Rinnovo trascrizione pignoramento: guida completa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15143/2025, ha stabilito che il mancato rinnovo della trascrizione del pignoramento immobiliare nel termine di vent’anni non causa solo la perdita di efficacia verso terzi, ma determina l’improcedibilità dell’intera procedura esecutiva. La Corte ha chiarito che la trascrizione è un elemento strutturale indispensabile per il perfezionamento del pignoramento. La sua inefficacia, dovuta al mancato rinnovo, rende impossibile proseguire l’azione esecutiva, obbligando il giudice a dichiararne la chiusura anticipata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mancato rinnovo trascrizione pignoramento: quali conseguenze?

Il pignoramento immobiliare è uno strumento fondamentale per il recupero crediti, ma la sua efficacia è legata a precisi adempimenti formali. Tra questi, uno dei più cruciali è il rinnovo della trascrizione del pignoramento entro il termine ventennale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza le conseguenze disastrose per il creditore che omette tale adempimento, portando non solo alla perdita di efficacia della pubblicità, ma all’estinzione dell’intera procedura esecutiva.

Il caso: un’esecuzione immobiliare interrotta dopo oltre vent’anni

Una società finanziaria, subentrata a un istituto di credito, portava avanti una procedura di espropriazione immobiliare iniziata nel lontano 1998. La trascrizione del pignoramento, effettuata in quell’anno, non era mai stata rinnovata. Nel 2021, a più di vent’anni di distanza, il giudice dell’esecuzione ha dichiarato la chiusura anticipata della procedura proprio a causa del mancato rinnovo.

La società creditrice si è opposta, sostenendo che la mancata rinnovazione comportasse solo la perdita di efficacia della trascrizione nei confronti dei terzi, ma non l’invalidità del pignoramento stesso o l’improcedibilità di un processo in corso da decenni. Sia il Tribunale prima, che la Corte di Cassazione poi, hanno rigettato questa tesi, confermando la decisione del giudice dell’esecuzione.

L’importanza del rinnovo trascrizione pignoramento secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha fornito una spiegazione chiara e basata su un orientamento ormai consolidato. Il pignoramento immobiliare non si esaurisce con la sola notifica al debitore, ma è una ‘fattispecie a formazione progressiva’, che si completa e si perfeziona solo con la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

La trascrizione come elemento strutturale e non solo pubblicitario

Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, la trascrizione non ha una mera funzione di pubblicità-notizia. Essa è un elemento strutturale, un momento imprescindibile che permette al processo esecutivo di raggiungere il suo scopo: la vendita del bene e la soddisfazione dei creditori. Senza una trascrizione valida ed efficace, la vendita forzata non sarebbe opponibile ai terzi, vanificando l’intera procedura.

La Corte ha specificato che la trascrizione è l’elemento che ‘perfeziona’ il pignoramento, combinando i suoi effetti con quelli del futuro decreto di trasferimento. È una condizione essenziale per la ‘proseguibilità’ dell’espropriazione.

L’inefficacia sopravvenuta e il potere del giudice

Le norme del codice civile (artt. 2668-bis e 2668-ter) sono chiare: la trascrizione perde efficacia se non viene rinnovata entro vent’anni. Questa perdita di efficacia non è un vizio sanabile né un’irregolarità minore. Essa fa venir meno un pilastro fondamentale dell’intera procedura esecutiva.

Di conseguenza, il processo non può più raggiungere il suo fine. Il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, ha il dovere di rilevare questa ‘improseguibilità’ e dichiarare la chiusura anticipata del processo. Non si tratta di una ‘nullità’ del pignoramento, ma di una sopravvenuta inefficacia che paralizza l’azione esecutiva.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura complessa del pignoramento immobiliare, che richiede sia la notifica dell’atto al debitore (che crea il vincolo di indisponibilità) sia la sua trascrizione (che completa la fattispecie e la rende opponibile ai terzi). La perdita di efficacia della trascrizione per mancato rinnovo ventennale priva il processo esecutivo di un presupposto fondamentale per la sua utile prosecuzione. Senza una trascrizione efficace, l’eventuale vendita del bene sarebbe inefficace e non tutelerebbe l’acquirente, rendendo l’intero procedimento sterile. La Corte ribadisce che il termine ventennale è perentorio e non ammette rinnovazioni tardive, e il giudice ha il potere-dovere di rilevare d’ufficio questa condizione di improcedibilità, che porta alla caducazione dell’intero processo esecutivo.

Le conclusioni

In conclusione, la decisione della Cassazione lancia un monito inequivocabile ai creditori: la gestione delle procedure esecutive immobiliari richiede una diligenza costante. Il mancato rinnovo della trascrizione del pignoramento entro il termine di vent’anni non è una mera formalità, ma un errore fatale che comporta la chiusura dell’intera procedura. Questa pronuncia consolida un principio fondamentale: la trascrizione è un elemento essenziale e non solo accessorio, la cui efficacia nel tempo deve essere garantita per assicurare il successo dell’azione di recupero del credito.

Cosa succede se la trascrizione di un pignoramento immobiliare non viene rinnovata entro 20 anni?
L’intera procedura esecutiva diventa improcedibile e deve essere chiusa anticipatamente. La trascrizione perde ogni efficacia, facendo venir meno un elemento strutturale indispensabile per la prosecuzione del processo.

La trascrizione del pignoramento ha solo una funzione di pubblicità verso i terzi?
No. Secondo la Cassazione, la trascrizione è un elemento perfezionativo e strutturale del pignoramento stesso. È una condizione indispensabile perché il processo esecutivo possa proseguire e raggiungere il suo scopo, ovvero la vendita del bene in modo opponibile ai terzi.

Il giudice può dichiarare di sua iniziativa la chiusura della procedura per mancato rinnovo della trascrizione?
Sì. Il giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di rilevare, anche d’ufficio, la perdita di efficacia della trascrizione per decorso del ventennio e, di conseguenza, dichiarare l’improseguibilità e la chiusura della procedura esecutiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15143 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15143 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 06/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9058/2023 R.G.

proposto da

RAGIONE_SOCIALE (già SOCIETÀ PER RAGIONE_SOCIALE), rappresentata e difesa dall ‘ avv. NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE, con domicilio digitale ex lege – ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE

– intimati – avverso la sentenza del Tribunale di Palmi n. 951 del 6/10/2022; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell ‘ 8/4/2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

–RAGIONE_SOCIALEgià RAGIONE_SOCIALE) – in qualità di cessionaria dei crediti di

Banco di Napoli S.p.A.RAGIONE_SOCIALE che aveva intrapreso, nei confronti della debitrice RAGIONE_SOCIALE, l ‘ espropriazione immobiliare n. 102/1998 r.g. esec. del Tribunale di Palmi – ha proposto opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso il provvedimento con cui il giudice dell ‘ esecuzione, in data 7/9/2021, aveva disposto la chiusura anticipata della procedura in ragione del mancato rinnovo della trascrizione del pignoramento, originariamente trascritto in data 23/9/1998; l ‘ opponente sosteneva che gli artt. 2668bis e 2668ter c.c. non prevedono, quale conseguenza della mancata rinnovazione nel termine ventennale, l ‘ inefficacia del pignoramento e l ‘ improcedibilità del processo esecutivo, anche perché la procedura aveva avuto il suo corso sino all ‘ aggiudicazione (pure revocata dal giudice dell ‘ esecuzione) a NOME COGNOME in data 19/11/2018;
-il giudizio di merito, svoltosi in contraddittorio con la RAGIONE_SOCIALE e con l ‘ aggiudicatario NOME COGNOME, si concludeva con la sentenza del Tribunale di Palmi n. 951 del 6/10/2022, che respingeva l ‘ opposizione;

-per quanto qui rileva il giudice di merito così argomentava la propria decisione: «… Notificazione e trascrizione, contemplate dall’ art. 555 cpc, sono elementi strutturali di una fattispecie a formazione progressiva. … In mancanza della trascrizione del pignoramento o della sua efficacia, la procedura espropriativa non può avere seguito ed un ‘ istanza di vendita del bene pignorato non può essere accolta (Cass. Civ. n. 7998/2015). Allo scadere del ventennio, la trascrizione del pignoramento, in mancanza di rinnovo, diventa inefficace, come previsto dall ‘ art. 2668 ter , che richiama l ‘ art. 2668 bis , e, pertanto, non consente di proseguire l ‘ azione esecutiva promossa, poiché è venuto meno un elemento strutturale della fattispecie a formazione progressiva. La constatazione della cessazione della sua efficacia è affidata al potere di rilevazione officiosa del giudice dell ‘ esecuzione. La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento, nel termine ventennale, determina la caducazione del processo esecutivo, ivi compreso il pignoramento, restando preclusa la
possibilità che il soggetto interessato possa fare luogo ad una rinnovazione tardiva, di sua iniziativa o su termine concesso dal giudice dell ‘ esecuzione. L ‘ introduzione di una norma dispositiva della cessazione dell ‘ efficacia della trascrizione del pignoramento decorsi i venti anni dalla trascrizione, proprio in ragione della centralità e della conseguente correlazione fra trascrizione e concreta possibilità di svolgimento del processo esecutivo, ha avuto lo scopo di individuare una fattispecie che nell ‘ intentio legis non può non essere stata pensata come direttamente incidente sulla prospettiva del corso ulteriore del processo esecutivo, di modo che l ‘ attività prevista come doverosa, quella della rinnovazione della trascrizione, è attività condizionante la possibilità di una ulteriore prosecuzione del processo esecutivo e, quindi, necessaria perché il processo possa continuare il suo corso (Cass. Civ. 4 751/2016). … Nessuna nullità, come eccepito dalla parte ricorrente, è configurabile nell ‘ impossibilità di proseguire il procedimento esecutivo stante la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento, configurandosi, invece, l ‘ inefficacia degli atti compiuti.»;
–RAGIONE_SOCIALE impugnava la menzionata sentenza con ricorso per cassazione, basato su due motivi;

-la RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME non svolgevano difese nel giudizio di legittimità;

-la ricorrente depositava memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.;

-all ‘ esito della camera di consiglio dell ‘ 8/4/2025, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, c.p.c.;

CONSIDERATO CHE:

-col primo motivo, formulato ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la ricorrente deduce la «violazione e falsa applicazione degli artt. 2668bis e 2668ter c.c. e 555 c.p.c., perché «nessuna norma stabilisce che

il mancato rinnovo della trascrizione del pignoramento immobiliare comporta l ‘ estinzione della procedura esecutiva, ma soprattutto, che gli art. 2668 bis e ter c.c., nel disciplinare la cessazione dell ‘ efficacia della trascrizione, non ne fanno affatto conseguire l ‘ estinzione di una procedura esecutiva immobiliare in corso», «nessuna norma stabilisce che il mancato rinnovo della trascrizione comporta nel contempo l ‘ inefficacia del pignoramento ex tunc e l ‘ improcedibilità della procedura esecutiva ab origine », «né alcuna interpretazione può far logicamente ritenere che il mancato rinnovo della trascrizione faccia venir meno la validità, l ‘ efficacia e la stessa esistenza storica di atti e fatti giudiziari già accaduti per venti anni incontestabilmente validi ed efficaci»; sostiene la ricorrente che «Poiché l ‘ unico effetto della trascrizione è quello della pubblicità nei confronti dei terzi, il mancato rinnovo della stessa comporta esclusivamente la cessazione di questo effetto e di nessun altro»;
-la censura è infondata;

-contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente sulla funzione della trascrizione del pignoramento immobiliare, «il consolidato indirizzo del giudice della nomofilachia configura detto pignoramento come una fattispecie a formazione progressiva, composta da due adempimenti, differenti quanto a modalità ed effetti: la notificazione dell ‘ atto ex art. 555 cod. proc. civ. con la contestuale ingiunzione rivolta dall ‘ ufficiale giudiziario al debitore, la quale segna l ‘ inizio del processo esecutivo e determina il sorgere del vincolo di indisponibilità sul bene staggito; la trascrizione dell ‘ atto nei pubblici registri immobiliari, la quale completa il pignoramento e ne consente la produzione degli effetti sostanziali di opponibilità nei riguardi dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti (Cass. 20/04/2015, n. 7998, che si pone in linea di continuità con Cass. 18/08/2011, n. 17367 e con le più remote Cass. 05/05/1975, n. 1729 e Cass. 27/03/1965, n. 525; di poi, nello stesso senso, Cass. 23/01/2019, n. 1891; Cass. 22/12/2022, n. 37558). Ma la trascrizione assume anche rilievo
propriamente processuale. Valga, sul punto, riportare l ‘ argomentare della già citata Cass. n. 7998 del 2015, cui va ascritto il merito della sistemazione organica dell ‘ istituto: «lo scopo del processo di espropriazione immobiliare è la vendita a terzi del bene pignorato al fine di soddisfare i diritti dei creditori procedente ed intervenuti. Per realizzare questo scopo è necessario sia che il pignoramento venga notificato al debitore, sia che esso venga trascritto. Pertanto, la trascrizione del pignoramento non è solo un mezzo per assicurare pubblicità al vincolo imposto al bene pignorato, non è esclusivamente preordinata ad effetti sostanziali; è anche un momento imprescindibile perché il processo esecutivo prosegua e raggiunga il suo esito fisiologico: ess a è indispensabile perché il giudice dia seguito all’ istanza di vendita del bene». La trascrizione è pertanto elemento perfezionativo del pignoramento immobiliare, teleologicamente destinato, combinando i propri effetti con la trascrizione del successivo decreto di trasferimento, a preservare la fruttuosità dell ‘ acquisto (a titolo derivativo) del diritto immobiliare staggito ad opera dell ‘ aggiudicatario o dell ‘ assegnatario. Ben si spiega, in tale prospettiva, come il giudice dell ‘ esecuzione, chiamato a delibare sull ‘ istanza di vendita, sia tenuto a verificarne l ‘ avvenuto compimento, quale integrazione dell ‘ atto di esordio della procedura ma soprattutto quale condizione per l ‘ utile proseguibilità della espropriazione verso un trasferimento ritualmente opponibile ai terzi: sicché la mancata trascrizione (o la mancata prova di essa) osta financo all ‘ apertura della fase liquidativa, altrimenti minata nella stessa possibilità di realizzare un ‘ efficace traslazione del bene staggito. Si versa allora in una situazione in cui il processo esecutivo non è in grado di pervenire al risultato cui è diretto, ovvero conseguire la soddisfazione dei crediti azionati mercé la trasformazione in danaro del diritto pignorato: una situazione che, quando ascrivibile ad un ‘ inerzia o inattività del creditore (ovvero quando costui abbia scelto di curare l ‘ adempimento della trascrizione, come permesso dall ‘ art. 555, ultimo comma, cod. proc. civ.), il legislatore non ha però inteso ricondurre nel novero – tassativo
e tipico – delle vicende estintive dell ‘ esecuzione.» (così, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 6873 del 14/03/2024);

-coerentemente con i richiamati approdi giurisprudenziali sulla struttura del pignoramento immobiliare e sulla funzione della formalità pubblicitaria, si deve ritenere che – qualora nel termine ventennale non sia rinnovata la trascrizione del pignoramento immobiliare, adempimento ex artt. 2668ter e 2668bis c.c. al quale deve tempestivamente provvedere il creditore interessato, restando preclusa la possibilità di procedere ad una rinnovazione tardiva – il giudice dell ‘ esecuzione è tenuto a rilevare, anche d ‘ ufficio, che è venuto un elemento perfezionativo del pignoramento, indispensabile perché destinato a preservare la fruttuosità dell ‘ acquisto del diritto staggito ad opera dell ‘ aggiudicatario o dell ‘ assegnatario, e conseguentemente deve dichiarare l ‘ improseguibilità del processo esecutivo (in questo senso si era espressa pure Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4751 del 11/03/2016, Rv. 639344-01, richiamata anche dal Tribunale di Palmi);
-a tale principio ha aderito la sentenza impugnata, né il ricorso offre argomenti od elementi per rivedere o rimeditare le conclusioni raggiunte da questa Corte;

-col secondo motivo, formulato ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., si deduce la

-la censura è inammissibile, in quanto muove dal presupposto che il giudice dell ‘ esecuzione prima e il giudice del merito poi abbiano rilevato una nullità del pignoramento;

-il motivo, dunque, non coglie la ratio decidendi , perché nella sentenza impugnata si afferma esplicitamente che «nessuna nullità, come eccepito dalla parte ricorrente, è configurabile nell ‘ impossibilità di proseguire il procedimento esecutivo stante la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento, configurandosi, invece, l ‘ inefficacia degli atti compiuti.»;

-in altre parole, i giudici di merito non hanno rilevato un vizio dell ‘ atto di pignoramento o di atti esecutivi, ma hanno constatato la sopravvenuta inefficacia dell ‘ atto ex art. 555 c.p.c. in dipendenza di un’omissione di gran lunga successiva, dalla quale discende la chiusura anticipata del processo esecutivo, poiché non più in grado di conseguire alcun altro utile risultato;

-non occorre provvedere sulle spese, per la indefensio degli intimati;

-va dato atto, però, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente ed al competente ufficio di merito, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , d.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente ed al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, qualora dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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