Ripartizione spese terrazza: la guida della Cassazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito un importante principio sulla ripartizione spese terrazza ad uso esclusivo che funge anche da copertura per garage di altri condomini. Contrariamente a quanto deciso dalla Corte d’Appello, che aveva addebitato l’intero costo al proprietario della terrazza, la Cassazione ha applicato per analogia l’art. 1125 c.c., suddividendo le spese tra il proprietario del piano superiore (per l’impermeabilizzazione) e i proprietari dei garage sottostanti (per intonaco e tinta).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ripartizione Spese Terrazza a Uso Esclusivo: Nuove Linee Guida dalla Cassazione

La gestione delle spese condominiali è spesso fonte di complesse questioni legali. Una delle più dibattute riguarda la ripartizione spese terrazza quando questa, pur essendo di proprietà esclusiva, funge anche da copertura per altre unità immobiliari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali, stabilendo un criterio di divisione basato sulla funzione della struttura e superando interpretazioni errate.

I Fatti del Caso: Una Controversia sui Costi di Impermeabilizzazione

La vicenda ha origine dalla delibera di un condominio che addebitava interamente a una condomina le spese, pari a oltre 4.300 euro, per il rifacimento dell’impermeabilizzazione della sua terrazza a livello. L’intervento si era reso necessario per eliminare infiltrazioni d’acqua che danneggiavano i garage sottostanti, di proprietà di altri condomini.

La proprietaria impugnava la delibera, sostenendo che i costi dovessero essere ripartiti secondo criteri diversi. Mentre il Tribunale di primo grado le dava ragione annullando la delibera, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Secondo i giudici d’appello, la spesa doveva gravare interamente sulla proprietaria della terrazza, applicando l’articolo 840 del codice civile, che disciplina l’estensione della proprietà del suolo al sottosuolo, escludendo che il terrapieno sottostante fosse un bene comune.

L’Analisi della Cassazione sulla Ripartizione Spese Terrazza

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza d’appello. I giudici hanno ritenuto del tutto errata l’applicazione dell’art. 840 c.c., in quanto non pertinente al contesto condominiale e alla funzione di copertura svolta dalla terrazza.

La Corte ha chiarito che in casi simili, dove un bene di proprietà esclusiva (la terrazza) funge da copertura per altri beni (i garage), non si può applicare né l’art. 840 c.c. né l’art. 1126 c.c. (relativo ai lastrici solari di uso esclusivo).

Il Principio dell’Applicazione Analogica dell’Art. 1125 c.c.

Il criterio corretto, secondo la Cassazione, è quello derivante dall’applicazione analogica dell’articolo 1125 del codice civile. Questa norma regola le spese per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai che separano due piani sovrapposti.

L’analogia si fonda su un presupposto logico: la terrazza a livello svolge una duplice funzione. Da un lato, offre un’utilità esclusiva al suo proprietario; dall’altro, funge da copertura e protezione per le unità immobiliari sottostanti, proprio come un solaio.

Come Avviene la Divisione Concreta dei Costi

In base all’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., le spese vanno suddivise in base alla loro funzione specifica:

1. A carico del proprietario del piano superiore (la terrazza): restano le spese relative alla copertura del pavimento, ovvero lo strato di finitura e calpestio.
2. A carico del proprietario del piano inferiore (i garage): ricadono le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
3. In parti uguali tra i due: tutte le altre spese per la manutenzione e la ricostruzione della struttura portante e dello strato impermeabilizzante.

Nel caso specifico, quindi, le opere di impermeabilizzazione, essendo parte integrante della struttura che funge da copertura, devono essere sostenute in parti uguali dai proprietari della terrazza e dei garage sottostanti.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Corte si fonda sulla necessità di considerare la funzione concreta del bene all’interno della struttura condominiale. L’errore della Corte d’Appello è stato quello di considerare la terrazza solo come un’estensione della proprietà privata, trascurando il suo ruolo essenziale di copertura per le parti sottostanti. La giurisprudenza costante della Cassazione, richiamata nell’ordinanza, ha sempre favorito un’interpretazione funzionale in questi casi. L’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. garantisce un equilibrio equo, facendo gravare i costi su tutti i soggetti che traggono un’utilità dalla struttura, seppur diversa.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale per la corretta ripartizione spese terrazza nei condomini. I proprietari e gli amministratori devono tenere conto non solo del titolo di proprietà, ma anche e soprattutto della funzione strutturale che un bene svolge. Per le terrazze a livello che coprono altre unità, il criterio da seguire è quello dell’art. 1125 c.c., che assicura una divisione delle spese più equa e aderente alla realtà funzionale dell’edificio, prevenendo così l’insorgere di costose controversie legali.

Chi paga per la riparazione di una terrazza a uso esclusivo che copre i garage di altri condomini?
Le spese sono suddivise. Secondo l’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., i costi per la struttura e l’impermeabilizzazione sono a carico in parti uguali del proprietario della terrazza e dei proprietari dei garage sottostanti. Il proprietario della terrazza paga per la pavimentazione, mentre i proprietari dei garage pagano per l’intonaco e la tinteggiatura dei loro soffitti.

Perché la Cassazione ha escluso l’applicazione dell’articolo 1126 c.c. in questo caso?
La Corte ha ritenuto non applicabile l’art. 1126 c.c. (relativo ai lastrici solari) perché la fattispecie era più simile a quella di un solaio che divide due piani abitati o comunque utilizzati. La giurisprudenza applica per analogia l’art. 1125 c.c. quando la terrazza funge da copertura a locali sottostanti, ritenendolo un criterio più equo e aderente alla funzione della struttura.

Qual è il criterio corretto per la ripartizione delle spese di impermeabilizzazione della terrazza secondo questa ordinanza?
Il costo delle opere di impermeabilizzazione, essendo parte della struttura che funge da copertura, va suddiviso in parti uguali tra il proprietario della terrazza e i proprietari delle unità immobiliari sottostanti (in questo caso, i garage), in applicazione analogica dell’articolo 1125 del codice civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20528 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20528 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

CONDOMINIO LE GIARE;

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 169/2018 depositata il 19/01/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La condomina NOME COGNOME impugnava dinanzi al Tribunale di Catania la delibera condominiale del 26/02/2008, con la quale erano

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2964/2019 R.G. proposto da : COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti-

contro

state poste interamente a suo carico le spese, pari a € 4.312,39, sostenute per il rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza a livello di sua proprietà esclusiva, rifacimento resosi necessario (con anticipazione di spesa da parte del Condominio) per i danni da infiltrazioni ai garage di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Ella sosteneva che la ripartizione della spesa doveva avvenire secondo criteri diversi da quelli applicati. Il Tribunale accoglieva la domanda, annullando la delibera nella parte in cui aveva posto l’intero onere economico a carico della condomina attrice. Il Condominio proponeva appello principale, insistendo per il rigetto dell’impugnazione della delibera. La condomina eccepiva l’inammissibilità dell’appello e prop oneva appello incidentale, insistendo nelle originarie domande. La Corte di appello ha riformato la decisione del primo giudice, escludendo che il terrapieno sottostante la terrazza rientrasse tra i beni comuni. Ha affermato che, non essendo tale spazio de stinato all’uso comune e non potendosene desumere la proprietà comune dal titolo di provenienza, il costo delle opere di impermeabilizzazione gravasse interamente sulla proprietaria della terrazza, in applicazione dell’art. 840 c.c. Di conseguenza, ha accolto l’appello principale, riformando la sentenza di primo grado e rigettando l’impugnazione della delibera assembleare. La decisione d’appello ha affermato che l’art. 1126 c.c. non fosse applicabile alla fattispecie e che il criterio di riparto stabilito dalla delibera fosse corretto.
Ricorre in cassazione la condomina con due motivi. Il condominio è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 115 c.p.c., dell’art. 840 c.c. e dell’art. 1126 c.c. La sentenza impugnata ha erroneamente applicato l’art. 840 c.c. per giustificare l’addebito integrale della spesa di rifacimento del manto di impermeabilizzazione della terrazza alla proprietaria, senza

considerare che tale intervento era stato deliberato per eliminare le cause di infiltrazione d’acqua nei sottostanti garage di terzi condomini. Si censura l’omessa considerazione del fatto, pacifico tra le parti, che la terrazza fosse in parte di copertura dei garage e che i lavori di impermeabilizzazione fossero necessari per preservare le unità immobiliari sottostanti. Si richiama l’art. 1126 c.c., applicabile non solo ai lastrici solari ma anche alle terrazze a livello. La decisione della Corte di appello avrebbe quindi violato i criteri di ripartizione delle spese, disattendendo l’orientamento giurisprudenziale e omettendo di considerare il contesto fattuale della vicenda.
1.2. – Il primo motivo è accolto nei termini seguenti.

Fuori luogo è innanzitutto l’applicazione dell’art. 840 c.c.

Infatti, in fattispecie simili a questa nel punto fondamentale, cioè ove un bene (in questo caso: la terrazza) di proprietà esclusiva di un condomino funga (anche solo in parte) da copertura di beni sottostanti (in questo caso: i garage) di proprietà di uno o più condomini, la giurisprudenza di questa Corte ricorre all’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., non potendosi applicare l’art. 1126 c.c. relativo ai lastrici solari di uso esclusivo. Si veda in questo senso Cass. 23250 del 2023, cui si rinvia per un’argomentazione più ampia e l’indicazione di ulteriori precedenti conformi.
L’art. 1125 c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

È inerente allo strumento dell’analogia che l ‘applicazione della norma (in questo caso dell’art. 11 35 c.c.) – pur giustificata dal genus proximum – si adegui alle differenze specifiche del caso da disciplinare, restando così, nel caso di specie, a carico dei ricorrenti le opere di impermeabilizzazione da compiersi sulla terrazza e a

carico dei proprietari dei garage l’intonaco e la tinta dei correlativi soffitti.

-L’accoglimento del primo motivo nei termini delineati nel paragrafo precedente comporta l’assorbimento del secondo motivo , con cui si è denunciata violazione dell’art. 1135 c.c. , facendo valere che l’applicazione dell’art. 840 c.c., quale criterio per imputare integralmente le spese di rifacimento della terrazza alla proprietaria, determinerebbe la nullità della delibera condominiale per difetto di attribuzioni dell’assemblea.

– La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei termini delineati nel paragrafo 1.2., dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei termini delineati in motivazione, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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