Revoca amministratore prorogatio: quando è inammissibile

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14039/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di condominio: è inammissibile la domanda di revoca giudiziale di un amministratore il cui mandato biennale sia già scaduto e che operi in regime di *prorogatio*. Secondo la Corte, in questa situazione viene meno l’interesse ad agire dei condomini, poiché i poteri dell’amministratore uscente sono già drasticamente limitati alle sole attività urgenti. La corretta procedura da seguire per i condomini non è la revoca, bensì la nomina di un nuovo amministratore. La sentenza ha quindi annullato la condanna alle spese basata sul principio di soccombenza virtuale, compensando i costi dell’intero giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Revoca Amministratore Prorogatio: Inammissibile per Carenza d’Interesse

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha affrontato un tema cruciale per la vita condominiale: la possibilità di richiedere la revoca amministratore prorogatio. La pronuncia chiarisce che, una volta scaduto il mandato biennale, la richiesta di rimozione giudiziale dell’amministratore diventa inammissibile per carenza di interesse. Questa decisione offre importanti indicazioni pratiche ai condomini su come agire correttamente in tali circostanze, evitando procedure inutili e costose.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di alcuni condomini di revocare giudizialmente il proprio amministratore a causa di presunte gravi irregolarità gestionali. Tuttavia, al momento dell’avvio del procedimento, l’incarico dell’amministratore, della durata di due anni, era già terminato. Egli, di fatto, operava in regime di prorogatio, in attesa della nomina di un successore, che è poi avvenuta nel corso della causa.

Il Tribunale di primo grado aveva dichiarato inammissibile la domanda, ma la Corte d’Appello aveva riformato parzialmente la decisione. Pur prendendo atto della cessazione della materia del contendere (data la successiva nomina di un nuovo amministratore), la Corte territoriale aveva condannato l’ex amministratore al pagamento delle spese legali di entrambe le fasi del giudizio, applicando il principio della cosiddetta “soccombenza virtuale”. Secondo i giudici d’appello, la richiesta di revoca era ammissibile anche nei confronti di un amministratore in prorogatio e le contestazioni dei condomini erano fondate.

L’ex amministratore ha quindi proposto ricorso per cassazione contro questa decisione.

La Revoca Amministratore Prorogatio Secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’ex amministratore, ribaltando completamente la visione della Corte d’Appello. Il punto centrale della decisione risiede nella natura del procedimento di revoca giudiziale previsto dall’art. 1129 c.c. Questo strumento è descritto come eccezionale, urgente e sostitutivo della volontà assembleare, giustificato solo dalla necessità di assicurare una tutela rapida ed efficace alla corretta gestione del condominio di fronte a un pericolo di grave danno.

Quando l’amministratore si trova in prorogatio, questo presupposto di urgenza viene meno. L’art. 1129, comma 10, c.c. stabilisce che, decorso il biennio, l’amministratore cessa automaticamente dalla carica e i suoi poteri gestori sono drasticamente compressi. In base al comma 8 dello stesso articolo, egli deve limitarsi a eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

Il Principio di Diritto Enunciato

La Corte ha quindi formulato il seguente principio di diritto: «In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Cassazione si fondano su una logica stringente. Se l’amministratore in prorogatio ha già perso i suoi pieni poteri e può compiere solo atti conservativi e urgenti, non sussiste più quel pericolo gestionale che giustifica il ricorso a un rimedio eccezionale come la revoca giudiziale. L’interesse primario dei condomini non è più quello di “revocare” un potere che di fatto non esiste più nella sua pienezza, ma quello di ottenere la nomina di un nuovo amministratore.

La Corte sottolinea che i condomini dispongono di altri strumenti, più appropriati, per raggiungere questo obiettivo: in primo luogo, convocare un’assemblea per la nuova nomina; in secondo luogo, qualora l’assemblea non deliberi, chiedere all’autorità giudiziaria la nomina di un amministratore. Intraprendere un’azione di revoca contro un amministratore già scaduto è, pertanto, un’iniziativa processuale non consentita, perché non risponde a un reale e concreto interesse da tutelare.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La sentenza rappresenta un importante vademecum per i condomini. È inutile e processualmente errato avviare un’azione di revoca nei confronti di un amministratore il cui mandato è già scaduto. Tale azione verrà dichiarata inammissibile per carenza di interesse.

Le implicazioni pratiche sono chiare: di fronte a un amministratore in prorogatio, anche se in passato ha commesso irregolarità, la priorità è attivarsi per la sua sostituzione. L’energia e le risorse economiche devono essere concentrate sulla convocazione dell’assemblea per la nuova nomina. Solo in caso di inerzia dell’assemblea, si potrà ricorrere al giudice, ma per chiedere la nomina di un nuovo amministratore, non la revoca di quello uscente. Questo approccio non solo è giuridicamente corretto, ma garantisce anche una soluzione più rapida ed efficiente ai problemi gestionali del condominio.

È possibile chiedere la revoca giudiziale di un amministratore di condominio il cui incarico è già scaduto (in prorogatio)?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che tale domanda è inammissibile per carenza di interesse ad agire, poiché il mandato è già cessato automaticamente per decorrenza dei termini.

Perché la domanda di revoca di un amministratore in prorogatio è inammissibile?
Perché l’amministratore in prorogatio ha già poteri gestori drasticamente limitati alle sole attività urgenti per evitare pregiudizi al condominio. Di conseguenza, viene a mancare il presupposto dell’urgenza e del pericolo di grave danno che giustifica il ricorso al procedimento eccezionale di revoca giudiziale.

Cosa devono fare i condomini se vogliono sostituire un amministratore il cui mandato è scaduto?
I condomini non devono chiedere la revoca giudiziale. Devono invece attivarsi per nominare un nuovo amministratore tramite l’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, possono rivolgersi al giudice per chiedere la nomina di un nuovo amministratore.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14039 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 14039 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/05/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 6445/2022 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende.

– Ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME

– Intimati – avverso l ‘ordinanza della Corte d ‘ appello di Roma n. r.g. 51706/2021 depositata il 10/12/2021.

Condominio

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella pubblica udienza del 23 gennaio 2025.

Udito il Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME il quale ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile e sia rigettato.

Udito l’avvocato NOME COGNOME per parte ricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con ordinanza pubblicata il 10/12/2021, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento del reclamo di NOME COGNOME e di altri condomini e in parziale riforma dell’ordinanza del Tribunale di Roma del 09/06/2021, ha condannato l’amministra tore del condominio uscente NOME COGNOME al pagamento delle spese del giudizio cautelare e del reclamo, dopo avere dato atto della cessazione della materia del contendere in relazione al ricorso dei condomini che avevano chiesto la revoca giudiziale dell’amministra tore per gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129 comma 11 c.c., sul presupposto che, con delibera del 03/06/2021 , successiva all’instaurazione del giudizio, il condominio aveva accettato le dimissioni dell’amministratore uscente e aveva nominato un nuovo amministratore.
Per la Corte d’appello, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, che in forza di quest’unico argomento aveva respinto il ricorso cautelare, il rimedio processuale ex art. 1129 comma 11 c.c. sarebbe esperibile anche nei confronti dell’amministratore in prorogatio .

Da qui, spiega l’ordinanza, la condanna dell’amministratore al pagamento delle spese di entrambe le fasi del giudizio cautelare, in applicazione del principio della cosiddetta soccombenza virtuale, posto che erano fondate le contestazioni rivolte all’ex amministratore dai condomini, come, ad esempio, la mancata tenuta dell’anagrafe del

condominio o la violazione del diritto di accesso dei condomini alla documentazione contabile del condominio.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, avverso l ‘ordinanza della Corte d’appello di Roma .

I condomini sono rimasti intimati.

Su proposta del relatore, a giudizio del quale il ricorso poteva essere respinto e poteva, pertanto, essere definito nelle forme di cui all ‘ art. 380 bis c.p.c. (nella versione ratione temporis vigente), in relazione all ‘ art. 375, comma 1, n. 1), c.p.c., il presidente ha fissato l ‘ adunanza in camera di consiglio.

Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell ‘ art. 380 bis comma 2 c.p.c. (nella versione vigente ratione temporis ), e ha chiesto la trattazione della causa in pubblica udienza.

Con ordinanza interlocutoria n. 33699/2022 della sesta sezione di questa Corte, non ravvisandosi l’ evidenza decisoria, la causa è stata rimessa all ‘udienza pubblica.

In prossimità dell’udienza, il Pubblico ministero ha depositato una memoria e ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile.

Infine, il ricorrente ha depositato una memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia , ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione agli artt. 1129 c.c., 64 disp. att. c.c. e 737 e seguenti c.p.c.

L’ordinanza impugnata sarebbe viziata perché, pur dando atto della cessazione della materia del contendere, ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese delle due fasi del giudizio cautelare, senza considerare che, essendo l’amministrazione dimissionario in regime di prorogatio , il rimedio proposto dai condomini era inammissibile, in mancanza dei requisiti della

residualità, eccezionalità ed urgenza, potendo l’assemblea del condominio attivarsi per la nomina del nuovo amministrazione o, alternativamente, in caso di inerzia d ell’assemblea, potendo i condomini chiedere la nomina giudiziale dell’amministratore.

Il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 nn. 3 e 4 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. , in relazione a ll’art. 1129 c.c.

L’ordinanza impugnata è viziata per avere ritenuto ammissibile la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio , pur trattandosi di revoca che, ove disposta, non avrebbe prodotto alcun effetto essendo ormai venuto meno un vincolo contrattuale, tra condominio e amministratore, sul quale la revoca avrebbe potuto incidere.

I due motivi, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati nei termini di seguito illustrati.

3.1. In linea con Cass. Sez. Un. n. 20957 del 2004, la premessa concettuale è che la revoca giudiziale dell’amministratore di cui agli artt. 1129 comma 11 c.c. e 64 disp. att. c.c. costituisce un procedimento eccezionale e urgente (improntato a rapidità, informalità ed officiosità), sostitutivo della volontà assembleare, suscettibile di risolvere prima del tempo il rapporto di mandato tra i condomini e l’ amministratore, che trova giustificazione soltanto nel l’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela (superiore a quella dei singoli condomini e dei diritti dell’amministratore ) ad una corretta gestione dell’amministraz ione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore .
In base all’art. 1129 comma 10 c.c., decorso il secondo anno dall’assunzione dell’incarico , l’amministratore cessa dalla carica in maniera automatica, senza che sia necessaria a tal fine una decisione assembleare, e vengono meno i suoi poteri gestori. In tale evenienza,

l’art. 1129 comma 8 c.c. prescrive che l ‘amministratore cessato dalla carica debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio e ai condomini, ed eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.

3.2. La drastica compressione dei poteri gestori de ll’amministratore , pressoché annullati al maturare del biennio dalla nomina, induce ad escludere, per i condomini, la necessità, la possibilità e, in chiave processuale , l’interesse a chiedere la revoca dell’amministratore con il procedimento di volontaria giurisdizione delineato d all’ art. 1129 comma 11 c.c.

Piuttosto, quando i condomini sono più di otto -come dispone il primo comma dello stesso articolo se l’assemblea non vi provvede, la nomina del nuovo dell’amministratore può essere chiesta al giudice.

Nulla vieta, infine, che si inizi un giudizio a cognizione piena al fine di accertare le inadempienze dell’amministratore non più in carica.

3.3. Venendo all’esame dei motivi di ricorso, ad avviso del Collegio – diversamente da quanto ha stabilito la Corte d’appello, quale presupposto logico-giuridico rispetto alla statuizione sulle spese del giudizio concernente (appunto) la revoca dell’amministratore -l’iniziativa processuale dei condomini non era consentita.

E questo perché è pacifico che quando, il 22 marzo 2020, è iniziato il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore, quest ‘ultimo , che aveva ricoperto il ruolo dal 15 febbraio 2018 al 18 febbraio 2020, era cessato dall ‘incarico e, quindi, doveva limitarsi al disbrigo degli affari urgenti, ragion per cui i condomini non avevano interesse a domandarne la revoca giudiziale.

3.4. Sicché la Corte territoriale non avrebbe dovuto accogliere il reclamo e condannare l’ex amministratore alle spese delle due fasi del giudizio, ma avrebbe dovuto aderire alla decisione del Tribunale che, come dianzi ricordato, aveva ritenuto inammissibile la domanda dei condomini di revoca dell’amministratore .

Va quindi enunciato il seguente principio di diritto: « In tema di condominio negli edifici, è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell’assemblea o di ciascun condomino , ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell’amministratore cessato dall’incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi dell’ottavo comma dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi ».
Il ricorso, pertanto, è accolto; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384 comma 2 ultima parte c.p.c., con l’annullamento del provvedimento impugnato nella parte in cui statuisce sulle spese.

L’assenza di precedenti di legittimità sulla questione esaminata dal Collegio giustifica la compensazione delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’ordinanza impugnata e, decidendo nel merito, annulla il provvedimento nella parte in cui statuisce sulle spese.

Compensa, tra le parti, le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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