Rilascio immobile: rigetto del ricorso per urgenza

Un proprietario ha richiesto il rilascio immobile in via d’urgenza da parte di un’occupante senza titolo. Il Tribunale di Roma ha respinto il ricorso, non ravvisando la sussistenza di un pregiudizio imminente e irreparabile (periculum in mora), poiché il danno lamentato, di natura prettamente economica, è risarcibile e non è stato provato un rischio concreto di deterioramento del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rilascio immobile d’urgenza: quando il danno economico non basta

Ottenere il rilascio immobile occupato senza titolo è un diritto del proprietario, ma la strada del ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. non è sempre percorribile. Un’interessante ordinanza del Tribunale di Roma chiarisce i requisiti necessari, sottolineando come il solo pregiudizio economico, come la perdita di canoni di locazione, non sia sufficiente a dimostrare quel ‘danno grave e irreparabile’ richiesto dalla legge.

I fatti del caso: l’occupazione senza titolo

La vicenda nasce dalla richiesta di un proprietario che, a seguito del decesso dell’usufruttuaria, aveva consolidato la piena proprietà su un appartamento. L’immobile, tuttavia, risultava occupato dalla figlia della defunta, che vi si era trasferita insieme alla sua famiglia poco prima della morte della madre, rimanendovi anche dopo senza alcun titolo legittimo. Il proprietario, lamentando l’impossibilità di utilizzare o locare il bene e temendo un suo deterioramento, decideva di agire in via d’urgenza per ottenerne la liberazione immediata.

La difesa dell’occupante e la posizione del Tribunale

La resistente si difendeva sostenendo di essersi trasferita nell’abitazione per assistere la madre, invalida al 100%, e che il proprietario era a conoscenza di tale situazione. Eccepiva, inoltre, la mancanza dei presupposti per il provvedimento d’urgenza: l’assenza del fumus boni iuris (la parvenza del buon diritto) e, soprattutto, del periculum in mora (il pericolo di un danno grave e irreparabile nel ritardo).

L’assenza del periculum in mora nel rilascio immobile

Il Giudice, accogliendo le tesi difensive, ha rigettato il ricorso, ritenendo dirimente e assorbente la carenza di prova sul periculum in mora. L’analisi del Tribunale si è concentrata su alcuni punti chiave che hanno smontato la tesi dell’urgenza avanzata dal proprietario.

Il danno economico non è irreparabile

Il ricorrente lamentava un pregiudizio grave consistente nell’indisponibilità del bene e nella perdita di potenziali redditi da locazione. Il giudice ha osservato che un danno di natura prettamente economica non è, per sua natura, ‘irreparabile’. Può, infatti, essere quantificato e risarcito in un secondo momento. La tutela d’urgenza è riservata a quelle situazioni in cui il diritto subirebbe una lesione definitiva, non ristorabile per equivalente monetario.

La mancanza di prove sul deterioramento e l’assenza di esigenze abitative

Il proprietario aveva anche paventato il rischio di un deterioramento dell’immobile, ma non ha fornito prove concrete a sostegno di tale timore, limitandosi ad allegazioni generiche. Inoltre, è emerso che l’immobile in questione non era mai stato la residenza del ricorrente o della sua famiglia, escludendo quindi una peculiare esigenza abitativa che potesse giustificare l’urgenza dell’intervento. Lo stesso lasso di tempo trascorso tra il decesso dell’usufruttuaria (novembre 2024) e la proposizione del ricorso (agosto 2025) è stato considerato un elemento che affievoliva il carattere dell’imminenza del pericolo.

Le motivazioni

La decisione del Tribunale si fonda su un’interpretazione rigorosa dei presupposti del provvedimento cautelare atipico previsto dall’art. 700 c.p.c. Il giudice ha chiarito che l’occupazione abusiva di un immobile, pur ledendo il diritto di proprietà, non integra automaticamente i requisiti di gravità e irreparabilità del pregiudizio necessari per un intervento d’urgenza. Il ricorrente ha l’onere di dimostrare qualcosa di più del semplice danno economico derivante dal mancato godimento del bene. Deve provare che il ritardo nell’ottenere una decisione attraverso le vie ordinarie esporrebbe il suo diritto a un pregiudizio non altrimenti ristorabile. In questo caso, la natura meramente patrimoniale del danno lamentato e l’assenza di prove su altri rischi (come il deterioramento o urgenti necessità abitative) hanno reso la domanda infondata sotto il profilo cautelare. La questione del diritto al rilascio, quindi, non viene negata in assoluto, ma dovrà essere valutata nelle sedi ordinarie, dove si accerterà la fondatezza nel merito della pretesa (fumus boni iuris).

Le conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per i proprietari di immobili: la tutela d’urgenza è uno strumento eccezionale e non una scorciatoia per risolvere controversie di occupazione abusiva. Per ottenere il rilascio immobile con un provvedimento cautelare, non è sufficiente affermare la lesione del proprio diritto di proprietà. È indispensabile fornire prove concrete di un pregiudizio che sia non solo grave, ma anche imminente e, soprattutto, irreparabile, ovvero non suscettibile di essere pienamente compensato da un successivo risarcimento del danno. In assenza di tali prove, il proprietario dovrà percorrere la via del giudizio ordinario per far valere le proprie ragioni.

Perché il giudice ha respinto la richiesta urgente di rilascio dell’immobile?
Il giudice ha respinto il ricorso perché il proprietario non ha fornito la prova di un pregiudizio imminente e irreparabile (il cosiddetto periculum in mora), requisito indispensabile per la concessione di un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c.

Il danno economico derivante dalla mancata locazione è considerato irreparabile?
No, secondo questa ordinanza, il pregiudizio di natura puramente economica, come la perdita di potenziali redditi da locazione, non è considerato irreparabile. Questo perché tale danno può essere quantificato e risarcito economicamente in un momento successivo, venendo meno il carattere dell’irreparabilità.

Cosa deve dimostrare il proprietario per ottenere un ordine di rilascio in via d’urgenza?
Il proprietario deve dimostrare non solo la probabile fondatezza del suo diritto al rilascio (fumus boni iuris), ma anche e soprattutto che il ritardo di un giudizio ordinario causerebbe al suo diritto un danno grave e non più sanabile, che vada oltre il semplice pregiudizio patrimoniale risarcibile.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI ROMA – N. R.G. 00037867 2025 DEPOSITO MINUTA 14 11 2025 PUBBLICAZIONE 14 11 2025

TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA

SETTIMA SEZIONE CIVILE

Il Giudice, AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 06.11.2025, ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

Con ricorso proposto ai sensi d ell’ art. 700 c.p.c., ha esposto: – di essere nudo proprietario, unitamente alla moglie, dell ‘ immobile sito in Roma, INDIRIZZO, come da atto notarile a firma del AVV_NOTAIO , registrato presso l ‘ Agenzia delle Entrate di Roma in data 21.03.2003; che l’usufrutto del predetto immobile era stato, invece, acquistato in pari data dalla madre della venditrice, venuta a mancare nel novembre 2024, sicché il stesso ne è poi divenuto pieno proprietario insieme alla moglie; che l’ immobile in oggetto risulta attualmente occupato sine titulo da parte della resistente, , figlia della de COGNOME , la quale, poco prima della morte della madre, vi si era introdotta per poi rimanerci unitamente alla sua famiglia, senza alcun contratto, titolo legale o autorizzazione del ricorrente; che, nonostante plurime richieste bonarie, l’occupante non aveva provveduto al rilascio dell’immobile, così impedendone l’uso (anche locativo) al proprietario; – che tale situazione arreca al ricorrente un pregiudizio grave e irreparabile, consistente nell ‘ indisponibilità forzata del bene, nella perdita di potenziali redditi da locazione, nel deterioramento dell ‘ immobile, nonché nella violazione del diritto di proprietà costituzionalmente garantito ai sensi dell’ art. 42 Cost.; che il presente procedimento d’urgenza si è reso necessario per il ricorrente al fine di tutelare i propri interessi.
Ha, dunque, dedotto: – che, nel caso di specie, il requisito del fumus boni iuris va individuato nella indiscussa titolarità del diritto di proprietà in capo al ricorrente, risultante per tabulas dai documenti prodotti, sicché -accertata l’ insussistenza in favore della resistente di un titolo legittimante l ‘ occupazione della unità immobiliare per cui è causa -la medesima va condannata al rilascio dell ‘ immobile; che l’ulteriore requisito del periculum in mora si identifica nella natura abusiva dell’occupazione, che non soltanto impedisce qualsivoglia godimento del bene, generando un danno economico diretto, ma altresì determina il rischio di un deterioramento dell’immobile, ragione per la quale è stata depositata apposita denuncia-querela, da parte del ricorrente, presso le autorità competenti nel giugno 2025.
Pertanto, ha chiesto di ‘ 1) in via principale, con decreto inaudita altera parte, assunte ove occorra sommarie informazioni, disporre ogni provvedimento d ‘ urgenza che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo per tutti i motivi meglio dedotti nel corpo dell ‘ atto e contestualmente fissare l ‘ udienza di comparizione delle parti davanti a sè assegnando al ricorrente un termine perentorio per la notificazione del ricorso e dell ‘ emettendo decreto e, a tale udienza, con ordinanza confermare detto decreto e ordinare alla resistente il rilascio immediato dell ‘ immobile sopra descritto, con cessazione dell ‘ occupazione abusiva; 2) in
via subordinata, ove non siano ritenuti sussistenti i presupposti per l ‘ emissione del decreto inaudita altera parte, fissare la comparizione delle parti in contraddittorio, procedendo nel modo ritenuto opportuno agli atti di istruzione ritenuti indispensabili e ordinando alla resistente il rilascio immediato dell ‘ immobile per cui è causa con cessazione dell ‘ occupazione abusiva e, comunque, emettendo ogni altro provvedimento d ‘ urgenza, che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo per tutti i motivi dedotti nel corpo dell ‘ atto; 3) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge; Con riserva di agire per il risarcimento dei danni . ‘.
Ritenuta l’insussistenza dei presupposti per provvedere inaudita altera parte , all’udienza di comparizione del 18.09.2025, richiamato il precedente decreto emesso in data 22.08.2025 quanto al diniego della richiesta di provvedimenti inaudita altera parte , è stato disposto il rinnovo delle operazioni notificatorie, fissando all’uopo l’udienza del 06.11.2025.

Con comparsa del 04.11.2025, si è costituita in giudizio , la quale, contestando quanto ex adverso dedotto e rappresentato, ha esposto: – che in data 13.03.2003, con atto pubblico AVV_NOTAIO , aveva acquistato dall ‘altra figlia la quota del 50% del diritto di usufrutto dell ‘ immobile sito in Roma, INDIRIZZO, Sc. H, int. 5; – che nella medesima data, con altro atto pubblico AVV_NOTAIO , , unitamente alla moglie, aveva acquistato da l ‘ intera nuda proprietà (50% ciascuno) del l’ immobile anzidetto; – che , quale caregiver della madre anziana e in precarie condizioni di salute giacché invalida al 100%, si era trasferita presso la di lei abitazione sin dal 2019, convivendo con la madre nell’immobile di INDIRIZZO; – che il signor era ben a conoscenza almeno dal 2022 che la viveva insieme alla figlia , avendo ella la necessità di essere assistita; – che in data 09.11.2024 è intervenuto il decesso della signora e, da quanto si evince dai due atti di compravendita depositati dal ricorrente, quest ‘ ultimo e la moglie sono divenuti pieni proprietari del 50% dell ‘ immobile, rimanendo nudi proprietari del restante 50%, in quanto il diritto di usufrutto del 50% dell ‘ immobile risulta in capo ad un ‘ altra persona, come da atto pubblico di compravendita dell’usufrutto del 13.03.2003; -che attualmente l’immobile si trova in normale stato di conservazione e manutenzione senza alcun deterioramento, come risultante dalle fotografie depositate.
Ha, dunque, eccepito l’insussistenza dei presupposti per l ‘ adozione del provvedimento richiesto in sede cautelare, giacché, da un lato -come emerge dai due distinti e consecutivi atti pubblici di compravendita depositati dal ricorrente -quest ‘ ultimo e la moglie, a seguito del decesso in data 09.11.2024 della signora sono divenuti pieni proprietari solo del 50% dell ‘ immobile, rimanendo nudi proprietari del restante 50% , di talché l’insussistenza del fumus , e, da un altro lato, non è stata adeguatamente dimostrata l’esistenza di un pregiudizio grave, imminente e irreparabile, avendo il ricorrente paventato un pregiudizio meramente economico, senz’altro suscettibile di risarcimento per equivalente, e avendo dedotto del tutto astrattamente e genericamente un rischio di deterioramento dell’immobile, senza alcun supporto probatorio, con conseguente insussistenza del periculum .
Pertanto, ha contestato la configurabilità di elementi utili dai quali d esumere l’irreparabilità e l’imminenza del pregiudizio, sostanziandosi anche i paventati rischi di deterioramento rappresentati nel ricorso in affermazioni astratte ed ipotetiche, e ha diffusamente argomentato nel senso dell’assenza del periculum , in quanto le circostanze indicate non integrano un pregiudizio dotato del carattere dell’imminenza e attengono a profili di carattere strettamente patrimoniale non idonei a configurare l’ irreparabilità del pregiudizio.
Ha, quindi, chiesto di ‘ Voglia il Tribunale adito rigettare il ricorso e la relativa domanda cautelare in quanto inammissibile, infondata e per difetto del periculum in mora come richiesto necessariamente dall ‘ art. 700 cpc. Con condanna del ricorrente alle spese ed ai compensi per la difesa in questo procedimento, da distrarsi in favore dell ‘ AVV_NOTAIO che si dichiara antistatario. ‘.

All’udienza del 06.11.2025 , le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.

Il procedimento è stato istruito documentalmente.

Tanto premesso, il ricorso è infondato e non può trovare accoglimento . È dirimente e assorbente in tal senso il difetto, o quanto meno la carenza, di prova di un pericolo di pregiudizio imminente e irreparabile quale conseguenza della detenzione/occupazione dell ‘ immobile in questione ad opera della resistente .

Nella specie, il ricorrente ha prospettato, quale pregiudizio grave e irreparabile, l’indisponibilità e l’impossibilità di godimento dell’immobile, deducendo che l’occupazione in sé, avvenuta e perpetrata in modo abusivo, viola gravemente il diritto di proprietà ed è suscettibile di generare un danno economico diretto.

Invero, siffatta deduzione non dimostra né la gravità, né l’irreparabilità, del pregiudizio ipotizzabile a causa della asserita lesione del diritto di proprietà, considerato che l ‘ immobile oggetto di causa -acquistato dal signor e dalla moglie nel 2003 (cfr. contratto di compravendita: doc. 1 ricorso) -non costituisce, né ha mai costituito, luogo di residenza/dimora del ricorrente e della di lui famiglia, come pacificamente emerge dal ricorso e dalla circostanza che l’immobile è stato acquistato in regime di nuda proprietà, rimasto tale sino al 09.11.2024, ossia alla data del decesso della signora (cfr. visura ipocatastale, certificato di stato di famiglia, certificato di decesso: doc. 3, 4, 7 ricorso).
Altro profilo escludente la configurabilità di un pregiudizio irreparabile è dato dal fatto che il ricorrente non ha rappresentato peculiari esigenze abitative tali da giustificare l’urgenza dell’intervento ex art. 700 c.p.c..

Neppure è stato dimostrato alcun pregiudizio grave e irreparabile di natura economica derivante dal mancato godimento dell’immobile e/o dall’impossibilità di locarlo a terzi, posto che non sono stati prodotti in giudizio elementi di prova a sostegno di eventuali tentativi di locazione dell’immobile ed essendosi la parte ricorrente limitata ad allegazioni laconiche e generiche, senza alcun riscontro concreto in punto di irreparabilità e imminenza del pregiudizio.

Del resto, la mancanza di irreparabilità trova conferma nel lasso temporale tra gli occorsi lamentati come fonte del pregiudizio (novembre 2024, data del decesso del precedente usufruttuario, con riespansione delle facoltà proprietarie della parte ricorrente) e la proposizione del presente ricorso (agosto 2025), anticipato da una diffida al rilascio del 30.05.2025, rispetto ad un fatto di occupazione risalente nel tempo (cfr. doc. 5 ricorso).

Non è, dunque, configurabile un pregiudizio grave ed irreparabile al diritto di proprietà e alle esigenze abitative della parte ricorrente.

Neanche trova sufficiente riscontro probatorio e/o documentale quanto sostenuto dal ricorrente in ordine al pregiudizio grave e irreparabile consistente nel rischio di deterioramento dell’immobile, non essendo dirimenti in proposito le fotografie prodotte, peraltro prive di data (cfr. doc. 6 ricorso),

e in assenza di specifici e concreti profili di doglianza circa il dedotto deterioramento; in tal senso, si rileva che non è stata allegata la denuncia-querela asseritamente presentata dal ricorrente alle autorità competenti, la quale, in ogni caso, non assumerebbe comunque valore probatorio dirimente, trattandosi di atto proveniente dalla parte che di esso intende avvalersi.

Quanto fin qui osservato circa l ‘ insufficienza del ricorso per ciò che attiene al pregiudizio imminente e irreparabile assorbe e rende vana qualunque considerazione sul fumus boni iuris , che in realtà, identificandosi con il diritto al rilascio dell ‘ immobile, costituisce la causa petendi , da valutare in diversa sede ove il ricorrente esperisse la tutela in via ordinaria, se del caso anche attraverso le forme semplificate.

L ‘ esito del presente giudizio non esclude, in ogni caso, la possibilità che il contenzioso fra le parti abbia luogo e si risolva attraverso altre forme giurisdizionali.

La soccombenza della parte ricorrente comporta l ‘ attribuzione a suo carico delle spese processuali della controparte costituita, da liquidarsi in dispositivo sulla base dei parametri di riferimento di cui al D.M. n. 55/2014 (modulabili ai sensi dell ‘ art. 4) ed in funzione del valore indeterminabile della domanda e dell ‘ attività processuale svolta.

P.Q.M.

1) rigetta il ricorso;

2) condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali della parte resistente, che liquida in € 2.000,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge se dovuti, da distrarsi in favore del procuratore antistatario ai sensi dell’art. 93 c.p.c..

Roma, 14.11.2025

Il Giudice

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.