Risarcimento danni immobile: include la svalutazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di risarcimento danni immobile per gravi vizi costruttivi, se formulata in modo generico come ‘risarcimento di tutti i danni’, comprende anche il deprezzamento commerciale del bene. La Corte ha chiarito che un ‘rimedio tampone’ non è sufficiente a coprire l’intera area del danno, che include anche la perdita di valore dell’immobile. Di conseguenza, il giudice di merito deve quantificare tale svalutazione, anche avvalendosi di un consulente tecnico d’ufficio, senza poter considerare la richiesta di deprezzamento come una domanda nuova inammissibile in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni immobile: la svalutazione è inclusa

L’acquisto di una casa è un passo fondamentale, ma la scoperta di gravi vizi costruttivi può trasformare il sogno in un incubo. In questi casi, è cruciale conoscere i propri diritti per ottenere un giusto risarcimento danni immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la richiesta di risarcimento per ‘tutti i danni subiti’ include implicitamente anche la svalutazione commerciale del bene, senza necessità di una specificazione dettagliata fin dal primo atto del giudizio.

I fatti del caso

Una proprietaria citava in giudizio l’impresa costruttrice del suo immobile a causa di gravi difetti occulti, principalmente infiltrazioni di umidità che interessavano sia l’appartamento che il box auto. Una consulenza tecnica preventiva aveva accertato che per eliminare definitivamente i vizi sarebbe stata necessaria la demolizione e ricostruzione di intere parti dell’edificio.

Il Tribunale di primo grado aveva condannato l’impresa a un risarcimento basato solo sui costi per interventi palliativi, un ‘rimedio tampone’ da circa 4.000 euro. La proprietaria, ritenendo tale somma insufficiente, si era rivolta alla Corte d’Appello, lamentando che il risarcimento non teneva conto del deprezzamento subito dall’immobile, il cui valore era ormai irreversibilmente pregiudicato. La Corte d’Appello, però, rigettava l’impugnazione, qualificando la richiesta relativa al deprezzamento come una ‘domanda nuova’ e quindi inammissibile in quella fase del processo.

La decisione della Corte di Cassazione e il risarcimento danni immobile

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione dei giudici d’appello, accogliendo il ricorso della proprietaria. Il principio affermato è di grande importanza pratica: una domanda di risarcimento danni immobile formulata in termini ampi e onnicomprensivi, come ‘risarcimento per tutti i danni patiti’, è sufficiente per includere tutte le componenti del pregiudizio subito, compresa la diminuzione di valore commerciale del bene.

La Corte ha specificato che non si trattava di una domanda nuova, ma di una mera specificazione di una pretesa già avanzata in primo grado. I giudici di merito avevano errato nel limitare il risarcimento al solo costo di un intervento non risolutivo, ignorando la conseguenza più grave del vizio: la svalutazione permanente dell’immobile.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su alcuni pilastri logico-giuridici. In primo luogo, ha sottolineato che il danno da inadempimento contrattuale (in questo caso, la vendita di un bene viziato) deve essere integrale. Il risarcimento deve porre il danneggiato nella stessa situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato privo di difetti. Un ‘rimedio tampone’ che non elimina la causa delle infiltrazioni lascia l’immobile esposto a futuri problemi, con una conseguente ‘menomata fruibilità’ e un inevitabile deprezzamento sul mercato.

In secondo luogo, la Corte ha chiarito che il giudice ha il potere-dovere di quantificare l’intero danno, anche avvalendosi dei propri poteri istruttori, come la nomina di un consulente tecnico d’ufficio (CTU) per la stima. Non si può addebitare alla parte un’presunta ‘inerzia’ per non aver richiesto esplicitamente una perizia sul deprezzamento in primo grado. La stima del danno, infatti, rientra nei compiti del giudice, che deve utilizzare tutti gli strumenti a sua disposizione per arrivare a una liquidazione giusta e completa.

Le conclusioni

Questa pronuncia rafforza significativamente la tutela degli acquirenti di immobili. Le conclusioni pratiche sono chiare: chi agisce in giudizio per gravi vizi costruttivi non è tenuto a elencare analiticamente ogni singola voce di danno fin dall’inizio. Una richiesta generica di risarcimento per tutti i danni è sufficiente a coprire sia i costi di ripristino sia la svalutazione residua. Il risarcimento non può essere limitato a soluzioni palliative se il problema non viene risolto alla radice. Il giudice deve accertare e liquidare l’intero pregiudizio, compresa la perdita di valore del bene, assicurando che il risarcimento danni immobile sia davvero completo e ristoratore.

Quando si chiede il risarcimento per vizi di un immobile, la richiesta deve specificare ogni singola voce di danno come la svalutazione?
No, secondo la Corte di Cassazione, una richiesta generica di ‘risarcimento di tutti i danni’ è sufficiente a includere anche il deprezzamento (svalutazione) commerciale del bene, senza che sia necessario specificarlo come voce autonoma fin dal primo grado di giudizio.

Se le riparazioni proposte sono solo un ‘rimedio tampone’, il risarcimento si limita al costo di tali riparazioni?
No. Se l’intervento proposto non è risolutivo e non elimina la causa del vizio, il risarcimento deve coprire l’intera area del danno. Questo include non solo il costo delle riparazioni palliative, ma anche la perdita di valore che l’immobile subisce a causa della persistenza del problema e della sua ridotta fruibilità.

Il giudice può nominare un consulente tecnico (CTU) per stimare il danno anche se la parte non lo ha richiesto esplicitamente?
Sì. La decisione di avvalersi di un consulente tecnico d’ufficio per la stima del danno rientra nel potere del giudice e non è subordinata a una specifica richiesta della parte. Il giudice deve usare questo potere per quantificare correttamente il danno, soprattutto quando mancano gli elementi per una valutazione precisa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1090 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1090 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 34637/2019 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 402/2019 della CORTE D’APPELLO di LECCE Sezione Distaccata di TARANTO, depositata il 26/07/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

La Corte osserva

NOME COGNOME citò in giudizio RAGIONE_SOCIALE perché, quale costruttrice e venditrice di un complesso immobiliare, fosse condannata (siccome riferisce la sentenza d’appello), a cagione dei riscontrati gravi vizi e difetti occulti, <>.

Il Tribunale, sulla scorta dell’accertamento tecnico preventivo e della svolta istruttoria, condannò la convenuta a risarcire il danno quantificato in € 4.090,00, oltre rivalutazione e interessi.

La Corte d’appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto, rigettò l’impugnazione della COGNOME, la quale, nella sostanza, aveva lamentato che il Giudice di primo grado non aveva risarcito il deprezzamento dell’immobile, derivante dal fatto che le infiltrazioni umidose che lo interessavano non avrebbero potuto definitivamente essere eliminate, in quanto che un tale intervento avrebbe necessitato la demolizione dell’intero edificio.

2.1. La Corte d’appello ha, in sintesi, ragionato come appresso.

Veniva ripreso il tenore della doglianza, con la quale l’appellante aveva esposto che, siccome appurato dall’accertamento tecnico preventivo, non era possibile eliminare definitivamente le infiltrazioni umidose che interessavano il box (per ottenere un tale risultato sarebbe occorso demolire i muri e ricostruirli avendo cura di creare una intercapedine che li distanziasse dal terreno vegetale) e che per quanto riguardava i punti freddi dell’appartamento sarebbe stata necessaria la completa demolizione dei muri o un isolamento a cappotto di tutto l’edificio e che, pertanto, il costo del risanamento interno del box (€ 600,00), che avrebbe dovuto seguire la creazione dell’intercapedine, e quello per il rimedio tampone, sempre interno, per l’appartamento (€ 3.690,00) non reintegravano il danno,
dovendo tenersi conto del deprezzamento del complesso immobiliare, il cui valore risultava irreversibilmente pregiudicato.

Indi la Corte locale afferma non esservi traccia nell’atto di citazione in primo grado di richiesta di risarcimento da deprezzamento, nonostante che le conclusioni del c.t.u. della consulenza tecnica preventiva avrebbero dovuto indurre la parte attrice a esplicitare le voci di danno. Aggiunge, infine, che la difesa dell’appellante si era opposta nel corso del giudizio d’appello al rinnovo della consulenza.

Da ciò, conclude la sentenza, <>.
NOME COGNOME ricorre sulla base di cinque motivi, ulteriormente illustrati da memoria. RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Il complesso censorio, sebbene frazionato in cinque motivi, nella sostanza, sottopone a critica unitaria la sentenza impugnata.

Si denuncia violazione dell’art. 345 cod. proc. civ., assenza motivazionale, anche in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1669, 2697, 1223, 1226, 2056, 2058 cod. civ., 115 cod. proc. civ., 112 e 161 cod. proc. proc. civ. e 1669 cod. civ.

La ricorrente, in primo luogo, nega versarsi in ipotesi di domanda nuova, avendo con l’atto introduttivo richiesto il risarcimento di tutti i danni patiti, senza che fosse necessario

indicare lo specifico ‘nomen iuris’ delle singole frazioni del danno complessivo.

Sotto altro profilo, evidenzia che la domanda di risarcimento danni deve essere descritta in citazione, ma non occorre che l’attore proceda a quantificazione del danno.

Inoltre, la Corte di merito non avrebbe potuto sottrarsi, ove reputato decisivo, dal richiedere l’apporto di un consulente d’ufficio.

La sentenza non aveva tenuto conto che <>.
L’accertamento tecnico preventivo aveva spiegato che la risoluzione dei gravi inconvenienti avrebbe richiesto per il risanamento delle pareti interne del box la creazione di uno ‘scannafosso d’areazione’ e dopo ciò <>; intervento, quest’ultimo, implicante un costo di 600 euro. Per l’appartamento sarebbe occorso procedere alla demolizione delle pareti o alla realizzazione di un isolamento ‘a cappotto’. Per il ripristino interno l’intervento importava il costo di 3.690 euro.
La Corte d’appello, limitandosi a riconoscere solo il risarcimento per il ripristino interno di entrambe le unità immobiliari, aveva omesso di quantificare il danno rappresentato dalla <>.

L’insieme delle mosse critiche deve essere accolto nei termini di cui appresso.

La Corte locale si è pronunciata nel merito non accogliendo larga parte della pretesa: non sussiste, pertanto, il vizio di omessa pronuncia.

Deve, inoltre, escludersi che la sentenza non sia sorretta da motivazione, avendo essa spiegato le ragioni poste a sostegno del ‘decisum’.

Tuttavia, nel resto, l’insieme delle doglianze è fondato.

Il rimedio, qualificato ‘tampone’ (quindi, temporaneo e, comunque, non risolutivo), individuato dal c.t.u. dell’accertamento tecnico preventivo e prescelto dalla Corte locale – la quale ha equiparato il danno per equivalente al costo per la sua messa in opera , per sua stessa natura non copre tutta l’area del danno, non essendo pienamente soddisfattorio, poiché il complesso immobiliare resterebbe comunque esposto a nuove infiltrazioni e, quindi, a menomata fruibilità e, di conseguenza, a eventuale deprezzamento.
Con l’atto di citazione (riportato dalla stessa controricorrente) NOME COGNOME a cagione dei vizi che il complesso immobiliare, chiese <>.
La domanda che l’attrice ha posto come principale era diretta alla restituzione di parte del prezzo pagato, oltre al risarcimento del danno, evocando la disciplina in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta.

Non è, pertanto, concludente il ragionamento svolto dal Giudice, il quale addebita alla odierna ricorrente di non avere già in primo grado specificato le voci di danno, includendo fra queste il deprezzamento, che afferma essere stato prospettato solo in appello (addirittura sospetta, come si è visto, che si possa versare in ipotesi d’inammissibilità ex art. 345 cod. pro. civ.), e afferma di non potere sopperire all’inerzia della parte, che non aveva espressamente chiesto la nomina di un consulente d’ufficio per la pertinente stima.
La sentenza impugnata ha disatteso per larga parte la domanda principale, limitandosi a quantificare il danno per equivalente degli interventi ‘tampone’.

Costituisce principio granitico l’affermazione secondo la quale il divieto di ammissione di nuovi mezzi di prova e nuovi documenti nel giudizio di appello, previsto dall’art. 345, comma 3, c.p.c., che deriva dal carattere tendenzialmente chiuso delle fasi di impugnazione, non opera quando il giudice eserciti il proprio potere di disporre o rinnovare le indagini tecniche attraverso l’affidamento di una consulenza tecnica d’ufficio (Sez. 1, n. 15945 del 27/06/2017; Rv. 644977 -01). Ciò, in esatta coerenza con il più lato principio secondo il quale la decisione di richiedere un tale ausilio è attribuita in generale al potere del giudice e niente affatto subordinata alla richiesta delle parti -cfr., ex multis, Cass. n. 9461/2010 -.
La stima del danno non richiedeva affatto esercizio di poteri arbitrari da parte del giudice.

Il complesso immobiliare era stato acquistato per € 200.000,00, l’appartamento, esteso 125 mq (come si ricavava dal rogito), era interessato per il 30% dal fenomeno pregiudizievole e, quindi, valendosi della disposizione di cui all’art. 1226 cod. civ. , il giudice, in presenza degli elementi di fatto salienti, avrebbe dovuto stimare il minor valore (val quanto dire, il deprezzamento) della cosa venduta affetta da vizi, avvalendosi dell’apporto di un consulente o, se del caso, anche in via equitativa.
6. La sentenza, di conseguenza, deve essere cassata con rinvio. Il Giudice del rinvio regolerà anche il capo delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 27 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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