Risarcimento danni infiltrazioni: la Cassazione decide

Una condomina chiede il risarcimento danni infiltrazioni subite nel proprio appartamento. Il condominio viene condannato in primo e secondo grado. Un’altra condomina interviene e ricorre in Cassazione, lamentando un’errata quantificazione del danno che non terrebbe conto dello stato preesistente dell’immobile e una presunta ultrapetizione. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, stabilendo che la valutazione dei fatti e la quantificazione del danno, se adeguatamente motivate, non sono riesaminabili in sede di legittimità, ribadendo i limiti del proprio giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danni da Infiltrazioni: La Cassazione Sulle Censure di Merito e la Quantificazione del Danno

Il tema del risarcimento danni infiltrazioni è una delle questioni più frequenti e spinose all’interno delle dinamiche condominiali. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’Ordinanza n. 6549/2024, offre importanti chiarimenti sui limiti del giudizio di legittimità riguardo alla valutazione dei danni e alle censure mosse contro le decisioni dei giudici di merito. Analizziamo insieme la vicenda e i principi di diritto affermati.

I Fatti di Causa: Dalle Infiltrazioni al Contenzioso

La controversia ha origine nel 2012, quando una condomina cita in giudizio il proprio condominio lamentando la presenza di infiltrazioni nel suo appartamento e chiedendo la condanna all’eliminazione delle cause e al risarcimento dei danni. Il condominio si costituisce in giudizio e chiama in causa un terzo per essere tenuto indenne. Nel procedimento interviene anche un’altra condomina, a sostegno delle ragioni del condominio.

Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda dell’attrice, dichiara il condominio responsabile e lo condanna a rimuovere le cause delle infiltrazioni e a corrispondere una somma a titolo di risarcimento. La Corte d’Appello, adita sia dal condominio che dalla condomina intervenuta, conferma integralmente la sentenza di primo grado, rigettando entrambi gli appelli.

La condomina intervenuta decide quindi di portare la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, formulando tre motivi di ricorso.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorso si fondava essenzialmente su tre censure:

1. Violazione di legge (art. 112 e 132 c.p.c.): La ricorrente sosteneva che i giudici di merito avessero commesso un errore di ultrapetizione, decidendo oltre i limiti della domanda, e che la motivazione della sentenza d’appello fosse incomprensibile, soprattutto riguardo alla vetustà dell’edificio.
2. Violazione dell’art. 1223 c.c.: Si contestava che le opere da eseguire nell’appartamento danneggiato non fossero diretta conseguenza delle infiltrazioni, ma che la Corte non avesse considerato la situazione preesistente dell’immobile (quo ante).
3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 1223 c.c.: La ricorrente lamentava che la condanna al rifacimento degli intonaci e delle pitture costituisse un ingiusto arricchimento per la danneggiata, poiché il risarcimento non può migliorare la situazione patrimoniale del danneggiato rispetto a quella che sarebbe stata in assenza del danno (principio di indifferenza e compensatio lucri cum damno).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sul Risarcimento Danni Infiltrazioni

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, fornendo motivazioni chiare che delineano i confini del proprio sindacato. Gli Ermellini hanno stabilito che le censure della ricorrente, sebbene formalmente presentate come violazioni di legge, miravano in realtà a ottenere un riesame dei fatti e delle prove, attività preclusa in sede di legittimità.

In primo luogo, la Corte ha escluso la sussistenza di ultrapetizione, chiarendo che quella definita tale dalla ricorrente era in realtà un’asserzione di fatto relativa alle opere da eseguire, correttamente valutata dal giudice di merito. La critica alla motivazione è stata giudicata inammissibile perché mirava a un terzo grado di merito, non consentito.

Relativamente alla quantificazione del danno, la Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’accertamento e la stima del danno sono attività di competenza esclusiva del giudice di merito. In questo caso, i giudici di primo e secondo grado avevano basato la loro decisione sulle risultanze di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU). La ricorrente, secondo la Corte, stava semplicemente tentando di ottenere una nuova valutazione fattuale, mascherandola da censura di diritto. L’argomento secondo cui la Corte d’Appello non avrebbe considerato la vetustà dell’immobile è stato respinto, evidenziando come la stessa Corte avesse specificato che una tale decurtazione era estranea all’oggetto del mandato peritale.

Anche il terzo motivo, relativo all’ingiusto arricchimento, è stato liquidato come un ulteriore tentativo di censurare l’apprezzamento di fatto del giudice d’appello, che aveva aderito alle valutazioni tecniche del consulente.

Le Conclusioni: I Limiti del Giudizio di Cassazione

La decisione in commento è emblematica nel ribadire la funzione della Corte di Cassazione. Il suo compito non è quello di agire come un ‘terzo giudice’ del fatto, ma di garantire l’uniforme interpretazione della legge e il rispetto delle norme processuali. Le valutazioni su entità del danno, nesso di causalità e congruità delle opere di ripristino, se sorrette da una motivazione logica e coerente e basate su prove come una CTU, non sono sindacabili in sede di legittimità. Per chi affronta una causa per risarcimento danni infiltrazioni, questa pronuncia sottolinea l’importanza di strutturare solidamente le proprie difese fin dal primo grado di giudizio, poiché le valutazioni di merito, una volta consolidate, difficilmente potranno essere rimesse in discussione davanti alla Suprema Corte.

La Corte di Cassazione può ricalcolare l’importo del risarcimento per danni da infiltrazioni deciso nei gradi precedenti?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare la quantificazione del danno, poiché si tratta di un accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Può intervenire solo se la motivazione della decisione è inesistente, contraddittoria o manifestamente illogica, ma non per contestare l’esito della valutazione.

Cosa si intende per ‘ultrapetizione’ e perché è stata esclusa in questo caso?
L’ultrapetizione si verifica quando un giudice decide su qualcosa che non è stato richiesto dalle parti. In questo caso, la Corte ha ritenuto che la lamentela della ricorrente non riguardasse una decisione su una domanda non proposta, ma fosse una critica a un’asserzione di fatto contenuta nella sentenza, relativa alle opere da eseguire, che rientrava pienamente nella valutazione del giudice.

Il risarcimento che copre il rifacimento di parti già vecchie di un immobile costituisce un ingiusto arricchimento per chi subisce il danno?
Secondo la decisione, la questione se il rifacimento costituisca o meno un arricchimento è una valutazione di fatto. Se il giudice di merito, basandosi su una consulenza tecnica, stabilisce che le opere sono necessarie per ripristinare la situazione pre-danno e liquida un certo importo, questa valutazione non è contestabile in Cassazione come violazione del principio di indifferenza, a meno di vizi logici nella motivazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6549 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6549 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n.16118/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, pec EMAIL, e COGNOME NOME, pec EMAIL;

– ricorrente –

contro

Condominio INDIRIZZO Napoli;

nonchè contro

– intimato –

NOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, pec EMAIL, e COGNOME NOME, pec EMAIL;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1168/2021 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 29/03/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato che:

NOME COGNOME con atto di citazione del 31 gennaio 2012 conveniva davanti al Tribunale di Napoli il Condominio INDIRIZZO, di cui era condomina, lamentando che si erano verificate infiltrazioni e chiedendo la condanna del convenuto a rimuoverne le cause e a risarcire i danni.

Il condominio si costituiva resistendo e chiedeva di chiamare per manleva l’AVV_NOTAIO. NOME COGNOME; interveniva a favore del condominio NOME COGNOME, che chiedeva il rigetto delle domande attoree.

Il Tribunale, con sentenza del 5 novembre 2016, dichiarava responsabile delle infiltrazioni il convenuto, ch e condannava all’eliminazione delle loro cause e a corrispondere all’attrice la somma di euro 23.374,98 oltre accessori, dichiarando inammissibile la domanda di manleva.

Il condominio proponeva appello e un ulteriore appello proponeva la COGNOME; riunite le conseguenti cause, la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 29 marzo 2021, rigettava i gravami.

Ha presentato ricorso, composto di tre motivi, la COGNOME; la COGNOME si è difesa con controricorso; entrambe hanno depositato memoria.

Il Condominio non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Considerato che:

1.1 Il primo motivo denuncia violazione degli articoli 112 e 132 c.p.c.

Si richiama un passo dell’atto d’appello che era stato presentato dall ‘ attuale ricorrente in ordine alle cause dell’infiltrazione alla determinazione delle opere per eliminarle, ove si lamentava la possibilità di arrecare danno all’edificio con i lavori di eliminazione, sia per statica sia per decoro, oltre a essere lavori di spesa elevatissima, sostenendo anche la sussistenza di ultrapetizione.

Si lamenta che il giudice d’appello non a vrebbe adempiuto al compito sottopostogli di effettuare la revisione dei fatti e delle ragioni giuridiche e si estende tale censura al risarcimento del danno, prospetta ndo l’esistenza di ragionamento non comprensibile che non esaminerebbe le censure fondamentali, criticandolo anche per la vetustà dell’edificio.

1.2 Il giudice d’appello ha fornito una motivazione adeguata e sotto questo profilo deve constatarsi che, inammissibilmente, la censura mira a raggiungere un terzo grado di merito.

Il motivo è poi palesemente infondato nella parte in cui sostiene che vi sia ultrapetizione, poiché quel che così definisce integra, in realtà, un asserto di fatto in ordine alle opere che il primo giudice aveva condannato il condominio ad eseguire.

Il motivo, quindi, non merita alcun accoglimento.

2.1 Il secondo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n .3 c.p.c., violazione dell’articolo 1223 c.c. ‘in quanto le opere da eseguirsi nell’appartamento della istante non sono conseguenza delle infiltrazioni’.

La corte territoriale non avrebbe tenuto conto del fatto che le censure degli appellanti sarebbero state attinenti a l ‘non avere posto a raffronto i pretesi danni con la situazione quo ante dell’appartamento’; sul punto la corte si sarebbe espressa con una frase assai significativa: ‘la decurtazione per vetustà

dell’alloggio non è stata operata in quanto estranea all’oggetto del mandato’ (così a pagina 6 della sentenza).

2.2 Con questa censura si chiede ictu oculi unicamente una revisione dell’accertamento fattuale espletato dal giudice di merito, per di più aggiungendo , in un evidente tentativo di ‘copertura’ della conseguente inammissibilità della doglianza, una frase artificiosamente estrapolata dal contesto motivazionale.

3.1 Il terzo motivo denuncia, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’articolo 1223 c.c.

Si riporta un passo della motivazione della sentenza impugnata (dove si illustra l’obbligo motivazionale ‘ridotto’ nel caso in cui sia stata espletata una consulenza tecnica d’ufficio e si ricostruiscono anche le lavorazioni svolte, sostenendo pure che i documenti nuovi prodotti in appello sarebbero inammissibili ex articolo 345, ultimo comma, c.p.c.), invocando poi la regola dell’articolo 1223 c.c. in ordine alla quantificazione del danno, anche extracontrattuale in forza del rinvio di cui all’art icolo 2056 c.c., e affermando che il risarcimento non può migliorare al danneggiato la situazione rispetto a quella anteriore al danno (principio di indifferenza: Cass. 13537/2014). Si invoca anche la giurisprudenza relativa alla compensatio lucri cum damno .
La Corte d’appello avrebbe invece ammesso tale miglioramento, seguendo la consulenza tecnica d’ufficio e ignorando le censure del gravame, che vengono riportate nelle pagine 14-15 del ricorso.

3.2 A prescindere dalla ovvietà del fatto che chi ha subito infiltrazioni deve poi ricevere il rifacimento -o il costo del rifacimento – degli intonaci ammalorati (il che è notorio e confuta quanto riprende la ricorrente a pagina 15 del ricorso come presente nell’atto d’appello, cioè che nel gravame si era lamentata che il Tribunale aveva ‘escluso ogni rilevanza all’arricchimento che l’attrice avrebbe conseguito a mezzo del rifacimento di intonaci ed attintature su strutture (soffitti e pareti) già deteriorate per usura del tempo’ ), si riscontra in questo motivo una
ulteriore censura fattuale sull’avere il giudice d’appello aderito alle valutazioni e prima ancora agli accertamenti tecnici del consulente tecnico d’ufficio.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate come da dispositivo.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese processuali, liquidate in un totale di € 3200, oltre a € 200 per gli esborsi e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 19 dicembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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