Revisione tabelle millesimali: la Cassazione decide

Un gruppo di condomini ottiene in primo e secondo grado la revisione delle tabelle millesimali per un presunto errore di calcolo. Altri condomini ricorrono in Cassazione, sollevando due questioni: la necessità di citare in giudizio tutti i proprietari (litisconsorzio necessario) e il criterio temporale per la valutazione dell’errore. La Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla valutazione dell’errore (valore originario vs. valore attuale), ha ritenuto la questione di particolare importanza e ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione definitiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Revisione Tabelle Millesimali: Errore Basato sul Valore Originario o Attuale dell’Immobile?

La corretta ripartizione delle spese condominiali dipende dalla precisione delle tabelle millesimali. Ma cosa succede se queste tabelle sono errate? Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione affronta un punto cruciale nella revisione tabelle millesimali: l’errore che ne giustifica la modifica va calcolato sul valore dell’immobile al momento della loro redazione o sul valore attuale? La Corte, riconoscendo la complessità della questione, ha deciso di approfondire il tema in una pubblica udienza.

I fatti di causa

La vicenda ha origine quando alcuni condomini avviano una causa contro il proprio condominio, sostenendo che le tabelle millesimali fossero errate e non rispecchiassero il valore effettivo delle rispettive unità immobiliari. Chiedevano, quindi, di accertare il loro diritto alla modifica e di disporre la revisione delle tabelle.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la loro domanda, disponendo l’adozione delle nuove tabelle elaborate da un consulente tecnico. La decisione veniva confermata anche dalla Corte d’Appello, che rigettava il ricorso del Condominio. Quest’ultimo sosteneva, tra le altre cose, che l’azione legale avrebbe dovuto coinvolgere tutti i singoli condomini e non solo l’amministratore.

Contro la sentenza d’appello, un gruppo di altri condomini proponeva ricorso in Cassazione, portando la questione all’attenzione della Suprema Corte.

I motivi del ricorso per la revisione tabelle millesimali

I ricorrenti hanno basato il loro appello su due argomentazioni principali:

1. Violazione delle norme processuali: Secondo i ricorrenti, si verteva in un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Ciò significa che la causa per la modifica delle tabelle avrebbe dovuto essere intentata nei confronti di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari, in quanto la decisione finale avrebbe inciso sui diritti di ciascuno. Citare in giudizio solo l’amministratore, a loro avviso, era un errore procedurale che invalidava le sentenze precedenti.
2. Errata applicazione della legge sostanziale: Il secondo motivo, ancora più centrale, riguardava il criterio per determinare l’esistenza di un “errore” che giustifica la revisione tabelle millesimali. I ricorrenti sostenevano che, secondo una giurisprudenza consolidata, i valori delle proprietà devono essere valutati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento condominiale (nel caso specifico, il 1949). Di conseguenza, una modifica sarebbe stata possibile solo per un errore di calcolo originario o per successive modifiche strutturali rilevanti, non per una semplice divergenza con il valore di mercato attuale.

Le motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, non ha emesso una decisione finale, ma ha messo in luce la rilevanza e la complessità della questione giuridica. I giudici hanno evidenziato un contrasto interpretativo all’interno della stessa giurisprudenza di legittimità.

Da un lato, un orientamento (richiamando la sentenza Cass. n. 3001/2010) afferma che il momento per l’individuazione dei valori immobiliari è quello dell’adozione del regolamento, e la tabella può essere emendata solo per errori di fatto o di diritto attinenti a quel calcolo originario, o per circostanze sopravvenute che alterano la consistenza dell’edificio.

Dall’altro lato, un diverso indirizzo (espresso ad esempio in Cass. n. 1848/2018) definisce l’errore che giustifica la revisione come “l’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito”. Questa nozione di “valore effettivo” sembra aprire alla possibilità di considerare anche il valore attuale degli immobili, non necessariamente ancorato a circostanze del passato.

Riconoscendo che si tratta di una “questione di diritto di particolare rilevanza”, la Corte ha ritenuto opportuno non decidere in camera di consiglio, ma rinviare la causa alla pubblica udienza. Questa scelta consentirà un dibattito più approfondito per giungere a una soluzione che possa fungere da guida per i casi futuri.

Le conclusioni

L’ordinanza della Cassazione lascia in sospeso il caso specifico, ma prepara il terreno per una pronuncia di fondamentale importanza. La futura sentenza dovrà chiarire in modo definitivo se l'”errore” che consente la revisione tabelle millesimali debba essere ancorato al passato, ovvero al momento della loro prima stesura, o se possa emergere da un confronto con la realtà attuale del valore degli immobili. La risposta a questa domanda avrà un impatto significativo su innumerevoli condomini, specialmente quelli con regolamenti datati, e definirà i confini entro cui i proprietari potranno agire per ottenere tabelle più eque e rappresentative.

Quando è possibile chiedere la revisione delle tabelle millesimali?
Secondo l’art. 69 disp. att. c.c., richiamato nell’ordinanza, la revisione è possibile quando le tabelle sono conseguenza di un errore, oppure quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio (come sopraelevazioni, ampliamenti, ecc.), è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Per modificare le tabelle millesimali è necessario citare in giudizio tutti i condomini?
Questa è una delle questioni centrali del ricorso. I ricorrenti sostengono la necessità del litisconsorzio necessario, ovvero il coinvolgimento di tutti i condomini. L’ordinanza evidenzia che la legge prevede la possibilità di citare solo l’amministratore in alcuni casi specifici di revisione, ma la corretta interpretazione è proprio uno dei punti che la Corte dovrà chiarire nella decisione finale.

L’errore che giustifica la revisione si valuta rispetto al valore originario o attuale dell’immobile?
Questa è la domanda chiave a cui la Corte di Cassazione dovrà rispondere. L’ordinanza ha rilevato un contrasto giurisprudenziale: un orientamento lega l’errore al momento della redazione delle tabelle, un altro lo definisce come una divergenza oggettiva rispetto al valore ‘effettivo’, che potrebbe includere quello attuale. La Corte ha rinviato la decisione a una pubblica udienza proprio per risolvere questo importante dubbio interpretativo.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26360 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26360 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/09/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 692/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti- contro

NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME (RAGIONE_SOCIALE), COGNOME NOME (RAGIONE_SOCIALE), elettivamente domiciliati in ROMA, VICOLO COGNOMEINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME

(CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE; -controricorrenti-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE STAROLA MILENA;

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 970/2018, depositata il 21/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

Nel 2014 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno convenuto in giudizio, davanti al Tribunale di Torino, il Condominio di INDIRIZZO in persona dell’amministratore, deducendo che la tabella millesimale era errata e non esprimeva il reale valore delle unità immobiliari. Gli attori chiedevano di accertare il loro diritto a ottenere la modifica e/o la revisione della tabella e di disporre la revisione della medesima. Il Tribunale di Torino con la sentenza n. 3668/2016 accoglieva la domanda e disponeva che la tabella millesimale coincidesse con quella redatta dal consulente tecnico d’ufficio.
La sentenza è stata impugnata dal Condominio, anzitutto contestando la legittimazione passiva dell’ente di gestione, trattandosi di causa che doveva essere proposta nei confronti di tutti i condomini contraddittori necessari; nel merito, sosteneva l’erroneità della sentenza laddove aveva riconosciuto la sussistenza di un errore nel riparto delle quote. Con la sentenza n. 970/2018 la Corte d’appello di Torino ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME

Resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME anzitutto eccependo l’inammissibilità del ricorso perché non proposto dal Condominio, ma da alcuni condomini.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti e dai controricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in due motivi.

Il primo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, 69 disp. att. c.c., 102 e 112 c.p.c., nullità della sentenza impugnata e di quella di primo grado in relazione ai n. 3, 4 e 5 dell’art. 360 c.p.c.’: a differenza di quanto ritenuto dai giudici di merito, nel caso in esame si è di fronte a un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condomini non vertendosi in materia di revisione; si ha ‘rettifica’ nel caso di errore originario nella formazione, si ha ‘modifica’ nel caso di mutamento delle condizioni di una parte dell’edificio e si ha invece ‘revisione’ nel caso di cui al comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.c. e per quest’unica ipotesi vi è la possibilità di citare in giudizio il solo amministratore e non tutti i condomini, revisione che si ha allorché si accerti la sussistenza di rilevanti modifiche strutturali intervenute in una o più singole unità immobiliari.
Il secondo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 69 disp. att. c.c., 2697 c.c., omessa e insufficiente motivazione in relazione ai nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c.’: la giurisprudenza è costante nell’affermare che i valori delle unità immobiliari e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, nella specie dell’anno 1949, e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione a
errori di fatto e di diritto attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari al momento della loro redazione, ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Il secondo motivo pone la questione dell’interpretazione della nozione di errore che giustifica, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., la rettifica o modifica della tabella millesimale che esprime i valori proporzionali delle singole unità immobiliari, anche nell’interesse di un solo condomino e con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, del codice civile. Questa Corte in effetti, come sottolineano i ricorrenti, afferma che il ‘momento normativo di individuazione dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ai singoli condomini, e del loro proporzionale ragguaglio in millesimi a quello dell’edificio, è quello di adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta a emenda soltanto in relazione a errori, di fatto o di diritto, che attengano alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, ovvero a circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori’ (in tal senso Cass., n. 3001/2010). Questa Corte afferma però anche che ‘l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito’ (vedere ad esempio Cass. n. 1848/2018), ove il richiamo alla effettività sembra potere ricomprendere anche il valore attuale delle unità immobiliari, non necessariamente
determinato da circostanze sopravvenute attinenti alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni.

Si tratta di questione di diritto di particolare rilevanza, in relazione alla quale il Collegio ritiene opportuna la trattazione in pubblica udienza.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa alla pubblica udienza della Sezione Seconda civile.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 4 marzo 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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