Ripartizione spese condominiali: il regolamento vince

Una condomina ha impugnato una delibera che le addebitava costi per la manutenzione di tetti di edifici da cui non traeva utilità. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo la prevalenza del regolamento condominiale di natura contrattuale. Tale regolamento, accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto, prevedeva una singola tabella millesimale per ogni tipo di spesa, derogando legittimamente ai criteri legali sulla ripartizione spese condominiali basati sull’uso differenziato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ripartizione Spese Condominiali: Quando il Regolamento Prevale sulla Legge

La ripartizione spese condominiali è una delle questioni più dibattute e complesse nella vita di un condominio. Spesso ci si chiede se si debba pagare per la manutenzione di una parte comune che, di fatto, non si utilizza. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la forza vincolante di un regolamento condominiale di natura contrattuale, che può legittimamente prevalere sui criteri stabiliti dal Codice Civile.

I Fatti del Caso: Una Spesa Contestata

Una condomina, proprietaria di un appartamento e garage in un complesso immobiliare, ha impugnato una delibera condominiale. La delibera approvava il consuntivo delle spese per l’installazione di “linee vita” sui tetti di sette palazzine multipiano del condominio. La proprietaria sosteneva di non dover contribuire a tale spesa, in quanto la sua unità immobiliare era situata in un edificio separato, di un solo piano, non interessato dall’intervento. La sua contestazione si basava sull’articolo 1123 del Codice Civile, che prevede una ripartizione delle spese in base all’uso che ciascun condomino può fare della cosa comune.

Il Regolamento Condominiale e la Ripartizione Spese Condominiali

Il Condominio si è difeso sostenendo l’esistenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale, predisposto dal costruttore originario e richiamato in tutti gli atti di compravendita. Questo regolamento includeva un’unica tabella millesimale per la suddivisione di qualsiasi spesa relativa alla conservazione delle parti comuni, derogando espressamente agli articoli 1123, 1125 e 1126 del Codice Civile. Secondo il Condominio, l’accettazione di tale regolamento all’atto dell’acquisto rendeva legittima la delibera impugnata, che si limitava ad applicare le regole pattuite.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al Condominio, confermando che il criterio di riparto stabilito nel regolamento contrattuale era stato validamente accettato da tutti gli acquirenti.

L’Analisi della Corte di Cassazione sulla Ripartizione Spese Condominiali

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha rigettato il ricorso della condomina, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il punto centrale della decisione risiede nel principio, consolidato in giurisprudenza, secondo cui la disciplina legale della ripartizione spese condominiali è, in linea di principio, derogabile.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha chiarito che una convenzione che modifica i criteri legali di riparto delle spese è pienamente legittima se contenuta in un regolamento condominiale di natura “contrattuale”. Tale natura si ha quando il regolamento è stato approvato da tutti i condomini, come nel caso in cui venga predisposto dal costruttore e poi accettato da ogni acquirente nel proprio atto di compravendita.
Nel caso specifico, il sistema di riparto era governato da tabelle contrattuali che prevedevano un’unica tabella millesimale per l’intero condominio, senza distinzioni basate sull’uso. La delibera, quindi, non ha fatto altro che dare esecuzione a un accordo preesistente e vincolante per tutti. La Corte ha richiamato un proprio precedente in materia di spese per l’ascensore, affermando che queste possono essere poste a carico anche di chi non ne usufruisce se il regolamento condominiale lo prevede espressamente in deroga all’art. 1123 c.c. Pertanto, la delibera che imponeva alla proprietaria di contribuire all’installazione delle linee vita, pur non beneficiandone direttamente, era legittima perché conforme al regolamento condominiale contrattualmente accettato.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Ordinanza

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chi vive in condominio: l’importanza di leggere attentamente il regolamento condominiale allegato o richiamato nell’atto di acquisto. Se tale regolamento ha natura contrattuale, le sue clausole sulla ripartizione delle spese prevalgono sulle norme generali del Codice Civile. Un condomino potrebbe quindi essere chiamato a contribuire a spese per parti comuni da cui non trae un’utilità diretta o paritaria, se così è stato stabilito e accettato al momento dell’acquisto. La volontà delle parti, cristallizzata nel regolamento, diventa la legge del condominio.

Un regolamento condominiale può obbligarmi a pagare per un servizio o un bene comune che non uso?
Sì, può farlo a condizione che si tratti di un regolamento di natura “contrattuale”, ovvero approvato all’unanimità da tutti i condomini o predisposto dal costruttore e accettato da ogni acquirente nel proprio atto di acquisto. In tal caso, le sue clausole possono legittimamente derogare ai criteri legali basati sull’uso.

Come si determina se un regolamento condominiale è di natura contrattuale?
Un regolamento è contrattuale quando è stato accettato da tutti i proprietari. Questo avviene tipicamente in due modi: o viene predisposto dall’originario unico proprietario/costruttore e viene espressamente richiamato e accettato nei singoli atti di compravendita, oppure viene approvato in un secondo momento con il consenso unanime di tutti i condomini.

La ripartizione spese condominiali basata su un’unica tabella millesimale è sempre legittima?
Non sempre. La legge (art. 1123 c.c.) prevede criteri diversificati, come l’uso potenziale. Tuttavia, se un regolamento contrattuale stabilisce che tutte le spese, senza eccezioni, debbano essere ripartite secondo un’unica tabella millesimale di proprietà, tale convenzione è considerata legittima e vincolante per tutti i condomini che l’hanno accettata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3588 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3588 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 08/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2880/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

ontroricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 2048/2018 depositata il 03/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Nel 2015, NOME COGNOME, proprietaria di un appartamento con cantina e di due garages facenti parte del complesso immobiliare RAGIONE_SOCIALE, sito in Santa Maria Maggiore (INDIRIZZO, impugnò davanti al Tribunale di Verbania la delibera condominiale dell’8 agosto 2014, con la quale il RAGIONE_SOCIALE aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, deducendo la violazione degli art.1123 c.c. e 1126 c.c.

L’attrice espose che il condominio era formato da otto palazzine multipiano e da un edificio di un solo piano dell’altezza di tre metri fuori terra con lastrico solare sovrastante gli immobili rientranti nella proprietà della Bonocossa.

La ricorrente contestò l’erronea applicazione dell’art.1123 c.c. in relazione alla ripartizione delle spese deliberate dall’assemblea condominiale per dotare i tetti delle sette palazzine multipiano di linee vita.

Si costituì il RAGIONE_SOCIALE per resistere al ricorso e dedusse, in primo luogo, che il condominio era dotato di un unico regolamento e di un’unica tabella millesimale, richiamata nei singoli atti di vendita, che derogava agli art.1123, 1125 e 1126 c.c. Poiché il sistema di suddivisione di qualsivoglia spesa per la conservazione delle parti comuni poteva essere modificato per convenzione, l’accettazione da parte dei condomini della tabella millesimale predisposta dal venditore – costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita degli alloggi rendeva legittimo il sistema di riparto adottato nella delibera impugnata.
Il Tribunale rigettò la domanda di annullamento della delibera assembleare, fondando il suo convincimento sulla circostanza che le tabelle millesimali erano state predisposte dal costruttore venditore ed accettate e recepite dagli acquirenti con i singoli atti pubblici d’acquisto; nel caso di specie, l’art. 3 del regolamento condominiale prevedeva che la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dovesse essere effettuata in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà esclusiva.
La Corte d’appello di Torino confermò la decisione di primo grado, ritenendo dirimente la verifica del contenuto dell’atto di acquisto tra il dante causa dell’odierna attrice e l’originario venditore -costruttore, dal quale si evinceva che le tabelle millesimali erano state predisposte da quest’ultimo ed erano state ritualmente recepite ed accettate dagli acquirenti con i singoli atti pubblici di acquisto. La Corte territoriale osservò che la delibera assembleare impugnata non aveva modificato il criterio legale di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni, limitandosi ad applicare le tabelle millesimali vigenti.
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di un unico motivo.

Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, si deduce la falsa applicazione dell’art.1123 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per

aver la corte d’appello ritenuto che l’esistenza di una tabella millesimale predisposta dal costruttore e contenuta in un regolamento condominiale contrattuale possa derogare alle norme previste dal primo comma dell’art. 1123 c.c. in materia di riparto delle spese. Osserva parte ricorrente che le previsioni normative contenute nel secondo e nel terzo comma dell’art. 1123 c.c. si riferiscono a spese diverse rispetto a quelle contemplate nel primo comma e cioè a quelle di cui non tutti i condomini possano usufruire; per tali spese, il secondo comma dell’art. 1123. c.c. prevede che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare. Sia il secondo che il terzo comma escluderebbero che le spese ivi previste possano essere suddivise in proporzione ai millesimi di proprietà. Secondo la ricorrente, l’art. 3 del Regolamento del condominio si riferisce alle spese contemplate nel primo comma dell’art. 1123 c.c., e cioè solo quelle da cui tutti i condomini possano trarre utilità in egual modo prevedendo che vadano suddivise in proporzione ai millesimi, con la sola eccezione di quelle relative al riscaldamento ed agli ascensori per le quali prevede deroga al criterio millesimale. Poiché nulla prevede il Regolamento di condominio relativamente alle spese di cui al secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c., la ripartizione dovrebbe avvenire secondo le norme del codice civile.
Il motivo è infondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, alla stregua della stessa lettera dell’art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina,

contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell’assemblea, quando approvata da tutti i condomini (Sez. 2 – , Sentenza n. 4844 del 24/02/2017, Rv. 643057 02).

Nel caso di specie, il sistema di riparto delle spese condominiali è governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttorevenditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita; tale regolamento era costituito da un’unica tabella millesimale riferita all’intero condominio che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c..

La delibera successivamente adottata dall’assemblea condominiale con la quale il RAGIONE_SOCIALE aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, dunque, pur derogando alla disciplina di cui all’art. 1123 del codice civile perché imponeva un riparto delle spese sostenute per l’impianto delle ‘linee vita’ anche in capo ai condomini delle unità immobiliari non direttamente interessate dall’installazione -è legittima in quanto conforme al regolamento condominiale.

In tal senso, si pone l’orientamento di questa Corte in materia di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di ascensore, che possono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, se tanto prevede il regolamento condominiale, in deroga all’art.1123 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28679 del 23/12/2011).

La delibera impugnata si pone, dunque, in esecuzione del regolamento condominiale accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita, nella parte anche in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3400,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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