Rinnovazione Trascrizione Pignoramento: Stop Esecuzione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15241/2025, ha stabilito che la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento entro 20 anni comporta l’improseguibilità dell’esecuzione immobiliare. Questa regola vale anche se il processo è stato sospeso o se vi è stata un’aggiudicazione provvisoria del bene. La sentenza sottolinea come la rinnovazione trascrizione pignoramento sia un onere inderogabile per il creditore, finalizzato a garantire la pubblicità e la certezza dei traffici giuridici immobiliari, la cui omissione determina l’estinzione dell’intera procedura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rinnovazione Trascrizione Pignoramento: La Cassazione Conferma lo Stop all’Esecuzione

La procedura di espropriazione immobiliare è un percorso lungo e complesso, disseminato di scadenze perentorie. Una delle più cruciali è senza dubbio la rinnovazione trascrizione pignoramento entro il termine ventennale. La recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 15241 del 2025, ribadisce un principio fondamentale: l’omissione di questo adempimento determina l’improseguibilità dell’intera procedura esecutiva, senza che eventi come la sospensione del processo o l’aggiudicazione provvisoria possano salvare il creditore negligente. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Procedura Esecutiva Lunga Oltre Vent’anni

La vicenda giudiziaria ha origine nel lontano 1996, quando una creditrice avvia un’espropriazione immobiliare nei confronti di una debitrice. La procedura, complessa sin dall’inizio, viene riunita ad altre e prosegue per anni. Nel 2006, l’immobile viene venduto all’asta e aggiudicato in via provvisoria.

Tuttavia, un anno dopo, la procedura subisce una battuta d’arresto: alcune Amministrazioni dello Stato propongono opposizione, sostenendo che l’immobile fosse stato nel frattempo confiscato in base a una misura di prevenzione antimafia. Il tribunale, di conseguenza, sospende il processo esecutivo nel 2007.

Dopo una lunga serie di contenziosi, nel 2019 il giudice dell’esecuzione, riassunto il processo, dichiara estinte le procedure principali. La motivazione? La trascrizione del pignoramento, risalente al 1996, non era mai stata rinnovata entro il termine di vent’anni. La creditrice si oppone a tale decisione, sostenendo che la sospensione del processo avrebbe dovuto interrompere anche il decorso di tale termine. Il Tribunale rigetta l’opposizione e la questione arriva infine dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della creditrice, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno stabilito che l’omessa rinnovazione della trascrizione del pignoramento entro il ventennio ne causa l’inefficacia, rendendo l’intero processo esecutivo improseguibile. Questa conclusione non è scalfita né dalla sospensione del giudizio, né dall’avvenuta aggiudicazione provvisoria del bene.

Le Motivazioni: Perché la Rinnovazione Trascrizione Pignoramento è Inderogabile?

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su principi consolidati, già espressi in precedenti pronunce (in particolare Cass. n. 4751/2016), che delineano la natura e la funzione della trascrizione nel processo esecutivo.

La Centralità della Pubblicità Immobiliare

L’esecuzione immobiliare non è un affare privato tra creditore e debitore, ma un procedimento che incide sulla circolazione dei beni immobili e deve, pertanto, sottostare alle regole di pubblicità legale. La trascrizione del pignoramento serve proprio a questo: a rendere noto a chiunque che l’immobile è sottoposto a una procedura esecutiva. Il suo venir meno, per mancata rinnovazione, impedisce al processo di raggiungere il suo scopo e ne determina la “morte” per intero.

Sospensione del Processo e Obbligo di Rinnovo

La Corte ha chiarito che la sospensione dell’esecuzione (in questo caso, disposta per l’opposizione di terzo) non influisce sul decorso del termine ventennale. La sospensione blocca gli atti esecutivi, ma non gli oneri di conservazione degli effetti degli atti già compiuti. La rinnovazione della trascrizione è proprio uno di questi oneri, posto a carico della parte diligente per mantenere “in vita” il pignoramento.

L’irrilevanza dell’Aggiudicazione Provvisoria

La creditrice sosteneva che l’aggiudicazione provvisoria, avvenuta prima della scadenza del ventennio, avesse consolidato gli effetti del pignoramento, rendendo superflua la rinnovazione. La Cassazione ha respinto anche questa tesi. L’aggiudicazione provvisoria, secondo il regime applicabile all’epoca dei fatti, non era un atto definitivo e non esonerava il creditore (o lo stesso aggiudicatario, nel suo interesse) dal rinnovare la trascrizione per garantire la stabilità del futuro trasferimento di proprietà. La mancata rinnovazione, pregiudicando il pignoramento, travolge anche tutti gli atti successivi, inclusa l’aggiudicazione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Creditori

Questa ordinanza è un monito severo per i creditori e i loro legali. La gestione di una procedura esecutiva immobiliare richiede una vigilanza costante e il rispetto scrupoloso di tutte le scadenze. L’onere di rinnovare la trascrizione del pignoramento prima della scadenza dei vent’anni è un adempimento non negoziabile. Trascurarlo significa vanificare anni di contenzioso e perdere irrimediabilmente la possibilità di soddisfare il proprio credito, indipendentemente dalle vicende, anche complesse, che possono caratterizzare il processo.

La sospensione del processo di esecuzione forzata sospende anche il termine di 20 anni per la rinnovazione della trascrizione del pignoramento?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la sospensione del processo non esonera il creditore dal rispettare l’onere di rinnovazione della trascrizione, in quanto tale adempimento serve a conservare gli effetti degli atti già compiuti e non è un atto di impulso processuale.

L’aggiudicazione provvisoria di un immobile all’asta esonera il creditore dall’obbligo di rinnovare la trascrizione del pignoramento?
No. Secondo la Corte, l’aggiudicazione provvisoria (nel regime normativo applicabile alla fattispecie) non è un atto definitivo e non fa venir meno la necessità di rinnovare la trascrizione. L’omessa rinnovazione rende inefficace il pignoramento e, di conseguenza, travolge anche gli atti successivi, compresa l’aggiudicazione.

Cosa succede se la trascrizione del pignoramento non viene rinnovata entro il termine di 20 anni?
La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale comporta la perdita di efficacia del pignoramento stesso. Questo determina l’improseguibilità del processo di esecuzione, che deve essere dichiarato estinto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15241 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15241 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/06/2025

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 15559/23 proposto da:

-) INDIRIZZO domiciliata ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-) Ministero dell’Economia e delle Finanze, Agenzia del Demanio, Agenzia Nazionale per l’Amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata, RAGIONE_SOCIALE (quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE ) , Agenzia delle Entrate-Riscossione, Monte dei Paschi di Siena s.p.a., NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ;

– ricorrente –

contro

– intimati – avverso la sentenza del Tribunale di Roma 16 gennaio 2023 n. 698; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’ 8 aprile 2025 dal Consigliere relatore dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, creditrice ipotecaria di NOME COGNOME, nel 1996 iniziò l’esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, pignorando l’immobile sito a Roma, INDIRIZZO

La procedura, cui fu assegnato il numero di ruolo 94029/96, fu riunita ad altra procedura espropriativa iniziata da altro creditore, cui era stato assegnato il numero di ruolo 91063/96.

Oggetto: esecuzione forzata – sospensione del giudizio conseguente sospensione automatica del termine ventennale di rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria -esclusione – conseguenze.

Nel 2002 alle due procedure suddette ne fu riunita una terza.

Nel 2000, pendente la procedura esecutiva, NOME COGNOME venne a mancare e l’ e secuzione fu coltivata da NOME COGNOME nei confronti dell’erede della debitrice, NOME COGNOME

Il 21.6.2006 l’immobile fu venduto all’asta e aggiudicato in via provvisoria.

Con ricorso del 17.7.2007 il Ministero delle Finanze e l’Agenzia del Demanio (cui in seguito succederà ope legis, in virtù del d.l. n. 4 del 2010, l’Agenzia Nazionale per l’Amministrazione e la Destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati -ANBSC) proposero opposizione di terzo all’esecuzione , ex art. 619 c.p.c., avverso ambedue le procedure esecutive iniziate nel 1996 in danno di NOME COGNOME

A fondamento dell’opposizione dedusse ro che l’immobile pignorato era stato confiscato in attuazione d’una misura di prevenzione c.d. antimafia con provvedimento del Tribunale di Roma del 14.6.2000, divenuto definitivo.

Le Amministrazioni opponenti instarono affinché il processo d’esecuzione fosse sospeso. Tale istanza fu accolta dal Tribunale in sede di reclamo con provvedimento del 12.12.2007.

Con due distinte sentenze (una per ciascuna delle due esecuzioni sopra indicate) il Tribunale di Roma rigettò l’opposizione proposta dal Ministero e dell’Agenzia del Demanio (sentenze 21.7.2008 n. 15768 e 2.3.2009 n. 4654).

Ambedue le sentenze furono cassate con rinvio da questa Corte, con le sentenze 7.5.2013 n. 10532 e 10533.

Riassunta la causa, il Tribunale di Roma per la seconda volta rigettò l’opposizione con sentenza n. 19994 del 2016, sul presupposto che l’immobile pignorato era stato aggiudicato provvisoriamente prima dell’entrata in vigore della legge n. 228 del 2012, e ciò rendeva prevalente la tutela dell’aggiudicatario sulle ragioni dell’Amministrazione .

Avverso la sentenza di rigetto dell’opposizione di terzo la difesa erariale, a causa dei dubbi suscitati dalla legge di riforma delle impugnazioni in materia di opposizioni esecutive, propose due distinte impugnazioni: un appello ed un ricorso per cassazione.

Il ricorso immediato per cassazione fu rigettato da questa Corte con sentenza 8.2.2019 n. 3709 (corretta con ordinanza del 18.11.2019).

L’appello fu dichiarato inammissibile dalla Corte d’appello di Roma (sentenza 6285 del 2018), ed il ricorso avverso tale decisione fu rigettato da questa Corte con ordinanza 28.2.2020 n. 5462.

Pendenti le suddette impugnazioni, il processo di esecuzione fu riassunto da NOME COGNOME (2018).

Riassunta la procedura, il giudice dell’esecuzione con due ordinanze in pari data (29.11.2019) adottò le seguenti decisioni:

dichiarò estinte le procedure riunite nn. 91063/96 e 94029/96, per mancata rinnovazione infraventennale della trascrizione del pignoramento;

nella terza procedura riunita (n. 990/02) ordinò alla parte più diligente di accertare se NOME COGNOME fosse l’ erede di NOME COGNOMEla debitrice esecutata), e provvedere a ripristinare la continuità delle trascrizioni.

NOME COGNOME ha proposto opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. avverso ambedue le ordinanze suddette.

Con sentenza 16.1.2023 n. 698 il Tribunale di Roma ha rigettato l’opposizione.

Il Tribunale ha ritenuto che:

-) correttamente il G.E . dichiarò l’estinzione delle procedure 91063/96 e 94209/96, in quanto: a) la trascrizione del pignoramento non era stata rinnovata nel ventennio; b) la sospensione dell’esecuzione ordinata dal Tribunale nel 2007 non esonerava il creditore dal rispettare l’onere di rinnovazione della trascrizione;

-) l’ordine rivolto dal G.E. alle parti, affinché accertassero se NOME COGNOME fosse erede della debitrice, e ripristinassero la continuità delle trascrizioni fu legittimo, perché è dovere del G.E. accertare ex officio che il bene pignorato sia di proprietà del debitore esecutato, e che lo sia in base ad una serie continua di trascrizioni.

La sentenza suddetta è stata impugnata per Cassazione da NOME COGNOME con ricorso fondato su due motivi.

Nessuna delle altre parti si è difesa in questa sede.

Il Collegio ha disposto il deposito della motivazione nel termine di cui all’art. 380 bis, secondo comma, c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

Col primo motivo è denunciata la violazione dell’art. 2668 -ter c.c.; degli artt. 584 e 632 c.p.c.; dell’art. 187 -bis disp. att. c.p.c..

La tesi della ricorrente è che, quando nel corso della procedura esecutiva vi sia stata un ‘ aggiudicazione provvisoria (nella specie, avvenuta il 21.6.2007), questa esonera il creditore dal rinnovo della trascrizione del pignoramento, e rende privo di effetti il decorso del termine ventennale di cui all’art. 2668 -ter c.c..

Ricorrendo tale ipotesi – prosegue la ricorrente il Giudice dell’esecuzione è tenuto ad aggiudicare l’immobile, e solo all’esito potrebbe, ‘ con atto svuotato di contenuto processuale ‘ dichiarare l’improseguibilità della procedura.

1.1. Il motivo è inammissibile, e comunque infondato.

1.2. In primo luogo il motivo è inammissibile perché prospetta una questione nuova. Infatti nell’atto introduttivo del giudizio di opposizione agli atti esecutivi – sul cui contenuto il ricorso glissa – fu censurata l’ordinanza dichiarativa dell’estinzione per due ragioni: da un lato invocando gli effetti salvifici dell’avvenuta riunione di tre diverse procedure esecutive, una delle quali non estinta; dall’altro invocando il principio per cui la sospensione del

processo esecutivo comporterebbe anche la sospensione del termine ex art. 2668ter c.c..

La censura prospettata in questa sede è dunque nuova rispetto al thema decidendum per come delimitato dall’atto introduttivo del giudizio di opposizione.

1.3. Il motivo è comunque infondato.

La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento comporta l’improseguibilità del processo di esecuzione sempre e comunque , né esistono atti che possano sopravvivere alla mancata rinnovazione.

Il perché lo ha spiegato questa Corte nell’ampia motivazione della sentenza pronunciata da Cass. Sez. 3, 11/03/2016, n. 4751, la cui motivazione – alla cui integralità si può qui rinviare ex art. 118, primo comma, ultimo periodo, disp. att. c.p.c. – fissò i seguenti princìpi:

l’esecuzione per espropriazione immobiliare soggiace alle regole di pubblicità della circolazione dei beni immobili, perché altrimenti non potrebbe conseguire il suo scopo (Cass. 4751/16, § 4.1);

la centralità della trascrizione in questa forma di esecuzione comporta che il venir meno di essa impedisce sempre l’ulteriore corso del processo esecutivo;

la mancata rinnovazione della trascrizione è pertanto ‘ fattispecie determinativa del venir meno del processo esecutivo nella sua interezza ‘ ( ibidem , §§ 5-6).

1.4. La medesima sentenza appena ricordata ha preso in esame anche l’ipotesi prospettata dalla ricorrente, e stabilito che la rinnovazione della trascrizione può essere chiesta non solo dal creditore procedente, ma anche dall’aggiudicatario , il quale altrimenti potrebbe restare esposto a scelte fraudolente del creditore procedente ( ibidem , § 9).

Statuizione, quest’ultima, che non avrebbe avuto senso se fosse esatto quanto sostenuto dalla ricorrente, ovvero che la mancata rinnovazione della trascrizione non pregiudicherebbe il provvedimento di aggiudicazione.

1.5. Beninteso, tale conclusione è riferita alle ipotesi, regolate dal regime anteriore alla novella del 2006 ed applicabile alla fattispecie per cui è causa, in cui l’aggiudicazione sia stata soltanto provvisoria (come appare essere pacificamente accaduto nel caso in esame), poiché, in caso di aggiudicazione definitiva (quale, nel previgente regime incentrato sulla preponderanza della vendita agli incanti, quella in esito all’eventuale fase dell’aumento; ovvero quale quella in esito alla vendita senza incanto, ormai corrispondente alla normalità dell’evoluzione del processo), l’aggiudicazione sarebbe stata definitiva e avrebbe comportato, ove il ventennio di validità dell’originaria trascrizione fosse elasso dopo una tale aggiudicazione, un altrettanto definitivo consolidamento del diritto del medesimo aggiudicatario a conseguire il decreto di trasferimento.
1.6. Inammissibile, infine, è la denunciata violazione dell’art. 632, secondo comma, c.p.c.. Il creditore, infatti, non ha interesse ex art. 100 c.p.c. a dolersi della violazione d’una norma dalla quale non può trarre alcun frutto: infatti l’estinzione successiva all’aggiudicazione avrebbe per effetto l’attribuzione del ricavato, di qualunque entità esso fosse, al debitore, non al creditore procedente.

2. Il secondo motivo.

Col secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 2650 c.c.; degli artt. 567, 584 e 632 c.p.c.; dell’art. 187 -bis disp. att. c.p.c..

Il motivo censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto legittimo il provvedimento col quale il G.E . ordinò alla ‘ parte più diligente’ di ripristinare la continuità delle trascrizioni sino all’acquisto dell’immobile jure hereditatis da parte di NOME COGNOME

La ricorrente sostiene che , una volta avvenuta l’aggiudicazione provvisoria, non era più possibile tornare a sindacare se il creditore avesse compiutamente assolto l’onere di documentare la proprietà del bene pignorato: sia per il superamento della relativa ‘fase’ della procedura esecutiva; sia perché il sistema della legge non esclude, sul piano

strettamente processuale, che possano aggiudicarsi beni non di proprietà del debitore esecutato.

2.1. Il motivo è infondato per le medesime ragioni già esposte ai precedenti §§ 1.4 e 1.5.

Non è luogo a provvedere sulle spese, essendo rimaste intimate tutte le controparti.

P.q.m.

(-) rigetta il ricorso;

(-) ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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