SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 4058 2025 – N. R.G. 00008422 2022 DEPOSITO MINUTA 19 08 2025 PUBBLICAZIONE 19 08 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. NOME COGNOME
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 8422/2022 R.G. promossa da:
(c.f.
)
e
(c.f.
), con l’avv. COGNOME NOME
attori
contro
(c.f.
), con l’avv. NOMECOGNOMENOME
NOME
convenuto
CONCLUSIONI
Conclusioni degli attori:
ribadite le già proposte eccezioni di difetto di mandato ad litem in capo all’avv. COGNOME nonché di difetto del suo potere di rappresentanza del , con ogni conseguente effetto in ordine alla costituzione del medesimo e della rappresentanza dello stesso e sull’efficacia dei relativi atti prodotti, si precisano le conclusioni richiamando quelle formulate nella memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c. contestate in ogni caso le deduzioni tutte di parte convenuta e disattesa ogni sua conclusione
Conclusioni del convenuto:
C.F.
C.F.
P.
precisa le conclusioni riportandosi a tutte le domande ed eccezioni formulate nella comparsa di costituzione e nelle memorie ex art. 183 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dell’11.10.22, ritualmente notificato, i sigg.ri e
convenivano in giudizio il , corrente in Venezia, chiedendo pronunciarsi l’annullamento della delibera condominiale del 14.3.22, con riferimento al punto 5) dell’o.d.g., e della delibera del 9.5.22, con riferimento al punto 4) dell’o.d.g.
Assumevano gli attori, proprietari di due unità all’interno del Condominio, che:
-il 14.3.22 si riuniva in sec onda convocazione l’assemblea condominiale per deliberare, tra l’altro, sulla ripartizione della spesa relativ a ai lavori di restauro dei lastrici solari, danneggiati da infiltrazioni di acqua piovana, che veniva erroneamente imputata per 1/3 al proprietario esclusivo dei lastrici e per i restanti 2/3 ai proprietari delle unità sottostanti i lastrici (gli attori), anziché a tutti i condomini;
-alla successiva adunanza del 9.5.22, alla quale veniva esteso il tentativo di mediazione nel frattempo avviato dagli attori, l’assemblea deliberava, tra l’altro, in ordine all’approvazione del consuntivo relativo ai lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato e relativo riparto tra i condomini , previa detrazione della spesa di € 1.810,70 da addebitarsi alla sola
-quanto deliberato alla suddetta assemblea deve ritenersi illegittimo in quanto la somma di € 1.810,70 (per il rifacimento del soffitto dell ‘unità va imputata a tutti i condomini e comunque risulta duplicata; il SAL finale delle opere non risulta ancora approvato, alcuni lavori di restauro non possono dirsi ultimati e comunque presentano vizi; alcune voci non sono esposte in maniera chiara e/o vengono erroneamente ripartite; il d.l. non ha ancora consegnato certificazione di avvenuta esecuzione dei lavori a regola d’arte.
Il si costituiva in giudizio, chiedendo in via preliminare disporsi nuovo tentativo di mediazione e concludendo nel merito per il rigetto delle avverse domande.
Il convenuto, in particolare, deduceva che l’impresa COGNOME, esecutrice dei lavori di restauro, aveva rinunciato a richiedere al Condominio la somma di € 1.810,70 (relativa al rifacimento di una porzione di soffitto dell’unità , che gli attori non aveva precisato le proprie contestazioni alle voci del capitolato di restauro e che il procedimento di Atp instaurato dagli attori medesimi in ordine agli asseriti vizi esecutivi risultava ancora pendente; ragioni per le quali si rendeva opportuno rinnovare la mediazione già espletata.
Eccepiva, inoltre, il che le spese di rifacimento dei lastrici solari erano state ripartite conformemente a quanto disposto dall’art. 1126 c.c. e che il consuntivo dei lavori di restauro (già ratificato dalla direzione lavori nel 2019), unitamente al relativo riparto, risultava legittimamente approvato all’assemblea del 9.5.22 , nel corso della quale gli attori lo avevano solo genericamente contestato senza precisare le proprie doglianze.
Gli attori eccepivano il difetto di procura al legale del Condominio e, comunque, l’illegittim o conferimento dello ius postulandi all’amministratore -avvocato.
Scambiate le memorie ex art. 183, co. 6, c.p.c. la causa, documentalmente istruita, è stata trattenuta in decisione all’udienza del 13.2.25 sulle conclusioni ivi precisate dalle parti.
Il rilievo preliminare attinente il difetto di procura, sollevato dagli attori, non risulta fondato.
L’amministratore, come noto, nei limiti delle attribuzioni indicate all’art. 11 30 c.c. ha la rappresentanza dei partecipanti e, dunque, si ritiene, può agire o resistere in giudizio senza necessità di apposito mandato rilasciato dall’assemblea.
La difesa attorea assume che l’oggetto del presente giudizio esorbita dai confini posti dalla predetta disposizione, trattandosi dell’impugnazione di due delibere attinenti la gestione straordinaria dell’edificio .
Peraltro, come precisato in giuris prudenza, nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di delibere condominiali, unico legittimato passivo è l’amministratore, il quale può resistere in giudizio senza necessità di autorizzazione o ratifica da parte dell’assemblea (si vedano, in tal senso, C. Appello Napoli, sez. IV, 16.5.23 n. 2215; C. Appello Genova, sez. II, 7.7.22 n. 816; C. Appello Bari, sez. III, 24.6.21 n. 1217; Cass. sez. II, 27.10.20 n. 23550).
In ogni caso, si osserva sotto un profilo subordinato , laddove si ritenesse necessaria l’autorizzazione assembleare, questa sarebbe comunque intervenuta con la delibera in data 17.5.23 (per la quale non è necessaria la partecipazione dei condomini che hanno promosso la lite: Cass. n. 29504/23) e la tardiva costituzione del , da intendersi effettuata con la seconda memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 cpc depositata il 25.5.23 (con la quale la suddetta delibera è stata allegata), non comporterebbe alcuna decadenza non avendo il convenuto sollevato eccezioni in senso stretto o formulato riconvenzionali ed essendo la suddetta memoria termine ultimo per il deposito di documenti.
Quanto al tentativo di mediazione, che la difesa del convenuto ha richiesto venga rinnovato, risulta dal relativo verbale (all. 13 attoreo) che lo stesso ha riguardato tutte le domande oggetto del presente giudizio.
Nel merito, valga quanto segue.
Quanto al punto 5) o.d.g. dell’assemblea del 14.3.22 , la difesa del Condominio deduce che la ripartizione delle spese relative al rifacimento dei lastrici solari risulta conforme alla previsione dell’art. 1126 c.c. che, come noto, stabilisce l’onere di contribuzione per 1/3 a carico del titolare esclusivo del lastrico solare e per 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio ‘o della parte di questo a cui il lastrico solare serve’.
Nel caso, dunque, secondo il convenuto, la quota di 2/3 della spesa deve gravare sugli attori, titolari delle unità sottostanti il lastrico oggetto di rifacimento.
La difesa attorea richiama giurisprudenza afferente la responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, che si ripartisce tra il proprietario esclusivo del lastrico che risponde ex
art. 2051 c.c. e l’intero Condominio che risponde in forza del generale obbligo di conservazione delle cose comuni (Cass. n. 3239/17).
Tale ipotesi, tuttavia, è differente da quella in contestazione, nella quale si discute non dei danni derivanti alle unità sottostanti (di cui sono titolari gli attori) ma delle spese necessarie per il rifacimento del lastrico, che, per l’effetto, come correttamente ritenuto dall’assemblea, devono gravare, per la quota di 2/3, sui soli proprietari delle unità sottostanti alle quale il lastrico funge da copertura.
In ordine al rilievo per il quale la delibera sarebbe stata adottata con quorum insufficiente (meno del valore di metà dell’edificio), tale motivo d’impugnazione non è stato tempestivamente sollevato con l’atto di citazione e, come tale, risulta inammissibile e non esaminabile.
Quanto al punto 4) o.d.g. dell’assemblea del 9.5.22, avente ad oggetto ‘approvazione bilancio consuntivo spesa manutenzione straordinaria fabbricato condominiale e relativo riparto con detrazione della somma di € 1.810,70 quale spesa precedentemente addebitata alla sola , gli attori ne deducono l’invalidità/illegittimità in quanto:
-la somma di € 1.810,70 (spesa afferente il rifacimento di parte del soffitto dell’appartamento danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico) risulta conteggiata due volte e non dev ‘ essere imputata alla
-il consuntivo finale dei lavori non è ancora stato approvato e/o il d.l. non ha consegnato la certificazione di avvenuta esecuzione dei lavori a regola d’arte ;
-alcuni lavori non risulta no ultimati o non effettuati a regola d’arte ;
-alcune somme non sono esposte in maniera chiara o risulta errato il criterio di ripartizione.
Il ha dedotto che il consuntivo è stato regolarmente approvato a maggioranza semplice, come prescritto dalla legge, che le doglianze circa i lavori non eseguiti o non correttamente eseguiti risultano inammissibilmente generiche, che il consuntivo finale risulta regolarmente approvato dalla direzione lavori, che le contestazioni relative ai lavori eseguiti dall’impresa RAGIONE_SOCIALE formano oggetto del procedimento per Atp n. 624/22.
Quanto a lla spesa di € 1.810,70, dalla lettura del punto 4) dell’o.d.g. si evince che tale somma è stata precedentemente addebitata alla sola e, quindi, viene detratta dal consuntivo lavori da ripartire tra tutti i condomini.
La do glianza degli attori sul punto appare fondata giacché tale spesa, afferente (com’è incontestato) il rifacimento di parte del soffitto dell ‘ unità in conseguenza delle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, deve considerarsi un danno derivante dalle infiltrazioni che, per il principio sopra richiamato, va ripartito tra i proprietari del lastrico (1/3) e tutti i condomini (2/3).
Ne discende l ‘ illegittimità della delibera che ha deciso di non imputare la suddetta spesa al , secondo la percentuale suindicata.
Quanto all’approvazione dei lavori da parte della D.L., il ha prodotto SAL finale del 22.5.19, indirizzato dall’impresa RAGIONE_SOCIALE al Condominio presso il suo d.l. Arch. e da quest’ultimo sottoscritto (all. 10 convenuto), che può ritenersi sufficiente a certificare, da parte del direttore lavori, l’avvenuta regolare esecuzione delle opere.
Quanto alle ulteriori doglianze sollevate dagli attori in ordine alla mancata ultimazione dei lavori, a ipotetici vizi presenti, alla non chiarezza di alcune voci di spesa e alla non corretta ripartizione, le stesse, come eccepito dal convenuto, risultano formulate in modo del tutto generico e non contestualizzato, a nulla potendo valere sul punto le tardive precisazioni svolte dagli attori (con specifico riferimento ai lavori oggetto di contestazione) solo nella seconda memoria ex art. 183 c.p.c. Quanto alla dedotta insufficiente maggioranza che ha approvato la delibera, tale motivo, al pari di quello riferito alla delibera del 14.3.22, risulta tardivamente formulato.
Per l’effetto la delibera del 9.5.22 va annullata esclusivamente con riferimento all’errata detrazione (dal consuntivo lavori da ripartirsi tra tutti condomini) della spesa di € 1.801,70.
Considerato l’esito del giudizio, le spese di lite possono essere integralmente compensate.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
-accerta e dichiara la validità della delibera del 14.3.22, punto 5) dell ‘ o.d.g.
-annulla la delibera in data 9.5.22, punto 4) dell’o.d.g. , limitatamente all’espunzione dal consuntivo, da porre a carico di tutti i condomini, della spesa di € 1.810,70 per il rifacimento del soffitto dell’unità
-compensa integralmente le spese di lite tra le parti
Venezia, 19 agosto 2025
Il Giudice dott. NOME COGNOME