Riconoscimento del diritto altrui: no all'usucapione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due fratelli che miravano a ottenere per usucapione la comproprietà di un terreno. La decisione si fonda su una scrittura privata in cui i ricorrenti avevano di fatto operato un riconoscimento del diritto altrui, proponendo l’acquisto del bene ai legittimi proprietari. Tale atto, secondo la Corte, interrompe il decorso del tempo necessario per l’usucapione ed esclude in radice l’esistenza dell'”animus possidendi”, ovvero l’intenzione di possedere il bene come se si fosse il proprietario. La Corte ha inoltre confermato l’inammissibilità della domanda subordinata di usucapione di una servitù, in quanto proposta tardivamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Riconoscimento del Diritto Altrui: Come una Lettera d’Intenti Può Annullare l’Usucapione

L’usucapione è un istituto giuridico che permette di diventare proprietari di un bene attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, è fondamentale che tale possesso sia esercitato con l’intenzione di essere il vero proprietario (animus possidendi). Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come un atto di riconoscimento del diritto altrui, anche sotto forma di una semplice proposta d’acquisto, possa vanificare anni di possesso e impedire l’acquisizione della proprietà. Analizziamo insieme questa interessante decisione.

I Fatti: la controversia tra familiari per un terreno sul lago

La vicenda nasce da una disputa tra due rami della stessa famiglia. Due fratelli citavano in giudizio le loro cugine, figlie del loro zio, chiedendo al tribunale di dichiararli comproprietari, per 1/3 ciascuno, di un appezzamento di terreno. Questo terreno, situato tra la loro casa e un lago, era da loro utilizzato come giardino e parcheggio e vi erano stati costruiti anche due pontili. La loro pretesa si basava sull’usucapione, sostenendo di aver posseduto il terreno per oltre vent’anni come se ne fossero i proprietari.

Le cugine si opponevano fermamente, non solo resistendo alla domanda principale ma proponendo a loro volta una domanda riconvenzionale (negatoria servitutis) per far accertare l’inesistenza di qualsiasi diritto di passaggio o parcheggio a favore dei cugini sul loro terreno.

In risposta, i fratelli presentavano un’ulteriore domanda, definita reconventio reconventionis, con cui chiedevano, in subordine, di aver almeno acquisito per usucapione una servitù di passaggio sul medesimo terreno.

Il percorso giudiziario: dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda principale di usucapione della proprietà, riteneva inammissibile quella subordinata di usucapione della servitù e, al contrario, accoglieva la domanda delle cugine, dichiarando che nessun diritto di servitù gravava sul loro terreno. La Corte d’Appello confermava in toto la decisione, spingendo i fratelli a ricorrere in Cassazione.

Il ruolo chiave del riconoscimento del diritto altrui

Il punto cruciale della controversia, che ha determinato l’esito di tutti i gradi di giudizio, è stata una scrittura privata del 2001. In questo documento, i fratelli, insieme ad altri familiari, avevano manifestato l’intenzione di sistemare l’area e, di fatto, avevano formulato una sorta di proposta di acquisto nei confronti delle cugine, identificate come le legittime proprietarie.

Secondo le corti di merito, questo documento costituiva un inequivocabile riconoscimento del diritto altrui. Tale atto ha un duplice effetto devastante per chi intende usucapire un bene:
1. Interrompe il termine per la prescrizione acquisitiva: il tempo di possesso utile all’usucapione si azzera e deve ricominciare a decorrere da capo.
2. Esclude l'”animus possidendi”: riconoscere che qualcun altro è il proprietario è incompatibile con l’intenzione di possedere il bene come se fosse proprio. Viene a mancare l’elemento soggettivo indispensabile per l’usucapione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso presentati dai fratelli, confermando la decisione della Corte d’Appello.

Il fulcro della questione: l’interpretazione della scrittura privata

I giudici di legittimità hanno ribadito un principio fondamentale: la Corte di Cassazione non può sostituire la propria interpretazione di un contratto a quella del giudice di merito, a meno che quest’ultima non sia palesemente illogica o non abbia rispettato le regole legali di ermeneutica. Nel caso di specie, l’interpretazione della scrittura del 2001 come un atto di riconoscimento della proprietà delle cugine è stata ritenuta del tutto plausibile e ben motivata. Di conseguenza, il rigetto della domanda di usucapione era corretto.

La tardività della domanda di servitù

La Corte ha anche confermato l’inammissibilità della domanda subordinata di usucapione della servitù. I giudici hanno spiegato che tale domanda non era una diretta conseguenza della domanda riconvenzionale delle cugine (negatoria servitutis). I fratelli avrebbero dovuto proporla sin dall’inizio nel loro atto di citazione, anche solo in via subordinata, e non attendere di essere convenuti in riconvenzionale. La mossa tardiva ha violato le preclusioni processuali.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si concentrano sul valore giuridico del riconoscimento della proprietà altrui. La sentenza spiega che tale atto non è una semplice ammissione, ma un fatto giuridico che incide direttamente sui requisiti dell’usucapione. L’aver proposto l’acquisto del bene dimostra che i possessori erano consapevoli di non esserne i proprietari, facendo così crollare l’intero castello della loro pretesa basata sull’usucapione. La Corte sottolinea che l’interesse a far accertare una servitù esisteva già al momento dell’introduzione della causa e non è sorto come conseguenza della difesa delle controparti. Pertanto, la sua proposizione tardiva non può essere sanata, a pena di violare le regole del processo che garantiscono un corretto e ordinato svolgimento del contraddittorio.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre un importante insegnamento: nel contesto di una potenziale usucapione, qualsiasi atto scritto da cui emerga il riconoscimento del diritto del proprietario formale può avere conseguenze fatali. Una lettera d’intenti, una proposta d’acquisto o anche una semplice ammissione possono interrompere il decorso del tempo e, soprattutto, dimostrare la mancanza di quel animus possidendi che è l’anima stessa dell’usucapione. Inoltre, la pronuncia ribadisce la necessità di una corretta strategia processuale: le domande devono essere formulate tempestivamente e in modo completo sin dal primo atto del giudizio, per evitare di incorrere in preclusioni insanabili.

Riconoscere per iscritto la proprietà di un’altra persona su un bene che si sta possedendo interrompe l’usucapione?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che il riconoscimento della signoria delle proprietarie ha un duplice effetto: interrompe il decorso del tempo per la prescrizione acquisitiva e fa escludere in radice l’esistenza dell'”animus possidendi”, ovvero l’intenzione di possedere il bene come proprietario.

È possibile chiedere in corso di causa l’accertamento di una servitù per usucapione in risposta a chi nega l’esistenza di tale diritto?
No, la Corte ha stabilito che la domanda di accertamento dell’usucapione di una servitù (in questo caso definita “reconventio reconventionis”) è inammissibile se non è una conseguenza diretta della domanda riconvenzionale della controparte. Tale pretesa avrebbe dovuto essere avanzata fin dall’atto di citazione iniziale, anche in via subordinata.

La Corte di Cassazione può modificare l’interpretazione di un contratto o di una scrittura privata fatta dai giudici dei gradi precedenti?
No, il sindacato della Corte di Cassazione sull’interpretazione di un contratto è limitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione. Non può investire il risultato interpretativo in sé né tradursi in una diversa valutazione degli elementi di fatto esaminati dal giudice di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12786 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12786 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 26875/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrenti –

contro

COGNOME COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliate in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 155/2020 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 17/07/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME e NOME COGNOME convennero in giudizio NOME e NOME COGNOME figlie di NOME COGNOME (fratello degli attori) chiedendo che fosse accertato il loro diritto di comproprietà, per la quota indivisa di 1/3 ciascuno, acquisito per usucapione, della particella f. 1297/173 C.C. Ischia, costituita dal terreno che separava la loro casa dal lago Caldonazzo, terreno adibito a giardino e posteggio e al termine del quale erano stati realizzati due pontili aggettanti sul lago.

1.1. Le convenute, oltre a resistere alla domanda, svolsero riconvenzionale, con la quale chiesero accertarsi l’inesistenza di servitù di passaggio o di parcheggio in favore della p. ed. C.C. COGNOME e a carico della particella f. 1297/173 C.C. Ischia.

1.2. Gli attori, in ‘reconventio reconventionis’, chiesero, in via di subordine, nel caso di mancato accoglimento della domanda d’usucapione della comproprietà dell’anzidetta particella, accertarsi l’intervenuta acquisizione per usucapione della servitù di passo, e con mezzi meccanici, sempre a carico della medesima particella.

Il Tribunale di Trento, rigettata la domanda principale e dichiarata inammissibile quella proposta quale ‘reconventio reconventionis’, accolse la domanda di ‘negatoria servitutis’ proposta in riconvenzionale dalle contenute.

La Corte d’appello di Trento rigettò l’impugnazione degli attori.

3.1. Per quel che qui rileva deve, in sintesi, ricordarsi che la Corte locale giunge all’anticipato epilogo attraverso i passaggi argomentativi di cui appresso:

-la svolta istruttoria non aveva dimostrato l’assunto attoreo e, per contro, gli intimi rapporti familiari giustificavano comportamenti di tolleranza;

-non aveva significato apprezzabile l’affermazione degli appellanti, i quali avevano evidenziato che le appellate nel corso degli anni si erano limitate a fare un uso saltuario e limitato dell’area, in quanto che <>;
sotto altro profilo, essendo rimasto provato che le appellate accedevano liberamente allo stacco di terreno, passando dalla proprietà degli appellanti, essendo in possesso del telecomando azionante l’apertura del cancello, non era dubbio che fruissero del terreno di loro proprietà;

con la scrittura privata del 4/4/2001 gli appellanti avevano fatto riconoscimento dell’altruità del diritto di proprietà, che successivamente, invece, avevano affermato essere loro comune per usucapione;

-la domanda proposta quale ‘reconventio reconventionis’, in effetti non poteva qualificarsi tale, in quanto non consequenziale alla domanda riconvenzionale; a tal fine la sentenza spiega che: <>.

NOME e NOME COGNOME propongono ricorso sulla base di cinque motivi.

Le intimate resistono con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo viene denunciata nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 cod. proc. civ.

I ricorrenti assumono che la sentenza sia sorretta da motivazione apparente in ordine all’affermata mancanza di prova del possesso che NOME e NOME COGNOME avrebbero esercitato sull’area oggetto di contesa.

Nel dettaglio, si sostiene che la sentenza, con l’affermazione, secondo la quale, <>. La Corte di merito non aveva tenuto conto della testimonianza di NOME COGNOME, che aveva dato conferma che oltre trenta anni prima i fratelli COGNOME avevano riportato terra sulla particella 1297/173, al fine di renderla complanare alla particella 515; che, all’epoca, i fratelli COGNOME avevano realizzato un’area destinata a parcheggio; che, alla medesima epoca, gli stessi fratelli avevano realizzato muretti di contenimento, pavimentazione, aiuole e un pergolato; che, sempre trenta anni prima, i fratelli COGNOME, sulla stessa particella 1297/173 avevano fatto mettere in opera un pontile con trampolino.
Asserzioni, queste, non smentite da altri testi, che avevano trovato conferma nelle fotografie prodotte.

Non avendo la sentenza impugnata espresso giudizio d’inattendibilità dell’anzidetta testimonianza e d’irrilevanza delle foto, non era dato cogliere il ragionamento logico seguito dalla Corte di Trento.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione degli artt. 1140 e 1158 cod. civ.

Secondo i ricorrenti la sentenza era incorsa in errore per avere negato maturata usucapione della quota di comproprietà di 1/3 ciascuno della p.f. 1297/173, sul presupposto che gli esponenti non avessero fornito sufficienti elementi dai quali poter dedurre che avessero esercitato <>.

L’affermazione, per i ricorrenti, violava le norme evocate, poiché essi non avevano chiesto l’usucapione della proprietà esclusiva della p.f. 1297/173, essendosi limitati a dedurre una situazione di compossesso pro indiviso. Quindi, non sarebbe occorso dimostrare l’esclusione del possesso del proprietario.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ.

La Corte d’appello, spiegano i ricorrenti, confermando la statuizione del Tribunale, aveva assegnato un significato non conforme alla volontà delle parti alla scrittura del 4/4/2001, contenente una proposta d’acquisto degli attori nei confronti delle convenute.

La sentenza aveva tratto il convincimento che con la scrittura di cui si discute NOME e NOME COGNOME avevano riconosciuto quali proprietarie del terreno NOME e NOME COGNOME.

I ricorrenti sostengono che la Corte di merito aveva interpretato in spregio alle norme regolanti l’ermeneutica negoziale la scrittura del 4/4/2001. Si trattava, spiegano i ricorrenti, di una ‘lettera d’intenti’, firmata non solo da NOME e NOME, ma anche dagli altri fratelli COGNOME e, in particolare, (oltre che da NOME COGNOME, da NOME COGNOME, proprietarie di fondi confinanti) da NOME, comproprietario della particella ed. 515 e padre delle convenute, che per ragioni ben comprensibili, non aveva voluto agire, insieme ai suoi fratelli, al fine di richiedere l’usucapione della particella f. 1297/173. Era stato solo NOME a dichiarare proprietarie le convenute e non gli altri firmatari; si leggeva, infatti: <>.
Con il quarto motivo viene denunciata violazione dell’art. 183, co. 5, cod. proc. civ., al tempo vigente.

Ingiustamente, si chiarisce, la sentenza aveva dichiarato inammissibile la proposta ‘reconventio reconventionis’.

A fronte della domanda di ‘negatoria servitutis’, avanzata dalla controparte in riconvenzionale, sussisteva <> con la contrapposta domanda <>.

Pur vero <>.

Con il quinto motivo viene denunciata violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

I ricorrenti addebitano alla statuizione di secondo grado di non essersi pronunciata sul motivo d’appello con il quale sarebbe stata criticata la sentenza del Tribunale nella parte in cui aveva reputato insussistente l’apparenza della servitù di passo e parcheggio e, per converso, nella parte in cui aveva accolto la domanda riconvenzionale di ‘negatoria servitutis’.

Per ragioni di logica espositiva è opportuno esaminare per primo il terzo motivo.

La doglianza, peraltro gravemente insufficiente quanto a specificità, non essendosi proceduto all’integrale riproduzione o all’allegazione della scrittura, è destituita, comunque, di giuridico fondamento.

Si è, invero, più volte spiegato che, in tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati (Sez. Sez. 3, n. 2465, 10/02/2015, Rv. 634161 -01; conf., ex multis, Cass. nn. 10891/2016, 2074/2002).
Nel caso in esame è del tutto plausibile e non irragionevole l’interpretazione cui giunge la Corte di merito. Mentre è il risultato di essa che i ricorrenti contestano, auspicando un inammissibile nuovo sindacato.

Il riconoscimento della signoria delle proprietarie ha un duplice effetto:

(a) interrompe il decorso del tempo per la prescrizione acquisitiva;

(b) fa escludere in radice l’ ‘animus possidendi’, stante che la parte non si pone in contrasto frontale con il diritto di proprietà del titolare (giurisprudenza consolidata: Cass. nn. 5920/2025, 19706/2014, 2319/2010, 25250/2006).

È appena il caso di soggiungere che la qualità di ‘proprietarie’ delle controricorrenti non è assegnata da NOME, padre di costoro, in contrasto col volere degli altri fratelli, che, per contro, la scrittura condivisero in tutto e per tutto, senza porre distinzioni. Sul punto la Corte di merito correttamente evidenzia che gli odierni ricorrenti <>.
Rigettato il terzo motivo, il primo e il secondo restano assorbiti in senso improprio: il riconoscimento della piena titolarità in capo alle controricorrenti renderebbe comunque vano lo scrutinio delle anzidette due doglianze.

Il quarto motivo, anch’esso assorbito, a cagione del rigetto del terzo motivo, propugna un’estensione della ‘reconventio reconventionis’ incompatibile con il dettato normativo di cui al comma 5 dell’art. 183 cod. proc. civ., al tempo vigente: ‘Nella stessa udienza l’attore può proporre le domande e le eccezioni che sono conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni proposte dal convenuto’.

Deve ricordarsi che i ricorrenti avevano agito per vedersi dichiarare comproprietari del bene, le convenute, oltre ad opporsi a una tale domanda, in via riconvenzionale agirono in ‘negatoria

servitutis’. L’esigenza di chiedere la dichiarazione d’usucapione della servitù di passo non è conseguenza della domanda riconvenzionale, bensì pretesa che avrebbe dovuto farsi valere con l’atto di citazione, sia pure in via di subordine. Né, la mancata diligente articolazione della domanda iniziale può essere tardivamente integrata, in violazione delle preclusioni processuali inderogabili.

Il quinto motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

L’atto d’appello non risulta essere stato riportato nella sua integralità (la Corte d’appello sintetizza i motivi e non si rinvengono censure corrispondenti a quella enunciata nel motivo qui in esame) e nella sintesi dei ricorrenti non si rinviene un compiuto motivo d’appello (ragioni di contrasto alla decisione), bensì solo la nuda conclusione contraria alla statuizione di primo grado.

Inoltre, la domanda di servitù di passaggio è stata dichiarata inammissibile e il rigetto della tesi della sua legittima proposizione quale ‘reconventio reconventionis’ renderebbe comunque vano lo scrutinio di tale profilo di doglianza.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento in favore delle controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 20 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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