Ripartizione spese condominiali: come si interpreta?

Un gruppo di condomini impugna una delibera sulla ripartizione spese condominiali per lavori straordinari, sostenendo l’errata applicazione di una tabella millesimale. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, affermando che l’interpretazione del regolamento condominiale spetta al giudice di merito. La Corte ha ritenuto corretta l’applicazione estensiva della tabella a tutte le opere con un interesse comune, come previsto dal regolamento stesso, e non solo a quelle sul tetto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ripartizione Spese Condominiali: L’Interpretazione del Regolamento e i Limiti del Giudice

La corretta ripartizione spese condominiali è una delle questioni più dibattute nella vita di un condominio. Al centro di molte dispute vi è l’interpretazione del regolamento, specialmente quando si tratta di lavori straordinari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti su come interpretare le clausole regolamentari e sui limiti del sindacato del giudice di legittimità, ribadendo la centralità del dato letterale e sistematico del testo.

I Fatti di Causa: Una Delibera Contestata

Il caso nasce dalla contestazione di alcuni condomini, proprietari di un’unità immobiliare in un edificio, contro una delibera approvata dall’assemblea di un condominio adiacente ma collegato. La delibera approvava una serie di lavori di manutenzione straordinaria (su gronde, fognature, facciate interne ed esterne) e ne ripartiva i costi secondo una specifica tabella millesimale, la “Tabella B”, allegata al regolamento condominiale di natura contrattuale.

I condomini ricorrenti sostenevano che tale tabella fosse applicabile esclusivamente agli interventi di manutenzione e ricostruzione delle parti di coperto (tetto) sotto le quali si trovavano le loro proprietà, e non a tutte le altre opere deliberate dall’assemblea. Di conseguenza, ritenevano illegittima la delibera e chiedevano il suo annullamento.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ricorso in Cassazione

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello hanno respinto le richieste dei condomini. I giudici di merito hanno stabilito che, sulla base del regolamento, la “Tabella B” era applicabile a tutti gli interventi sulle parti comuni che presentavano una “interessenza” (un interesse condiviso) con le unità immobiliari dei ricorrenti, non limitatamente ai lavori sul tetto. A supporto di questa tesi, evidenziavano come lo stesso regolamento prevedesse l’uso di quel criterio anche per la costituzione di un fondo cassa per interventi di varia natura.

Insoddisfatti, i condomini hanno presentato ricorso alla Corte di Cassazione, articolandolo in quattro motivi, tra cui la violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti (artt. 1362 e ss. c.c.) e l’omessa o apparente motivazione.

L’Analisi della Cassazione sulla Ripartizione Spese Condominiali

La Suprema Corte ha esaminato congiuntamente i motivi relativi all’interpretazione del regolamento e li ha ritenuti infondati, confermando la decisione della Corte d’Appello. Questo passaggio è cruciale per comprendere i principi che governano la ripartizione spese condominiali derivante da regolamenti contrattuali.

L’Interpretazione del Regolamento Condominiale

I giudici di legittimità hanno innanzitutto ricordato un principio fondamentale: l’interpretazione dei contratti e degli atti negoziali (come un regolamento condominiale contrattuale) è un’attività propria ed esclusiva del giudice di merito. Il controllo della Cassazione è limitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e alla coerenza logica della motivazione.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello non si era limitata a una lettura superficiale, ma aveva fondato la sua decisione su due elementi chiave:
1. Il dato letterale: L’articolo 3 del regolamento prevedeva esplicitamente il riparto secondo la “Tabella B” per le spese relative a scarichi, grondaie, fognature e “per tutte le altre che presupponessero un’interessenza” dei condomini dell’edificio dei ricorrenti.
2. L’interpretazione sistematica: L’articolo 5 dello stesso regolamento confermava questo approccio, consentendo l’istituzione di un fondo cassa con gli stessi criteri per una vasta gamma di opere comuni.

Secondo la Cassazione, non è sufficiente che il ricorrente proponga una interpretazione alternativa; deve invece dimostrare in che modo la lettura data dal giudice di merito abbia violato le regole legali di interpretazione, cosa che nel caso di specie non è avvenuta.

L’Inammissibilità delle Altre Censure

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso, incluso quello relativo alla presunta mancata valutazione della consulenza tecnica e quello sulla condanna al pagamento delle spese processuali, in quanto quest’ultima è una conseguenza diretta del rigetto della domanda principale.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione della Corte di Cassazione si fonda sul principio consolidato dell’autonomia del giudice di merito nell’interpretazione contrattuale. Quando le clausole di un regolamento condominiale sono chiare e il giudice le interpreta in modo coerente e logico, basandosi sia sul significato letterale delle parole sia sul contesto complessivo del documento, la sua decisione non è censurabile in sede di legittimità. La Corte ha ritenuto che i giudici d’appello avessero correttamente applicato i canoni ermeneutici, valorizzando la volontà delle parti come espressa nel regolamento, che estendeva l’applicazione della tabella di riparto oltre i soli lavori di copertura del tetto a tutte le opere con un interesse condiviso.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce un messaggio importante per tutti i condomini: il regolamento condominiale, specialmente se di natura contrattuale, è la fonte primaria per la disciplina della ripartizione spese condominiali. Le sue clausole devono essere lette con attenzione, poiché un’interpretazione letterale e sistematica da parte del giudice sarà difficilmente superabile in un contenzioso. Chi intende contestare una delibera basata su una specifica clausola regolamentare deve essere in grado di provare non solo che un’altra interpretazione è possibile, ma che quella adottata dal giudice è giuridicamente errata o manifestamente illogica. La sentenza rafforza quindi la stabilità delle decisioni assembleari conformi a un regolamento chiaro e ben formulato.

Come deve essere interpretato un regolamento di condominio per la ripartizione delle spese?
Secondo la Corte, il regolamento deve essere interpretato dal giudice di merito seguendo i canoni legali, partendo dal senso letterale delle parole e procedendo a un’analisi sistematica delle clausole. La Cassazione può intervenire solo se tale interpretazione viola la legge o è palesemente illogica.

È possibile contestare una ripartizione delle spese proponendo semplicemente un’interpretazione diversa del regolamento?
No. Non è sufficiente prospettare un risultato interpretativo alternativo a quello del giudice. Per avere successo, il ricorrente deve dimostrare in modo specifico come la sentenza impugnata abbia violato i criteri legali di interpretazione contrattuale.

Una tabella millesimale creata per uno specifico tipo di intervento può essere applicata anche ad altre opere?
Sì, a condizione che il regolamento condominiale lo preveda esplicitamente. Nel caso analizzato, la Corte ha confermato l’uso della tabella per opere diverse dal tetto (come scarichi e facciate) perché il regolamento la estendeva a tutte le opere che presupponevano un “interessenza” tra le diverse proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23732 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23732 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/09/2024

Oggetto: condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5227/2019 R.G. proposto da COGNOME NOME, COGNOME, NOME COGNOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio in Roma, alla INDIRIZZO;

-RICORRENTE –

contro

INDIRIZZO BOLOGNA, in persona dell’amministratore p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO;

-CONTRORICORRENTE –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 1869/2018, pubblicata in data 10.7.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16.5.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un’unità immobiliare sita nel Condominio di INDIRIZZO, hanno impugnato la delibera adottata in data 32.5.2006 dal Condominio

di INDIRIZZO, esponendo che l’assemblea di tale Condominio aveva approvato l’esecuzione di una pluralità di lavori di manutenzione straordinaria (interventi alle gronde e fognature, alle facciate della corte interna, a quelle su INDIRIZZO e alle facciate del fronte principale su INDIRIZZO, interventi al coperto dell’ala del fabbricato posizionato verso Est, con affacci su INDIRIZZO, e allo sviluppo delle facciate del cavedio interno) ed aveva poi ripartito le spese -in sede di approvazione del consuntivo 2005 e del preventivo 2006 – secondo la tabella ‘ B ‘ allegata al regolamento contrattuale, applicabile esclusivamente agli interventi di manutenzione e ricostruzione delle parti di coperto sotto le quali si trovavano le proprietà appartenenti al Condominio di INDIRIZZO, aventi interessenza con il civico nINDIRIZZO.
Nella resistenza del Condominio, il Tribunale ha respinto il ricorso con pronuncia successivamente confermata dalla Corte distrettuale di Bologna, secondo cui la tabella B era applicabile a tutti gli interventi alle parti comuni, non solo quelli al tetto, rispetto alle quali le unità di cui al INDIRIZZO avessero interessenza con quelli di cui al INDIRIZZO 18, evidenziando che il regolamento prevedeva l’impiego del medesimo criterio di riparto anche per la costituzione di un fondo cassa destinato a tale tipologia di interventi.
La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, con ricorso in quattro motivi, illustrati con memoria.

Il Condominio di INDIRIZZO resiste con controricorso.

L’eccezione di tardività del ricorso è infondata.

Dall’unica annotazione generata dal sistema informatico, superabile solo con querela di falso (Cass. 2829/2023; Cass. 2362/2019) risulta che la sentenza, non notificata, è stata depositata il 10.7.2018.

Il ricorso, inviato per la notifica in data 8.2.2019, è tempestivo rispetto al termine semestrale dell’art. 327 c.p.c.

Il primo motivo denuncia l’omessa o apparente motivazione ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per aver la Corte di merito condiviso l’interpretazione del regolamento operata dal Tribunale, senza render conto delle ragioni della decisione.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1369 c.c., assumendo che una semplice lettura delle clausole di cui agli artt. 2, 3 e 5 del regolamento mostrerebbe che la Tabella B era utilizzabile solo per gli interventi di riparazione o ristrutturazione delle parti di coperto in corrispondenza delle quali quale si trovavano gli immobili appartenenti al INDIRIZZO e aventi interessenza con il INDIRIZZO, e non alle opere deliberate dall’assemblea.

La Corte di merito non avrebbe proceduto all’interpretazione sistematica delle previsioni del regolamento e non avrebbe ricercato la reale volontà delle parti, per giunta valorizzando la clausola che contemplava l’applicazione della tabella B per la creazione di un semplice fondo cassa per interventi anche su porzioni diverse dal tetto.

I due motivi possono essere esaminati congiuntamente e si rivelano non fondati.

È opportuno ricordare che l’interpretazione dei contratti e degli atti negoziali in genere costituisce attività propria ed esclusiva del giudice di merito e che il sindacato riservato al giudice di legittimità deve limitarsi alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica contrattuale e al controllo della coerenza e logicità della motivazione (nei limiti in cui ne è attualmente ammesso lo scrutinio), non essendo sufficiente un astratto richiamo ai criteri asseritamente violati e neppure una critica della ricostruzione della
volontà dei contraenti che si sostanzi della mera prospettazione di un risultato interpretativo diverso da quello accolto nella sentenza impugnata (Cass. 25728/2013; Cass. s.u. 18914/2016; Cass. 28319/2017; Cass. 9461/2021).

Nel denunciare la violazione dei criteri di interpretazione, il ricorso si limita, tuttavia, ad una mera trascrizione delle clausole senza evidenziare sotto quale profilo la sentenza li abbia disattesi.

Nel ritenere applicabile la tabella B per il riparto di spese alle parti comuni con cui l’immobile dei ricorrenti aveva interessenza, anche se diversi dai lavori al tetto, la Corte di merito ha invece dato rilievo al dato letterale dell’art. 3 del regolamento – che prevedeva esplicitamente il riparto secondo la tabella B delle spese per le opere agli scarichi, alle grondaie, alle fognature e per tutte le altre che presupponessero un’interessenza dei condomini al INDIRIZZO

-traendo conferma dal successivo art. 5, che consentiva l’istituzione di un fondo cassa per le spese di cancelleria, amministrazione, assicurazione per scarichi e grondaie, fognature e tutte le opere che presupponessero un’interessenza dei condomini dell’edificio di cui al INDIRIZZO , in ossequio al criterio di interpretazione sistematica delle clausole.

Il terzo motivo denuncia l’omesso esame della consulenza tecnica e la violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c., per aver la Corte di merito trascurato che dalle indagini del c.t.u. era emerso che gli immobili collocati sotto il coperto del INDIRIZZO erano, tra l’altro, la porzione in proprietà dei ricorrenti al primo piano e che i lavori i cui costi erano stati ripartiti in applicazione della tabella B avevano interessato le facciate al INDIRIZZO, con una parte solo marginale al coperto e interventi accessori riguardanti le interessenze. Il motivo è inammissibile.
La sentenza è integralmente confermativa della pronuncia di primo grado riguardo sia alla sussistenza del rapporto di interessenza tra le proprietà, sia all’applicabilità alle spese della tabella B e alla correttezza della delibera di riparto, sicché -per l’ammissibilità della censura -era doveroso che il ricorrente indicasse le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che sono tra loro diverse (Cass. 5528/2014; Cass. 26774/2016; Cass. 5947/2023).
Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 91 c.p.c., sostenendo che i ricorrenti non potevano esser condannati al pagamento delle spese processuali, poiché la domanda di annullamento della delibera avrebbe dovuto trovare accoglimento. La censura è inammissibile poiché non denuncia errori o vizi direttamente inficianti la statuizione sulle spese, fondandosi sulla pretesa erroneità della pronuncia nella parte in cui ha respinto la richiesta di annullamento, che trova conferma anche in questa sede di legittimità.
Il ricorso è -perciò – respinto, con addebito delle spese di legittimità.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, pari ad € 4200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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