Ripartizione spese condominiali: la Cassazione decide

Una condomina impugna due delibere condominiali relative all’addebito di una spesa personale e alla ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21865/2024, ha accolto parzialmente il ricorso. Ha stabilito che la ripartizione spese condominiali per il riscaldamento deve distinguere tra costi di consumo e costi fissi di conservazione dell’impianto, cassando la decisione che si basava solo sui consumi effettivi. Ha invece respinto le censure sulla discrezionalità dell’assemblea nel rimborsare danni e sull’addebito personale, ritenuto inammissibile per genericità del motivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ripartizione Spese Condominiali: Quando il Consumo non è Tutto

La corretta ripartizione spese condominiali è una fonte costante di dibattito e contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 21865/2024) getta nuova luce su un aspetto cruciale: la divisione dei costi per il riscaldamento centralizzato, distinguendo nettamente tra spese di consumo e spese di conservazione. La vicenda nasce dall’impugnazione di una condomina avverso due delibere del proprio condominio, portando la questione fino al massimo grado di giudizio.

I Fatti di Causa: Una Duplice Contestazione

Una proprietaria si opponeva a due decisioni dell’assemblea condominiale. La prima delibera, relativa al consuntivo 2011, le addebitava una somma di 80,00 euro a titolo di “addebito personale”, ritenuta estranea alla gestione comune. La seconda, approvando il consuntivo 2012 e il preventivo 2013, introduceva criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento e ratificava il rimborso per danni da infiltrazioni a favore di un altro condomino, spesa che la ricorrente riteneva non di competenza condominiale. Dopo la soccombenza sia in primo grado che in appello, la condomina ha presentato ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Corte e la Ripartizione Spese Condominiali

La Corte di Cassazione ha esaminato i diversi motivi di ricorso, accogliendone alcuni e rigettandone altri, fornendo così importanti chiarimenti su diversi aspetti della vita condominiale.

Riscaldamento: Costi di Consumo vs. Costi di Conservazione

Il punto centrale della decisione riguarda la ripartizione spese condominiali per il riscaldamento. La Corte d’Appello aveva avallato una ripartizione basata esclusivamente sui consumi effettivi, ritenendola legittima. La Cassazione ha ribaltato questa visione, accogliendo i motivi di ricorso della condomina. I giudici supremi hanno sottolineato che le spese per l’impianto di riscaldamento centralizzato si compongono di due voci distinte:
1. Spese di consumo: Legate all’effettivo utilizzo del servizio da parte delle singole unità immobiliari.
2. Spese di conservazione: Relative alla manutenzione e riparazione dell’impianto comune, necessarie per mantenerlo in funzione a prescindere dal consumo individuale.

La Corte ha stabilito che, mentre è corretto ripartire i costi di consumo in base all’uso effettivo, i costi di conservazione devono essere suddivisi tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, poiché riguardano un bene comune la cui manutenzione va a vantaggio di tutti. La delibera impugnata, operando una riduzione globale delle spese basata solo sul consumo e applicando una deroga per una singola unità, violava questo principio fondamentale. Pertanto, la sentenza è stata cassata su questo punto con rinvio alla Corte d’Appello per un nuovo calcolo.

La Discrezionalità dell’Assemblea e l’Onere della Prova

La Corte ha invece respinto i motivi relativi al rimborso per danni da infiltrazioni. La ricorrente sosteneva che il Condominio avrebbe dovuto provare la propria responsabilità prima di addebitare la spesa a tutti. La Cassazione ha chiarito che l’assemblea gode di un margine di discrezionalità e può decidere di riconoscere la propria responsabilità, anche con un intento conciliativo, e disporre un rimborso. In questo scenario, spetta al condomino dissenziente che impugna la delibera dimostrarne l’illegittimità, e non al Condominio provare in giudizio il fondamento della spesa approvata. Infine, il motivo relativo all’addebito personale di 80,00 euro è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, in quanto la ricorrente non aveva adeguatamente argomentato le ragioni della sua presunta nullità.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati del diritto condominiale. Il principio cardine è quello sancito dall’art. 1123 c.c., che impone la ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni in base ai millesimi. La sentenza chiarisce che tale principio si applica anche ai costi fissi degli impianti centralizzati come il riscaldamento. La decisione di ripartire le spese basandosi unicamente sul consumo ignora la comproprietà dell’impianto e l’onere condiviso della sua manutenzione. Per quanto riguarda le altre questioni, la Corte ha ribadito l’autonomia dell’assemblea condominiale nelle decisioni gestionali, ponendo l’onere della prova a carico di chi contesta la legittimità delle delibere, in applicazione dell’art. 2697 c.c.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche per amministratori e condomini. In primo luogo, nella redazione dei bilanci e dei piani di riparto, è fondamentale distinguere con chiarezza tra i costi variabili (consumo) e i costi fissi (conservazione) dei servizi centralizzati, applicando i corretti criteri di ripartizione per ciascuna voce. In secondo luogo, viene riaffermato che l’assemblea ha un potere decisionale ampio, ma non illimitato. Per contestare efficacemente una delibera, non basta un generico dissenso, ma è necessario fornire prove e argomentazioni giuridiche specifiche che dimostrino l’illegittimità della decisione presa dalla maggioranza.

Come devono essere ripartite le spese per il riscaldamento centralizzato secondo questa ordinanza?
Le spese devono essere suddivise in due categorie: i costi legati al consumo effettivo vanno ripartiti in base all’uso di ciascun condomino, mentre i costi per la conservazione e manutenzione dell’impianto comune (costi fissi) devono essere ripartiti in base ai millesimi di proprietà.

L’assemblea condominiale può decidere di rimborsare un danno a un singolo condomino a spese di tutti?
Sì, l’assemblea ha la discrezionalità di riconoscere la responsabilità del condominio per un danno, anche con finalità conciliative, e di approvare il relativo rimborso. Spetta al condomino che contesta tale decisione l’onere di provare l’illegittimità della delibera.

Perché la Corte ha respinto la contestazione sull’addebito personale di 80 euro?
La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile per difetto di specificità. La ricorrente non ha argomentato in modo sufficientemente dettagliato e specifico le ragioni giuridiche per cui la delibera avrebbe dovuto essere considerata nulla invece che semplicemente annullabile, come ritenuto dalla corte d’appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21865 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21865 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ordinanza sul ricorso n. 34096/2018 proposto da NOME, difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, difeso da ll’ AVV_NOTAIO NOME COGNOME e domiciliato a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3670/2018 del 28/7/2018.

udita la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2013 NOME COGNOME impugnò per nullità dinanzi al Tribunale di Varese nei confronti del RAGIONE_SOCIALE la delibera condominiale del 17/4/2012 di approvazione del consuntivo del 2011, nella parte in cui le è stata addebitata (come «addebito personale») la somma di € 80, 00 priva di inerenza alla gestione condominiale, nonché per nullità o annullabilità la delibera del 6/5/2013 di approvazione del consuntivo 2012 e del preventivo 2013, con i relativi riparti.

Il Tribunale rigettò le impugnazioni . La Corte di appello rigetta l’appello, confermando così le due delibere.

Ricorre in cassazione l’attrice con otto motivi di ricorso, illustrati da memoria. Resiste il RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

Ragioni della decisione

-È da rigettare preliminar mente l’eccezione di inammissibilità del controricorso per difetto di autorizzazione a stare in giudizio in capo al RAGIONE_SOCIALE, sollevata dalla ricorrente a p. 2 s. della memoria. Ivi si censura infatti unicamente il difetto di autorizzazione a resistere al ricorso per cassazione, ma non si contesta che vi sia stata un ‘ autorizzazione iniziale, valevole, come è noto, per tutti i gradi di giudizio (cfr. Cass. n. 11863/2024; n.2584/2010).

-Passando all’esame dei motivi di ricorso, il primo (p. 7) e il secondo (p. 10), sulla mancata ammissione della prova per testi, denunciano ex art. 360 n. 5 c.p.c. che la Corte di appello ha ritenuto che le richieste istruttorie sono state riproposte in modo generico nella precisazione delle conclusioni di primo grado, mentre sono state riproposte in modo analitico. Si deduce violazione degli artt. 189, 345 c.p.c., 24 e 111 Cost. e omesso esame di fatti decisivi.

Nella parte censurata (p. 4), la sentenza argomenta che: « il primo motivo di appello, contenente censure in ordine alla mancata ammissione di prova da parte del Tribunale, deve ritenersi inammissibile, essendosi limitata l’appellante, in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, a reiterare ‘le istanze istruttorie tutte’, indicando solo nelle conclusioni dell’atto di appello i tre capitoli di prova dei quali veniva reiterata la richiesta di ammissione. L’onere di riproposizione delle richieste istruttorie non ammesse non può ritenersi assolto mediante un generico richiamo a tutte le istanze istruttorie formulate nel corso del giudizio e tale mancanza non può essere colmata nel presente grado ».
I primi due motivi sono inammissibili ed in parte anche infondati.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l’annullamento della sentenza (cfr. tra le tante, Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 9752 del 18/04/2017).
Nel caso in esame, la ricorrente riproduce (p. 9) il passo rilevante della precisazione delle conclusioni, da cui si desume che i capitoli di prova, specificamente riprodotti, aspirano a dimostrare l’inadempimento dell’amministratore del RAGIONE_SOCIALE rispetto al diritto della condomina di accedere alla documentazione relativa alle deliberazioni da assumere nell’assemblea. Inoltre, si fa valere la disparità di trattamento tra le parti per il fatto che la Corte di appello ha ammesso le prove dedotte dal convenuto e non quelle dell’attrice.
La ricorrente ha censurato solo la prima delle due ragioni giustificatrici della decisione sul punto, che quindi si sorregge sulla seconda, argomentata a p. 5, ove si rileva che i mezzi di prova sono irrilevanti, poiché diretti a supplire all’inadempimento di un onere di cui la ricorrente risponde a titolo di autoresponsabilità: era onere della condomina « il richiedere, eventualmente per iscritto, la visione dei documenti ritenuti necessari, contestando all’amministratore l’eventuale incompletezza della documentazione fornita nel corso dell’accesso, così da consentire all’amministratore di rimediare alle eventuali mancanze ».
Quanto alla censura fondata sulla disparità di trattamento tra le parti, è infondata poiché il giudice ha margine di valutazione fondato sul principio di economia processuale, giustificato nel caso concreto dalla maggiore congruenza dei capitoli di prova proposti dal RAGIONE_SOCIALE.

3. – Il terzo (p. 12), il quarto (p. 12) e il quinto motivo (p. 18) sono connessi, poiché censurano la decisione della Corte territoriale che ha rilevato: (a) che la ripartizione delle spese concerne unicamente le spese di consumo del riscaldamento, mentre essa si estende in realtà alle spese di conservazione (terzo motivo per omesso esame di fatto decisivo); (b) che la ripartizione è avvenuta secondo il criterio dei consumi effettivi, mentre in realtà si tratta di una deroga al criterio dei «millesimi di riscaldamento» con riguardo ad una sola unità immobiliare, la cui quota viene decurtata del 50% per l’uso saltuario che il proprietario ne fa (quarto motivo per omesso esame di fatti decisivi). Con riferimento ai profili precedenti, il quinto motivo denuncia la violazione dei criteri legali e convenzionali ex artt. 1118, 1123 e 113 5 c.c., e la violazione dell’art. 17 co. 4 reg. condominiale («nessun proprietario può rifiutarsi di concorrere alla spesa di riscaldamento né sono ammessi riscaldamenti parziali di locali»). Si deduce violazione degli artt. 11 disp. prel. c.c. con riferimento al richiamo al d.lgs. 102/2014 non applicabile in questo caso, che è anteriore.
Nella parte censurata (p. 5 s.), la sentenza sostiene che l’art. 1123 co. 1 c.c. si riferisce unicamente alle ‘spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e dei servizi comuni’, «cui risultano estranee le spese per i consumi dei relativi servizi, per le quali appare del tutto legittimo che l’assemblea si sia determinata a rip artire le spese in base ai consumi effettivi, come del resto attualmente è prescritto per le spese di riscaldamento, dal d.lgs. 102/14 che ha recepito la direttiva europea volta alla diminuzione del consumo energetico».
Messo da parte il riferimento al d.lgs. 102/2014, che indubbiamente non è applicabile nel caso attuale poiché è successivo, ma che d’altra parte si aggiunge alla ragione portante, si tratta di esaminare innanzitutto il profilo relativo al fatto che la ripartizione delle spese non ha avuto ad oggetto unicamente le spese di consumo del riscaldamento, bensì anche le spese di conservazione, cfr. indietro, profilo sub (a).

Il terzo, il quarto e il quinto motivo sono ammissibili e fondati.

Essi sono ammissibili, sia perché non incorrono nella prescrizione ex art. 348-ter co. 5 c.p.c. (la ricorrente evidenzia che le due pronunce si fondano su ragioni almeno in parte diverse), sia perché il canone di specificità/autosufficienza è osservato (cfr. specialmente p. 13 s.).

Sotto il profilo sub (a), indicato all’inizio del paragrafo e ripreso qui, i tre motivi sono fondati. Dall’ elenco delle spese di esercizio 2012 si desume che, quanto al riscaldamento centralizzato (le cui le spese di manutenzione sono necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune), la Corte di appello ha operato una riduzione globale, omettendo di considerare che tra le spese vi erano non solo quelle dei consumi, ma anche quelle per la manutenzione e riparazione dell’impianto comune che, come è noto, non hanno alcuna attinenza con la mancata utilizzazione dell’impianto comune .
La necessità di procedere comunque al ricalcolo in sede di giudizio di rinvio suggerisce al Collegio di considerare assorbito l’ulteriore profilo sub (b) (cfr. indietro, all’inizio d el presente paragrafo).

Nei termini appena precisati, il terzo, il quarto e il quinto motivo sono accolti.

4. – Il sesto (p. 22) e il settimo (p. 25) motivo censurano che la Corte di appello ha ritenuto che, a fronte di delibera condominiale assunta legittimamente a maggioranza sul presupposto della responsabilità del RAGIONE_SOCIALE nella causazione delle infiltrazioni subite dal box di proprietà di un condòmino, non spetti al RAGIONE_SOCIALE dare prova dell’esistenza del presupposto bensì spetti al condòmino dissenziente che assuma l’illegittimità della delibera, dare prova dell’inesistenza di tale presupposto. Si deduc e omesso esame di fatto decisivo (sesto motivo ) e violazione dell’art. 2697 c.c. (settimo motivo). In particolare, la ricorrente allega di aver impugnato la delibera assembleare del 6/5/13, poiché ha ripartito una spesa non afferente alla gestione condominiale, ma relativa ad interventi effettuati a favore di beni immobili di proprietà esclusiva ad alcuni condomini. Ciò non è stato
contestato dal RAGIONE_SOCIALE, a cui quindi spetta la prova del fatto modificativo (la responsabilità del RAGIONE_SOCIALE nella causazione delle infiltrazioni), che non è stata data (a sostegno della responsabilità del RAGIONE_SOCIALE, si afferma semplicemente che il si nistro è stato denunciato all’assicurazione , senza dare la prova della denuncia e della comunicazione dell’assicuratore).

Il sesto ed il settimo motivo sono infondati.

Sotto la forma di censura di violazione dell’art. 2697 c.c. , si attacca in realtà il margine di discrezionalità di cui l’assemblea del RAGIONE_SOCIALE ha usufruito correttamente nel caso attuale, disponendo il rimborso al condomino proprietario del box danneggiato, sul presupposto del riconoscimento -animato eventualmente da un ammissibile intento conciliativo -della responsabilità del RAGIONE_SOCIALE. Per un precedente specifico sul valore di riconoscimento del debito del rendiconto in relazione alle poste passive ivi indicate, cfr. Cass. 10153/2011.
Il sesto ed il settimo motivo sono pertanto rigettati.

5. L’ottavo motivo (p. 27) denuncia (relativamente alla delibera del 17/4/2012) che la Corte di appello ha erroneamente qualificato il vizio relativo concernente una spesa non attinente alla gestione condominiale come di annullabilità della delibera (con conseguente pronuncia di tardività dell’impugnazione) e non già di nullità. Si deduce violazione degli artt. 117 e 1123 c.c. Nella parte censurata (p. 7), la sentenza argomenta: «Come correttamente allegato dall’appellante , i motivi di censura della delibera appaiono tutti riconducibili a profili di annullamento e non già di nullità, con la conseguenza che al momento della proposizione dell’impugnativa, svolta con l’atto introduttivo del presente giudizio, erano ampiamente decorsi i tr enta giorni di cui all’art. 1137 co. 2 c.c.».
L’o ttavo motivo è inammissibile per difetto di specificità, poiché omette di argomentare se e come la delibera ha motivato circa il fondamento del carattere personale dell’addebito di € 80 ,00.

-In conclusione, sono accolti il terzo, il quarto e il quinto motivo nei termini indicati nel paragrafo n. 3, sono rigettati i restanti motivi, è cassata la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, è rinviata la causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo, il quarto e il quinto motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, rinvia la causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma il 6/6/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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