Ripartizione spese condominiali: strada e garage

Una controversia sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di una strada privata in un Supercondominio, che funge anche da copertura per autorimesse sottostanti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, stabilendo la corretta applicazione per analogia dell’art. 1125 c.c. La spesa è stata divisa al 50% tra tutti i condòmini del Supercondominio (per la funzione di piano viario) e al 50% tra i proprietari esclusivi delle autorimesse (per la funzione di copertura), respingendo il ricorso di una società proprietaria di due garage.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ripartizione spese condominiali: La Cassazione sul caso della strada-copertura

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nella vita di molti complessi residenziali: la ripartizione spese condominiali per la manutenzione di aree comuni che svolgono una duplice funzione. Nello specifico, il caso riguarda una strada privata interna a un Supercondominio che funge anche da copertura per le autorimesse sottostanti. Vediamo come i giudici hanno risolto la questione, fornendo un principio guida fondamentale.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla delibera di un Supercondominio che approvava i lavori di rifacimento del piano viario di una strada privata, utilizzata da tutti i condòmini dei nove edifici del complesso. Due proprietari di un’unità immobiliare in uno dei condomìni hanno impugnato tale delibera, sostenendo che la ripartizione delle spese fosse errata. A loro avviso, il costo avrebbe dovuto essere suddiviso applicando l’art. 1126 c.c., ponendo un terzo a carico di tutti i condomìni e due terzi a carico dei proprietari dei box e delle autorimesse sottostanti la strada.

Il Supercondominio si è difeso sostenendo di aver correttamente applicato le tabelle millesimali esistenti. Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda degli attori, ma ha annullato la delibera applicando un criterio diverso: l’art. 1125 c.c., dividendo la spesa al 50% tra i condomìni del Supercondominio e al 50% tra i proprietari esclusivi delle autorimesse.

Il giudizio d’Appello

Contro la sentenza di primo grado ha proposto appello una società, proprietaria di due autorimesse, lamentando la violazione del regolamento condominiale e di una precedente sentenza che, a suo dire, aveva già fissato i criteri di riparto. La Corte d’appello ha rigettato sia l’appello principale della società, sia quello incidentale del Supercondominio, confermando la decisione del Tribunale e la suddivisione al 50% delle spese.

L’analisi della Corte sulla ripartizione spese condominiali

La società proprietaria dei garage ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali: la violazione del giudicato e dei criteri contrattuali di ripartizione delle spese, e l’errata applicazione dell’art. 1125 c.c. In secondo luogo, ha contestato l’inammissibilità di una sua richiesta, considerata ‘domanda nuova’ in appello, relativa a una diversa suddivisione interna dei costi.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, confermando la decisione dei giudici d’appello.

La corretta applicazione dell’art. 1125 c.c.

Il punto centrale della decisione riguarda l’identificazione della norma corretta per la ripartizione spese condominiali in un caso come questo. La Corte ha stabilito che quando un’area comune, come un cortile o una strada, funge anche da copertura per locali sottostanti di proprietà esclusiva, non si applica l’art. 1126 c.c. (relativo ai lastrici solari), ma si deve ricorrere all’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.

Questo articolo disciplina la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai. Il principio è che le spese sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti: il proprietario del piano superiore copre le spese del pavimento, mentre quello del piano inferiore copre le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto.

Nel caso della strada-copertura, la Corte d’appello ha correttamente ragionato che la struttura complessa ha una duplice funzione:
1. Piano viario: serve a tutti i condòmini del Supercondominio per il transito.
2. Copertura: protegge le autorimesse private sottostanti.

Di conseguenza, la spesa per il rifacimento va equamente divisa tra i beneficiari delle due diverse utilità. Il 50% è a carico di tutti i condòmini del Supercondominio (in base alle tabelle millesimali generali) e il restante 50% è a carico dei soli proprietari delle autorimesse sottostanti.

Le Motivazioni

La Cassazione ha respinto la tesi della società ricorrente secondo cui il regolamento di condominio o una precedente sentenza avessero stabilito un criterio diverso. I giudici hanno chiarito che l’interpretazione del regolamento contrattuale è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica, vizio non sollevato nel caso specifico. Inoltre, la precedente sentenza si era limitata a determinare le tabelle millesimali, senza escludere l’applicazione di specifici criteri legali come l’art. 1125 c.c. La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il secondo motivo di ricorso, confermando che la richiesta di una ripartizione più dettagliata (soffitti e intonaci a carico dei proprietari dei box) costituiva una domanda nuova, inammissibile per la prima volta in appello.

Le Conclusioni

L’ordinanza consolida un importante principio giurisprudenziale: la manutenzione di una parte comune con duplice funzione deve essere ripartita tenendo conto dell’utilità che ciascun gruppo di condòmini ne trae. Per le strade o cortili che coprono locali privati, il criterio da seguire è quello dell’art. 1125 c.c., con una suddivisione paritaria dei costi tra la collettività dei condòmini che usano la superficie e i proprietari esclusivi dei locali coperti. Questa decisione offre chiarezza e un riferimento sicuro per amministratori e condòmini che si trovano ad affrontare situazioni analoghe.

Come si ripartiscono le spese di manutenzione di una strada condominiale che funge anche da copertura per autorimesse private?
Le spese si ripartiscono applicando per analogia l’articolo 1125 c.c.: per metà a carico di tutti i condòmini che utilizzano la strada (Supercondominio) e per metà a carico dei proprietari esclusivi delle autorimesse sottostanti, in quanto la strada funge da loro copertura.

Una precedente sentenza che fissa le tabelle millesimali può escludere l’applicazione di criteri legali specifici come l’art. 1125 c.c.?
No, secondo la Corte, una sentenza che si limita a fissare le tabelle millesimali di partecipazione a un Supercondominio non esclude l’applicazione di discipline specifiche previste dalla legge, come gli artt. 1125 e 1126 c.c., per la ripartizione di determinate spese.

È ammissibile chiedere in appello per la prima volta una suddivisione più dettagliata delle spese (es. soffitti e intonaci) non richiesta in primo grado?
No, tale richiesta viene considerata una ‘domanda nuova’ e, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., è inammissibile se proposta per la prima volta nel giudizio di appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16890 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16890 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18680/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME.

– Ricorrente –

Contro

NOMECOGNOME CADÒ ADRIANO, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME.

– Controricorrenti –

E contro

CONDOMINIO INDIRIZZO

– Intimato –

Avverso la sentenza del la Corte d’appello di Roma n. 2094/2020 depositata il 27/04/2020.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 18 giugno 2025.

Rilevato che:

Condominio

1. Con atto di citazione in data 23/05/2013, NOME COGNOME e NOME COGNOME proprietari di un’unità immobiliare facente parte del Condominio di INDIRIZZO, impugnarono la delibera adottata il 27/02/2013 dal l’assemblea del Condominio di INDIRIZZO INDIRIZZO (‘Supercondominio’ ) che approvava il rifacimento del piano viario della strada privata di INDIRIZZO utilizzata da tutti i condòmini dei nove Condomìni del Supercondominio, con la ripartizione delle spese.
Assumendo che la delibera era stata adottata in violazione dell’art. 1126 c.c., gli attori domandarono al Tribunale di Roma che il costo delle opere venisse posto per un terzo a carico dei Condomìni, da ripartirsi a sua volta secondo i criteri fissati dall’adito Tribunale con sentenza n. 9640 del 1986, passata in giudicato, e per due terzi a carico dei proprietari dei box ed autorimesse sottostanti alla strada privata.

Il Supercondominio convenuto chiese il rigetto della domanda sul rilievo che era stato applicato il criterio di ripartizione delle spese previsto dalle due tabelle millesimali: quella della partecipazione del Condominio di INDIRIZZO alla manutenzione della strada di INDIRIZZO nella misura di 92,78 millesimi, e la tabella interna al predetto Condominio, con l’attribuzione di 15,50 millesimi alla proprietà degli attori, per un ammontare di euro 841,93.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 10154 del 2017, in accoglimento della domanda annullò la delibera del 27 febbraio 2013 ritenendo applicabile l’art. 1125 c.c. con il riparto delle spese del piano viario nella misura del 50% a carico dei Condomìni (nel senso di edifici condominiali facenti parte del Supercondominio) sulla base della tabella determinata dalla sentenza n. 9640 del 1986 del Tribunale di Roma, e l’altro 50% a carico dei proprietari esclusivi delle autorimesse sottostanti;
2. la RAGIONE_SOCIALE, partecipante al Condominio di INDIRIZZO, proprietaria di due autorimesse sottostanti il piano viario di INDIRIZZO ai nn. 31 e 32, ha proposto appello principale e ha dedotto la violazione del regolamento contrattuale del Condominio di INDIRIZZO (art. 8 lett. g) e del giudicato costituito dalla sentenza n. 9640 del 1986, ed ha chiesto il rigetto della domanda degli attori, in subordine il riparto delle spese in modo da porre esclusivamente a carico della collettività dei condòmini le spese relative alla manutenzione della pavimentazione stradale, secondo la loro quota di proprietà, lasciando divise al 50% le spese della parte interna della struttura (il solaio) e ponendo a carico dei proprietari delle aree sottostanti le spese di ripristino dei soffitti e degli intonaci interni agli immobili di loro proprietà esclusiva.
NOME COGNOME e NOME COGNOME oltre ad eccepire il difetto di legittimazione attiva della RAGIONE_SOCIALE (quale eccezione respinta dalla Corte d’appello ed estranea al giudizio di cassazione) , hanno chiesto il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza di impugnata.

Il Condominio di INDIRIZZO e INDIRIZZO ha chiesto il rigetto dell’appello principale e, con appello incidentale, ha domandato la riforma della sentenza di primo grado in ragione della validità della delibera del 27 febbraio 2013.

La Corte d’appello di Roma ha rigettato sia l’appello principale, sia quello incidentale, così argomentando, per quanto qui di rilievo in relazione ai motivi di ricorso per cassazione appresso illustrati: (i) il Supercondominio lamenta che la sentenza impugnata, nella ripartizione delle spese, non avrebbe tenuto conto del regolamento contrattuale del Condominio di INDIRIZZO, comprensivo delle tabelle millesimali, che espressamente prevedeva l’obbligo di tutti i condòmini di partecipare alla manutenzione della strada privata di INDIRIZZO ed avrebbe errato nel non applicare le tabelle millesimali
dei nove fabbricati facenti parte del Supercondominio determinate dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 9640 del 1986. In forza di questo giudicato, non sarebbero applicabili né l’art. 1126 c.c., invocato dagli attori, né l’art. 1125 c.c., applicato dal Tribunale seguendo una ‘terza via’ ; (ii) questa prospettazione non è condivisibile non ravvisandosi alcuna violazione del giudicato: il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1835 del 2001 ordinò l’esecuzione del lavori e dispose che la ripartizione avvenisse secondo i criteri fissati dalla sentenza n. 9640 del 1986, senza alcuna esclusione dell’applicazione de lla disciplina degli artt. 1125 e 1126 c.c., ma limitandosi ad accertare i millesimi a carico dei nove Condomìni, ripartendo tra loro la quota di rispettiva competenza, come accertata mediante c.t.u. (dell’ing. COGNOME; (iii) la sentenza impugnata applica entrambe le tabelle millesimali: sia quella di partecipazione del Condominio di INDIRIZZO al Supercondominio (92,78 millesimi), sia quella interna al predetto Condominio, con riferimento alla proprietà esclusiva degli attori (15,50 millesimi); (iv) il Tribunale, senza discostarsi dalle pregresse statuizioni, ha ripartito la spesa per il rifacimento della strada privata, ponendola per il 50% a carico dei proprietari dei nove fabbricati del Supercondominio, secondo la menzionata tabella, e per il 50% a carico dei proprietari esclusivi delle autorimesse in applicazione dell’art. 1125 c.c. , norma richiamata in subordine dal Supercondominio nonché dagli stessi attori nella memoria istruttoria di cui all’art. 183 c.p.c., posto che (v. pag. 12) ‘la strada di INDIRIZZO funge da copertura del piano sottostante ove sono ubicate le autorimesse assegnate in proprietà esclusiva ai singoli proprietari’ . Questa soluzione è in linea con la giurisprudenza di legittimità; (v) è inammissibile – trattandosi di una domanda nuova proposta per la prima volta in appello in violazione dell’art. 345 c.p.c. – la richiesta della RAGIONE_SOCIALE di un diverso computo della ripartizione
delle spese di rifacimento stradale che ponga a carico dei proprietari delle aree sottostanti le spese di ripristino dei soffitti e degli intonaci interni degli immobili;

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, cui hanno resistito NOME COGNOME e NOME COGNOME con controricorso.

Il Supercondominio è rimasto intimato.

In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie.

Considerato che:

Preliminarmente, sono prive di fondamento le eccezioni di difetto autosufficienza del ricorso e di carenza di specificità del primo motivo proposte in controricorso.

Per un verso, i motivi di ricorso indicano con sufficiente chiarezza gli atti e i provvedimenti ai quali fanno riferimento ed il loro contenuto (con particolare riferimento al regolamento condominiale e alle sentenze in giudicato); per altro verso, all’interno del primo motivo, è possibile cogliere singoli e distinti rilievi critici.

In materia di ricorso per cassazione, il fatto che un singolo motivo sia articolato in più profili di doglianza, ciascuno dei quali avrebbe potuto essere prospettato come un autonomo motivo, non costituisce, di per sé, ragione d ‘ inammissibilità dell ‘ impugnazione, dovendosi ritenere sufficiente, ai fini dell ‘ ammissibilità del ricorso, che la sua formulazione permetta (come nel caso di specie) di cogliere con chiarezza le doglianze prospettate onde consentirne, se necessario, l ‘ esame separato esattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate in motivi diversi, singolarmente numerati (Cass. Sez. U. n. 9100 del 06/05/2015);
il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 2909, 1118, 1123, 1125 c.c., ossia del giudicato e dei criteri contrattuali di ripartizione delle spese condominiali.

Si sostiene che il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione della strada privata Nais prescelto dalla Corte d’appello sarebbe in contrasto con il regolamento del Condominio di INDIRIZZO che, all’art. 8 lett. g), prevede che ‘tutti i comproprietari dell’edificio sono obbligati a partecipare, proporzionalmente ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà di ciascuno, alle spese per l’esercizio e la manutenzione della INDIRIZZO secondo i criteri che verranno stabiliti dall’ente di utenza che sarà all’uopo costituito ‘ ; con la sentenza n. 9640 del 1986, che in effetti ha fissato detti criteri, ed ha ripartito gli oneri di manutenzione delle strade interne secondo le tabelle millesimali risultanti dalla consulenza tecnica d’ufficio dell’ing. COGNOME la quale applica al bene comune ‘INDIRIZZO‘ i criteri di una ripartizione millesimale riferita ai condomìni ‘orizzontali’ e con millesimi calcolati tenendo conto della composizione dei singoli condomìni (piano sottostante compreso con box e garage), con conseguente esclusione di qualsivoglia diverso criterio residuale.
Sotto altro profilo, si lamenta che la sentenza, non soltanto disattende le prescrizioni del regolamento contrattuale condominiale e di sentenze passate in giudicato, ma interpreta in maniera non corretta l’art. 1125 c.c. poiché attribuisce alla metà dei condòmini il 50% delle spese di rifacimento del manto viario e lascia l’altro 50% a carico dei proprietari dei garage e dei box ad esso sottostanti, senza considerare che, per giurisprudenza costante, le spese di rifacimento e di impermeabilizzazione del piano stradale vanno accollate alla collettività dei condòmini ex art. 1123 c.c., i quali tutti e indistintamente, con il loro uso della strada, hanno deteriorato la struttura superiore;
1.1. il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato;

la prima doglianza del complesso motivo s’impernia essenzialmente sulla non corretta esegesi operata dalla Corte d’appello della norma (art. 8, lett. g) del regolamento del Condominio di INDIRIZZO la quale prevede la partecipazione dei comproprietari alle spese di esercizio e di manutenzione della INDIRIZZO e non tanto sulla violazione del giudicato (la sentenza n. 9640 del 1986), il quale, in effetti, si limita a determinare le tabelle millesimali di ripartizione delle spese.
La ragione dell’inammissibilità di tale doglianza sta in ciò, che, per giurisprudenza costante della Corte, l’ interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale contenenti criteri convenzionali di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per l ‘ omesso esame di un fatto storico, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. (Sez. 2, Ordinanza n. 23128 del 19/08/2021, Rv. 662142 – 01).
Nella specie, né l’uno né l’altro vizio è stato sottoposto all’attenzione della Corte.

Il motivo è infondato per quanto attiene alla censura in punto di violazione dell’art. 1125 c.c.

Invero, i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione del principio di diritto per il quale, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all ‘ edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall ‘ art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l ‘ art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l ‘ uso esclusivo della
stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un ‘ applicazione particolare del principio generale dettato dall ‘ art. 1123, comma 2, c.c. (Sez. 2, Ordinanza n. 30935 del 29/11/2018, Rv. 651599 -01; Sez. 2, Sentenza n. 23250 del 31/07/2023, Rv. 668705 – 01).

Nel caso in esame , la Corte d’appello , attenendosi a questo principio, ha posto le spese per il rifacimento della strada privata (INDIRIZZO) per metà a carico dei nove Condomìni che compongono il Supercondominio e per metà a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse dopo avere stabilito, con giudizio di fatto illustrato con chiarezza e, pertanto, incensurabile in sede di legittimità, che (v. pag. 12) ‘ la strada di INDIRIZZO funge da copertura del piano sottostante ove sono ubicate le autorimesse assegnate in via esclusiva ai singoli proprietari ‘;
il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 345 c.p.c.: la sentenza sarebbe viziata nella parte in cui ha ritenuto inammissibile, per novità della domanda, svolta per la prima volta in appello, la pretesa della RAGIONE_SOCIALE di una diversa ripartizione delle spese di rifacimento del manto stradale ponendo a carico dei proprietari delle aree sottostanti le spese di ripristino dei soffitti e degli intonaci interni.

La ricorrente nega di avere svolto una domanda nuova in sede di gravame e puntualizza di essersi limitata ad invocare la corretta applicazione del l’art. 1125 c.c. ;

2.1. il motivo è inammissibile per difetto di decisività in ragione della ravvisata corretta applicazione dell’art. 1125 c.c. , operata dalla Corte d’appello , secondo quanto sopra stabilito;

il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con condanna della ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo;

4. ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 4.000,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge, con distrazione a favore del difensore antistatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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