Rimborso spese condominio: l'urgenza è requisito chiave

Una società, proprietaria della maggior parte di un immobile, ha eseguito lavori di ristrutturazione urgenti e ha chiesto il rimborso pro quota a un’altra condomina. La Corte di Cassazione ha stabilito che per ottenere il rimborso spese condominio ai sensi dell’art. 1134 c.c., non basta dimostrare la necessità dei lavori. È indispensabile provare anche l’impossibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o l’assemblea, requisito non soddisfatto nel caso di specie, data la lunga inerzia precedente ai lavori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rimborso Spese Condominio: L’Urgenza Non Basta, Serve l’Impossibilità di Avvisare

Il tema del rimborso spese condominio per lavori eseguiti da un singolo proprietario sulle parti comuni è una fonte costante di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: per avere diritto al rimborso, non è sufficiente dimostrare l’urgenza dei lavori, ma è necessario provare l’impossibilità di avvisare tempestivamente l’amministratore o l’assemblea. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda riguarda un edificio in cui una società deteneva la quasi totalità della proprietà (circa il 90%), mentre una singola condomina possedeva una piccola frazione restante. La società aveva eseguito importanti lavori di consolidamento statico e rifacimento delle facciate, resi necessari a seguito di un evento sismico avvenuto molti anni prima.

Successivamente, la società aveva chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo contro la condomina per ottenere il pagamento della sua quota di spesa. La condomina si era opposta, sostenendo che la società non aveva mai convocato un’assemblea condominiale per deliberare i lavori, né l’aveva informata in alcun modo. Inoltre, contestava la reale urgenza e indifferibilità degli interventi.

Il Percorso Giudiziario e i Motivi del Ricorso

Dopo un lungo iter processuale, che aveva già visto un primo intervento della Cassazione, il Tribunale, in sede di rinvio, aveva dato ragione alla società. Secondo i giudici di merito, l’urgenza era dimostrata da diverse relazioni tecniche che attestavano il grave dissesto del fabbricato. La contestazione relativa alla mancata esecuzione dei lavori, sollevata dalla condomina, era stata invece ritenuta una domanda nuova e quindi inammissibile in appello.

La condomina ha quindi presentato un nuovo ricorso in Cassazione, basato su due motivi principali. Il secondo, ritenuto decisivo dalla Corte, denunciava la violazione dell’art. 1134 del codice civile. Si sosteneva che la società non aveva adempiuto al proprio onere della prova, in quanto non aveva dimostrato non solo l’urgenza dei lavori, ma anche la specifica impossibilità di provvedere diversamente, ad esempio convocando un’assemblea o avvisando l’amministratore, soprattutto considerando l’enorme lasso di tempo trascorso tra il danno originario e l’esecuzione dei lavori.

La nozione di urgenza nel rimborso spese condominio: le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza del Tribunale e offrendo una chiara interpretazione dell’art. 1134 c.c. (nella versione applicabile ratione temporis).

Gli Ermellini hanno ribadito che la norma che regola il rimborso spese condominio è più rigorosa rispetto a quella prevista per la comunione ordinaria (art. 1110 c.c.). Nel condominio, la gestione delle parti comuni è affidata all’assemblea e all’amministratore, e l’interferenza del singolo è ammessa solo in casi eccezionali.

Il diritto al rimborso per le spese anticipate sorge solo in presenza del requisito dell'”urgenza”. La Corte specifica che tale urgenza non si limita alla necessità di eseguire i lavori per evitare un danno, ma include un elemento ulteriore e fondamentale: le opere devono essere eseguite senza ritardo e senza la possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

In altre parole, il condomino che agisce di propria iniziativa deve provare che la situazione era talmente grave e imminente da non lasciare il tempo per seguire le vie ordinarie della gestione condominiale. Una semplice trascuranza o una prolungata inerzia degli altri proprietari non legittima l’intervento del singolo con diritto al rimborso. In tali casi, il rimedio corretto sarebbe stato quello di ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dall’art. 1105 c.c.

Nel caso specifico, il lungo tempo trascorso tra i primi segnali di dissesto (risalenti a quasi vent’anni prima) e l’esecuzione dei lavori era un fattore che giocava a sfavore della tesi dell’urgenza qualificata, intesa come impossibilità di avviso.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione della Corte di Cassazione rafforza un principio fondamentale nella vita condominiale: l’iniziativa individuale nella gestione delle parti comuni è un’eccezione che deve essere rigorosamente provata. Per ottenere il rimborso delle spese anticipate, il condomino deve dimostrare una duplice condizione:

1. L’indispensabilità dei lavori per evitare un danno grave e imminente alla cosa comune, a sé o a terzi.
2. La concreta impossibilità di avvertire in tempo utile l’amministratore o l’assemblea per far sì che fossero loro a provvedere.

Questa pronuncia serve da monito: prima di intraprendere lavori costosi sulle parti comuni, è sempre preferibile attivare i canali ufficiali (richiesta di convocazione dell’assemblea) o, in caso di inerzia, rivolgersi al giudice. Agire d’impulso, anche se a fin di bene, può comportare il rischio di non vedere rimborsate le spese sostenute.

Quando un condomino può chiedere il rimborso delle spese anticipate per lavori sulle parti comuni?
Un condomino può chiedere il rimborso solo se dimostra che le spese erano urgenti, ai sensi dell’art. 1134 c.c. Questo significa che i lavori erano indispensabili per evitare un danno imminente e che non c’era materialmente il tempo di avvisare l’amministratore o gli altri condomini per farli deliberare dall’assemblea.

Cosa si intende per ‘urgenza’ ai fini del rimborso spese in condominio?
L’urgenza non è solo la necessità dei lavori, ma una ‘urgenza qualificata’. Deve essere provato che la situazione era così critica da richiedere un intervento immediato, senza ritardo, e che questa criticità rendeva impossibile seguire la procedura ordinaria di convocazione dell’assemblea o di avviso all’amministratore.

Una lunga inerzia da parte del condominio nel fare i lavori giustifica l’intervento del singolo?
No. Secondo la sentenza, la mera trascuranza o la prolungata inerzia degli altri comproprietari non è sufficiente a giustificare l’intervento del singolo con automatico diritto al rimborso. In caso di inerzia, lo strumento previsto dalla legge è il ricorso all’autorità giudiziaria, non l’iniziativa individuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29336 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29336 Anno 2023

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30968/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di BENEVENTO n. 1374/2018 depositata il 01/08/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1374/2018 del Tribunale di Benevento, pubblicata il 1° agosto 2018.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 2quater , e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

La ricorrente ha depositato memoria.

3. Il Tribunale di Benevento, quale giudice di rinvio adito a seguito della sentenza della Corte di cassazione n. 10273 del 2014 (che aveva accolto il ricorso di NOME COGNOME avverso la sentenza del medesimo Tribunale con cui era stato dichiarato inammissibile l’appello per un vizio di notifica), ha rigettato l’appello di NOME COGNOME contro la sentenza resa dal Giudice di pace di Benevento in data 3 settembre 2002. È rimasta così respinta l’opposizione della COGNOME al decreto ingiuntivo n. 510/2000 intimatole dalla RAGIONE_SOCIALE per ottenere il rimborso pro quota delle spese di riparazione urgenti ed indifferibili, consistenti nel consolidamento statico e nella copertura delle facciate di un fabbricato sito alla INDIRIZZO Benevento, del quale la RAGIONE_SOCIALE.F.I.RAGIONE_SOCIALE era comproprietaria per circa il 90%, mentre la COGNOME era proprietaria dei 56/1000 della restante frazione non di proprietà I.F.I.RAGIONE_SOCIALE
La sentenza del Tribunale di Benevento riferisce che nell’opporsi al decreto ingiuntivo del settembre 2000, NOME COGNOME aveva dedotto che: ‘ LRAGIONE_SOCIALE non aveva convocato, prima di iniziare i lavori, l’assemblea del condominio, né aveva avvisato gli altri comproprietari. Non erario state dimostrate l’indifferibilità e l’urgenza dei lavori. Oltre al consolidamento ed al restauro,

erano state compiute delle innovazioni, anche gravose: come si evinceva dall’ammontare complessivo della spesa, pari a ben 533.176.579…. Non si sapeva neppure se i lavori fossero stati eseguiti direttamente dalla RAGIONE_SOCIALE o da altri: e, comunque, non era stato possibile, mancando la convocazione dell’assemblea, acquisire più preventivi’.

Il giudice del rinvio ha quindi affermato che ‘a prima questione da risolvere è se le opere siano state eseguite. Di tale contestazione, checché ne voglia dire la COGNOME nella comparsa conclusionale, nessuna traccia era presente nell’opposizione, presentata al Giudice di pace: nella quale, anzi, due censure implicavano l’ammissione dell’avvenuto compimento dei lavori …. La doglianza sulla mancata esecuzione delle opere, allora, poiché sollevata, per la prima volta, in grado d’appello, viola il divieto di nova, posto dall’art. 345 c.p.c.’, divieto riferibile anche alle ‘contestazioni in punto di fatto’.
Quanto al dato se le opere fossero o meno urgenti, il Tribunale ha richiamato un passaggio di una delibera assembleare del 9 settembre 1982, menzionata nella sentenza del Giudice di pace, con cui si dava incarico al geometra COGNOME di redigere un progetto. Il geometra COGNOME aveva in effetti poi redatto il progetto il 16 giugno 1988, ed aveva anche predisposto una relazione datata 21 giugno 1988, prodotta dall’appellata, confermativa del grave dissesto del fabbricato. Il Tribunale ha poi richiamato la relazione del 1999 redatta dall’ingegnere COGNOME incaricato della progettazione e della direzione dei lavori, osservando che ‘ l’esecuzione di lavori’ era ‘stata stabilita, inizialmente, da tutti i comproprietari dell’epoca’ e che ‘ trattandosi di lavori susseguenti ad un terremoto, il sisma del 1980’, le opere dovevano intendersi ‘ necessarie ad ovviare ai danni cagionati dall’evento tellurico al fabbricato’. Ed ancora:
‘ ‘urgenza, poi, si evince dalle riferite considerazioni, invero allarmanti, del Geom. COGNOME sulle condizioni delle singole parti dell’edificio: né il fatto che, poi, trascorresse altro tempo inficia la sussistenza dell’urgenza medesima: anzi, il passare degli anni, senza che si eseguano le riparazioni necessarie può solamente aumentare le probabilità’. Il giudice del rinvio ha pure evidenziato che le contestazioni della COGNOME sulla urgenza dei lavori e sugli importi della spesa occorrente fossero generiche.
Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 115 e 116 c.p.c., evidenziando che l’eccezione di mancata prova dell’esecuzione dei lavori dedotti in sede monitoria fosse stata sollevata già nella citazione per opposizione al decreto ingiuntivo intimato, trattandosi comunque di mera difesa.

Il secondo motivo di ricorso allega invece la violazione dell’art. 2967 e dell’art. 1134 c.c., quanto all’onere della prova dell’urgenza dei lavori, spettante alla RAGIONE_SOCIALE ed implicante la impossibilità di provvedere al riguardo a parte dell’amministratore o dell’assemblea. Si pone in risalto che la presunta delibera di approvazione dei lavori risaliva al 1982, mentre la relazione del tecnico era del 1988, ed i lavori erano poi stati eseguiti tra il 1999 ed il 2000. La RAGIONE_SOCIALE non avrebbe specificato per quale ragione non avesse avvertito l’amministratore o promosso la convocazione di un’assemblea condominiale.
Non sussiste l’inammissibilità eccepita dal controricorrente, in quanto i motivi di ricorso attengono alla violazione di norme di diritto e non comportano il necessario esame di atti o documenti non sufficientemente indicati nell’esposizione delle censure.

Può esaminarsi prioritariamente il secondo motivo di ricorso, giacché esso pone una questione di violazione di norme di diritto che

può essere valutata a prescindere dalla questione di fatto attinente alla prova dell’esecuzione dei lavori, e che, se fondata, priva di immediata rilevanza decisoria la prima censura.

Non è oggetto del sindacato devoluto dalle parti a questa Corte con le loro doglianze la qualificazione del contesto proprietario oggetto di lite come condominio di edifici.

Il provvedimento impugnato non ha allora deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte, rivelando una falsa applicazione dell’art. 1134 c.c. (secondo il testo previgente alla modifica operata con la legge n. 220/2012, qui operante ratione temporis ).

Vertendosi, come detto, nell’ambito di un condominio edilizio, si applica l’art. 1134 c.c., il quale, a differenza dell’art. 1110 c.c., che opera in materia di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti (per quanto pressoché ventennale, come espone il Tribunale di Benevento), quanto al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nell’amministrazione dei beni in comproprietà. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (Cass. Sez. Unite n. 2046 del 2006; Cass. n. 18759 del 2016).
Tale requisito dell ‘urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deva darne prova, e si spiega non soltanto come dimostrazione che le spese anticipate dal singolo

fossero indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune (del che, invero, si è fatto carico la sentenza impugnata, riferendo delle relazioni tecniche che avevano comprovato tale pericolosità delle condizioni di manutenzione del fabbricato), ma altresì che le opere dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. n. 14326 del 2017; n. 27106 del 2021). Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.). Se l’assemblea, a fronte dell’urgenza dell’intervento conservativo delle cose comuni, non vi provvede o non forma la necessaria maggioranza, il rimedio è dato dal ricorso all’autorità giudiziaria, come previsto dall’art. 1105, comma 4, c.c. (e dall’art. 1139 c.c.), e non dall’iniziativa individuale di uno o più condomini che assumano la gestione delle parti condominiali degradate (Cass. n. 9280 del 2018; n. 21015 del 2011).
Il Tribunale di Benevento non ha allora considerato che, ai fini dell’applicabilità dell’art 1134 c.c., alla RAGIONE_SOCIALE (la quale aveva dedotto di aver fatto spese per le cose comuni, senza dimostrare di aver avuto l’autorizzazio ne dell’amministratore o dell’assemblea) non poteva accordarsi il diritto al rimborso nei confronti della condomina NOME COGNOME, se non dimostrando di aver sostenuto i costi dei lavori di consolidamento statico e di copertura delle facciate del fabbricato condominiale di INDIRIZZO, in quanto le condizioni impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (e non già per sopperire alla prolungata inerzia degli stessi).
Le contestazioni mosse dal condomino cui sia domandato il rimborso delle spese anticipate ai sensi dell’art. 1134 c.c. circa l’avvenuta

erogazione delle stesse, o circa l’urgenza qualificata, intesa come impossibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, danno luogo non ad eccezioni, ma a mere difese volte a negare la sussistenza degli elementi costitutivi della fattispecie normativa oggetto di causa.

Il secondo motivo di ricorso deve dunque essere accolto, rimanendo assorbito il primo motivo, e la sentenza impugnata va cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio al Tribunale di Benevento in persona di diverso magistrato, che deciderà uniformandosi agli enunciati principii e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, dichiara assorbito il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Benevento in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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