Ripartizione spese condominiali: il criterio legale

Una condomina ha impugnato una delibera condominiale che ripartiva in parti uguali, anziché per millesimi, le spese per la riparazione di una conduttura di scarico a servizio solo di alcuni appartamenti. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo che la corretta ripartizione delle spese condominiali deve sempre seguire il criterio di proporzionalità basato sul valore della proprietà (millesimi), anche in assenza di tabelle parziali specifiche. La Corte ha chiarito che le tabelle millesimali generali possono essere adattate per calcolare le quote corrette tra i soli condomini interessati dai lavori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Ripartizione Spese Condominiali: Quando i Millesimi Contano Sempre

La gestione di un condominio è spesso fonte di dibattiti, e uno dei temi più sentiti riguarda senza dubbio la ripartizione spese condominiali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: le spese per le parti comuni, anche se a servizio di un gruppo ristretto di condomini, devono essere suddivise in base ai millesimi di proprietà, e non in parti uguali. Vediamo nel dettaglio il caso e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

Il Caso: Una Spesa per Pochi, un Debito Diviso in Parti Uguali?

La vicenda ha origine dalla contestazione di una condomina contro una delibera del proprio condominio. L’assemblea aveva approvato il rendiconto consuntivo addebitandole una quota per la sostituzione di una conduttura di scarico. Il problema? La spesa era stata divisa in parti uguali tra i soli condomini serviti da quella specifica tubatura. La condomina, ritenendo tale criterio lesivo dei suoi diritti, sosteneva che la ripartizione dovesse avvenire secondo i millesimi di proprietà, come previsto dalla legge. Inoltre, contestava un’altra voce di spesa relativa a lavori su parti comuni dell’edificio.

Il Percorso Giudiziario e la Questione della Ripartizione Spese Condominiali

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano dato torto alla condomina. Entrambi i giudici di merito avevano ritenuto corretta la suddivisione della spesa in parti uguali, motivando la decisione con l’assenza di tabelle millesimali parziali, cioè specifiche per quel gruppo di condomini. Secondo le corti inferiori, senza tali tabelle specifiche, non sarebbe stato possibile applicare un criterio proporzionale e, pertanto, la divisione “per teste” era l’unica via percorribile. La condomina, non soddisfatta, ha quindi portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione: Il Principio di Proporzionalità è Sovrano

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni precedenti, accogliendo il motivo di ricorso della condomina relativo al criterio di ripartizione. Gli Ermellini hanno affermato con chiarezza un principio cardine del diritto condominiale, sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Le motivazioni della Corte sulla Ripartizione Spese Condominiali

La Corte ha smontato l’argomentazione dei giudici di merito, spiegando che l’assenza di tabelle millesimali parziali non è un ostacolo insormontabile né una giustificazione per derogare al criterio legale. È infatti possibile e doveroso utilizzare le tabelle millesimali generali per calcolare il nuovo rapporto di proporzione tra i soli condomini che traggono utilità da quella specifica parte comune. In pratica, si deve estrapolare dalle tabelle generali il valore delle singole unità immobiliari interessate e ricalcolare le quote su questa base parziale. La Corte ha inoltre specificato che l’approvazione assembleare dei lavori non implica automaticamente l’accettazione di un criterio di spesa diverso da quello legale. Per derogare al principio di proporzionalità serve una convenzione specifica, solitamente contenuta in un regolamento di condominio di natura contrattuale, approvato all’unanimità.

Le conclusioni: Cosa Cambia per i Condomini?

Questa pronuncia rafforza la tutela del singolo condomino e fornisce una guida chiara per gli amministratori. La regola generale è e rimane quella della proporzionalità basata sui millesimi. La divisione in parti uguali è un’eccezione che può essere applicata solo se prevista da un accordo unanime tra tutti i condomini. In assenza di tale accordo, anche quando una spesa riguarda un bene comune (come una scala, un ascensore o una colonna di scarico) che serve solo una parte dell’edificio, l’amministratore ha il dovere di effettuare la ripartizione spese condominiali calcolando le corrette proporzioni tra i soli utenti, basandosi sulle tabelle millesimali generali. Ogni delibera contraria a questo principio è da considerarsi illegittima e può essere impugnata.

Come si dividono le spese per la manutenzione di una parte comune che serve solo alcuni condomini?
Le spese devono essere ripartite esclusivamente tra i condomini che ne traggono utilità, in misura proporzionale al valore della loro proprietà (millesimi), e non in parti uguali.

Se mancano le tabelle millesimali parziali, è possibile dividere la spesa in parti uguali?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che in assenza di tabelle parziali, si devono utilizzare quelle generali per calcolare il corretto rapporto di proporzione tra i soli condomini interessati dai lavori.

Una delibera assembleare che approva i lavori può stabilire un criterio di ripartizione diverso da quello legale?
No, non implicitamente. L’approvazione dell’esecuzione di un’opera non comporta l’automatica accettazione di un criterio di spesa diverso da quello previsto dalla legge (proporzionalità). Per derogare al criterio legale è necessaria una convenzione specifica approvata all’unanimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1095 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1095 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17928/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 1396/2019, depositata il 16/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME, condomina del INDIRIZZO, in Genova, ha impugnato la delibera del 7 giugno 2012, ritenendola lesiva dei propri diritti per l’erronea contabilizzazione di alcune voci del rendiconto consuntivo 2011. Più precisamente, l’attrice ha contestato l’attribuzione di un addebito di euro 283, quale saldo dei lavori effettuati per la sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere di una porzione dell’immobile, essendo la spesa stata suddivisa in parti uguali tra i condomini interessati anziché per millesimi di proprietà; ancora ha contestato -in relazione alla ripartizione dei costi per il rifacimento di parti comuni dell’edificio che il Condominio si era impegnato a eseguire in base a una sentenza del Tribunale di Genova -la non corretta contabilizzazione della somma di euro 2.676,73.
Con la sentenza n. 2018/2014 il Tribunale di Genova ha respinto la domanda dell’attrice, ritenendo corretta la ripartizione in misura uguale tra gli utenti degli importi delle spese di rifacimento della colonna di scarico (è stata ritenuta tardiva la domanda dell’attrice di essere assolta dalle spese di rifacimento della colonna in quanto l’appartamento dell’attrice non era stato interessato dai lavori); il Tribunale ha poi ritenuto corretta anche la ripartizione delle spese per il rifacimento dell’intercapedine condominiale.
La sentenza è stata impugnata da COGNOME. Con la sentenza n. 1396/2019 la Corte d’appello di Genova ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO, che anzitutto eccepisce l’inammissibilità del ricorso per difetto di valida procura alle liti per assenza della firma digitale da parte del difensore. L’eccezione è infondata, come riconosce lo stesso controricorrente nella propria memoria. Si tratta infatti di procura che è stata rilasciata in formato analogico e sottoscritta con firma autografa, poi trasmessa in

forma digitalizzata unitamente al ricorso, nativo digitale, a mezzo di posta elettronica certificata con messaggio attestante la relativa conformità (si veda al riguardo Cass., sez. un., n. 29175/2020, cui fa riferimento il controricorrente).

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

Il primo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., violazione o falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. e/o dei criteri che disciplinano la suddivisione delle spese tra i condomini aventi per oggetto il ripristino di impianti a servizio di una parte di essi: erroneamente la Corte d’appello ha ritenuto che, mancando nel condominio le tabelle parziarie, l’unico criterio giuridicamente corretto per ripartire una spesa tra un numero limitato di condomini risiederebbe nella ripartizione in parti uguali tra i medesimi.
Il motivo è fondato. Come ha precisato questa Corte in relazione a una fattispecie sovrapponibile a quella oggetto di causa (ripartizione delle spese relative a una conduttura di scarico interessante gli appartamenti della verticale di un edificio in condominio), a norma dell’art 1123 c.c. le spese necessarie per la conservazione e riparazione delle parti comuni di un edificio in condomino vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell’intero stabile, non impedisce che esse possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell’ipotesi in cui tali spese vadano suddivise, ai sensi dell’art. 1123, primo capoverso c.c., fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite; in tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti e il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in
base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l’esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione (in tali termini Cass. n. 1435/1966; si veda anche Cass. n. 12894/1995 ). L’argomento addotto dalla Corte d’appello a fondamento della divisione in parti uguali, secondo cui, in assenza di tabelle condominiali parziali, non sarebbe possibile ripartire le spese riferendo i millesimi generali al condominio parziale, costituito dagli utilizzatori della colonna di scarico, non è quindi condivisibile. Neppure condivisibile appare l’argomento a fortiori addotto dalla Corte d’appello, ossia l’approvazione, nell’assemblea che si era tenuta il 30 aprile 2009, da parte dei cinque condomini utenti della colonna nera interessata della delibera di sostituzione dell’intera ‘colonna di scarico delle acque nere, lasciandola nella posizione attuale, per un costo di euro 11.000’. A prescindere dalla opinabilità dell’affermazione della Corte d’appello in relazione al fatto che solo i cinque condomini deliberanti sarebbero stati tenuti a pagare il costo della sostituzione -punto non oggetto di contestazione -, dalla delibera di approvazione dell’esecuzione del lavoro non può essere ricavata l’approvazione di un criterio di ripartizione dei costi diverso da quello stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c. (si veda Cass. n. 791/2020).
Il secondo motivo lamenta, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti: tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello hanno omesso di valutare un fatto decisivo della controversia, ossia che la somma di euro 2.676,73 non è mai stata corrisposta alla ricorrente come si sarebbe dovuto fare in forza degli accordi, essendo tale mancato versamento stato giustificato con una motivazione inconciliabile con i fatti di causa.
Il motivo è inammissibile. A prescindere dal rilievo per cui il punto della corresponsione della somma di euro 2676,73 alla ricorrente è stata oggetto di esame da parte della Corte d’appello (vedere le pagg. 4 e 5

della sentenza impugnata), ai sensi dell’art. 348 -ter c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame, nel caso di pronuncia d’appello che conferma la decisione di primo grado in relazione alle questioni di fatto, non è ammissibile il ricorso per cassazione ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Genova, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiarato inammissibile il secondo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, in data 15 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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