Rilievo studio notarile: la Cassazione fa chiarezza

La Corte di Cassazione ha confermato la sanzione disciplinare a due notai per illecito rilievo di studio notarile. Avevano stipulato un contratto di locazione per l’ufficio di un collega defunto a un canone ritenuto sproporzionato rispetto al valore di mercato. Secondo la Corte, la differenza di prezzo non era giustificata, ma rappresentava un corrispettivo per acquisire l’avviamento e la clientela dello studio precedente, configurando così un illecito rilievo studio notarile. La decisione sottolinea che l’acquisizione della clientela di un altro notaio dietro pagamento viola i principi di imparzialità e correttezza professionale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rilievo Studio Notarile: quando il canone d’affitto nasconde un illecito

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28824 del 2024, è tornata a pronunciarsi su una questione deontologica cruciale per la professione notarile: il divieto di rilievo studio notarile a titolo oneroso. Questa pratica, vietata per garantire l’imparzialità e la corretta concorrenza, si verifica quando un notaio acquisisce la clientela di un collega pagando un corrispettivo. Il caso in esame dimostra come anche un contratto di locazione, apparentemente legittimo, possa nascondere questo tipo di illecito disciplinare.

I fatti del caso: la successione nello studio del notaio defunto

A seguito dell’improvvisa scomparsa di un notaio, due suoi colleghi decidevano di aprire un ufficio secondario proprio nei locali precedentemente utilizzati dal professionista defunto. A tal fine, costituivano un’associazione professionale e stipulavano con la vedova del notaio, proprietaria dell’immobile, un contratto di locazione della durata di sei anni. Il canone mensile pattuito era di 3.900 euro, una cifra che, a seguito di un esposto da parte di altri notai della zona, è finita sotto la lente del Consiglio Notarile.

Veniva quindi avviato un procedimento disciplinare. Una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) stabiliva che il corretto canone di mercato per quell’immobile era di 1.600 euro mensili, aumentabili al massimo di altri 600 euro per la presenza di arredi e attrezzature. La differenza sostanziale tra il canone di mercato e quello effettivamente pagato ha portato alla contestazione dell’illecito disciplinare.

La decisione della Corte sul rilievo studio notarile

Sia la Commissione Regionale di Disciplina (CO.RE.DI.) che la Corte d’Appello hanno ritenuto i due notai responsabili della violazione dell’art. 147 lettera b) della legge notarile e dell’art. 31 lettera g) dei Principi di Deontologia. La sanzione inizialmente richiesta di sospensione per un mese è stata convertita in una sanzione pecuniaria di 2.500 euro per ciascuno.

I notai hanno impugnato la decisione fino in Cassazione, sostenendo, tra le altre cose, di non aver mai inteso acquisire l’avviamento del collega defunto e che il canone era stato liberamente pattuito tra le parti. La Corte di Cassazione ha rigettato i ricorsi, confermando in toto la decisione dei giudici di merito.

Le motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il divieto di rilievo studio notarile a titolo oneroso non riguarda la semplice cessione o locazione di un immobile, ma l’acquisizione della clientela di un altro notaio dietro corrispettivo, qualunque sia lo strumento giuridico utilizzato. Nel caso di specie, i giudici hanno ritenuto che l’eccedenza del canone di locazione rispetto al valore di mercato costituisse, di fatto, la remunerazione per l’avviamento dello studio del notaio defunto.

A sostegno di questa tesi, la Corte ha valorizzato diversi elementi:
1. La sproporzione del canone: la differenza di circa 1.700 euro mensili rispetto al valore di mercato non poteva essere giustificata se non come pagamento per l’avviamento.
2. Il volume di affari: nei soli nove mesi di attività presso la sede secondaria, i due notai avevano stipulato un numero molto elevato di atti (261 in totale), a dimostrazione del fatto che avevano beneficiato della clientela già esistente.
3. La sequenza dei fatti: la costituzione dell’associazione professionale e la stipula del contratto di locazione sono avvenute a brevissima distanza dalla morte del notaio, indicando una strategia mirata a subentrare nella sua attività.

La Corte ha specificato che la violazione non deve essere necessariamente “occasionale” nel senso di ripetuta in più atti, ma può consistere anche in una condotta complessa e protratta nel tempo, come quella posta in essere dai due professionisti sanzionati.

Le conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale della deontologia notarile: la clientela si acquisisce con la propria professionalità e reputazione, non comprandola. La decisione della Cassazione serve da monito, chiarendo che qualsiasi schema contrattuale, anche una semplice locazione, può essere esaminato nella sua sostanza economica. Se emerge che una parte del prezzo è destinata a remunerare l’avviamento di un collega, si configura l’illecito disciplinare del rilievo studio notarile. La libera autonomia contrattuale delle parti trova un limite invalicabile nei principi di imparzialità e correttezza che devono governare la professione notarile, a tutela della fede pubblica e della corretta concorrenza tra professionisti.

Cosa si intende per ‘rilievo dello studio notarile a titolo oneroso’?
È la pratica, vietata dalla deontologia, con cui un notaio acquisisce lo studio e la clientela di un altro notaio pagando un corrispettivo. La sentenza chiarisce che ciò può avvenire anche indirettamente, ad esempio pagando un canone di locazione per i locali molto superiore al valore di mercato.

Affittare l’ufficio di un notaio defunto è sempre un illecito?
No, non è di per sé un illecito. Diventa tale quando le condizioni contrattuali, come un canone di locazione sproporzionato, sono chiaramente finalizzate a compensare la vedova per la cessione dell’avviamento e della clientela, anziché per il solo godimento dell’immobile.

Come viene provato che un canone di locazione eccessivo remunera l’avviamento?
La prova si basa su un giudizio di fatto che tiene conto di vari elementi. Nel caso specifico, sono stati decisivi: la notevole differenza tra il canone pattuito (€ 3.900) e quello di mercato stimato da un perito (€ 1.600/2.200); il breve tempo trascorso tra il decesso del notaio e la stipula del contratto; e l’elevato numero di atti rogati dai nuovi notai in quella sede in pochi mesi, a dimostrazione del beneficio tratto dalla clientela preesistente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28824 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28824 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2024

SENTNOME

sul ricorso iscritto al n. 14984/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso, -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO , presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso

dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

-controricorrente-

nonchè contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende per procura in calce al controricorso con ricorso incidentale autonomo, -ricorrente incidentale-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE PRESSO LA CORTE D’ APPELLO DI VENEZIA, RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE,

-intimata- avverso l ‘ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n.363/2021 depositata il 15.2.2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3.10.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il 17.11.2018 moriva improvvisamente e prematuramente il AVV_NOTAIO, con RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO, presso un immobile di proprietà della moglie, signora COGNOME NOME, che glielo aveva locato nel 2005.

Il 18.11.2018 l’allora Presidente del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE, recatasi insieme ad altri due RAGIONE_SOCIALE a casa della

vedova COGNOME, a seguito di una riunione anche con le ex segretarie del AVV_NOTAIO, data la rappresentata necessità di offrire assistenza ai clienti del professionista defunto, si era offerta di contattare i colleghi RAGIONE_SOCIALE che si fossero resi disponibili a stipulare gli atti relativi alle pratiche già istruite dal defunto AVV_NOTAIO.

NOME vedova COGNOME, insieme al figlio, il 29.11.2018, costituiva una società per assumere le ex dipendenti del marito affinché potessero lavorare per la liquidazione dello RAGIONE_SOCIALE, società poi sciolta e messa in liquidazione il 30.1.2019, e venivano stipulati da diversi RAGIONE_SOCIALE dettisi disponibili (tra i quali anche COGNOME NOME, AVV_NOTAIO in Verona, per 7 atti, e COGNOME NOME, AVV_NOTAIO in Altavilla Vicentina, per 11 atti) gli atti notarili relativi alle pratiche già istruite dal defunto AVV_NOTAIO NOME.
Il 22.1.2019 il AVV_NOTAIO COGNOME comunicava al RAGIONE_SOCIALE l’apertura di un ufficio secondario in INDIRIZZO, ossia presso lo RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO, e lo stesso faceva il 31.1.2019 il AVV_NOTAIO, dichiarando che avrebbe aperto dall’1.2.2019.

L’1.2.2019 i RAGIONE_SOCIALE COGNOME e COGNOME costituivano un’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE denominata ” RAGIONE_SOCIALE ” per lo svolgimento in comune dell’attività RAGIONE_SOCIALE presso lo RAGIONE_SOCIALE secondario sito in Lonigo, ed in pari data il AVV_NOTAIO COGNOME, in rappresentanza dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, stipulava con la vedova del AVV_NOTAIO COGNOME un contratto di locazione relativo all’immobile di Lonigo, INDIRIZZO, (ex RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO) per la durata di sei anni al canone mensile di €3.900,00, immobile nel quale comunque erano rimasti la cassaforte e le attrezzature dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO.
A seguito dell’esposto di due RAGIONE_SOCIALE di Lonigo, nel giugno 2019 veniva aperto un procedimento disciplinare a carico dei RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME e COGNOME NOME per la violazione dell’art.

147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE e dell’art. 31 lettera g) dei Principi di Deontologia dei RAGIONE_SOCIALE, per avere violato il dovere di imparzialità rilevando a titolo oneroso lo RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO, con richiesta da parte del RAGIONE_SOCIALE di applicare ai due RAGIONE_SOCIALE la sanzione disciplinare della sospensione per un mese.

La RAGIONE_SOCIALE con la decisione n. 24/2021 dell’1.12.2020/27.1.2021, espletata CTU per determinare il canone di locazione di mercato dell’immobile di LonigoINDIRIZZO INDIRIZZO, ad uso ufficio RAGIONE_SOCIALE, con determinazione separata dell’incidenza degli arredi e delle attrezzature, riconosceva la sussistenza dell’illecito disciplinare contestato, e ritenuta la sussistenza di circostanze attenuanti generiche e specifiche, condannava il AVV_NOTAIO ed il AVV_NOTAIO alla sanzione pecuniaria di € 2.500,00 ciascuno, previa sostituzione ex art. 138 bis della legge RAGIONE_SOCIALE della sanzione della sospensione.
Proposto reclamo principale ex art. 26 D. Lgs. n. 150/2011 dai due RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e reclamo incidentale dal RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE con l’ordinanza n. 461/2022 del 13.1/15.2.2022, rigettava i reclami e condannava i due RAGIONE_SOCIALE alle spese processuali.

La Corte d’Appello, per quanto ancora rileva, riteneva integrato l’illecito disciplinare del rilievo dello RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO a titolo oneroso, in quanto il canone di locazione pattuito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE costituita appositamente dai RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la gestione della loro sede secondaria di Lonigo (VI) con la vedova del AVV_NOTAIO defunto, di €3.900,00 mensili, era risultato abbondantemente superiore a quello di mercato stimato dal CTU in € 1.600,00 mensili, da maggiorare eventualmente di € 600,00 mensili per le attrezzature dello RAGIONE_SOCIALE (comunque non
menzionate nel contratto di locazione), e per la differenza doveva quindi ritenersi destinato a compensare la cessione dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO in rapporto alla durata del contratto inizialmente prevista in sei anni, anche se poi dopo circa nove mesi, a seguito della pendenza del procedimento disciplinare, era intervenuta la risoluzione anticipata, significativamente coincidente con la cessazione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei due RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. A riprova dell’avviamento ottenuto dallo RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO rilevato, la Corte d’Appello osservava che in appena nove mesi il AVV_NOTAIO aveva concluso presso la sede secondaria di Lonigo 135 atti (circa 1/3 degli atti complessivamente rogati) ed il AVV_NOTAIO 126 atti.
La Corte d’Appello riteneva poi che l’imputazione per violazione non occasionale, fosse giustificata dal fatto che i RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avevano dapprima costituito un’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la gestione dell’ex RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, poi concluso il contratto di locazione, e quindi fruito, per oltre nove mesi, di quello RAGIONE_SOCIALE, continuando a pagare un canone mensile ampiamente superiore a quello di mercato, cessando poi contemporaneamente l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e la locazione.
Nella decisione impugnata veniva poi respinta l’eccezione di prescrizione del procedimento disciplinare, in quanto i termini di ultimazione della fase amministrativa erano meramente ordinatori ed il loro prolungamento nel caso di specie era stato giustificato dall’espletamento della CTU e dall’emergenza Covid, che aveva avuto ripercussioni ben superiori alla durata della sospensione delle attività e dei termini processuali prevista dal D.L. n. 9/2000.

Veniva infine esclusa la richiesta di diversificazione delle sanzioni disciplinari inflitte al AVV_NOTAIO ed al AVV_NOTAIO per il ruolo solo marginale di quest’ultima nella conclusione del contratto di locazione delle mura dello RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO, in quanto la condotta si era articolata attraverso la costituzione da

parte di entrambi i RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, finalizzata proprio alla gestione in comune dell’attività RAGIONE_SOCIALE presso lo RAGIONE_SOCIALE secondario sito in Lonigo, la conclusione da parte di detta RAGIONE_SOCIALE del contratto di locazione con la vedova del AVV_NOTAIO a condizioni evidentemente note anche al AVV_NOTAIO COGNOME, che aveva concorso nei nove mesi successivi al pagamento del canone pattuito, ed il successivo prolungato svolgimento dell’attività RAGIONE_SOCIALE in quello RAGIONE_SOCIALE.
Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso principale COGNOME NOME, affidandosi a sei motivi, mentre COGNOME NOME ha notificato controricorso con ricorso incidentale autonomo con due motivi, e resiste con separati controricorsi il RAGIONE_SOCIALE.

La Procura Generale, in persona del Sostituto Procuratore Generale, NOME COGNOME, ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale autonomo.

Le parti nell’imminenza dell’udienza in camera di consiglio partecipata hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

1) Col primo motivo il ricorrente principale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., ed in subordine ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., la violazione degli articoli 111 comma 6° della Costituzione e degli articoli 132 e 134 c.p.c.

Si duole il AVV_NOTAIO della motivazione meramente apparente resa dall’ordinanza impugnata sull’eccezione di estinzione per prescrizione del procedimento amministrativo davanti alla RAGIONE_SOCIALE, motivazione censurata anche come insufficiente.

Tale motivo é infondato, in quanto l’ordinanza impugnata, trattando l’undicesimo motivo di reclamo, ha spiegato che il

procedimento amministrativo disciplinare a carico del AVV_NOTAIO, iniziato il 18.7.2019 é finito il 25.1.2021, che il termine di cui all’art. 153 comma 2° della legge RAGIONE_SOCIALE, che prevede che il procedimento sia promosso senza indugio, é meramente ordinatorio (vedi in tal senso Cass. n. 7051/2021 e Cass. n.9041/2016) e che comunque il prolungarsi del procedimento nel caso di specie é stato giustificato dalla ravvisata necessità di espletamento nel corso del procedimento disciplinare di una CTU e poi dalla sospensione delle attività processuali e delle udienze dovuta all’emergenza Covid, andata ben oltre il periodo di sospensione previsto dal D.L. n. 9/2000, per cui certamente non é stata resa una motivazione meramente grafica ed inidonea a spiegare le ragioni della decisione, mentre dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. non é più censurabile la motivazione insufficiente. Quanto all’invocata sentenza n. 161 del 12.7.2021 della Corte Costituzionale, il richiamo é inconferente, in quanto essa non si riferisce alla durata del procedimento disciplinare RAGIONE_SOCIALE, ma al procedimento ex art. 18 L. n. 689/1989.
2) Col secondo motivo il ricorrente principale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. ed in subordine all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., la violazione dell’art. 147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE.

Si duole il AVV_NOTAIO che sia stata ritenuta la non occasionalità della violazione del dovere di imparzialità attraverso il rilievo a titolo oneroso dello RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO ancorché sia stato stipulato con la vedova del AVV_NOTAIO un unico contratto di locazione, a seguito del quale il godimento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO defunto si é poi protratto per nove mesi.

Il secondo motivo é inammissibile, in quanto non si confronta con la motivazione dell’ordinanza impugnata, che ha motivato la non occasionalità facendo riferimento alla costituzione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE tra i due RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la gestione della loro

sede secondaria di Lonigo (VI) nello RAGIONE_SOCIALE già utilizzato dal defunto AVV_NOTAIO, alla stipulazione da parte di detta RAGIONE_SOCIALE del contratto di locazione delle mura di quello RAGIONE_SOCIALE con pagamento di un canone ampiamente superiore a quello di mercato ed alla conclusione grazie all’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO di numerosi atti notarili da parte del AVV_NOTAIO con pagamento continuato per ben nove mesi di un canone ampiamente superiore a quello di mercato, per l’eccedenza riferibile alla remunerazione dell’avviamento acquisito, e quindi non solo come censurato dal COGNOME alla conclusione del contratto di locazione. La giurisprudenza di questa Corte, peraltro, riferisce la non occasionalità richiesta dall’art. 147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE alle modalità della condotta e non alle violazioni, reputando sanzionabili anche comportamenti riferibili ad un’unica prestazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che tuttavia si sia svolta in varie fasi e condotte sequenziali tali da occupare un intervallo temporale apprezzabile (vedi Cass. 22.2.2021 n. 4645; Cass. n. 29456/2015) e nella specie la complessa condotta sanzionata si é protratta per circa nove mesi col compimento di una pluralità di atti. In ogni caso il giudizio espresso dalla Corte d’Appello sulla non occasionalità, é un giudizio di fatto, non censurabile in sede di legittimità.
Col terzo motivo il ricorrente principale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ed in subordine all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., la violazione dell’art. 31 dei Principi di deontologia dei RAGIONE_SOCIALE e quindi dell’art. 147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE per avere l’ordinanza impugnata ritenuto che la locazione dell’immobile equivalga a cessione dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, e dell’art. 1471 cod. civ., per avere sostenuto quella tesi ancorché la conclusione da parte di un AVV_NOTAIO di un contratto di locazione di un immobile già adibito a RAGIONE_SOCIALE di un altro AVV_NOTAIO non rientri nell’ambito dei divieti di cessione di beni di quell’articolo.
Il terzo motivo é infondato, in quanto l’art. 31 lettera g) dei Principi di deontologia dei RAGIONE_SOCIALE parla di ” rilievo dello RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a titolo oneroso “, senza riferirsi alla cessione da parte di un altro AVV_NOTAIO, collegando la violazione del dovere d’imparzialità all’acquisizione dei clienti dello RAGIONE_SOCIALE di un altro AVV_NOTAIO dietro corrispettivo, e nella specie la Corte d’Appello ha accertato il pagamento per ben nove mesi di un canone ampiamente superiore a quello di mercato per la locazione dell’immobile già adibito a RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, appena due mesi dopo la sua morte, da parte di un’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE costituita dai due RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per lo svolgimento in comune dell’attività RAGIONE_SOCIALE nella sede secondaria di Lonigo (VI) proprio nell’ex RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, ha accertato il rilevante numero di atti notarili rogati dai RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (261 complessivi) nei nove mesi di utilizzo di quello RAGIONE_SOCIALE ancorchè i RAGIONE_SOCIALE suddetti avessero altrove la propria sede principale, ha sottolineato la contemporaneità della cessazione dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e della locazione, ed ha quindi ricondotto l’eccedenza dei canoni di locazione dovuti per i previsti sei anni di durata del contratto di locazione, poi anticipatamente risolto per la pendenza del procedimento disciplinare, a remunerazione dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE rilevato. Del tutto inconferente é poi il richiamo all’art. 1471 cod. civ., in quanto non si sta qui trattando di un divieto di acquisto, ma di una condotta di rilievo da parte di un AVV_NOTAIO di uno RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE altrui a titolo oneroso, che non é in assoluto vietata dall’ordinamento, ma sanzionata sul piano disciplinare dall’ordinamento RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE perché lesiva della loro imparzialità.
4) Col quarto motivo il ricorrente principale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ed in subordine n. 5) c.p.c., la violazione dell’art. 31 lettera g) dei Principi di deontologia e dunque dell’art. 147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE, per avere la Corte d’Appello ritenuto che la cessione dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO

sanzionata possa avvenire da parte di un soggetto diverso dal AVV_NOTAIO stesso.

Ritiene il COGNOME che il richiamato art. 31 vieti al AVV_NOTAIO di subentrare nell’avviamento di un altro AVV_NOTAIO a titolo oneroso e quindi non la cessione, o locazione in sé di un immobile adibito a RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, essendo rilevante la persona che conduce lo RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, avviamento venuto meno con la morte del AVV_NOTAIO COGNOME, e sostiene quindi che tale articolo non possa trovare applicazione in casi, come quello in esame, in cui a disporre dell’immobile già adibito a RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sia un soggetto diverso dal AVV_NOTAIO, intendendosi solo garantire che il AVV_NOTAIO acquisisca i propri clienti per via della sua professionalità.
Il quarto motivo é infondato, in quanto l’art. 31 lettera g) dei Principi di deontologia parla ” rilievo dello RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a titolo oneroso ” senza riferirlo alla cessione da parte del AVV_NOTAIO, collegando la violazione del dovere d’imparzialità all’acquisizione dei clienti dello RAGIONE_SOCIALE dietro corrispettivo quale che sia lo strumento tecnico utilizzato allo scopo. La Corte d’Appello ha accertato in fatto che il canone di locazione pattuito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con la vedova del AVV_NOTAIO per sei anni, notevolmente superiore a quello di mercato stimato dal CTU, a poca distanza di tempo dalla morte del AVV_NOTAIO, é andato per la differenza a retribuire l’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del suddetto AVV_NOTAIO, del quale i RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE hanno evidentemente fruito nei nove mesi in cui ha avuto esecuzione il contratto di locazione concluso dalla loro RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con la vedova del AVV_NOTAIO, posto che in tale periodo, hanno concluso ben 261 atti notarili complessivi presso la sede di Lonigo, per loro secondaria, ed il AVV_NOTAIO ben 135 atti, pari a circa 1/3 di quelli complessivamente rogati.
5) Col quinto motivo il ricorrente principale lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ed in subordine n. 5) c.p.c.,

la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte d’Appello impedito al AVV_NOTAIO di difendersi provando l’avvenuta dispersione dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO prima che gli fosse locato dalla vedova dello stesso.

Tale motivo é inammissibile, in quanto non si confronta con la motivazione dell’ordinanza impugnata, che ha sostenuto che la prova testimoniale articolata dal AVV_NOTAIO, sulla dispersione dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, non era in grado di superare il dato di fatto già acquisito, e peraltro pacifico, dei numerosissimi atti notarili che erano stati rogati dal suddetto nell’arco dei nove mesi di durata del contratto di locazione presso la sede secondaria di Lonigo, nella quale il AVV_NOTAIO medesimo non svolgeva la propria attività principale, che dimostrava come il AVV_NOTAIO avesse beneficiato dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, deceduto solo poco più di due mesi prima del rilievo del suo RAGIONE_SOCIALE da parte dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.
6) Col sesto motivo il COGNOME lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ed in subordine n. 5) c.p.c., la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. e dell’art. 1322 cod. civ., per non avere ritenuto vincolante la Corte d’Appello il canone di locazione pattuito di € 3.900,00, così violando il principio di autonomia contrattuale dell’art. 1322 cod. civ..

Anche questo motivo non coglie la ratio dell’ordinanza impugnata, che non ha certamente negato che l’RAGIONE_SOCIALE e la vedova del AVV_NOTAIO nell’esercizio della loro autonomia contrattuale potessero liberamente stabilire l’ammontare del canone di locazione, anche in misura superiore al canone di mercato stimato dal CTU, ma semplicemente ha ritenuto, con valutazione di fatto non censurabile in sede di legittimità, e sulla base della costituzione a poca distanza temporale dal decesso del AVV_NOTAIO dell’RAGIONE_SOCIALE per lo svolgimento dell’attività RAGIONE_SOCIALE comune nell’ex RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, poi
cessata per la pendenza del procedimento disciplinare in contemporanea alla risoluzione anticipata del contratto di locazione di quello RAGIONE_SOCIALE, e dei numerosissimi atti notarili rogati in circa nove mesi dai RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE presso la sede secondaria di Lonigo (VI), e quindi non presso la loro sede principale, che la differenza tra il canone pattuito per la locazione e quello di mercato sia stata in effetti destinata a retribuire la vedova del AVV_NOTAIO per la fruizione da parte dei RAGIONE_SOCIALE subentranti dell’avviamento del AVV_NOTAIO defunto, risultando quindi integrato il rilievo a titolo oneroso dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO.
7) Passando all’esame del ricorso incidentale autonomo di COGNOME NOME, col primo motivo la stessa lamenta cumulativamente: 1) in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 31 lettera g) del codice deontologico e dell’art. 147 lettera b) della legge RAGIONE_SOCIALE, nonché degli articoli 1322, 1362 e 1363 cod. civ., degli articoli 2729, 2238, 2697 cod. civ. e dell’artt. 12 delle preleggi; 2) in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. ed agli articoli 112 e 132 c.p.c., la nullità dell’ordinanza impugnata per mancanza di motivazione; 3) in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. ed agli articoli 132 e 112 c.p.c. ed all’art. 111 della Costituzione, l’omessa motivazione, la motivazione apparente e l’esistenza di affermazioni contrastanti ed obiettivamente incomprensibili; 4) in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio (la costituzione in data 29.11.2018 della società RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avente lo scopo di gestire la chiusura dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO da parte della vedova dello stesso e la chiusura della stessa; la conclusione del contratto di locazione dell’1.2.2019 tra la vedova del AVV_NOTAIO COGNOME ed il AVV_NOTAIO in rappresentanza dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE oltre due mesi dopo la morte del AVV_NOTAIO e l’interruzione del precedente contratto di locazione del 24.1.2005
concluso dal AVV_NOTAIO defunto con la moglie COGNOME NOME, proprietaria delle mura dello RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE).

Tale motivo é inammissibile per eterogeneità ed incompatibilità delle doglianze cumulativamente proposte in relazione all’art. 360 comma primo n.3), 4) e 5), dirette talora a censurare violazioni di legge che presuppongono validamente accertati gli elementi di fatto, talaltra a censurare l’omessa considerazione di circostanze di fatto, peraltro multiple e neppure decisive volte invece ad ottenere una rivalutazione del fatto, e talaltra a censurare la motivazione addotta dall’ordinanza impugnata con conseguente sua nullità, con rimessione alla Corte del compito di selezionare, nella confusa congerie di doglianze, quelle tecnicamente accoglibili (vedi sull’inammissibilità del ricorso in caso di doglianze incompatibili cumulativamente proposte Cass. 23.10.2018 n.26874). Il primo motivo di ricorso incidentale autonomo, in effetti, risulta complessivamente diretto, al di là delle violazione di legge lamentate, ad ottenere inammissibilmente, in sede di legittimità, una diversa ricostruzione in fatto che neghi continuità tra l’attività svolta dai RAGIONE_SOCIALE subentrati nella sede secondaria di Lonigo e l’attività dello RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO.
Col secondo motivo di ricorso incidentale autonomo la COGNOME lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. ed agli articoli 112 e 132 c.p.c., la nullità della sentenza per mancanza di motivazione, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. ed agli articoli 132 e 112 c.p.c. ed all’art. 111 della Costituzione l’omessa motivazione, la motivazione apparente e l’effettuazione di affermazioni contrastanti ed obiettivamente incomprensibili, ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio.
Si duole la COGNOME che l’ordinanza impugnata abbia giudicato sproporzionato il canone di locazione dell’immobile presso il quale il defunto AVV_NOTAIO aveva svolto la sua attività di € 3.900,00

mensili, rispetto al canone ritenuto congruo di € 1.600,00 (eventualmente maggiorato di € 600,00 mensili per gli arredi), riferendolo apoditticamente, per la differenza dovuta per i mesi di durata originariamente prevista della locazione (sei anni), alla retribuzione per il rilievo dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, non considerando lo scioglimento anticipato del contratto di locazione (indicato come avvenuto dopo un anno), e non considerando il canone di locazione dello RAGIONE_SOCIALE pattuito dalla NOME col marito, AVV_NOTAIO, nel 2005, pari ad € 2.500,00 mensili, che per il rapporto familiare era semmai inferiore a quello di mercato, e rivalutato e maggiorato dal canone relativo agli arredi (€ 600,00) avrebbe portato ad un canone di € 3.500,00 mensili, vicino a quello pattuito dalla RAGIONE_SOCIALE con l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.
Tale ultimo motivo é infondato, in quanto l’ordinanza impugnata ha chiarito le ragioni per le quali con giudizio di fatto non sindacabile in questa sede, ha ritenuto sproporzionato il canone di locazione di € 3.900,00 mensili pattuito dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con la proprietaria dell’immobile già adibito a RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO, rispetto al canone di mercato di €1.600,00 (eventualmente maggiorato di € 600,00 mensili per gli arredi anche se formalmente non inclusi nel contratto di locazione in questione), che era stato determinato da un CTU allo scopo incaricato, e tenendo conto del breve intervallo temporale intercorso tra la morte del AVV_NOTAIO e l’assunzione della gestione del suo ex RAGIONE_SOCIALE da parte dei RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE previa costituzione di apposita RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, cessata a seguito della pendenza del procedimento disciplinare in concomitanza con la risoluzione anticipata della locazione, della durata (sei anni) originariamente prevista nel contratto di locazione e dell’altissimo numero di atti rogati dai due RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE presso la sede secondaria di Lonigo in appena nove mesi, ha ricondotto la
differenza tra il canone pattuito e quello di mercato a remunerazione dell’acquisito dell’avviamento dello RAGIONE_SOCIALE del defunto AVV_NOTAIO. Ragionevolmente la Corte d’Appello ha fatto riferimento ai fini della determinazione del compenso pattuito per la cessione tramite locazione dello RAGIONE_SOCIALE, utilizzato fino alla morte dal AVV_NOTAIO, alla durata prevista di tale locazione (sei anni) e non alla circostanza che successivamente, proprio per via della pendenza del procedimento disciplinare, il contratto sia stato anticipatamente risolto dopo circa nove mesi. Quanto alla circostanza che il AVV_NOTAIO nel 2005 avesse concluso con la moglie un contratto di locazione per fruire dell’immobile adibito a RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al canone mensile di €2.500,00, contratto poi cessato per la morte improvvisa del AVV_NOTAIO, l’impugnata ordinanza non l’ha considerata ai fini della determinazione del canone di mercato esigibile per lo stesso immobile nel febbraio 2019, in ragione del rapporto familiare tra gli stessi esistente, basandosi piuttosto sull’accertamento del canone di mercato demandato al CTU, per cui non si é trattato di una circostanza di fatto non considerata dalla Corte d’Appello, bensì di una circostanza che é stata valutata e motivatamente ritenuta ininfluente sulla determinazione del canone di mercato. Peraltro non si poteva procedere semplicisticamente alla rivalutazione Istat del canone di locazione stabilito nel 2005 al febbraio 2019, essendo notoria la crisi del mercato immobiliare verificatasi in quell’intervallo temporale.
In base al principio della soccombenza COGNOME NOME e COGNOME NOME vanno condannati in solido al pagamento in favore del RAGIONE_SOCIALE delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte del COGNOME

e della COGNOME di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione respinge il ricorso principale ed il ricorso incidentale autonomo e condanna in solido COGNOME NOME e COGNOME NOME al pagamento in favore del RAGIONE_SOCIALE delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese ed €3.200,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Visto l’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002 dà atto che sussistono i presupposti per il versamento da parte del COGNOME e della COGNOME di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio partecipata del 3.10.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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