Ripartizione spese solaio: la Cassazione chiarisce

Una controversia per danni tra proprietari di immobili confinanti solleva una complessa questione sulla ripartizione spese solaio ai sensi dell’art. 1125 c.c. quando sono coinvolti più appartamenti sovrastanti. La Corte di Cassazione, riconoscendo la rilevanza del quesito, ha deciso di non pronunciarsi nel merito, trasmettendo gli atti alla Seconda Sezione Civile per stabilire il corretto criterio di suddivisione, se per numero di unità o per metà tra il piano inferiore e quello superiore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ripartizione Spese Solaio: la Cassazione Rimette la Questione alla Sezione Competente

La ripartizione spese solaio è una delle fonti più comuni di contenzioso in ambito condominiale. Cosa succede, però, quando la situazione si complica e non ci sono solo due appartamenti, uno sopra l’altro, ma più unità immobiliari sovrastanti? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questa complessa problematica, decidendo di non risolvere il caso specifico ma di rimetterlo a una sezione specializzata per l’importanza della questione di diritto sollevata.

I Fatti del Caso: Una Ristrutturazione all’Origine della Controversia

La vicenda nasce dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un immobile al piano inferiore nei confronti dei proprietari di due appartamenti soprastanti. Il danno sarebbe stato causato da lavori di ristrutturazione, eseguiti dai precedenti proprietari degli immobili superiori, che avevano comportato la posa di nuove piastrelle sul pavimento preesistente.

La proprietaria del piano di sotto lamentava di non poter locare il suo appartamento a causa dei danni subiti e chiedeva il rimborso dei costi sostenuti per alcuni sondaggi preliminari necessari a valutare l’entità del problema. I proprietari degli appartamenti superiori, a loro volta, presentavano una domanda riconvenzionale, accusando la vicina di comportamento ostruzionistico. Sostenevano che il suo rifiuto di consentire i lavori di messa in sicurezza avesse impedito loro di utilizzare i propri immobili, anche a seguito di un’ordinanza comunale che ne vietava l’uso fino al ripristino delle condizioni di sicurezza.

Il Percorso Giudiziario: Decisioni Opposte tra Primo e Secondo Grado

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione ai proprietari degli immobili superiori, rigettando la domanda della vicina e accogliendo la loro richiesta di risarcimento per il comportamento ostruzionistico.

La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato completamente la decisione. I giudici di secondo grado hanno accolto la richiesta di rimborso per i sondaggi, ritenendo che fossero stati utili a tutte le parti coinvolte. Hanno invece respinto la domanda riconvenzionale, affermando che il dissenso della proprietaria del piano inferiore era motivato da legittime preoccupazioni sulla dannosità dei lavori proposti per la sua proprietà. Secondo la Corte, non si trattava di mera inerzia, ma di una posizione giustificata, dato che i vicini non avevano prospettato soluzioni alternative per fugare i suoi dubbi.

La Questione sulla Ripartizione Spese Solaio Davanti alla Cassazione

I proprietari degli appartamenti superiori hanno presentato ricorso in Cassazione, sollevando tre motivi. Il punto cruciale, però, risiedeva nel primo motivo, che contestava la ripartizione spese solaio in parti uguali decisa dalla Corte d’Appello per i lavori preliminari. Essi sostenevano che la suddivisione dovesse avvenire secondo criteri diversi, come il valore degli immobili, e che l’incarico per i sondaggi fosse stato dato solo dalla controparte.

Questa contestazione ha portato la Cassazione a identificare una questione giuridica di notevole importanza: come si applica l’articolo 1125 del Codice Civile quando al di sopra di un’unità immobiliare ne esistono diverse altre? La spesa va divisa in parti uguali tra tutti i “cespiti” (le unità immobiliari) o va ripartita a metà tra il proprietario del piano inferiore da un lato e i proprietari del piano superiore (che poi divideranno la loro quota) dall’altro?

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha ritenuto che la questione posta dal primo motivo di ricorso fosse di particolare rilevanza e meritasse un approfondimento specifico. La corretta interpretazione dell’art. 1125 c.c. in un caso di plurimi immobili sovrastanti non è una questione di routine, ma un principio di diritto che necessita di una chiara enunciazione per garantire certezza e uniformità nelle future decisioni.

Per questa ragione, anziché decidere il caso nel merito, il Collegio della Terza Sezione ha deciso di trasmettere gli atti alla Seconda Sezione Civile della stessa Corte. Questa sezione ha una “competenza tabellare” specifica sulle questioni condominiali e immobiliari, ed è quindi l’organo più adatto a fornire un’interpretazione autorevole e definitiva sulla corretta modalità di ripartizione spese solaio in queste complesse circostanze.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza non pone fine alla controversia tra i vicini, ma la sospende in attesa di una decisione cruciale. Il caso è stato trasferito alla Seconda Sezione Civile, che avrà il compito di stabilire un principio di diritto chiaro sulla ripartizione spese solaio tra un’unità immobiliare inferiore e più unità immobiliari superiori. La futura sentenza sarà un precedente fondamentale per tutti i casi simili, fornendo una guida indispensabile per amministratori di condominio, avvocati e proprietari che si trovino ad affrontare situazioni analoghe.

Qual è la questione giuridica centrale che ha portato la Cassazione a trasferire il caso?
La questione centrale riguarda la corretta interpretazione dell’articolo 1125 del Codice Civile sulla ripartizione delle spese per la manutenzione di solai, volte e soffitti, specificamente nel caso in cui vi sia un solo immobile al piano inferiore e più immobili sovrastanti. La Corte deve chiarire se la spesa vada divisa per il numero totale delle unità o per metà tra il piano di sotto e il complesso dei piani di sopra.

La Corte di Cassazione ha deciso chi ha ragione nella disputa?
No, la Corte non ha deciso nel merito chi avesse torto o ragione. Ha ritenuto che la questione sulla ripartizione delle spese fosse così significativa da richiedere una pronuncia da parte della Seconda Sezione Civile, specializzata in materia, rinviando di fatto la decisione finale sul caso.

Perché la Corte d’Appello aveva respinto la richiesta di risarcimento dei proprietari superiori?
La Corte d’Appello aveva respinto la loro domanda (riconvenzionale) perché ha ritenuto che l’opposizione della proprietaria del piano inferiore ai lavori proposti non fosse un mero ostruzionismo. Il suo dissenso era basato su preoccupazioni documentate e legittime circa la potenziale dannosità degli interventi per la sua proprietà, e i vicini non avevano offerto alternative valide per risolvere tali perplessità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5659 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5659 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15444/2022 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO, domiciliazione telematica come in atti

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME unitamente all’avvocato COGNOME NOME, domiciliazione telematica come in atti

-controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 1307/2021 depositata il 29/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

NOME COGNOME conveniva in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo che venisse accertato il danno cagionato al suo immobile dai lavori di ristrutturazione, con posa in opera di nuove piastrelle sul pavimento preesistente, in uno dei due appartamenti soprastanti, eseguite dai precedenti proprietari COGNOME e COGNOME, laddove i successivi proprietari, così convenuti, avevano conoscenza dei problemi lamentati dalla deducente, in quanto nel rogito i venditori avevano specificato di avere già ricevuto richieste risarcitorie dalla stessa, proprio in conseguenza dei suddetti lavori, sicché gli acquirenti si erano assunti ogni conseguente onere economico a fronte di una riduzione del prezzo;
parte attrice, pertanto, chiedeva la condanna al risarcimento del mancato guadagno riferibile all’impossibilità di locare il suo appartamento, quantificato in 28.800,00 euro, nonché la condanna al rimborso dell’importo di 513,34 euro, pari alla quota di un terzo di quanto da essa anticipato alla RAGIONE_SOCIALE per l’esecuzione dei sondaggi nella sua proprietà, propedeutici all’esecuzione dei lavori di riparazione;

si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto delle domande e in via riconvenzionale la condanna dell’attrice al risarcimento di danni, quantificati in 175.000,00 euro, sostenendo che il comportamento ostruzionistico di COGNOME aveva comportato l’impossibilità di mettere in sicurezza il loro immobile e quindi poterlo utilizzare, tanto più che, a séguito dell’esposto dagli stessi presentato, il Comune di Varazze aveva emesso l’ordinanza nr. 32 del 24 luglio 2015 con cui aveva ingiunto a tutti i proprietari interessati di provvedere all’esecuzione delle opere necessarie al ripristino delle condizioni di sicurezza, vietando nelle more l’utilizzo dei 3 appartamenti coinvolti tra cui quelli delle parti in lite;
il Tribunale rigettava la domanda attorea e accoglieva quella riconvenzionale al risarcimento di danni liquidati in 4.800,00 euro annuali a decorrere dal mese di luglio 2015 sino alla esecuzione dei lavori di rispristino della sicurezza e, comunque, sino alla revoca dell’ordinanza resa dal Sindaco di Varazze;

la Corte di appello riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda attorea per il rimborso della quota del costo dei sondaggi propedeutici, respingendo la domanda riconvenzionale, condannando attrice e convenuti a pagare le spese di consulenza tecnica in pari misura, e compensando le spese di lite al 50% limitatamente al primo grado, ponendole per il residuo, e per l’intero quanto al secondo grado, a carico degli originari convenuti;

in particolare, ad avviso della Corte territoriale il dissenso di COGNOME all’esecuzione dei lavori proposti dalle controparti era stato argomentato ritenendo quelli dannosi per la sua proprietà, come emerso dall’istruttoria orale e documentale quanto a verbali assembleari di condominio, senza che i convenuti avessero provato di aver tenuto conto delle perplessità così espresse prospettando alternative o comunque non limitandosi ad evidenziare la pretesa inerzia dell’attrice che, invece, aveva già in precedenza messo a disposizione le chiavi del proprio appartamento per le verifiche del caso, con conseguente esclusione del comportamento ostruzionistico allegato a ragione della richiesta risarcitoria articolata in riconvenzione;
inoltre, la Corte di appello affermava essere emerso che i lavori preliminari afferenti ai solai erano stati utili agli appartamenti di tutte le parti in lite, con conseguente presunzione di comune incarico e applicazione della pari quota di un terzo quanto ai correlati costi;

avverso questa decisione ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, formulando tre motivi;

le parti hanno depositato memorie;

Rilevato che

con il primo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123, 1125, cod. civ., 360, n. 5, cod. proc. civ., poiché la Corte di appello avrebbe errato mancando di considerare che:

l’incarico per lo svolgimento dei lavori preliminari eseguiti dall’impresa RAGIONE_SOCIALE era stato dato dalla sola COGNOME, come da dichiarazione del titolare della società, in coerenza con la relativa fattura, e con i benefici fiscali ottenuti dalla stessa committente;

COGNOME non aveva richiesto il pagamento della medesima quota ai proprietari del terzo appartamento coinvolto;

in ogni caso il riparto avrebbe dovuto essere in proporzione al

valore dell’immobile, e dunque per il doppio a carico di COGNOME; con il secondo motivo si prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo e discusso, rappresentato, nella fattispecie, dalla pretesa mancanza di un progetto condiviso di lavori, atteso che l’istruttoria, e in specie la missiva indirizzata dell’ingegnere incaricato a COGNOME, aveva dimostrato che per le onerose modifiche ai lavori inizialmente oggetto di segnalazione certificata d’inizio attività (NUMERO_DOCUMENTO), era necessario il consenso degli altri proprietari che si erano a loro volta mostrati favorevoli, laddove, per procedere, sarebbe stato pertanto necessario modificare la documentazione SCIA che COGNOME si era rifiutata di restituire senza attivarsi per apportare modifiche, posticipando gli interventi che erano stati infine effettuati nel 2019, come da SCIA, in modo corrispondente al progetto del 2015;
con il terzo motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 91, 92, 97, poiché la Corte di appello avrebbe errato nel regolare l’onere delle spese, da porre integralmente a carico di COGNOME, mancando di considerare che quest’ultima aveva dato impulso alla lite, vedendo rigettarsi in prime cure, senza appello, la domanda di danni, sicché non era in ogni caso condivisibile la

regolazione delle spese, con compensazione parziale, priva di motivazione;

Considerato che

il Collegio ritiene che il ricorso debba essere trasmesso alla Seconda Sezione civile di questa Corte, per competenza tabellare; infatti, il primo motivo di ricorso, in particolare, pone una significativa questione afferente alla corretta interpretazione dell’art. 1125, cod. civ., nel caso di plurimi immobili sovrastanti, e dunque se in tal caso le misura di eguale riparto delle spese, così venute in questione, sia da intendere con suddivisione per il numero dei cespiti o per metà tra quello sottostante e quelli superiori, a loro volta tenuti in parti eguali tra loro;
P.Q.M.

La Corte trasmette gli atti alla Seconda Sezione civile. Così deciso in Roma, il 7/11/2024.

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