Risarcimento danni immobile: la prova del danno concreto

Un acquirente ha scoperto difetti acustici in un immobile che è stato successivamente venduto all’asta. Ha citato in giudizio la compagnia assicuratrice per ottenere un indennizzo. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta di risarcimento danni immobile, confermando che l’attore non è riuscito a dimostrare una perdita finanziaria concreta derivante dal difetto. Il solo costo della riparazione non costituisce una prova sufficiente del danno quando l’immobile è stato alienato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento Danni Immobile: La Prova del Danno Concreto è Fondamentale

Quando si acquista un immobile che presenta dei vizi, la prima reazione è quella di chiedere un risarcimento. Ma cosa succede se, nel frattempo, l’immobile viene venduto? È sufficiente dimostrare il difetto e il costo per eliminarlo? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: per ottenere un risarcimento danni immobile, non basta provare l’esistenza del vizio, ma è necessario dimostrare di aver subito un pregiudizio economico concreto e tangibile. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: L’Acquisto dell’Immobile e la Scoperta dei Vizi

La vicenda ha origine con l’acquisto di un appartamento da parte di un privato da una società immobiliare. Successivamente, l’acquirente scopre che l’immobile non rispetta i requisiti di legge in materia di isolamento acustico. Questa anomalia emerge durante una consulenza tecnica disposta nell’ambito di una procedura di pignoramento avviata da un istituto di credito nei confronti del proprietario.

L’acquirente, forte di una polizza assicurativa decennale stipulata dalla società venditrice a copertura dei difetti costruttivi, decide di agire in giudizio contro la compagnia di assicurazioni, chiedendo un risarcimento di 25.500 euro, quantificato come costo per rimediare ai vizi.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingono la domanda del proprietario. La ragione non risiede nella non operatività della polizza, ma nella mancanza di prova del danno. Secondo i giudici di merito, dal momento che l’immobile era stato nel frattempo venduto all’asta, il proprietario avrebbe dovuto dimostrare di aver subito una perdita economica effettiva.

Il danno, in questo scenario, non poteva più essere identificato con il costo delle riparazioni, ma con il minor ricavo ottenuto dalla vendita forzata a causa dei vizi. L’attore, non avendo fornito prove in tal senso (come il piano di riparto dell’esecuzione o altri documenti attestanti una perdita), ha visto la sua richiesta rigettata.

La Decisione della Cassazione sul risarcimento danni immobile

L’acquirente decide di ricorrere in Cassazione, sostenendo, tra i vari motivi, che il danno si concretizza nel momento stesso in cui il vizio si manifesta e che gli eventi successivi, come la vendita all’asta, non dovrebbero incidere sul suo diritto al risarcimento.

La Suprema Corte, tuttavia, conferma le decisioni dei giudici di merito e rigetta il ricorso. Gli Ermellini ribadiscono un principio fondamentale in materia di risarcimento danni immobile: la prova del danno è un elemento costitutivo della domanda e spetta a chi agisce in giudizio fornirla.

Le Motivazioni: La Prova del Danno Concreto è Essenziale

La Corte di Cassazione chiarisce che, quando un bene viziato viene alienato, il danno risarcibile non è più il costo per la sua eliminazione, ma la diminuzione patrimoniale effettivamente subita dal venditore. La logica è stringente: se il proprietario non ha più il bene, non sosterrà mai i costi per ripararlo. Il suo pregiudizio, quindi, può consistere solo in due scenari:

1. Aver venduto l’immobile a un prezzo inferiore a quello che avrebbe potuto ottenere se l’immobile fosse stato privo di vizi.
2. Nel caso di vendita all’asta, aver ricevuto una somma inferiore dalla distribuzione del ricavato a causa della diminuzione di valore dell’immobile dovuta ai difetti.

Nel caso specifico, la Corte ha osservato che il prezzo di aggiudicazione era estremamente basso rispetto al valore di mercato e di acquisto, ma l’attore non ha dimostrato che questa svalutazione fosse direttamente collegata ai vizi acustici. Senza questa prova, la richiesta di risarcimento risulta infondata perché non è dimostrato alcun danno concreto e attuale nel patrimonio del richiedente. L’onere della prova di questo nesso causale e del conseguente danno economico ricadeva interamente su di lui.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica. Chi intende chiedere un risarcimento per vizi costruttivi deve prestare massima attenzione alla prova del danno. Non è sufficiente una perizia che quantifichi i costi di ripristino. È indispensabile documentare in modo rigoroso l’effettivo pregiudizio economico subito. Se l’immobile è stato venduto, sarà necessario dimostrare con perizie di stima e atti di vendita che il prezzo ottenuto è stato inferiore a causa dei difetti. Se è stato oggetto di esecuzione forzata, la prova dovrà concentrarsi sulla dimostrazione di un minor ricavo dalla procedura. In assenza di una prova concreta del danno patrimoniale, anche la più fondata delle denunce di vizi rischia di essere respinta.

È sufficiente dimostrare l’esistenza di un difetto in un immobile per ottenere un risarcimento dall’assicurazione?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte, oltre al difetto, il danneggiato deve fornire la prova di aver subito un pregiudizio economico concreto e reale. Il solo costo potenziale della riparazione non basta.

Se un immobile con difetti viene venduto all’asta, come si calcola il danno risarcibile?
Il danno consiste nella differenza di valore che l’immobile avrebbe subito a causa dei vizi. In concreto, il precedente proprietario deve dimostrare di aver percepito un importo inferiore dalla distribuzione del ricavato della vendita a causa del difetto, oppure che il prezzo di aggiudicazione è stato inferiore a quello di mercato per la stessa ragione.

Su chi ricade l’onere di provare il danno in una causa per vizi dell’immobile?
L’onere di provare il fatto costitutivo della domanda, che include la dimostrazione di aver subito un pregiudizio concreto, ricade sempre sull’attore, ovvero sulla parte che chiede il risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 16218 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 16218 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16923/2022 R.G. proposto da : COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, con domiciliazione digitale ex lege

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE

-intimato-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 43/2022 depositata il 17/01/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/09/2024 dal Consigliere dr NOME COGNOME

Svolgimento del processo

NOME COGNOME ha esposto di avere acquistato un immobile da RAGIONE_SOCIALE in data 28 aprile 2009 e che l’appartamento non possedeva i requisiti acustici passivi previsti dalla legge. La circostanza era stata appurata dal consulente del giudice dell’esecuzione del Tribunale di Mantova incaricato di valutare il bene sottoposto a pignoramento da parte della banca Monte dei Paschi di Siena. Lamentava di avere denunziato tali vizi con p.e.c. del 13 maggio 2015 aggiungendo che la venditrice aveva stipulato una polizza decennale con RAGIONE_SOCIALE a copertura dei danni derivanti da difetti costruttivi dell’immobile. Chiedeva pertanto al Tribunale di Verona la condanna della convenuta al risarcimento dei danni ai sensi dell’articolo 1669, 1667 o 1490 c.c., quantificati in euro 25.500.
Sia la società venditrice che l’assicuratore si erano costituiti contestando la fondatezza della pretesa; la prima, aveva chiesto di chiamare in causa il direttore dei lavori NOME COGNOME che a sua volta aveva chiesto di essere garantito dalla propria assicurazione, Unipol Sai. In corso di causa l’attore aveva rinunziato alle domande proposte nei confronti di RAGIONE_SOCIALE ed il giudizio era proseguito soltanto nei confronti di RAGIONE_SOCIALE.

Il giudice dichiarava l’estinzione del giudizio nei rapporti tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE e tra quest’ultima e il COGNOME e tra il professionista e l’assicuratore Unipol Sai.

Il Tribunale di Verona, con sentenza del 5 ottobre 2019, superate tutte le eccezioni relative alla legittimazione attiva dell’attore, nonostante il bene nelle more fosse stato venduto all’asta e ritenuta, altresì, l’operatività della polizza (che pure non comprendeva il vizio

lamentato), rigettava comunque la domanda per mancanza di prova del danno, ritenendo che l’attore avrebbe dovuto depositare il progetto di distribuzione o quanto meno il precetto e gli atti di intervento.

Avverso tale decisione proponeva appello NOME COGNOME ritenendo irrilevanti gli eventi successivi alla verificazione del danno, che avrebbe dovuto essere liquidato nella misura indicata nella relazione del consulente nominato in sede di esecuzione. Lamentava, altresì, la mancata applicazione degli articoli 4 e 7 della polizza, la violazione del principio del contraddittorio e di quello di non contestazione. Depositava comunque l’atto di pignoramento dell’immobile per dimostrare di non avere percepito nulla dalla distribuzione del ricavato.
La Corte d’appello di Venezia, con sentenza del 17 gennaio 2022, rigettava l’appello proposto da NOME COGNOME che condannava al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione, COGNOME affidandosi a sette motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 380 bis c.p.c.

RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Motivi della decisione

Con il primo motivo si deduce la violazione degli artt. 1223 c.c. e 2058 c.c., in relazione all’articolo 360, n. 3 c.p.c. Secondo il ricorrente il danno si concretizza nel momento dell’evento dannoso, rispetto al quale gli accidenti successivi non possono elidere gli effetti pregiudizievoli, per cui la successiva vicenda traslativa non avrebbe dovuto influenzare la risarcibilità del danno.

Con il secondo motivo si deduce la violazione di articoli 1905 e 2702 c.c., in relazione all’articolo 360, n. 3 c.p.c. e l” omessa motivazione per omesso esame su fatti decisivi oggetto di discussione ‘ , rappresentati dagli articoli 4 e 7 della polizza e dalla relazione del geometra NOME COGNOME in relazione all’articolo 360, n. 5 c.p.c.,

nonché violazione dell’articolo 115 c.p.c. per non avere il giudice fondato la propria decisione sulle prove proposte dalle parti, in relazione all’articolo 360, n. 4 c.p.c.

In particolare, l’articolo 4 della polizza prevede che l’importo da corrispondere sarà pari al valore di riparazione dell’immobile e ciò è ribadito dall’art. 7 . Inoltre, secondo il ricorrente, il danneggiato avrebbe diritto all’indennizzo assicurativo anche nel caso in cui non intenda eliminare i vizi, così come avviene in materia di infortunistica stradale.

Sotto altro profilo la Corte veneziana non avrebbe valutato la relazione del geometra COGNOME che indicava le opere da eseguire per adeguare l’immobile ai requisiti acustici passivi richiesti dalla legge. In definitiva, nella decisione impugnata non sarebbero state poste a fondamento della sentenza le prove costituite dalle clausole della polizza e dal contenuto della consulenza tecnica.

I primi due motivi vanno trattati congiuntamente perché strettamente connessi e sono in parte inammissibili ed in parte infondati.

Come rilevato dal ricorrente, questi aveva acquistato un immobile dalla venditrice RAGIONE_SOCIALE in data 28 aprile 2009 e, nell’ambito della procedura esecutiva conseguente al pignoramento dell’immobile , il consulente incaricato dal giudice dell’esecuzione del Tribunale di Mantova, aveva evidenziato che l’immobile non rispettava i requisiti di insonorizzazione previsti dalla legge.

Sulla base di tali premesse aveva chiesto al Tribunale di Verona la condanna della venditrice al risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1669, 1667 o 1490 c.c., quantificati in euro 25.500.

Nel caso di specie poiché l’immobile è stato venduto a terzi, il danno (che è comunque danno conseguenza) cui parametrare l’indennizzo consiste nella differenza di valore che l’immobile avrebbe subito a causa dei vizi riscontrati rispetto all’ipotesi di assenza di tali problematiche. Così correttamente intesa, in sostanza, la nozione di

indennizzo, la Corte territoriale, sulla base di una valutazione di merito che non presenta profili di evidente illogicità o irragionevolezza, ha escluso la indennizzabilità sulla base di tre valutazioni concorrenti: il bene non è stato mantenuto nel patrimonio dell’attore; non è stato ceduto per un prezzo inferiore a quello che il venditore avrebbe potuto ricavare se non ci fosse stato il vizio; il prezzo di aggiudicazione è stato così modesto (euro 25.000) rispetto al valore di mercato (euro 93.000) e a quello di acquisto (euro 100.000) che anche impiegando la somma necessaria per i eliminare i vizi, secondo la Corte, l’attore non avrebbe ottenuto alcun vantaggio reale.
Per il resto le doglianze relative all’omesso esame di alcune clausole della polizza e della relazione del geometra, per come prospettate sono inammissibili trattandosi di censure formulate ai sensi dell’articolo 360, n. 5 c.p.c. nell’ipotesi di doppia con forme.

In ipotesi di cosiddetta. “doppia conforme” in fatto a cognizione sommaria, ex art. 348 ter , quarto comma, cod. proc. civ, è escluso il controllo sulla ricostruzione di fatto operata dai giudici di merito, sicché il sindacato di legittimità del provvedimento di primo grado è possibile soltanto ove la motivazione al riguardo sia affetta da vizi giuridici o manchi del tutto, oppure sia articolata su espressioni o argomenti tra loro manifestamente ed immediatamente inconciliabili, perplessi o obiettivamente incomprensibili. (Sez. 6 – 3, Sentenza n. 26097 del 11/12/2014, Rv. 633883)
Nell’ipotesi di “doppia conforme” prevista dal quinto comma dell’art. 348 ter cod. proc. civ. il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ. deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse. (Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014, Rv. 630359). Tali elementi difettano del tutto nel caso di specie.

Con il terzo motivo si deduce la violazione l’articolo 132, n. 4 c.p.c., in relazione all’articolo 360, n. 5 c.p.c. La sentenza presenterebbe una motivazione meramente apparente e sarebbe altresì contraddittoria nella parte in cui afferma che alcun danno concreto sarebbe derivato all’acquirente non avendo egli mantenuto nel proprio patrimonio il bene presso il quale eseguire gli interventi indicati dal consulente. Inoltre, sarebbe perplessa, non indicando il quadro probatorio da utilizzare e incomprensibile nella parte in cui non considera dimostrato il danno, perché l’acquirente non avrebbe ceduto il bene a terzi per un prezzo inferiore a quello che avrebbe potuto realizzare se l’insonorizzazione fosse stata corrispondente alle norme di legge. Sotto altro profilo la censura non sarebbe comprensibile nella parte in cui fa riferimento al prezzo di aggiudicazione talmente modesto che ‘neppure tenuto conto della somma necessaria per eliminare i vizi gli avrebbe consentito di realizzare alcunché’.
Il motivo è in parte infondato ed in parte inammissibile.

È inammissibile con riferimento alle doglianze formulate ex art. 360 n. 5 c.p.c. trattandosi di censure formulate nell’ipotesi di doppia conforme.

Come si è detto per i precedenti motivi, nell’ipotesi di cosiddetta. “doppia conforme” in fatto a cognizione sommaria, ex art. 348 ter, quarto comma, cod. proc. civ, è escluso il controllo sulla ricostruzione di fatto operata dai giudici di merito, sicché il sindacato di legittimità del provvedimento di primo grado è possibile soltanto ove la motivazione al riguardo sia affetta da vizi giuridici o manchi del tutto, oppure sia articolata su espressioni o argomenti tra loro manifestamente ed immediatamente inconciliabili, perplessi o obiettivamente incomprensibili (Sez. 6 – 3, Sentenza n. 26097 del 11/12/2014, Rv. 633883).
Nel caso di specie, come si è detto con riferimento ai precedenti motivi, la motivazione sussiste e non è intrinsecamente contraddittoria.

Con il quarto motivo si lamenta la violazione l’articolo 111 della Costituzione, dell’articolo 101 c.p.c., 183, comma quarto c.p.c., dell’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360, n. 4 c.p.c., nonché omessa motivazione su un punto decisivo della controversia ai sensi dell’articolo 360, n. 5 c.p.c. Il giudice di prime cure non avrebbe segnalato alle parti, ai sensi dell’articolo 101 c.p.c., la questione riguardante la mancata esistenza del danno con conseguente nullità della sentenza.
Con il quinto motivo si lamenta la violazione l’articolo 112 c.p.c. in relazione all’articolo 360, n. 4 c.p.c. Il Tribunale avrebbe deciso su una questione che non era stata sollevata dalle parti pervenendo all’affermazione della mancanza di danno nonostan te la non contestazione in ordine all’ammontare delle spese necessarie per ripristinare la regolarità dell’immobile.

Con il sesto motivo si lamenta la violazione di articoli 167 e 115 c.p.c. in relazione all’articolo 360, n. 3 c.p.c. L’assicuratore non aveva mai contestato la misura del danno patrimoniale limitandosi ad eccepire la non operatività della polizza e il difetto di legittimazione attiva dell’attore. La Corte non avrebbe applicato correttamente il principio di non contestazione, ritenendo che le due eccezioni preliminari riguardanti l’ an della pretesa risarcitoria producessero effetti anche riguardo alla non contestazione sulla quantificazione delle spese.
I motivi vanno trattati congiuntamente poiché riguardano la medesima questione e sono infondati.

Il tema relativo alla esistenza del danno costituisce un fatto principale il cui onere incombe comunque sull’attore; sotto tale profilo non sussiste l’ipotesi della decisione della terza via ex articolo 101 c.p.c.

Nel caso di specie la Corte d’appello ha già esaminato tale profilo e rispetto alle considerazioni della Corte l’odierno ricorrente si è limitato a ribadire le stesse censure formulate in secondo grado. Sotto tale profilo, pertanto, il motivo si appalesa anche non specifico perché non si confronta in alcun modo con la motivazione della Corte territoriale, la quale ha evidenziato che, se effettivamente la quantificazione del danno, inteso quale somma necessaria per la eliminazione dei vizi, non era stato oggetto di contestazione, parte convenuta aveva censurato le ragioni a monte della pretesa. Infatti, aveva eccepito, sia la non operatività della polizza, sia il difetto di legittimazione att iva dell’attore giacché il bene era stato oggetto di pignoramento e la proprietà non sarebbe stata poi recuperata da NOME COGNOME. Il Tribunale, con decisione ritenuta corretta dalla Corte territoriale, ha escluso il pregiudizio concretamente subito dall ‘attore, proprio in considerazione delle vicende traslativa dell’immobile.
Le censure ex art. 360 n.5 c.p.c. sono inammissibili per quanto già detto.

Con il settimo motivo si deduce la violazione l’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360, n. 3 c.p.c. poiché in materia contrattuale l’assicurato deve fornire solo la prova del fatto costitutivo della domanda, spettando invece all’assicuratore la dimostrazione del fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell’insorgenza del diritto all’indennizzo. Al contrario la Corte territoriale avrebbe addossato all’attore l’onere di dimostrare di avere partecipato alla distribuzione del ricavato della vendit a dell’immobile.
Il motivo è infondato giacché la prova del fatto costitutivo della domanda riguarda, secondo la condivisibile prospettazione della Corte territoriale, anche la dimostrazione di avere subito un pregiudizio concreto, rappresentato dal minor importo derivato dalla distribuzione del ricavato della vendita in sede di esecuzione ovvero la prova di avere percepito dalla vendita a terzi un prezzo inferiore a

causa dei vizi presenti nell’immobile ovvero di avere mantenuto la proprietà dello stesso con conseguente interesse ad eseguire le modifiche individuate dal consulente tecnico per adeguare l’immobile alla disciplina in materia.

In definitiva il ricorso va rigettato e nessun provvedimento va adottato riguardo alle spese di lite poiché la parte intimata (RAGIONE_SOCIALE non si è costituita.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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