Revisione tabelle millesimali: validità della delibera

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una decisione assembleare riguardante la revisione tabelle millesimali. Il caso verteva sull’impugnazione di un condomino che riteneva illegittima la volontà del condominio di ricalcolare i millesimi dopo la costruzione di una veranda. La Suprema Corte ha stabilito che una delibera con valore meramente programmatico, ovvero che esprime solo l’intento futuro di procedere alla revisione previa nomina di un tecnico, non è annullabile poiché non produce ancora una modifica effettiva dei criteri di ripartizione delle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Revisione tabelle millesimali e delibere programmatiche: la guida

La revisione tabelle millesimali è una delle questioni più delicate nella gestione di un edificio, poiché tocca direttamente il portafoglio dei condomini. Recentemente, la Corte di Cassazione è intervenuta per chiarire un punto fondamentale: cosa succede quando l’assemblea decide di voler cambiare le tabelle in futuro, ma non lo fa immediatamente?

I fatti di causa

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino. L’assemblea aveva espresso la volontà di procedere alla revisione tabelle millesimali a seguito della costruzione di una veranda da parte di quest’ultimo. Il condomino sosteneva che tale delibera fosse illegittima poiché approvata in assenza dei requisiti tecnici e legali richiesti per la modifica delle quote.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato le pretese del condomino. I giudici di merito hanno infatti osservato che la delibera impugnata non aveva effettivamente modificato le tabelle, ma si era limitata a esprimere un intento programmatico: nominare un tecnico per verificare se ci fossero i presupposti per una variazione futura. Non essendoci nuove tabelle approvate, non vi era alcun danno immediato o illegittimità da contestare.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, investita del ricorso, ha confermato le sentenze precedenti. Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra una delibera che approva nuovi criteri di riparto e una delibera che si limita a pianificare l’attività istruttoria per una possibile revisione tabelle millesimali.

Secondo gli Ermellini, l’interpretazione del contenuto di una delibera spetta ai giudici di merito. Se questi accertano che l’assemblea ha solo conferito mandato all’amministratore per scegliere un perito, ci troviamo di fronte a un atto preparatorio. Questo tipo di decisione è perfettamente legittima e non richiede le maggioranze o i presupposti specifici che sarebbero necessari per l’approvazione definitiva di nuovi valori millesimali.

Le implicazioni sulla revisione tabelle millesimali

Un altro aspetto rilevante trattato nell’ordinanza riguarda la cosiddetta “doppia conforme”. Poiché entrambi i gradi di giudizio precedenti avevano concordato sulla natura programmatica della delibera, il ricorrente non poteva chiedere in Cassazione un nuovo esame dei fatti. Inoltre, la Corte ha chiarito che una seconda delibera che fornisce chiarimenti sulla prima non costituisce necessariamente una revoca, ma può avere una funzione meramente confermativa, mantenendo vivo l’interesse alla causa ma confermando la legittimità dell’operato condominiale.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’applicazione dei canoni di interpretazione dei contratti alle delibere assembleari. I giudici hanno privilegiato l’elemento letterale: il testo della delibera parlava di una volontà rivolta “al futuro” e legata all’accertamento tecnico di un perito. Non essendoci un mutamento attuale dello stato dei diritti dei condomini, la delibera non violava le norme sulla revisione tabelle millesimali. La Corte ha inoltre sottolineato che il vizio di motivazione apparente non sussiste quando il ragionamento del giudice è chiaramente percepibile, come nel caso di specie, dove la distinzione tra atto programmatico e atto definitivo è stata spiegata in modo coerente e logico.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso è stato rigettato. Il principio che emerge è rassicurante per i condomini e gli amministratori: è possibile discutere e pianificare la revisione tabelle millesimali senza che ciò costituisca immediatamente un atto impugnabile, purché la delibera sia chiaramente finalizzata a una fase istruttoria e non all’imposizione immediata di nuovi costi. La soccombenza del ricorrente ha comportato anche la condanna al pagamento delle spese legali, a conferma della correttezza del percorso logico seguito dai giudici nei precedenti gradi di giudizio.

Si può impugnare una delibera che decide solo di nominare un tecnico per le tabelle millesimali?
Generalmente no, se la delibera ha natura puramente programmatica e non approva nuove tabelle ma avvia solo una fase di studio, non produce effetti immediati sui diritti dei condomini.

Cosa si intende per valore programmatico di una delibera condominiale?
Si riferisce a una decisione che esprime la volontà dell’assemblea di agire in futuro, come ad esempio valutare la necessità di ricalcolare i millesimi senza però approvare alcun nuovo valore.

Chi decide come interpretare il testo di una delibera dell’assemblea?
L’interpretazione spetta al giudice di merito e non può essere contestata in Cassazione se è logicamente motivata e rispetta le regole legali sull’interpretazione degli atti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4806 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4806 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 492/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO IN BITETTO ALLA INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato CONVERSO ATTILIO;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BARI n. 2085/2019, depositata il 09/10/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il condomino NOME COGNOME impugnava la delibera 3.12.2013 adottata dall’assemblea del C ondominio di INDIRIZZO in Bitetto deducendo l’illegittima approvazione della revisione delle tabelle condominiali in assenza dei requisiti richiesti dalla legge.

Il Tribunale di Bari respingeva la domanda e la Corte d’Appello di Bari, con sentenza n. 2085/2019, rigettava il gravame del condomino soccombente osservando che la delibera impugnata esprimeva la mera volontà dei condomini di provvedere, in futuro, ad una ridefinizione delle tabelle millesimali a seguito della costruzione di una veranda nell’appartamento di proprietà dell’appellante .

Rilevava la Corte d’Appello anche l’assenza di nuove e diverse tabelle rispetto a quelle originarie e preecisava che la successiva deliberazione del 10.06.2014, con la quale l’assemblea conferiva delega all’amministratore per l’espletamento della mediazione, si limitava a confermare il contenuto della precedente delibera impugnata. Il giudice di seconde cure escludeva pertanto la cessazione della materia del contendere invocata dall’appellante, ravvisando la permanenza del contrasto sull’efficacia della del iberazione impugnata.
Il COGNOME ricorre per cassazione deducendo sei motivi illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il condominio di INDIRIZZO sito in Bitetto.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si denunzia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 116 cod. proc. civ.; art. 69 disp. att. cod. proc. civ.; artt. 1362, 1364, 1366 cod. civ., 1137 cod. civ., 1371 cod. civ., art. 2697 cod. civ.; art. 2729 cod. civ., in tema di interpretazione della deliberazione assembleare del 03.12.2013 del Condominio resistente. Il ricorrente si duole

dell’errata statuizione della Corte di Appello in merito all’esegesi del dato letterale della delibera impugnata. Ad avviso del ricorrente, la ricerca della comune intenzione delle parti deve privilegiare l’elemento letterale, in collegamento con le varie clausole contrattuali, nel caso di specie rappresentate dall’ordine del giorno, in cui si affermava che l’assemblea era chiamata a votare. Né rileva la mancanza della scelta di un tecnico, atteso che la sua nomina si effettua dopo che l’assemblea ha approvato la volontà di rettificare le tabelle. Gli altri elementi sussidiari indicati dalla giurisprudenza – comunque utilizzabili solo ove il dato letterario sia insufficiente – sono dati dal comportamento delle parti e dall’attribuzione di un qualche effetto giuridicamente rilevante alle espressioni letterali usate dalle parti.
La doglianza è infondata.

Le deliberazioni dell’assemblea del Condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e ss. cod. civ. , privilegiando, anzitutto, l’elemento letterale e, nel caso in cui tale elemento risulti insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli afferenti alla valutazione del comportamento delle parti e alla conser vazione degli effetti dell’atto, che impongono all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante, anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26188 dell’08.09.2023; Cass. 21576 del 2019; Cass. n. 28763 del 2017; Cass. n. 4501 del 2006).
Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha privilegiato il criterio «lessicale», al fine di evidenziare la volontà assembleare in merito alla revisione delle tabelle «per il futuro», una volta accertato – tramite intervento di un perito da individuare -il principale presupposto di

legge (art. 69, comma 1, n. 2), disp. att. cod. civ.), ossia il mutamento dello stato dei luoghi (v. sentenza pag. 4, 3° capoverso).

Quanto ai «criteri sussidiari» invocati nel mezzo di gravame e previsti dalla legge , in coerenza con l’interpretazione sistematica del documento negoziale il giudice di seconde cure rileva, da un lato, l’assenza nella delibera impugnata di nuove tabelle , o di tabelle revisionate; dall’altro, riconosce implicitamente l’effetto giuridicamente rilevante anche di una delibera avente il suddetto contenuto programmatico, effetto che consiste nell’indispensabile investitura conferita dall’assemblea all’amministratore a scegliere un perito affinché -verificata la sussistenza del mutamento dello stato dei luoghi -questi proceda alla materiale stesura della revisione delle tabelle millesimali (v. sentenza pag. 4). Insomma, la Corte di merito, ha ravvisato solo un contenuto programmatico nella delibera del 2013 e non già una volontà di approvare nuove tabelle.
In definitiva, il motivo tende a censurare l’interpretazione di un atto negoziale che, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nella ipotesi di violazione dei c anoni legali di ermeneutica contrattuale di cui all’art. 1362 e segg. cod. civ. o di motivazione omessa o illogica, ossia non idonea a consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito per giungere alla decisione (per tutte: Ordinanza n. 26188 del 2023, cit.).
Ipotesi, entrambe, non ricorrenti nel caso di specie, per le ragioni sopra evidenziate.

Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ., per omessa valutazione di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, ossia la necessità di interpretare la delibera impugnata in relazione al dato

letterale desumibile dalla medesima delibera e dal comportamento delle parti. Il ricorrente sostanzialmente ripropone la censura del primo motivo ma con riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.

Il motivo è inammissibile in quanto ricorre l’ipotesi di c.d. «doppia conforme».

Contrariamente a quanto sostenuto in ricorso (pag. 16) le motivazioni rese dal Tribunale e dalla Corte d’Appello non sono affatto differenti: entrambi i giudici del merito hanno entrambi escluso che la delibera impugnata avesse approvato nuove tabelle millesimali, e hanno entrambi attribuito alla suddetta delibera un significato meramente programmatico (v. sentenza p. 4).

Giova ricordare, a tal proposito, che ricorre l’ipotesi di «doppia conforme» – con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado o, comunque, quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa ( ex multis : Cass. sez. 1 del 18/04/2023, n. 10295; cfr. anche Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022 secondo cui ricorre l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice).
3. Con il terzo motivo si censura la sentenza impugnata, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 100 cod. proc. civ., art. 116 cod. proc. civ.; art. 69 disp. att. cod. proc. civ.; artt. 1362, 1364, 1366 cod. civ., 1137 cod. civ., 1371 cod. civ., art. 2697 cod. civ.; art. 2729 cod. civ. in tema di interpretazione della deliberazione assembleare del 19.06.2014 del Condominio resistente, in punto di avvenuta revoca della delibera del 03.12.2013, e quindi di cessazione della materia del contendere. Assume il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe omesso l’esame della volontà delle parti in merito alla delibera del 19.06.2014, presa in vista della mediazione obbligatoria, con cui il Condominio aveva precisato il contenuto della delibera oggetto di causa affermando che con la stessa « s’intendeva nominare un tecnico per la valutazione cartacea delle vigenti tabelle millesimali». In altri termini, il ricorrente si duole del fatto che la Corte si sia solo limitata ad un’analisi letterale del testo scritto, errando nello statuire che la stessa avesse un contenuto meramente confermativo della delibera precedente. Al contrario, a giudizio del ricorrente, dal momento che con la nuova delibera si è precisato che in quella oggetto di causa si intendeva assumere un tecnico per verificare se ci fossero i requisiti per la modifica delle tabelle, essa costituisce espressione di una nuova e, quindi, diversa volontà del Condominio, che non coincide con l’espressio ne «revisione delle tabelle millesimali» utilizzata nella delibera oggetto di impugnazione. Pertanto, la Corte d ‘ Appello avrebbe dovuto dichiarare la cessazione della materia del contendere, in quanto la nuova dichiarazione della delibera del 19.06.2014 ha fatto venire meno l’interesse ad agire dell’allora appellante, poiché ha eliminato il contrasto tra le parti in merito al contenuto della deliberazione del 03.12.2013.
4. Con il quarto motivo, in subordine al motivo precedente, si censura la sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. per violazione e/o falsa applicazione di legge, in relazione all’art. 100 cod. proc. civ. Riproponendo la censura di appello in merito alla avvenuta cessazione della materia del contendere per carenza dell’interesse ad agire, il ricorrente sostiene che la Corte ha errato nel riconoscere natura meramente confermativa alla delibera del 19.06.2014, ritenendo ancora persistente il contrasto sull’efficacia della deliberazione impugnata. In particolare, la nuova delibera deve essere intesa quale fatto sopravvenuto, modificativo della precedente volontà delle parti, idoneo ad eliminare la materia della lite per tutte le parti in causa.
Il terzo e quarto e motivo possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto entrambi censurano la pronuncia impugnata, seppure sotto i diversi profili della violazione di legge e della nullità della sentenza, nella parte in cui non ha attribuito il corretto valore alla delibera assembleare del 19.06.2014, escludendo di conseguenza la cessazione della materia del contendere.

Essi sono infondati.

Come sopra rilevato nell’esame del primo motivo di ricorso , i giudici del merito hanno attribuito -con motivazioni insindacabili in sede di legittimità in quanto rispettose dei canoni ermeneutici imposti dalla legge -un valore puramente programmatico alla delibera del 03.12.2013, escludendo l’approvazione di una nuova tabella millesimale.

La Corte d’Appello di Bari, partendo dal presupposto appena richiamato, ha osservato che la successiva delibera del 19.06.2014, nel conferire delega all’amministratore per offrire chiarimenti in merito alla reale intenzione assembleare, non ritirava, non revocava, non

contraddiceva né tanto meno reinterpretava per il tramite di una nuova volontà assembleare la precedente delibera del 03.12.2013 oggetto di impugnazione, poiché aveva un contenuto meramente confermativo di quest’ultima (v. sentenza p ag. 5).

Orbene, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la cessazione della materia del presuppone che le parti si diano atto reciprocamente del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano al giudice conclusioni conformi in tal senso (Sez. 2, Ordinanza n. 35929 del 2022; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21757 del 29/07/2021; Sez. L, Ordinanza n. 25625 del 12/11/2020; Sez. 3, Sentenza n. 11813 del 09/06/2016; Sez. 6-5, Ordinanza n. 5188 del 16/03/2015)

Sulla scorta del citato principio, non può dirsi cessata la materia del contendere, poiché persiste il contrasto tra il Condominio -che, afferma il valore programmatico della delibera -e il ricorrente, per il quale di contro la delibera del 03.12.2013 aveva materialmente rivisto le tabelle millesimali (v. sentenza pag. 5,). Non si ravvisano quindi conclusioni conformi.

Con il quinto motivo, in ulteriore subordine rispetto al motivo precedente, si censura la sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. , in relazione all’art. 132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ. ed all’art. 118 co. 1 disp. att. cod. proc. civ. Le censure sono le medesime del motivo precedente ma analizzate sotto il profilo della motivazione apparente. In particolare, secondo il ricorrente la motivazione risulta non idonea a consentire la comprensione delle ragioni poste a suo fondamento, non evidenziando gli elementi di fatto considerati o presupposti nella decisione, impedendo il controllo sul percorso logico-argomentativo della statuizione.
Il motivo è infondato.

Il vizio di motivazione apparente ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023, Rv. 668609 -01; Cass Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639 -01; Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022, Rv. 664061; Cass. Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019, Rv. 654145; Cass. Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016, Rv. 641526; Cass. Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016).
Nel caso in esame, il fondamento della decisione (prima delibera del 3.12.2013 finalizzata ad un mero controllo delle tabelle in vigore e funzione meramente confermativa attribuita alla seconda delibera del 19.6.2014) è chiaramente percepibile e quindi la motivazione non può definirsi apparente.

6. Con il sesto motivo si censura la sentenza impugnata, ai sensi e per gli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., in relazione agli artt. 96 e 100 cod. proc. civ. Il ricorrente si duole della condanna alle spese: cessata la materia del contendere per le ragioni sopra chiarite, il Condominio doveva essere condannato a pagare le spese legali in virtù del principio di soccombenza virtuale.

Il motivo è infondato perché, u na volta riscontrata l’infondatezza del gravame, la Corte d’Appello ha correttamente applicato la regola della soccombenza.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso con addebito di spese alla parte soccombente.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €. 3.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater d.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 5 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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