Ricorso per rilascio immobile per mancanza di periculum in mora

Una comproprietaria ha richiesto il rilascio immobile d’urgenza per effettuare lavori di ristrutturazione, lamentando l’occupazione senza titolo. Il Tribunale, pur riconoscendo l’ammissibilità del ricorso, lo ha rigettato per assenza del requisito del ‘periculum in mora’, ovvero il rischio di un danno imminente e irreparabile. La necessità di lavori non sufficientemente provata come urgente e il danno puramente economico non sono stati ritenuti sufficienti per la concessione della tutela cautelare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 1 febbraio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rilascio Immobile d’Urgenza: Quando il Danno Economico Non Basta

Ottenere il rilascio immobile occupato senza titolo è un obiettivo comune per molti proprietari. Quando la situazione richiede un intervento rapido, si ricorre spesso al procedimento d’urgenza previsto dall’art. 700 c.p.c. Tuttavia, un’ordinanza del Tribunale di Pescara ci ricorda che la semplice occupazione illegittima e la necessità di lavori non sono, da sole, sufficienti. È indispensabile dimostrare l’esistenza di un ‘periculum in mora’, ossia un pregiudizio imminente e soprattutto irreparabile. Analizziamo il caso.

I Fatti di Causa

Una comproprietaria di un appartamento agiva in giudizio per ottenere il rilascio d’urgenza del bene. L’immobile era stato concesso in uso a una persona per un periodo determinato, ma alla scadenza, e nonostante una successiva proroga, l’occupante non aveva liberato i locali.
La ricorrente sosteneva che la permanenza dell’occupante impediva l’esecuzione di urgenti lavori di ristrutturazione, resi necessari da infiltrazioni e dal deterioramento degli impianti. Inoltre, lamentava il danno economico derivante dall’impossibilità di mettere a reddito l’immobile e le lamentele dei condomini per il continuo viavai di persone.

Le Eccezioni Preliminari e la Posizione del Tribunale

La persona resistente si difendeva sollevando due questioni principali:
1. Inammissibilità del ricorso d’urgenza: Sosteneva che tra le parti esistesse un contratto di locazione, seppur verbale, e che quindi si sarebbe dovuto procedere con una convalida di sfratto.
2. Difetto di legittimazione attiva: Affermava che solo la madre della ricorrente, che aveva materialmente concesso l’uso dell’immobile, potesse chiederne la restituzione.

Il Giudice ha respinto entrambe le eccezioni. Sul primo punto, ha chiarito che un eventuale contratto di locazione, non essendo stato registrato, è da considerarsi nullo. Di conseguenza, l’occupazione era priva di titolo, rendendo ammissibile la tutela d’urgenza. Sul secondo, ha ribadito un principio consolidato: ciascun comproprietario può agire per la tutela della cosa comune, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione, per il quale si presume il consenso degli altri comunisti.

Le Motivazioni della Decisione sul Rilascio Immobile

Nonostante il superamento delle eccezioni preliminari, il Tribunale ha rigettato la domanda di rilascio immobile. La decisione si fonda interamente sulla mancanza del presupposto del periculum in mora.
Il giudice ha osservato che la ricorrente non è riuscita a dimostrare l’esistenza di un pregiudizio grave, imminente e, soprattutto, irreparabile.

Nello specifico:
– I Lavori Idraulici: L’intervento più urgente, quello sull’impianto idrico, era già stato eseguito.
– Gli Altri Lavori: Per gli ulteriori interventi (impianto elettrico, balcone, bagno), la ricorrente si era limitata a produrre dei preventivi, senza fornire alcuna prova della loro indifferibilità e urgenza.
– Il Pregiudizio Economico: Il danno lamentato, consistente nella perdita della possibilità di affittare o vendere l’immobile, è stato qualificato come puramente economico. Tale tipo di danno, per sua natura, è risarcibile per equivalente. La tutela d’urgenza è concepita per proteggere da lesioni irreversibili a un diritto, spesso di natura personale o costituzionalmente protetta, e non da perdite patrimoniali che possono essere ristorate in un secondo momento con una somma di denaro.

Il Tribunale ha sottolineato che, per giustificare un intervento cautelare, il danno economico deve essere di una gravità tale da minacciare la sopravvivenza stessa del diritto o del suo titolare, cosa che nel caso di specie non è stata né allegata né provata.

Le Conclusioni

L’ordinanza offre una lezione fondamentale: per ottenere un provvedimento d’urgenza finalizzato al rilascio immobile, non è sufficiente dimostrare l’occupazione illegittima (fumus boni iuris). È cruciale fornire prove concrete del periculum in mora, ovvero del rischio di un danno che non potrebbe essere adeguatamente compensato nemmeno da un successivo risarcimento economico. Affermazioni generiche sulla necessità di lavori o sul mancato guadagno non soddisfano questo rigido requisito, portando inevitabilmente al rigetto del ricorso.

Un contratto di locazione non registrato è valido?
No, secondo l’orientamento citato dal Tribunale (Cass. SS.UU. n. 23601/17), la mancata registrazione di un contratto di locazione ne comporta la nullità. Di conseguenza, il contratto non produce effetti tra le parti e l’occupazione dell’immobile è da considerarsi senza titolo.

Un singolo comproprietario può agire da solo per il rilascio di un immobile comune?
Sì. Il rilascio di un immobile è considerato un atto di ordinaria amministrazione. In base all’art. 1105 c.c., si presume che il singolo comproprietario agisca con il consenso degli altri, a meno che non venga dimostrato il dissenso di una quota maggioritaria della comunione.

Il danno economico è sufficiente a giustificare un provvedimento d’urgenza per il rilascio immobile?
Generalmente no. Come chiarito nell’ordinanza, un pregiudizio puramente economico è per sua natura risarcibile in denaro e quindi non è considerato ‘irreparabile’. Per ottenere una tutela d’urgenza, il danno deve essere grave e tale da non poter essere adeguatamente ristorato in un momento successivo, cosa che non si verifica con la semplice impossibilità di mettere a reddito l’immobile.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI PESCARA – N. R.G. 00003449 2024 DEL 12 01 2025 PUBBLICATA IL 13 01 2025

N. 3449/ 2024 R.G.

TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA

SEZIONE CIVILE

IL GIUDICE

letto il ricorso presentato, ai sensi dell’art. 700 cpc, dall’avv. NOME COGNOME in proprio, nei confronti di e vista la comparsa di costituzione e risposta di quest’ultima;

letti gli atti di causa;

a scioglimento dell’assunta riserva, osserva quanto segue:

con il ricorso in oggetto la COGNOME premesso di essere comproprietaria, unitamente ai fratelli e

dell’appartamento sito in Pescara, INDIRIZZO (meglio descritto in ricorso), concesso in uso da (madre dei comproprietari) alla resistente, per il periodo 8 luglio 2024/ 8 ottobre 2024, in virtù di procura del 30 ottobre 2023, rilasciata dai comproprietari medesimi; che alla scadenza di quanto concordato la non aveva rilasciato l’immobile; che, inoltre, il 16 ottobre 2024 a causa delle infiltrazioni interessanti l’appartamento sottostante, era stato necessario intervenire sull’impianto idrico del bene in questione; che, nonostante l’urgenza di realizzare detti lavori, la ricorrente, benchè a tanto invitata, non aveva rilasciato l’immobile; che, in ragione anche della non prorogabile manutenzione dell’appartamento, tra la e la era stata concordata una proroga nell’uso del bene da parte della resistente fino al 31 ottobre 2024; che, tuttavia, anche detto termine era decorso invano; che, inoltre, i condomini si erano lamentati del “cospicuo andirivieni di persone da detto appartamento”; che la prosecuzione dell’occupazione senza titolo avrebbe potuto arrecare nocumento all’appartamento e rendere più gravosa la necessaria ristrutturazione – tanto premesso, e ritenuta la sussistenza dei presupposti di legge, chiedeva ordinarsi alla resistente il rilascio del bene, libero da persone e cose. RAGIONE_SOCIALE
Costituitasi in giudizio, eccepiva, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per mancanza del requisito di residualità, sul presupposto che tra le parti fosse insorto un rapporto di locazione per cui andava promosso un procedimento per convalida di sfratto; eccepiva, altresì, il difetto di legittimazione attiva dell’avv. COGNOME dovendosi ritenere legittimata a chiedere il rilascio dell’immobile la .

Ad ogni buon conto, la resistente contestava anche la sussistenza dei presupposti per la concessione della invocata cautela e concludeva per l’inammissibilità del ricorso e/o per il suo rigetto.

Il Tribunale è chiamato in primo luogo a pronunciarsi in ordine alle sollevate eccezioni preliminari, che appaiono sfornite di pregio.

Ed invero, pur volendosi ritenere che con la scrittura privata in data 8 luglio 2024 tra la e la sia stato stipulato un contratto di locazione, la mancata registrazione della scrittura stessa avrebbe comunque comportato la nullità del contratto (cfr. Cass., SS.UU. n. 23601/17), con conseguente mancata produzione di effetti tra le parti e inapplicabilità delle norme in tema di convalida di sfratto. Co

Pertanto, certamente ammissibile è la azionata tutela d’urgenza ex art. 700 cpc, vertendosi in una ipotesi di immobile detenuto senza titolo.

E tanto legittima la proposizione del ricorso da parte della COGNOME che, quale comproprietaria dell’appartamento (come da documentazione in atti), può agire per ottenere il rilascio dello stesso, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari ai sensi dell’art. 1105 cc.

Ed invero, come da consolidata giurisprudenza, “Qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un’azione giudiziale aventi tali finalità, come l’agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell’articolo 1105, comma 1, c.c., può essere superata dimostrando l’esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell’articolo 1105, comma 2, c.c.” (Cass. n. 11553/13).
Ciò posto – e passando alla verifica dei presupposti di legge per la concessione dell’invocata cautela – ritiene il Tribunale, all’esito della cognizione sommaria che caratterizza la presente fase cautelare, che il ricorso sia infondato e che, pertanto, debba essere rigettato, per difetto del “periculum in mora”.

Ed invero, la COGNOME ha fatto riferimento, a tal fine, alla “impellente necessità” di conseguire il rilascio del bene per “proseguire la non prorogabile ristrutturazione”, come si evincerebbe dall’ammaloramento dell’impianto idrico, che aveva comportato un intervento urgente, nonché dalla necessità di intervenire sull’impianto elettrico e di effettuare lavori di impermeabilizzazione del balcone e di modifica del bagno.

La ricorrente ha inoltre rappresentato che l’occupazione dell’immobile è causa di danni risarcibili, poiché non consente di disporre del bene in maniera redditizia (locazione o vendita) ed ha pure evidenziato che la non ha fornito, in occasione dell’accordo temporaneo, garanzie in ordine alla sua situazione reddituale, così prospettando la “difficile soddisfazione del diritto al risarcimento del danno da occupazione senza titolo, così che l’ulteriore prosecuzione dell’occupazione si tradurrebbe in una perdita economica non risarcibile”. Co
Ed allora, a riguardo si osserva, in primo luogo, che i lavori relativi all’impianto idrico sono stati già effettuati ed ultimati, come affermato nello stesso atto introduttivo.

Quanto agli ulteriori interventi, nulla è stato dimostrato circa la loro urgenza ed impellente necessità – non compatibile con il tempo occorrente per l’espletamento del giudizio di merito – non essendo certamente sufficiente, a tal fine, la produzione di alcuni preventivi di spesa, da cui non si evince alcunchè in merito.

Per il resto, l’istante ha paventato un pregiudizio puramente economico, che può essere senz’altro risarcito per equivalente.

Il Tribunale aderisce, infatti, a quell’orientamento giurisprudenziale per cui ai fini della ricorrenza del requisito del “periculum”, il danno economico, non incompatibile “ex se” con la tutela d’urgenza, deve essere di portata tale da comportare, in via immediata e diretta, effetti lesivi così gravi da far ritenere insufficiente la sua riparazione in un momento successivo; più in particolare, deve ritenersi irreparabile un pregiudizio che determini una lesione irreversibile del diritto, o che è di difficoltosa se non impossibile risarcibilità per equivalente economico.
Ebbene, la ricorrente non ha fornito alcun elemento utile da cui desumere l’irreparabilità richiesta dalla norma; quanto alla impossibilità di disporre dell’immobile di proprietà, nulla è stato provato, né specificamente dedotto, in merito alle esigenze sottese alla immediata riconsegna dell’appartamento, mentre i paventati rischi si sostanziano in affermazioni meramente ipotetiche.

Sul punto, occorre altresì richiamare i consolidati principi secondo cui il pregiudizio irreparabile previsto dall’art. 700 cpc sussiste solo quando siano in discussione posizioni soggettive di carattere assoluto, principalmente attinenti alla sfera personale del soggetto (e spesso anche dotate di rilievo e protezione a livello costituzionale), che rendano necessario un pronto ed immediato intervento cautelare al fine di assicurarne la completa tutela.

Come accennato, nella specie il pregiudizio sarebbe di carattere esclusivamente economico, ed è indubitabile che lo stesso possa essere adeguatamente riparato mediante congruo risarcimento.

In definitiva, deve ritenersi la insussistenza, nel caso in esame, del “periculum in mora”, accertamento che esonera il giudice dalla disamina dell’altro requisito, ossia del “fumus boni iuris”. Di qui il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio vengono integralmente compensate tra le parti, attesa la parziale, reciproca soccombenza (la resistente in ordine alle eccezioni preliminari).

P.Q.M.

rigetta il ricorso come sopra proposto; compensa integralmente le spese di lite tra le parti. Si comunichi. Pescara, 10 gennaio 2025

IL GIUDICE dott.ssa NOME. COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.