Riconoscimento vizi: non basta per la nuova garanzia

Un’impresa edile, dopo aver eseguito lavori di ristrutturazione su una facciata, riconosceva l’esistenza di difetti. La Corte di Cassazione ha chiarito che il semplice riconoscimento dei vizi non è sufficiente per far sorgere una nuova obbligazione di garanzia soggetta a prescrizione decennale. Per questo, è necessario un esplicito impegno da parte dell’appaltatore a eliminare i difetti. Il solo riconoscimento serve a esonerare il committente dalla denuncia formale, ma non interrompe i brevi termini di prescrizione previsti per l’appalto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Riconoscimento Vizi in Appalto: la Cassazione Chiarisce i Limiti

Nel settore degli appalti edili, la scoperta di difetti dopo la conclusione dei lavori è una problematica frequente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione interviene su un punto cruciale: quali sono le conseguenze giuridiche del riconoscimento dei vizi da parte dell’impresa costruttrice? La sentenza distingue nettamente tra la semplice ammissione del difetto e l’impegno a porvi rimedio, delineando effetti molto diversi in termini di garanzia e prescrizione.

I Fatti del Caso: Una Ristrutturazione Contestata

Una società di costruzioni veniva incaricata da un ente previdenziale di eseguire lavori di ripristino della facciata di un complesso immobiliare. A seguito dei lavori, emergevano gravi difetti, come distacchi di intonaco e rigonfiamenti della tinteggiatura. L’impresa, in comunicazioni scritte e verbali, ammetteva l’esistenza di tali problematiche, dichiarandosi disponibile a fornire materiali e manodopera per il ripristino, ma senza ammettere una propria responsabilità diretta e attribuendo le cause a fattori esterni.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda del committente, ritenendo che l’azione fosse prescritta. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, condannando l’impresa al risarcimento. Secondo i giudici di secondo grado, il riconoscimento dei vizi aveva fatto sorgere una nuova e autonoma obbligazione, svincolata dai brevi termini di prescrizione dell’appalto e soggetta al termine ordinario di dieci anni.

Il Ricorso in Cassazione e la questione del riconoscimento dei vizi

L’impresa costruttrice ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione. Il motivo centrale del ricorso verteva sulla corretta interpretazione degli effetti derivanti dal riconoscimento dei vizi. La società sosteneva che ammettere l’esistenza di un problema non equivaleva ad assumersi l’impegno a risolverlo, e che quindi non poteva sorgere una nuova obbligazione decennale. L’ammissione, secondo la difesa, aveva il solo scopo di evitare future contestazioni e mantenere buoni rapporti commerciali, non di novare l’obbligazione originaria.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’impresa, cassando la sentenza d’appello e chiarendo un principio di diritto fondamentale. I giudici hanno affermato che bisogna distinguere due profili:

1. Il riconoscimento dei vizi: Questo atto, da parte dell’appaltatore, ha l’unico effetto di rendere superflua la tempestiva denuncia da parte del committente. In altre parole, il committente è esonerato dal dover rispettare il termine di decadenza (solitamente 60 giorni dalla scoperta) per segnalare i difetti. Tuttavia, questo riconoscimento non interrompe né modifica i termini di prescrizione dell’azione di garanzia (solitamente due anni dalla consegna dell’opera).

2. L’impegno a eliminare i vizi: Questo è un atto ulteriore e distinto. Solo quando l’appaltatore si impegna esplicitamente e inequivocabilmente a rimuovere i difetti, sorge una nuova obbligazione. Questa nuova obbligazione è autonoma rispetto alla garanzia originaria del contratto d’appalto ed è soggetta al termine di prescrizione ordinario di dieci anni.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva errato nel ritenere che la semplice ammissione dell’esistenza dei difetti fosse sufficiente a creare questa nuova obbligazione decennale. La Cassazione ha ribadito che, in assenza di una chiara prova di un impegno a emendare l’opera, non si può far discendere automaticamente dal riconoscimento una nuova e più lunga garanzia.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre un’importante lezione sia per i committenti che per gli appaltatori. Per i committenti, è cruciale non limitarsi a ottenere un’ammissione dei difetti, ma cercare di formalizzare un impegno scritto e inequivocabile da parte dell’impresa a eseguire le riparazioni. Questo atto trasforma la natura dell’obbligazione e garantisce una tutela più estesa nel tempo. Per gli appaltatori, la sentenza chiarisce che il dialogo e la disponibilità a discutere i problemi non comportano automaticamente l’assunzione di una nuova responsabilità decennale, a meno che non vi sia un impegno esplicito in tal senso. La distinzione è sottile ma giuridicamente determinante per la gestione del contenzioso post-appalto.

Il semplice riconoscimento dei vizi da parte dell’appaltatore fa scattare una nuova garanzia decennale?
No. Secondo la Corte, il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità non fa sorgere automaticamente una nuova obbligazione soggetta al termine di prescrizione decennale. Serve un ulteriore e distinto impegno ad eliminare i vizi.

Qual è l’effetto giuridico principale del riconoscimento dei vizi da parte dell’appaltatore?
L’effetto principale è quello di rendere superflua la tempestiva denuncia dei vizi da parte del committente, evitando così che quest’ultimo incorra nella decadenza dal diritto alla garanzia. Tuttavia, non impedisce il decorso dei brevi termini di prescrizione previsti in tema di appalto.

Cosa è necessario affinché nasca una nuova obbligazione di garanzia soggetta a prescrizione ordinaria decennale?
È necessaria non solo l’ammissione dell’esistenza dei difetti, ma anche l’assunzione di un esplicito e inequivocabile impegno da parte dell’appaltatore a emendare l’opera, ovvero a eliminare i vizi a proprie spese. Questo crea un’obbligazione nuova e autonoma rispetto a quella originaria del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33053 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33053 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35215/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE ENTE NAZIONALE DI PREVIDENZA E ASSISTENZA MEDICI, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3102/2019 depositata il 08/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’ Ente RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE per accertare la sua responsabilità contrattuale o extracontrattuale con riguardo all’esecuzione dell’appalto per i lavori di ripristino della facciata del complesso immobiliare sito in Roma, INDIRIZZO, di sua proprietà.

Secondo l’attrice lo stato di degrado della facciata era da imputare ai lavori eseguiti non a regola d’arte dalla controparte.

La società RAGIONE_SOCIALE si costituiva in giudizio eccependo la decadenza e la prescrizione dell’azione ex articolo 1667 c.c. e, nel merito, chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale accoglieva l’eccezione di decadenza e prescrizione dalla garanzia per vizi e rigettava la domanda.

L ‘ E.NRAGIONE_SOCIALE. proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

La società RAGIONE_SOCIALE si costituiva nel giudizio di secondo grado e chiedeva il rigetto del gravame.

La Corte d’Appello di Roma accoglieva l’impugnazione e, in riforma della sentenza di primo grado, condannava l’appellata società RAGIONE_SOCIALE al pagamento della complessiva somma di euro 615.025,95 oltre rivalutazione monetaria dal 1° novembre 2018 sino alla data di pubblicazione della sentenza ed interessi legali con la medesima decorrenza sull’importo annualmente rivalutato e interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo.

La Corte d’appello, richiamata la giurisprudenza sull’articolo 1669 c.c., richiamato anche l’oggetto del contratto e quanto accertato dal consulente tecnico circa i fenomeni di distacco e rigonfiamento della tinteggiatura del sottostrato di rasante e della parte superficiale del preesistente strato di rivestimento in graniglia, riteneva doversi fare applicazione dell’articolo 1665 c.c.

In base al quarto comma dell’articolo citato doveva distinguersi tra atto di consegna ed atto di accettazione dell’opera. Nella specie, dal certificato di ultimazione dei lavori redatto il 1° dicembre 2023 sottoscritto dal direttore dei lavori e dalla COGNOME RAGIONE_SOCIALE risultava solamente la certificazione del completamento dei lavori ma non vi era stata formale consegna dell’opera, né alcun espresso gradimento.

Tale gradimento non poteva neanche desumersi tacitamente, in quanto dal verbale del 21 giugno 2004 redatto alla presenza dell ‘ appaltatrice e del direttore dei lavori per conto della committente, risultava che le parti concordemente avevano dichiarato che non era possibile procedere al collaudo delle opere dati i notevoli ed evidenti segni di distacco degli intonaci e del rivestimento di graniglia.

La stessa società appaltatrice affermava nella missiva del 13 dicembre 2004 che la committente aveva comunicato l’impossibilità di procedere al collaudo delle opere per le ragioni espresse. Il 12 giugno 2007 l’ente committente invitava l’impresa a dare inizio al completamento dei lavori al fine di concludere le operazioni di collaudo e il successivo 17 giugno 2007 l’ente committente comunicava che il collaudatore aveva segnalato l’impossibilità di

procedere al rilascio del certificato di collaudo a causa dello Stato di degrado riscontrato nelle facciate.

Secondo la Corte d’ Appello, l’impresa appaltatrice aveva riconosciuto i vizi dell’opera come risultava dal verbale di mancato collaudo del 21 giugno 2004 e dalla missiva del 13 dicembre con la quale l ‘ impresa si dichiarava disponibile a fornire mezzi, manodopera e materiali per il ripristino della facciata al solo costo degli stessi, rinunciando a qualsivoglia utile d’impresa. L’impresa appaltatrice, dunque, aveva riconosciuto l’esistenza dei vizi senza che assumesse rilevanza il fatto di non poterne identificare le cause. Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini del riconoscimento del vizio non era necessaria una confessione giudiziale o stragiudiziale, essendo sufficiente l’ammissione dell’appaltatore circa la loro esistenza senza ammissione di sua responsabilità.
Tale ammissione peraltro implicava l’assunzione di una nuova obbligazione diversa ed autonoma rispetto a quella originaria soggetta al solo termine prescrizionale ordinario decennale che nella specie non era decorso essendo stato proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo nel mese di gennaio 2008 e l’atto di citazione notificato il 14 dicembre 2009 entro il termine di 10 anni decorrente dal riconoscimento avvenuto nell’anno 2004. Peraltro, come riscontrato in sede di accertamento tecnico preventivo, i vizi erano da imputare ai lavori non eseguiti a regola d’arte dalla ditta appaltatrice.
Il costo delle opere necessarie per l’eliminazione dei suddetti vizi e difetti era stato quantificato dal consulente sulla base dei prezzi unitari desunti dal prezzario del genio civile per le opere di

recupero ristrutturazione e manutenzione riferiti al mese di ottobre nell’importo pari ad euro 615.025,95.

La società RAGIONE_SOCIALE già RAGIONE_SOCIALE già RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e in particolare dell’art.1667 comma 1, c.c., l’ accettazione esime dalla garanzia per vizi 1665 c.c. co.4 e 5, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.

Il ricorrente ritiene violate le norme citate perché, quando il committente riceve l’opera senza riserve, l’opera si considera accettata (art. 1665, co.4, c.c.); e, in caso di accettazione, l’appaltatrice è esonerata dalla garanzia per vizi (art.1667, comma 1, c.c.).

Nella specie il direttore dei Lavori, geom. COGNOME non si era limitato a ricevere materialmente le opere suddette, ma aveva espresso il pieno gradimento per conto dell’ENPAM. Egli, soggetto preposto (anche per contratto) a verificare in nome e per conto dell’ente il corretto svolgimento ed esecuzione dell ‘ appalto, aveva sottoscritto un certificato di ultimazione lavori in cui aveva dichiarato che i lavori in oggetto sono stati completamente terminati il giorno 1.12.2003″.

L’accettazione risulterebbe, pertanto, da tale dichiarazione del Direttore dei Lavori ove costui dava atto che, in “seguito ai riscontri

eseguiti in contraddittorio dell’impresa”, i lavori erano ultimati e sottoscriveva il documento senza alcuna riserva di verifica o rilievo di vizi.

La normativa codicistica, a differenza del capitolato generale per le opere pubbliche, in tema di appalto privato non contempla a carico dell’appaltatore il collaudo ma solo la verifica dell’opera e l’accettazione della stessa, la quale ultima è condizione per il pagamento del corrispettivo e come preclusione del diritto di contestare l’esistenza di vizi e difformità dell’ opus .

Un’opera sarebbe da intendersi accettata (con conseguente venir meno della garanzia per vizi e diritto al pagamento del compenso) in presenza di due semplici elementi: “consegna al committente, ossia la sua materiale ” traditio “, e, come fatto concludente, la sua ricezione senza riserve da parte del committente stesso, anche se non si è proceduto alla verifica. Non occorrerebbe, poi, un’accettazione espressa, valendo anche quella tacita come nel caso in cui il committente o il suo rappresentante autorizzato compiano uno o più atti che presuppongono necessariamente la volontà di accettare l ‘ opera e che sarebbero incompatibili con quella di non accettarla incondizionatamente, come nel caso di cui all’art. 1665 c.c:.
Infine, nella specie il gradimento dell’Enpam sarebbe desumibile anche per facta concludentia avendo dato l’assenso alla liquidazione della fattura emessa dalla RAGIONE_SOCIALE relativamente al “3° ed ultimo SAL”.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e in particolare dell’art.1666,

comma 2, c.c. (pagamento fa presumere accettazione) e art.2727 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.

La committente aveva dato assenso alla liquidazione dell’ultima fattura e il pagamento alla stregua dell’articolo 1666, comma 2, c.c. farebbe presumere l’accettazione e tale presunzione sarebbe stata disattesa dalla Corte senza alcuna motivazione.

2.1 I primi due motivi sono infondati.

La Corte d’Appello ha evidenziato che dal verbale del 21 giugno 2004 redatto alla presenza dell’appaltatrice e del direttore dei lavori per conto della committente risultava che le parti concordemente avessero dichiarato che non era possibile procedere al collaudo delle opere dati i notevoli ed evidenti segni di distacco degli intonaci e del rivestimento di graniglia. Inoltre, con missiva del successivo 13 dicembre l’impresa si dichiarava disponibile a fornire mezzi, manodopera e materiali per il ripristino della facciata al solo costo degli stessi, rinunciando a qualsivoglia utile d’impresa
Dunque, l ‘opera non è stata accettata e , anzi, si sono evidenziati vizi e difetti che non rendevano possibile il collaudo e che sono stati anche riconosciuti dall’appaltatrice.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e, in particolare, dell ‘ art.1667 c.c. prescrizione e decadenza in combinato disposto con l’art. 1667, comma 2, c.c. (riconoscimento) in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.

La denunzia degli asseriti vizi non è avvenuta entro i sessanta giorni dalla loro scoperta né, soprattutto, la correlativa azione è stata avviata entro due anni dalla data di consegna dell’opera, atteso che, in assenza di atti interruttivi della prescrizione, il ricorso

per ATP (che è comunque azione meramente conservativa) era stato notificato quasi 5 anni dopo la consegna dell’opera.

La ricorrente non ha mai riconosciuto alcunché atteso che nella missiva del 13.12.2004 aveva dichiarato solo la propria disponibilità al ripristino non per una propria responsabilità ma solo dato il rapporto trentennale ed in vista di futuri nuovi appalti.

Con la citata missiva, la società scriveva testualmente ” non è possibile definire quali siano le effettive cause e le conseguenti responsabilità “, mai ammettendo espressamente alcunché a proprio carico.

Inoltre, con lettera del 28.05.2003 firmata per ricevuta in data 3.06.2003 dal Direttore dei Lavori geom. COGNOME per conto dell’ENPAM, la COGNOME ribadiva che le opere erano state eseguite dalla suddetta a regola d’arte, negando che i rigonfiamenti fossero imputabili a propria imperizia, in quanto ascrivibili ad infiltrazioni provenienti dai piani di copertura ed alla mancata previsione nel contratto e nel relativo computo metrico della rimozione del vecchio rivestimento in graniglia.

Non dovrebbero, dunque, essere ascritte alla ditta delle precise scelte operate della committenza che prediligeva contenere costi ed attività: la Ciaccia non ha demolito tutta la preesistente graniglia perché non era mai stato previsto in contratto, né aveva operato indagini tecniche di compatibilità delle superfici in quanto si atteneva fedelmente ai prodotti e lavorazioni standard tradizionali prefissate dall’Enpam.

3.1 Il terzo motivo di ricorso è fondato nei sensi di cui in motivazione.

La Corte d’Appello ha fatto corretta applicazione del seguente principio di diritto: In tema di appalto, il riconoscimento da parte dell’appaltatore dei vizi e delle difformità dell’opera, agli effetti dell’art. 1667, secondo comma, cod. civ., non richiede la confessione giudiziale o stragiudiziale della sua responsabilità, né formule sacramentali e può, pertanto, manifestarsi per fatti concludenti, essendo sufficiente, affinché l’eccezione di decadenza del committente dalla garanzia per vizi possa ritenersi rinunciata e preclusa, che l’appaltatore abbia tenuto, nel corso del giudizio di primo grado, un comportamento incompatibile con la volontà di avvalersi di detta decadenza (Sez. 2, Sentenza n. 2733 del 05/02/2013, Rv. 624876 – 01).
Tuttavia, la Corte d’Appello ha compiuto un errore allorquando ha ritenuto sufficiente il riconoscimento del vizio per mutare l’obbligazione dell’appaltatore in obbligazione di garanzia che si prescrive in dieci anni. La Corte d’appello , infatti, ha erroneamente ritenuto irrilevante il fatto che non fossero state identificate le cause dei vizi e, soprattutto, ha erroneamente ritenuto sufficiente l’ammissione dell’appaltatore circa la loro esistenza senza ammissione di sua responsabilità.
Questa Corte, sul punto, ha già avuto modo di affermare il seguente principio di diritto cui il Collegio intende dare continuità: Il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell’opera da parte dell’appaltatore implica la superfluità della tempestiva denuncia da parte del committente, ma da esso non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l’assunzione in capo all’appaltatore dell’obbligo di emendare l’opera, che, ove configurabile, è una nuova e distinta obbligazione
soggetta al termine di prescrizione decennale; ne consegue che il predetto riconoscimento non impedisce il decorso dei termini brevi della prescrizione previsti in tema di appalto (Sez. 2, Ordinanza n. 19343 del 16/06/2022, Rv. 664999 – 02).

In tale occasione, infatti, si è precisato che occorre tenere distinto il profilo del riconoscimento dei vizi dal ben diverso profilo dell’assunzione dell’impegno a rimuoverli e della conseguente assunzione di una obbligazione diversa ed autonoma rispetto a quella originaria, svincolata dal termine decadenziale e soggetta al solo termine prescrizionale ordinario. La Corte territoriale ha ritenuto sufficiente il riconoscimento dei vizi e irrilevante la mancata assunzione di responsabilità in ordine alla loro causa con il conseguente impegno a rimuoverli.
Deve dunque ribadirsi che anche in presenza di un riconoscimento dei vizi e delle difformità dell’opera da parte dell’appaltatore riconoscimento che elide l’onere di effettuare la denuncianon può farsi discendere automaticamente dal riconoscimento medesimo l’assunzione in capo all’appaltatore dell’obbligo di emendare l’opera, in assenza della prova di un impegno in tal senso, con la conseguenza che il predetto riconoscimento non impedisce il decorso dei termini brevi della prescrizione previsti in tema di appalto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15283 del 21/07/2005 – Rv. 582730 – 01).
Si impone, pertanto l’accoglimento del motivo in esame e la cassazione con rinvio della sentenza impugnata perché in applicazione del principio sopra indicato la Corte d’Appello rivaluti la sussistenza o meno di un obbligo di garanzia e la conseguente

tempestività o meno della domanda ex art. 1667, terzo comma, c.c..

Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione di norma di diritto e, in particolare, dell’art. 1225 c.c. (danno prevedibile) in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.

L ‘ appalto era stato aggiudicato per la somma di euro 149.254,34. Il ctu ha quantificato il costo di riparazione in euro 615.025,95, importo al quale la Corte d’Appello ha condannato (oltre rivalutazione dal 2008 ed interessi legali) la odierna ricorrente, così eccedendo nettamente l’importo pattuito dei lavori.

Dunque, laddove (come nel caso in esame) il creditore non provi che l’inadempimento sia derivato da dolo del debitore inadempiente, la condanna al risarcimento a carico di quest’ultimo non può eccedere il quantum del danno prevedibile, secondo un criterio di normalità. Il danno avrebbe dovuto comprendere la sola diminuzione patrimoniale consistente nel valore della prestazione eseguita non correttamente.

In altri termini, il danno liquidato non poteva superare l’importo oggetto dell’appalto, visto che la stessa controparte non ha dimostrato non solo alcun dolo dell’appaltatrice ma nemmeno alcun proprio danno emergente o lucro cessante.

Invero, lo stesso Ctu Ing. COGNOME che il 25.01.19 accedeva per le operazioni peritali nel complesso immobiliare, attestava (pag.S e 6 Ctu dep. 1129.04.2019) che la controparte non aveva svolto alcun intervento sui beni, che risultava nelle more aver anche alienato.

4.1 Il quarto motivo di ricorso è assorbito dall’accoglimento del terzo.

Ric. 2019 n. 35215 sez. S2 – ud. 27/11/2024

5. La Corte, accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i primi due, dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i primi due, dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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