Riconoscimento usucapione: il valore della scrittura

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1760/2024, ha chiarito la natura e il valore probatorio di una scrittura privata nel contesto di una causa per il riconoscimento usucapione. La Corte ha stabilito che un accordo in cui una parte riconosce il possesso ventennale altrui non costituisce il titolo d’acquisto, ma una dichiarazione di scienza con forte valore probatorio. Ha inoltre confermato che l’azione di usucapione va proposta solo contro chi risulta proprietario al momento della domanda, escludendo la necessità di un litisconsorzio verso altri soggetti firmatari del precedente accordo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Riconoscimento Usucapione: La Scrittura Privata Vale Come Prova

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sul valore di una scrittura privata nel contesto di una causa per il riconoscimento usucapione. La Suprema Corte ha stabilito che un accordo transattivo, pur non potendo costituire il titolo d’acquisto per usucapione, assume un ruolo cruciale come prova, qualificandosi come una ‘dichiarazione di scienza’ dei presupposti di fatto già maturati. Questa pronuncia ribadisce principi fondamentali in materia di diritti reali e di procedura civile.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una domanda di rivendica di un immobile, proposta dal presunto proprietario. La convenuta si opponeva, presentando una domanda riconvenzionale per far accertare di aver acquistato la proprietà del medesimo bene per usucapione. A sostegno della sua tesi, la convenuta faceva riferimento a una scrittura privata transattiva, stipulata anni prima tra il rivendicante e la convenuta stessa insieme ad altri suoi familiari. In tale accordo, si dava atto che i presupposti per l’usucapione in favore della convenuta si erano già perfezionati.
Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avevano dato ragione alla convenuta, dichiarandola proprietaria per usucapione. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, con il proprietario originario che ha sollevato tre motivi di ricorso, incentrati su presunte violazioni procedurali e di diritto sostanziale.

La Decisione della Corte di Cassazione e il riconoscimento usucapione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. L’analisi della Corte si è concentrata su tre punti nodali.

L’Insussistenza del Litisconsorzio Necessario

Il ricorrente sosteneva che la causa avrebbe dovuto coinvolgere tutti i firmatari della scrittura privata e non solo la convenuta. La Cassazione ha respinto questa tesi, ribadendo un principio consolidato: la domanda di accertamento dell’usucapione deve essere proposta esclusivamente nei confronti di chi risulta essere il proprietario del bene al momento della domanda. Gli altri soggetti che avevano partecipato alla transazione non erano litisconsorti necessari, poiché la sentenza non li avrebbe direttamente pregiudicati e la scrittura non era il titolo d’acquisto, ma solo una prova.

L’Interpretazione della Scrittura Privata e il riconoscimento usucapione

Un altro motivo di doglianza riguardava l’interpretazione dell’accordo. Secondo il ricorrente, la scrittura riconosceva un diritto in comproprietà tra la convenuta e i suoi familiari, non un diritto esclusivo. La Corte ha dichiarato inammissibile questa censura, poiché si trattava di un tentativo di sostituire l’interpretazione del giudice di merito con una diversa, senza però denunciare una violazione dei canoni legali di interpretazione dei contratti. La Corte territoriale aveva legittimamente interpretato l’atto come contenente il riconoscimento dei presupposti per l’usucapione in capo alla sola convenuta per l’intero immobile.

Le Motivazioni

Il cuore della decisione risiede nella qualificazione giuridica della scrittura privata. La Corte di Cassazione ha chiarito in modo definitivo che l’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario che si fonda sul possesso protratto nel tempo e non su un accordo tra le parti. Pertanto, la scrittura privata del 1990 non poteva ‘costituire’ il titolo per l’usucapione. Tuttavia, i giudici di merito avevano correttamente attribuito a tale documento il valore di una ‘dichiarazione di scienza’. In altre parole, con quella scrittura, il ricorrente aveva ammesso che, alla data della firma, i presupposti di fatto per l’usucapione (in particolare, il possesso ventennale da parte della convenuta e dei suoi danti causa) si erano già compiuti. Tale dichiarazione, proveniente dalla parte contro cui il fatto produce effetti, assume un valore probatorio fondamentale, che il giudice ha correttamente utilizzato per formare il proprio convincimento.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza la distinzione tra l’atto negoziale, che non può trasferire la proprietà per usucapione, e la dichiarazione di scienza, che può provarne i presupposti. Per gli operatori del diritto e per i cittadini, emerge una chiara indicazione: un accordo scritto che riconosce una situazione di possesso consolidata può essere determinante in un futuro giudizio. Inoltre, la pronuncia conferma che l’azione di usucapione va indirizzata in modo mirato contro l’intestatario formale del bene, semplificando il quadro processuale ed evitando inutili ampliamenti del contraddittorio.

Una scrittura privata può costituire il titolo per l’acquisto di un immobile per usucapione?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’usucapione si fonda sul possesso continuato nel tempo, non su un accordo. Una scrittura privata non può quindi essere il titolo costitutivo del diritto di proprietà per usucapione.

Che valore ha il riconoscimento, in una scrittura privata, che i presupposti per l’usucapione si sono già verificati?
Ha il valore di una ‘dichiarazione di scienza’. Ciò significa che funge da prova molto forte del fatto che, alla data della scrittura, il possesso ventennale necessario per l’usucapione si era già compiuto. Il giudice può basare la sua decisione su questo elemento probatorio.

In una causa per l’accertamento dell’usucapione, è necessario citare in giudizio tutti i soggetti che hanno partecipato a una precedente transazione relativa al bene?
No, non è necessario. L’azione va proposta solo nei confronti di chi risulta proprietario del bene al momento della domanda giudiziale. Gli altri soggetti che hanno firmato un precedente accordo non sono considerati ‘litisconsorti necessari’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1760 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1760 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 9567/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con indirizzo pec EMAIL ricorrente

contro

NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con indirizzo pec EMAIL controricorrente

avverso la sentenza n. 1808/2019 della Corte d’appello di Ancona pubblicata il 23-12-2019

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 1611-2023 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con sentenza n. 381/2014 il Tribunale di Fermo rigettò la domanda di rivendica proposta da NOME COGNOME, il quale assumeva di essere proprietario de ll’immobile censito al NCEU del Comune di

OGGETTO:

acquisto della proprietà per usucapione

R.G. 9567/2020

C.C. 16-11-2023

Fermo, fg. 60, particella 95 sub 9 per averlo acquistato con atto del AVV_NOTAIO in data 8-6-1990 rep. 13289 e, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta NOME COGNOME, dichiarò che la stessa aveva acquistato la proprietà dell’immobile per usucapione.

Con sentenza n.1898 depositata il 23-122019 la Corte d’appello di Ancona ha rigettato l’ appello principale di NOME COGNOME e l’appello incidentale di NOME COGNOME, avente a oggetto il rigetto della sua domanda ex art. 96 cod. proc. civ., compensando le spese del grado tra le parti.

La sentenza ha considerato che il Tribunale aveva valorizzato la transazione intercorsa tra le parti, con la quale NOME COGNOME aveva riconosciuto l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione da parte di NOME COGNOME e l’interclusione di tali locali, per accedere ai quali era necessario attraversare la proprietà COGNOME. Ha evidenziato che in questo modo il primo giudice non aveva dichiarato che la transazione costituisse il titolo fondante l’usucapione, ma aveva affermato che nel 1990 le parti avevano riconosciuto, in via transattiva, un fatto già compiuto, e cioè avevano riconosciuto che erano sussistenti i presupposti di fatto dell’usucapione, in particolare il possesso continuato per venti anni da parte di NOME COGNOME e dei suoi danti causa, tra i quali NOME COGNOME, il quale aveva infatti partecipato alla transazione. La sentenza ha dichiarato che dal contenuto della transazione risultava che le parti avevano voluto definire procedimento possessorio introdotto da NOME COGNOME COGNOME e ‘ogni altra questione inerente alla porzione acquistata dal COGNOME; dall’esame dell’atto risultava che esso conteneva accordo transattivo per ciò che concerneva l’azione possessoria, una dichiarazione di scienza per quanto riguardava i presupposti fon danti l’acquisto per usucapione e, in ogni caso, una rinuncia ai diritti sulla porzione in contestazione da
parte del COGNOME; ciò appariva giustificato dal fatto che per accedere alla porzione rivendicata era necessario attraversare la porzione di NOME COGNOME, in quanto la porzione rivendicata era interclusa all’interno della proprietà di NOME COGNOME.

2.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza, sulla base di tre motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso, nel quale ha anche proposto ricorso incidentale condizionato al fine di riproporre le domande svolte in via subordinata e non esaminate.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 16-11-2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo è rubricato ‘ violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 100, 101, 331 c.p.c. della sentenza di appello laddove rigettava i motivi di impugnazione dell’appellante principale senza disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutte le persone costituenti la parte contrassegnata con la lettera b) nella scrittura privata intercorsa tra COGNOME NOME (denominata parte a) e NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (denominata lettera b) datata 10/10/1990′. Il ricorrente evidenzia che la scrittura privata del 10-10-1990 considerata dalla sentenza impugnata era stata conclusa da una parte da NOME COGNOME e dall’altra da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME; perciò sostiene che la domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto della proprietà per usucapione formulata dalla convenuta NOME COGNOME avrebbe richiesto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME.
1.1.Il motivo è infondato.

Sussiste e deve essere applicato il principio secondo il quale la domanda di acquisto della proprietà per usucapione deve essere proposta nei confronti di chi è proprietario del bene all’atto della domanda e non anche dei precedenti danti causa, che non hanno veste di litisconsorti necessari (Cass. Sez. 2 4-10-2018 n. 24260 Rv. 65123101, Cass. Sez. 2 28-8-2015 n. 17270 Rv. 636126-01, Cass. Sez. 3 112-2010 n. 3086 Rv. 611459-01).

Nella fattispecie la convenuta NOME COGNOME ha proposto la domanda riconvenzionale di accertamento dell’acquisto della proprietà per usucapione nei confronti dell’attore NOME COGNOME, il quale aveva agito sostenendo di essere proprietario dell’immobi le per averlo acquistato con atto del AVV_NOTAIO di data 8-6-1990 rep. 13289, per cui aveva esattamente diretto la domanda unicamente nei confronti del soggetto che si assumeva proprietario.

Il ricorrente sostiene che la domanda avrebbe dovuto essere proposta anche nei confronti degli altri soggetti che avevano concluso la transazione il 10-10-1990. Però la sentenza impugnata non ha accertato che la transazione costituisse il titolo per l’acquisto della proprietà né per NOME COGNOME, né per gli altri soggetti che avevano concluso unitamente a lei la transazione con NOME COGNOME, per cui non sussistono i presupposti per ritenere che gli altri contraenti fossero litisconsorti necessari. La sentenza impugnata, eseguendo l’interpretazione della scrittura in termini non censurati con motivi ammissibili dal ricorrente, ha accertato (da pag. 7 in fine) che la scrittura riconosceva l’esistenza del possesso continuato per vent’anni in capo a NOME COGNOME e ai suoi danti causa tra i quali NOME COGNOME, che infatti aveva partecipato alla transazione; ha altresì accertato che NOME COGNOME COGNOME aveva partecipato alla scrittura per definire in via transattiva causa possessoria da lei proposta. Quindi, la Corte
territoriale ha accertato che con quel contratto le parti avevano riconosciuto esistente il possesso esclusivamente in capo a NOME COGNOME, per cui non si configurano i presupposti per ritenere ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti degli altri contraenti.

2.Il secondo motivo è rubricato ‘ violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 75 c.p.c. e 1100 e segg. del c.c., nonché in relazione alle norme che regolano la qualificazione giuridica della domanda e i principi dell’ultra ed extra petita (artt. 112 e segg. c.p.c.) della sentenza di appello impugnata riguardo la conferma della sentenza del Tribunale di Fermo, laddove riconosceva l’intera proprietà alla sola COGNOME NOME dell’immobile destinato a civile abitazione sito in Fermo, corso NOME, descritto al NCEU del Comune di Fermo al foglio 60, particella 95 sub 9, per riconosciuta maturata usucapione nei confronti di COGNOME NOME quale risultava intestatario per averlo acquistato per atto pubblico del 08/06/1990′. Il ricorrente evidenzia che il riconoscimento compiuto da NOME COGNOME nella scrittura privata del 10-10-1990 doveva ritenersi rivolto in favore di tutte e tre le persone costituenti la parte b) nella scrittura stessa e quindi la domanda proposta da NOME COGNOME non poteva essere qualificata come domanda di accertamento della proprietà per l’intero , ma solo per la quota pro-indiviso.
2.1.Le ragioni svolte per rigettare il primo motivo di ricorso comportano il rigetto anche del secondo motivo.

La Corte territoriale ha interpretato la scrittura 10-10-1990 come contenente il riconoscimento de ll’esistenza dei presupposti per l’usucapione in capo a NOME COGNOME, con riguardo al diritto di proprietà sull’ intero immobile e non soltanto su una quota. Il ricorrente non propone motivo di ricorso volto a sostenere l’erroneità dell’interpretazione della scrittura per la violazione dei canoni di interpretazione dei contratti, per cui in sostanza si limita in modo

inammissibile a proporre una interpretazione del negozio diversa da quella eseguita dal giudice di merito.

3.Il terzo motivo è rubricato ‘ violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli artt. 1158, 1988, 2730 e 2909 del c.c. e 116 c.p.c. laddove la Corte di merito assumeva l’intervenuto riconoscimento della maturata usucapione da parte del COGNOME NOME (proprietario intestatario) in favore dei tre soggetti indicati come parte b) nella scrittura privata del 10/10/1990 nonostante gli aspetti di incompatibilità logica riguardo la deposizione di NOME COGNOME e l’interclusione dell’appartamento de qua’. Il ricorrente evidenzia come l’usucapione sia istituto sottratto a qualsiasi convenzione stipulata tra le parti, in quanto il perfezionarsi della fattispecie presuppone l’accertamento dei relativi requisiti; dichiara che nella fattispecie è incomprensibile l’unione del possesso tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, che sarebbe avvenuto dopo la data della scrittura e perciò in contrasto con la riconosciuta matur azione dell’usucapione alla data della scrittura; aggiunge che la deposizione di NOME COGNOME, l’interclusione dell’appartamento, il possesso dell’immobile da parte di NOME COGNOME costituivano giudicato esterno di cui alla sentenza penale n. 1692/2015 della Corte d’appello di Ancona, idoneo a escludere l’usucapione per difetto dei relativi elemen ti costitutivi.
3.1.Il motivo è inammissibile sotto vari profili, in primo luogo perché non coglie il contenuto della decisione e perciò non la censura in modo pertinente.

In nessun punto della sentenza la Corte d’appello ha affermato che l’accordo transattivo fosse il titolo dell’usucapione; la Corte d’appello ha soltanto dichiarato che la scrittura conteneva una dichiarazione di scienza relativa ai presupposti fondanti l’acquisto per usucapione e quindi ha tratto dal contenuto di quella scrittura gli elementi probatori necessari al fine del decidere.

In nessun punto della sentenza si afferma che il termine ventennale per l’usucapione sia maturato dopo la stipulazione della scrittura , perché tutta l’argomentazione della corte territoriale è volta a ritenere che i presupposti dell’usucapione erano già maturati a quella data; la sentenza ha soltanto evidenziato (pag. 9 all’inizio) che NOME COGNOME, allorché aveva ceduto in data 29-12-1990 alla sorella l’immobile collegato alla porzione oggetto di usucapione, non aveva potuto indicare quella particella, che non era a lui intestata, dopo avere dato atto (pag. 8 all’inizio) che alla data del 10 -10-1990 il possesso ventennale era già maturato. Quindi, la circostanza che NOME COGNOME fosse avente causa di NOME COGNOME per atto di acquisto del NUMERO_DOCUMENTO–NUMERO_DOCUMENTO non ha il significato che pretende il ricorrente, relativo al maturare del termine ventennale dopo la transazione del 10-10-1990.
Il riferimento al giudicato esterno di cui a una sentenza penale emessa nel 2015 è in primo luogo inammissibile ai sensi dell’art. 366 co. 1 n.6 cod. proc. civ., perché il ricorrente non specifica in quali atti avesse posto la questione, che non risulta trattata dalla sentenza impugnata, nonostante la sentenza alla quale fa riferimento il ricorrente fosse stata emessa nel 2015 e perciò il relativo giudicato dovesse essere eccepito nel corso del giudizio di appello. Infatti, nel giudizio di cassazione l’esis tenza del giudicato esterno è rilevabile qualora emerga dagli atti prodotti nel giudizio di merito e nell’ipotesi in cui si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata (Cass. Sez. L 21-4-2022 n. 12754 Rv. 664480-01, Cass. Sez. U 16-6-2006 n. 13916 Rv. 589695-01).
4.L’integrale rigetto dei motivi di ricorso principale comporta che non debba essere esaminato il ricorso incidentale, proposto solo in via subordinata.

5.Le spese del giudizio di cassazione, in dispositivo liquidate, sono poste a carico del ricorrente in applicazione del principio della soccombenza.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente alla rifusione a favore della controricorrente delle spese di lite del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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