle finestre in alluminio erano irreparabilmente danneggiate, la porta blindata di ingresso era fuori squadro, lo scarico e i rubinetti del lavabo della cucina erano danneggiati, lo scarico e la tazza del WC erano danneggiati, lo scarico del bidet era danneggiato, lo scarico del lavabo del bagno era irrimediabilmente danneggiato, il rubinetto della doccia era irrimediabilmente
danneggiato ‘ ma pure che ‘ il tavolino del soggiorno era traballante perché i supporti erano privi di viti come pure le sedie, resti di cibo di animali nel mobile della sala, scarabocchi in ogni angolo delle pareti ‘.

Si tratta, all’evidenza, di danni che eccedono l’uso del bene in conformità del contratto, che denotano la totale assenza di manutenzione ordinaria, come tali imputabili al conduttore che non solo aveva espresso formale gradimento del bene locato ( art. 9 ), ma si era pure impegnato a restituirlo nel medesimo stato in cui lo aveva ricevuto, salvo il normale deperimento correlato all’uso in conformità del fine pattuito.

Accertata, pertanto, sulla scorta delle pregresse considerazioni l’esistenza dei danni materiali lamentati dalla ricorrente e la loro imputabilità alla responsabilità del convenuto, in ordine al quantum ritiene la scrivente che la quantificazione operata dalla difesa della ricorrente, suffragata dalle fatture delle ditte intervenute ( allegati da 2 a 7 ) e dalla testimonianza resa dai signori e possa ritenersi congrua secondo nozioni di comune esperienza ( peraltro ai sensi dell’art. 1218 c.c., il debitore è tenuto a risarcire il danno anche se il creditore non dovesse essere in possesso di fattura di riparazione essendo la riparazione da effettuare un onere certo, di importo determinato o determinabile, per cui l’assenza del documento non intacca l’efficacia della richiesta di risarcimento avanzata dal creditore che abbia comunque dato prova dell’esistenza del danno e fornito elementi utili per determinare l’equivalente pecuniario ). Il teste ha, infatti, confermato, per averlo constatato personalmente, che nel mese di luglio 2023 sono state riparate due porte scorrevoli divelte dai binari, è stata registrata la porta blindata di ingresso sostituendone anche la serratura, sono state riparate le finestre in alluminio sostituendone anche le maniglie, è stato riparato lo scarico del WC smontando e rimontando la tazza, è stato riparato lo scarico del bidet sostituendone anche il rubinetto, è stato riparato il rubinetto della doccia, è stato riparato lo scarico del lavabo della cucina sostituendone anche i rubinetti, è stato riparato lo sportello della lavastoviglie. Il teste ha poi confermato di avere eseguito tutti i lavori di falegnameria di cui al capitolo 3 e di avere utilizzato i materiali indicati nelle fatture allegate sub 3, 4 , 5 e 6, mentre i lavori idraulici sono documentati dalla fattura n. 36 del 24.07.2023, ( doc. 7 ) per un ammontare di € 1.100,00.
pagina 5 di 6 Ciò implica che la somma dovuta dal convenuto a titolo di risarcimento danni, al netto del deposito cauzionale di € 1.000,00, ammonta ad € 838,18 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo (

trattandosi di spesa calcolata sostenuta nel 2023 non si ritiene dovuta la rivalutazione monetaria trattandosi di valori ancora attuali ) Appare, al riguardo, opportuno ricordare che il deposito cauzionale assolve alla funzione di garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, per cui legittimamente la ricorrente, dopo avere riscontrato l’esistenza dei danni alla data della riconsegna, lo ha trattenuto e ha chiesto, in questa sede, di poterlo incamerare definitivamente. Quanto alle competenze di lite, liquidate in dispositivo come da notula depositata dalla difesa della ricorrente siccome conforme al DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell’all’attività svolta, seguono la soccombenza per cui vanno poste a carico del convenuto.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta,

· Accertata la responsabilità di nella causazione dei danni alla unità immobiliare concessa in locazione con contratto registrato il 10.05.2019 per un ammontare di € 1.838,18, dichiara legittima la definitiva ritenzione del deposito cauzionale di € 1.000,00 da parte di a titolo risarcitorio;

· Dichiara tenuto e condanna al pagamento in favore di per le causali di cui alla parte motiva, della residua somma di € 838,18 ( € 1.838,18 – € 1.000,00 ) oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

· Condanna, infine, ex art. 91 c.p.c., alla refusione alla controparte delle competenze di lite che liquida in € 229,50 per anticipazioni ed in € 1.278,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA, come per legge.

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.

Ancona, 05.11.2024

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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