Retratto successorio: risarcimento dal giorno della vendita

Un coerede esercita con successo il suo diritto di retratto successorio su una quota di immobili venduta da altri coeredi a una società. La Corte di Cassazione stabilisce che il retratto successorio ha efficacia retroattiva, rendendo il coerede proprietario fin dalla data dell’originaria vendita illegittima. Di conseguenza, il suo diritto al risarcimento del danno per l’occupazione senza titolo dell’immobile decorre da quella data e non dal momento in cui la sentenza di retratto è divenuta definitiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Retratto Successorio e Risarcimento: La Cassazione Sancisce l’Effetto Retroattivo

Il retratto successorio, disciplinato dall’articolo 732 del Codice Civile, rappresenta un importante strumento di tutela per i coeredi, volto a preservare l’integrità del patrimonio familiare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento cruciale sugli effetti di tale istituto, in particolare sulla decorrenza del diritto al risarcimento del danno per occupazione illegittima del bene retrattato. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: gli effetti del retratto retroagiscono al momento della vendita originaria, con significative conseguenze per l’acquirente.

I Fatti del Caso: La Vendita della Quota Ereditaria

La vicenda trae origine dalla vendita di una consistente quota di proprietà immobiliare (pari a 40/50), comprendente autorimesse e locali di servizio, da parte di alcuni coeredi a una società immobiliare. Questa compravendita, perfezionata con un rogito notarile, non teneva conto del diritto di prelazione di un altro coerede, che era stato escluso dalla trattativa.

Di conseguenza, il coerede pretermesso agiva in giudizio per esercitare il suo diritto di retratto successorio, chiedendo di riscattare la quota venduta. Dopo un lungo iter giudiziario, il suo diritto veniva definitivamente riconosciuto con una sentenza passata in giudicato. A questo punto, il coerede vittorioso intentava una nuova causa contro la società acquirente per ottenere non solo il rilascio degli immobili, ma anche il risarcimento dei danni derivanti dalla loro occupazione illegittima, chiedendo che tale risarcimento partisse dalla data dell’atto di vendita originario.

Il Percorso Giudiziario: Dalle Corti di Merito alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda del coerede, condannando la società al pagamento di un’indennità di occupazione a decorrere dalla data della compravendita. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava parzialmente questa decisione, stabilendo che la decorrenza del risarcimento dovesse essere posticipata alla data del passaggio in giudicato della sentenza che aveva accertato il diritto di retratto.

Secondo la Corte territoriale, fino a quel momento, la società acquirente doveva essere considerata un possessore in buona fede, in virtù del titolo d’acquisto. Questa interpretazione, però, non ha convinto la Corte di Cassazione, adita dal coerede.

La Decisione della Cassazione: L’Effetto Retroattivo del Retratto Successorio

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e decidendo la causa nel merito. Il punto centrale della decisione risiede nella natura e negli effetti della sentenza che pronuncia il retratto successorio.

le motivazioni

I giudici di legittimità hanno chiarito che la sentenza che accoglie la domanda di retratto ha natura costitutiva, ma i suoi effetti sono pienamente retroattivi. Questo significa che, a seguito del vittorioso esercizio del retratto, il coerede viene considerato proprietario del bene non dal momento della sentenza, ma fin dalla data dell’originaria stipula del contratto di vendita illegittimo. In altre parole, la vendita al terzo viene privata di ogni effetto giuridico sin dall’inizio (ab origine).

Di conseguenza, l’occupazione dell’immobile da parte della società acquirente è da considerarsi sine titulo (senza titolo legale) fin dal primo momento. La Corte ha ritenuto del tutto errato il richiamo della Corte d’Appello alle norme sul possesso di buona fede (art. 1147 c.c.), poiché nel contesto del retratto successorio la posizione dell’acquirente non può mai essere assimilata a quella di un possessore in buona fede nei confronti del coerede che esercita il suo diritto. La vendita è avvenuta in violazione di una prerogativa legale del coerede, rendendo l’acquisto inefficace nei suoi confronti sin dall’inizio. Pertanto, il diritto al risarcimento del danno per il mancato godimento del bene spetta al coerede a partire dalla data del rogito notarile e fino all’effettivo rilascio.

le conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale in materia di successioni e diritti immobiliari. L’effetto retroattivo del retratto successorio garantisce una tutela piena e completa al coerede pretermesso, ripristinando la situazione giuridica che si sarebbe dovuta avere fin dall’inizio. Per gli operatori del settore immobiliare e per chi acquista beni provenienti da una comunione ereditaria, questa decisione sottolinea l’importanza di verificare scrupolosamente il rispetto dei diritti di prelazione di tutti i coeredi, al fine di evitare non solo la perdita del bene, ma anche la condanna a risarcire i danni per l’intero periodo di occupazione illegittima.

Da quale momento decorre il diritto al risarcimento del danno per occupazione illegittima in caso di retratto successorio?
Il diritto al risarcimento del danno decorre dalla data dell’originario atto di compravendita illegittimo, e non dalla data in cui la sentenza che accerta il retratto è diventata definitiva.

La sentenza che accoglie la domanda di retratto successorio ha effetto dal momento in cui diventa definitiva o da una data precedente?
La sentenza ha effetto retroattivo. Ciò significa che i suoi effetti giuridici retroagiscono alla data della vendita originaria, come se l’acquirente non fosse mai stato parte del contratto e il coerede retrattante fosse subentrato fin da subito.

L’acquirente di una quota ereditaria, contro cui viene esercitato il retratto, può essere considerato un possessore in buona fede?
No, secondo la Corte di Cassazione, l’acquirente che subisce il retratto successorio è da considerarsi privo di un titolo valido sin dall’origine (sine titulo). Pertanto, i principi sul possesso in buona fede non si applicano in questo contesto per escludere o limitare il diritto al risarcimento del coerede.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1624 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1624 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/01/2026

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al N. 16268/2022 R.G., proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO come da procura in atti, domicilio digitale come in atti

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrenti – avverso la sentenza del la Corte d’appello di Venezia n. 858/2022 pubblicata

l ‘ 11.4.2022;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 18.11.2025 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione dell’8.3.2017, NOME COGNOME convenne la società RAGIONE_SOCIALE e i suoi soci NOMENOME NOME ed NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Belluno, esponendo che con sentenza n. 559/2010 della Corte d’A ppello di Venezia, passata in giudicato a seguito di Cass. n. 23925/2015, era stata dichiarata la sussistenza delle condizioni per l’esercizio del suo diritto di prelazione e riscatto, in qualità di coerede ai sensi dell’art. 732 c.c., con conseguente tras ferimento in suo favore della proprietà della quota di 40/50 dei beni siti in Comelico Superiore, località Padola (consistenti in due autorimesse e tre piccoli vani adibiti a centrale termica, deposito gasolio e lavanderia), alienati in favore della predetta società dagli altri coeredi NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, con atto di compravendita a rogito AVV_NOTAIO rep. n. 33834 del 10.5.1999. Dedusse che i convenuti continuavano a occupare indebitamente gli immobili oggetto di retratto successorio e chiese la loro condanna al rilascio e al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento dei beni occupati a decorrere dal 15.5.1999 o in subordine dal 10.9.1999, data della notifica dell’atto introduttivo del giudizio ex art. 732 c.c.
I convenuti, costituitisi in giudizio, non contestarono l’avvenuto retratto successorio e non si opposero alla domanda di rilascio, ma si dolsero della mancata offerta da parte del COGNOME del pagamento del prezzo della

compravendita e resistettero alla domanda di risarcimento del danno, evidenziando la natura dichiarativa della pronuncia sul retratto successorio e, quindi, la sua piena efficacia solo a seguito del passaggio in giudicato.

Istruita la causa tramite espletamento di CTU, il Tribunale di Belluno con sentenza del 30.12.2019 accolse la domanda attorea e condannò i convenuti al pagamento della somma di € 140,00 al mese a titolo di indennità di occupazione a decorrere dal 10.5.1999 al rilascio, compensando le spese di lite.

Avverso la sentenza proposero appello la società RAGIONE_SOCIALE e i suoi soci NOME, NOME ed NOME COGNOME; NOME COGNOME resistette all’impugnazione. La Corte d’appello di Venezia, con sentenza dell’11.4.2022, accolse parzialmente l’appello, disponendo la condanna al pagamento con decorrenza dal 24.11.2015, data del passaggio in giudicato della precedente sentenza d’appello e compensando le spese di entrambi i gradi. Osservò in particolare la Corte lagunare che gli appellanti avevano iniziato a possedere l’autorimessa oggetto di causa conformemente al titolo di acquisto costituito dall’atto pubblico di compravendita del 10.5.1999, mentre l’altra autorimessa era rimasta occupata dal COGNOME, che aveva notificato la domanda tendente al retratto successorio ex art. 732 c.c. in data 8.9.1999. Richiamando la giurisprudenza formatasi in relazione alla rivendica di beni ereditari, rilevò la Corte d’appello che, in base all’art. 1147 c.c., per cui la buona fede è presunta ed è sufficiente sussista al tempo dell’acquisto, chi agisce può pretendere soltanto i frutti indebitamente
percepiti nei limiti fissati dall’art. 1148 c.c., perché chi è immesso nel possesso in buona fede permane in tale condizione sino al momento della notificazione della domanda di restituzione del bene medesimo, avendo portata generale il principio della presunzione di buona fede, di cui all’art. 1147 c.c. Osservò poi che con riferimento al retratto agrario, al retraente per tutta la durata del processo non competono, a carico del retrattato, né i frutti, né le utilità del fondo a compensazione del suo mancato godimento, sorgendo il relativo diritto soltanto con la definitiva statuizione sulla domanda (si è richiamata Cass. n. 1793/2009).
Concluse dunque la Corte che, nella specie, solo con il passaggio in giudicato della propria sentenza n. 559/2010, avvenuto in data 24.11.2015, era venuta meno la presunzione di buona fede, e pertanto solo da tale data era dovuta l’indennità di occupazione, richiesta con l’atto introduttivo dal COGNOME.

Avverso detta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla base di un unico motivo, cui resistono con controricorso RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e i suoi soci NOME, NOME ed NOME COGNOME. Il ricorrente ha depositato memoria. Il Collegio ha riservato il deposito della ordinanza entro sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con l’unico motivo si lamenta ‘ violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8 comma 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, nonché degli artt. 1147 e 1148 c.c. in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c. ‘. Sostiene il ricorrente che la Corte lagunare abbia

erroneamente applicato alla fattispecie le disposizioni indicate in rubrica, che invece non le sono pertinenti, essendo legate ad altri e diversi presupposti, rispetto a quelli dettati dall’art. 732 c.c.

2.1 -Preliminarmente, va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti.

Infatti, al di là di qualche imprecisione nella motivazione della sentenza qui impugnata, è inequivoco che il COGNOME abbia promosso un’azione risarcitoria e non indennitaria, come anche finalmente ritenuto dalla stessa Corte lagunare (p. 5 della motivazione).

2.2 -Ciò posto, il ricorso è palesemente fondato, perché la Corte territoriale ha falsamente applicato alla vicenda per cui è processo le norme rubricate (quella sul retratto agrario, solo indirettamente).

Anzitutto, occorre qui ribadire come sia inequivoco che il COGNOME ha esercitato un’azione risarcitoria da occupazione sine titulo , per cui la liquidazione effettuata dal Tribunale prima, e dalla C orte d’appello poi, è di tipo risarcitorio (e non indennitario, come pretenderebbero i controricorrenti), essendo altrettanto inequivoco l’accertamento dell a carenza di titolo giustificativo dell ‘ occupazione in capo agli stessi controricorrenti, e ciò ab origine .

In secondo luogo, la C orte d’appello ha completamente travisato l’oggetto del giudizio, perché ha trattato la vicenda come se il COGNOME avesse agito in rivendica dei beni ereditari da altri in buona fede posseduti.

In realtà, l’attore una volta ottenuta sentenza definitiva di accoglimento del retratto ex art. 732 c.c. -ha agito per il rilascio dei beni, ma sull’esatto presupposto di esserne proprietario sin dal rogito del 10.5.1999.

Come è noto, la sentenza che pronuncia sul retratto successorio ha effetto retroattivo (Cass. n. 3049/1997; Cass. n. 4497/2010), sicché l’attore si considera proprietario dei beni venduti dai coeredi sin dalla data di stipula del contratto, come se ne fosse parte; ciò è tanto vero che il retrattato ha diritto, oltre alla restituzione del prezzo, anche agli interessi legali, dalla stessa data. Si tratta, dunque, di una sentenza costitutiva, efficace sì dal suo passaggio in giudicato, ma i cui effetti retroagiscono appunto alla data della illegittima (perché resa in violazione delle prerogative del coerede) vendita.
Risulta quindi evidente che il riferimento al possesso di buona fede operato dalla Corte lagunare è del tutto fuorviante (così come quello al retratto agrario, che ha ben altri presupposti ed effetti, essendo permeato da un indubbio favor per il coltivatore diretto, in ottica produttiva), perché il retrattato ex art. 732 c.c. è da considerare privo di ogni effetto giuridico in suo favore sin dalla data del contratto.

Peraltro, davvero ad abundantiam può anche aggiungersi che, se davvero fossero state applicabili le regole sul possesso di buona fede, avrebbe dovuto comunque farsi riferimento, al più, alla data di proposizione della domanda, non certo a quella del passaggio in giudicato della sentenza.

Né risultano essere state sollevate questioni in tema di addizioni o migliorie, che -solo esse -avrebbero invece potuto nel caso giustificare la disamina

della buona o mala fede in capo agli occupanti sine titulo , ai sensi dell’art. 1150 c.c.

Pertanto, può concludersi nel senso che la Corte d’appello ha indubbiamente errato nel determinare la decorrenza del diritto al risarcimento del danno spettante allo stesso COGNOME nella data del passaggio in giudicato della sentenza d’appello resa nel giudizio presupposto, anziché nella data del ripetuto rogito, ossia nel 10.5.1999.

3.1 -In definitiva, il ricorso è accolto. La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto (non risultando in contestazione altri elementi rilevanti ai fini del decidere, quali la prova del danno o la sua quantificazione mensile, questioni non oggetto di impugnazione e, dunque, da considerarsi definitivamente risolte in senso favorevole al COGNOME), la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, comma 2, c.p.c., con la declaratoria della decorrenza della pronuncia di condanna al risarcimento del danno -nella misura mensile già quantificata nel giudizio di merito – dalla data del rogito (10.5.1999) e fino all’effettivo rilascio , come peraltro correttamente accertato dal Tribunale, per le ragioni indicate nello scrutinio dell’unico motivo di ricorso.
Occorrendo procedere alla liquidazione delle spese dell’intero giudizio, esse possono compensarsi quanto a quelle di primo grado, per le stesse ragioni esplicitate dal Tribunale di Belluno; quelle del giudizio d’appello e di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo sulla base del dichiarato valore indeterminabile, seguono la soccombenza.

P. Q. M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa in relazione e, decidendo nel merito, ritiene e dichiara la decorrenza del diritto al risarcimento del danno in favore di NOME COGNOME dalla data del 10.5.1999 , fino all’effettivo rilascio . Compensa integralmente le spese del giudizio di primo grado; condanna gli odierni controricorrenti, in solido, alla rifusione delle spese del giudizio d’appello , liquidate in € 5.000,00 per compensi, nonché di quello del giudizio di legittimità, liquidate in € 7.000,00 per compensi , oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario in misura del 15%, oltre accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 18.11.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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