Ricostruzione fattuale Cassazione: limiti del ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente contro un’agenzia immobiliare. Il motivo risiede nel fatto che l’appello si basava su una mera ricostruzione fattuale dei fatti, tentando di ottenere un nuovo giudizio di merito, attività preclusa alla Suprema Corte. Questo caso evidenzia l’importanza di distinguere tra riesame dei fatti e violazione di legge nel ricorso per cassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ricostruzione fattuale in Cassazione: un errore da evitare

L’ordinanza in esame offre un importante chiarimento sui limiti del ricorso davanti alla Corte di Cassazione, sottolineando come una mera ricostruzione fattuale dei fatti di causa porti inevitabilmente a una declaratoria di inammissibilità. Spesso, la parte soccombente nei gradi di merito tenta di ottenere una terza valutazione della vicenda, ma la Suprema Corte ha un ruolo ben definito: quello di giudice della legge, non del fatto. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare non andata a buon fine. Un promissario acquirente aveva versato una cospicua somma a titolo di acconto per l’acquisto di un immobile, avvalendosi dei servizi di un’agenzia immobiliare. Tuttavia, il rogito notarile non veniva stipulato a causa della mancata comparizione del venditore. Successivamente, l’acquirente scopriva l’esistenza di tre ipoteche sull’immobile, circostanza di cui, a suo dire, non era stato informato dall’agente immobiliare. Di conseguenza, l’acquirente citava in giudizio l’agente e la sua società per ottenere la restituzione della somma versata, sostenendo la loro responsabilità per violazione degli obblighi informativi propri del mediatore.

L’Iter Giudiziario nei Gradi di Merito

Il Tribunale, in primo grado, rigettava la domanda. Pur riconoscendo la qualifica di mediatore all’agente, escludeva che su di lui gravasse l’obbligo di verificare la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. In secondo grado, la Corte d’Appello non solo confermava la decisione, ma negava addirittura che l’agente avesse svolto un’attività di mediazione nel caso specifico, rigettando l’appello principale del promissario acquirente.

La decisione della Cassazione sulla ricostruzione fattuale

Di fronte alla doppia sconfitta, l’acquirente proponeva ricorso per Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione delle norme sulla mediazione (art. 1754 c.c.). Il nucleo del ricorso, tuttavia, non si concentrava su una errata interpretazione della legge da parte dei giudici di merito, bensì sul tentativo di dimostrare, attraverso una diversa lettura delle prove, che l’agente immobiliare avesse effettivamente agito come mediatore. Il ricorrente proponeva, di fatto, una versione alternativa della vicenda.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile con una motivazione netta e perentoria. Gli Ermellini hanno evidenziato che l’intero motivo di ricorso si fondava su una “mera ricostruzione fattuale, come se si trattasse di un gravame”. Il ricorrente, cioè, chiedeva alla Suprema Corte di fare ciò che non le compete: sostituire la propria valutazione dei fatti a quella, opposta, compiuta dai giudici di merito. Il richiamo all’articolo sulla responsabilità del mediatore (art. 1759 c.c.) era puramente strumentale e presupponeva l’accettazione della propria ricostruzione dei fatti, già scartata nei precedenti gradi di giudizio. La Corte ha ribadito che il suo ruolo non è quello di un terzo grado di giudizio sui fatti, ma di controllo sulla corretta applicazione del diritto. Proporre una diversa interpretazione delle prove è un errore che rende il ricorso inaccettabile.

Le conclusioni

Questa ordinanza è un monito fondamentale per chi intende adire la Corte di Cassazione. È inutile e controproducente basare un ricorso su argomenti che contestano l’accertamento dei fatti operato dal giudice di merito. Il ricorso per cassazione deve concentrarsi esclusivamente sulla denuncia di vizi di legittimità, come la violazione di norme di diritto o vizi di motivazione nei limiti consentiti dalla legge. Qualsiasi tentativo di introdurre una ricostruzione fattuale cassazione alternativa è destinato a fallire, comportando non solo la sconfitta ma anche la condanna al pagamento delle spese legali e, come nel caso di specie, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché si basava su una mera ricostruzione dei fatti, tentando di ottenere una nuova valutazione della vicenda, compito che non spetta alla Corte di Cassazione, la quale è giudice di legittimità e non di merito.

Qual era l’argomento principale del ricorrente?
Il ricorrente sosteneva che l’agente immobiliare avesse agito come mediatore e che, in tale veste, avrebbe dovuto informarlo della presenza di ipoteche sull’immobile. Questa tesi si basava su una versione dei fatti diversa da quella accertata dalla Corte d’Appello.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove e i fatti di una causa?
No, non è possibile. La Corte di Cassazione non può riesaminare le prove o sostituire la propria valutazione dei fatti a quella compiuta dai giudici dei gradi precedenti. Il suo compito è verificare che la legge sia stata applicata correttamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28226 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28226 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28988/2022 R.G. proposto da:

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti

-ricorrente-

contro

NOME e RAGIONE_SOCIALE, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO VENEZIA n. 2219/2022, depositata il 13/10/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/7/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex articolo 702 bis c.p.c. NOME COGNOME adiva il Tribunale di Verona perché condannasse RAGIONE_SOCIALE e l’agente immobiliare NOME COGNOME a corrispondergli la somma di euro 65.000 come rimborso di quanto da lui versato quali acconti per l’acquisto di un immobile a NOME COGNOME in relazione ad un contratto preliminare per cui i convenuti COGNOMEro svolto attività di mediazione. Il conseguente rogito non si sarebbe stipulato, infatti, perché il COGNOME non era comparso e il COGNOME COGNOME appreso dell’esistenza di tre ipoteche sull’immobile di cui non era stato informato dal COGNOME, ‘contitolare’ di RAGIONE_SOCIALE. Il COGNOME COGNOME allora pattuito con il COGNOME COGNOME COGNOME degli acconti, ma quest’ultimo non aveva adempiuto all’ac cordo; di qui il ricorso.
I convenuti si costituivano resistendo.

Il Tribunale, mutato il rito, con sentenza del 3 febbraio 2022, rigettava la domanda, riconoscendo che il COGNOME era stato mediatore ma negando che in tale funzione avesse dovuto accertare la presenza di trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli per il COGNOME.

Il COGNOME proponeva appello principale, mentre RAGIONE_SOCIALE e il COGNOME proponevano appello incidentale.

La Corte d’appello di Venezia, con sentenza pronunciata ex articolo 281 sexies c.p.c. il 13 ottobre 2022, dichiarava inammissibile l’appello incidentale

esaminandone però il contenuto come riproposizione di eccezione ai sensi dell’articolo 346 c.p.c., e rigettava l’appello principale negando che il COGNOME avesse svolto attività di mediatore nel caso in esame.

Il COGNOME ha presentato ricorso, fondato su un unico motivo e illustrato anche con memoria, da cui si sono difesi con un unico controricorso immobiliare RAGIONE_SOCIALE -di cui il COGNOME è legale rappresentante – e il COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’unico motivo del ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1754 c.c.

Si sostiene che il COGNOME sia stato mediatore, svolgendo una ricostruzione diversa rispetto a quella adottata dal giudice di merito – dei fatti per dimostrarlo (ricorso, pagine 9-12) e poi analizzando in astratto la fattispecie del mediatore, per conclude re che, ‘se il COGNOME avesse effettuato una misura immobiliare, si sarebbe reso immediatamente conto dei gravami cui il bene oggetto della trattativa era sottoposto e COGNOME potuto informare il COGNOME, il quale non COGNOME mai sottoscritto il compromesso … e corrisposto l’acconto’. Pertanto , emergerebbe ‘chiaramente la circostanza che, da un lato, il Tribunale abbia effettuato una mediazione immobiliare e, dall’altro, che abbia tenuto un comportamento sanzionabile’ ai sensi dell’articolo 1759 c.c. e il giudice d’appello COGNOME commesso ‘una violazione di legge’ ove ha ritenuto non provata la riconducibilità dell’attività del RAGIONE_SOCIALE alla mediazione.
È del tutto evidente che quel che viene proposto nell’unico motivo del ricorso è, appunto, una mera ricostruzione fattuale, come se si trattasse di un gravame. Tale ricostruzione è infatti l’unico nerbo del motivo, in quanto il richiamo all’articolo 1759 c.c. ha proprio come presupposto l’adesione a essa e, quindi, l’abbandono di quella, sostanzialmente opposta, compiuta dai giudici di merito.

Ne consegue che il ricorso deve esser dichiarato inammissibile, con conseguente condanna del ricorrente a rifondere a controparte le spese, liquidate come in dispositivo.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater , d.p.r. 115/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di € 3000,00, oltre a € 200,00 per gli esborsi, al 15% per spese generali e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1 quater , d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 5 luglio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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