Restituzione immobile locato: cosa prevale?

Una locatrice contesta la dimensione di un immobile commerciale restituito dal conduttore, sostenendo che dovesse corrispondere agli originali 8 mq di un vecchio accordo. I giudici hanno dato ragione al conduttore, stabilendo che la corretta dimensione per la restituzione immobile locato era di 5,48 mq, come definito nel contratto più recente. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della locatrice per non aver contestato correttamente l’accertamento dei fatti operato dalla Corte d’Appello riguardo l’oggetto del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Restituzione Immobile Locato: L’Ultimo Contratto Definisce la Consistenza

La restituzione immobile locato al termine del contratto rappresenta un momento cruciale, spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: se le parti stipulano un nuovo contratto di locazione, è la consistenza dell’immobile descritta in quest’ultimo accordo a determinare l’obbligo di restituzione, anche se diversa da quella di un contratto precedente. Analizziamo insieme questa interessante vicenda giudiziaria.

Il Caso: Una Locazione Commerciale e una Disputa sulla Superficie

La controversia nasce da un contratto di locazione per un piccolo locale commerciale stipulato nel 1999. Alla scadenza del contratto nel 2011, la locatrice nega il rinnovo. Sorge però una disputa sulla consistenza del bene da restituire.

Originariamente, l’immobile misurava 8 mq, come da un vecchio accordo risalente addirittura al 1943. Tuttavia, nel corso degli anni, la società conduttrice aveva frazionato il locale, ricavandone un piccolo servizio igienico di 2 mq, annesso a un’altra unità immobiliare adiacente, di cui la stessa società aveva la disponibilità. Di conseguenza, il locale oggetto del contratto del 1999 aveva una superficie effettiva di circa 5,48 mq.

La locatrice rifiuta l’offerta di restituzione del locale di dimensioni ridotte e si rivolge al Tribunale, chiedendo la risoluzione del contratto, il rilascio, il pagamento di un’indennità di occupazione e il ripristino delle condizioni originarie.

I Giudizi di Merito

Il Tribunale di primo grado dà ragione alla locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e condannandolo al pagamento di una somma per il ripristino e di un’indennità mensile.

La Corte d’Appello, però, ribalta la decisione. I giudici di secondo grado accertano che il contratto del 1999 si era risolto per la semplice disdetta della locatrice, non per inadempimento. Soprattutto, la Corte stabilisce che l’oggetto del contratto stipulato nel 1999 era il locale nella sua consistenza effettiva di 5,48 mq e non più quella originaria di 8 mq. Di conseguenza, l’offerta di restituzione da parte del conduttore era valida e nessuna indennità di occupazione era dovuta.

La questione della restituzione immobile locato in Cassazione

La locatrice non si arrende e propone ricorso in Cassazione, lamentando la violazione dell’art. 1590 c.c. (norma sulla restituzione della cosa locata). Secondo la sua tesi, il bene avrebbe dovuto essere restituito nella sua consistenza originaria di 8 mq, risalente all’accordo del 1943.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile per una serie di motivi procedurali e di merito, offrendo spunti di riflessione molto importanti.

Errore nell’Individuare la Ratio Decidendi

Il primo e fondamentale errore della ricorrente è stato quello di non comprendere la vera ragione della decisione della Corte d’Appello (ratio decidendi). La Corte territoriale non aveva negato il principio generale della restituzione del bene nello stato originario, ma aveva compiuto un accertamento di fatto: l’oggetto del contratto stipulato nel 1999 era un locale di 5,48 mq. La ricorrente, per contestare questa conclusione, avrebbe dovuto criticare l’accertamento fattuale e non limitarsi a invocare una norma di legge su un presupposto (l’oggetto del contratto) che i giudici di merito avevano già definito diversamente.

La “Rinnovazione” Contrattuale Come Nuovo Accordo

La Cassazione sottolinea un altro punto cruciale. La stipula del contratto nel 1999, sebbene in continuità con rapporti precedenti, costituiva una “rinnovazione” degli accordi. Questo, essendo frutto di una nuova manifestazione di volontà negoziale, ha dato vita a un nuovo contratto, distinto dal precedente. Pertanto, è a questo nuovo accordo che si deve fare riferimento per determinare l’oggetto della locazione e, di conseguenza, l’obbligo di restituzione. Il riferimento al lontano contratto del 1943 è stato ritenuto del tutto impertinente.

Violazione dei Principi di Specificità del Ricorso

Infine, il ricorso è stato giudicato inammissibile anche per un vizio formale. La ricorrente faceva riferimento a documenti, come il contratto del 1999, senza specificare, come richiesto dal codice di procedura civile, in quale fase del giudizio fossero stati prodotti e dove fossero attualmente reperibili. Questo requisito è essenziale per permettere alla Corte di Cassazione di esercitare il proprio controllo di legittimità.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio di grande rilevanza pratica: quando si stipula un nuovo contratto di locazione, anche se relativo a un immobile oggetto di precedenti accordi, è fondamentale che l’oggetto del contratto sia descritto con precisione e corrisponda alla situazione di fatto. Sarà questa nuova pattuizione a regolare i diritti e gli obblighi delle parti, inclusa la consistenza del bene al momento della restituzione. Ignorare questo aspetto e fare affidamento su accordi passati può portare a esiti giudiziari sfavorevoli, come dimostra ampiamente il caso analizzato. La decisione sottolinea inoltre l’importanza di impostare correttamente il ricorso per cassazione, attaccando la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata e rispettando i rigorosi oneri di specificità richiesti dalla legge.

Quando un immobile locato viene modificato nel tempo, a quale stato deve essere riportato al momento della restituzione?
Secondo la decisione in esame, lo stato di riferimento per la restituzione è quello descritto nell’ultimo contratto stipulato tra le parti. Se un nuovo contratto definisce l’oggetto della locazione in una consistenza diversa da quella originaria, è a questa nuova consistenza che il conduttore è tenuto a conformarsi per la riconsegna.

Perché il ricorso in Cassazione della locatrice è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per tre motivi principali: 1) Non ha colto la ‘ratio decidendi’ (la ragione della decisione) della sentenza d’appello, che si basava sull’accertamento di fatto dell’oggetto del contratto del 1999. 2) Ha erroneamente fatto riferimento a un vecchio contratto del 1943, ignorando che la stipula del 1999 costituiva un nuovo e autonomo accordo. 3) Ha violato le norme procedurali, omettendo di specificare dove e quando i documenti citati erano stati depositati nei precedenti gradi di giudizio.

La stipula di un nuovo contratto di locazione su un immobile già locato è una semplice prosecuzione del vecchio rapporto?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che una “rinnovazione” degli accordi, essendo frutto di una nuova manifestazione di volontà negoziale, integra un nuovo contratto, autonomo e distinto dal precedente. Pertanto, i suoi effetti sono regolati esclusivamente dalle pattuizioni in esso contenute.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8068 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso N. 23481/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende come da procura in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, come da procura in calce al controricorso

– controricorrente –

e contro

GIORDANO NOME, GIORDANO NOME

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8068 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/03/2024

– intimati –

N. 23481/21 R.G.

avverso la sentenza del la Corte d’appello di Salerno n. 623/2021, depositata il 14.5.2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16.1.2024 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, subentrata quale locatrice ad un contratto di locazione di un piccolo locale commerciale sito in Salerno, stipulato in data 1.4.1999, intimò disdetta alla conduttrice RAGIONE_SOCIALE con lettera racc. a.r. del 17.3.2010, così negando il rinnovo alla scadenza del 31.3.2011. Sorta contestazione tra le parti in ordine alla consistenza del bene da restituire (il locale, di originari mq. 8, era stato frazionato dalla conduttrice, che ne aveva ricavato anche un piccolo wc di mq. 2 circa, annesso ad altra u.i.u. di cui la conduttrice stessa aveva la disponibilità, di proprietà di NOME e NOME COGNOME e da questi concessole parimenti in locazione), la COGNOME rifiutò l’offerta formale della società e adì il Tribunale di Salerno con ricorso notificato il 17.10.2012, chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto, con condanna della conduttrice al rilascio e al pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo, nonché al ripristino delle originarie condizioni del bene, ovvero al pagamento di quanto all’uopo necessario. La società conduttrice, costituitasi, contestò le avverse domande, chiedendo in via riconvenzionale la condanna al pagamento dell’indennità ex art. 34 della legge n. 392/1978, nonché di essere autorizzata a chiamare in causa NOME e NOME COGNOME, proprietari dell’attiguo locale da essa società condotto in locazione – cui era stato annesso il bagnetto in questione. Costituitasi soltanto la prima, questa chiese accertarsi l’intervenuto acquisto a titolo
originario del piccolo wc, per usucapione ventennale. Espletata l’istruttoria, il Tribunale di Salerno, con sentenza del 14.2.2020, dichiarò la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, condannando questa al rilascio del bene e al pagamento della somma di € 5.291,67 per il ripristino del locale, oltre ad € 500,00 mensili dalla data di risoluzione del contratto e sino al rilascio; rigettò le domande riconvenzionali.

Detta sentenza venne appellata in via principale da RAGIONE_SOCIALE, nonché incidentalmente da NOME COGNOME e NOME; nella contumacia di NOME COGNOME , la Corte d’appello di Salerno, con sentenza del 14.5.2021, accolse l’appello principale, rigettò l’incidentale di NOME COGNOME (volto all’incremento dell’indennità già riconosciuta) e dichiarò improcedibile quello di NOME , perché non notificato. Per l’effetto, in riforma della prima sentenza, accertò che il contratto inter partes del 1.4.1999 s’era risolto per disdetta unilaterale della locatrice e non già per inadempimento della conduttrice; che benché detto contratto trovasse origine in un precedente accordo locativo tra i danti causa delle parti, risalente al 1943 ed avente effettivamente ad oggetto un piccolo locale di mq. 8, la consistenza del bene su cui da ultimo le parti avevano pattuito la locazione andava individuata in mq. 5,48, sicché la conduttrice era tenuta a restituire il bene in detta estensione; che conseguentemente l’offerta reale del 25.11.2011 era valida, sicché nessuna illegittima occupazione da parte della conduttrice era configurabile, con conseguente rigetto della domanda attorea, nella parte in cui era stata riconosciuta alla locatrice l’inde nnità di occupazione. La Corte prese atto, infine, che null’altro v’era da disporre circa la restituzione del bene, frattanto avvenuta.
N. 23481/21 R.G.

Avverso detta sentenza, ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, sulla base di un unico motivo, cui resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE; entrambe le parti hanno depositato memoria. NOME e NOME COGNOME non hanno svolto difese. Il Procuratore Generale ha depositato requisitoria scritta, chiedendo il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con l’unico motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1590 c.c. e dell’art. 12 delle Preleggi, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per non aver la C orte d’appello ritenuto che la restituzione del bene, alla cessazione della locazione, debba inerire il bene locato nella consistenza originaria , ossia quella di 8 mq, di cui all’accordo risalente al 1943 tra i danti causa delle parti, e non già quello nella minor consistenza di mq. 5,48.

2.1 -Il ricorso è inammissibile sotto plurimi profili.

Anzitutto, la ricorrente non coglie la ratio decidendi dell’impugnata sentenza . Infatti, benché la C orte d’appello abbia certamente inquadrato il contratto di locazione del 1.4.1999 quale sostanziale prosecuzione degli accordi susseguitisi tra i danti causa delle parti a far data addirittura dal 1943, essa ha poi accertato che, da ultimo, ciò su cui era caduto l’accordo locativo era un piccolo vano della consistenza di mq. 5,48.

Pertanto, anche a prescindere dalla correttezza (o dall’erroneità) di una tale affermazione, non v’è dubbio che la censura non colga nel segno, perché per poter sostenere che oggetto della restituzione deve essere un bene immobile di mq. 8, identico a quello originariamente locato, avrebbe dovuto censurarsi l’accertamento in fatto circa l’oggetto del contratto del 1.4.1999, ossia su ciò

che -secondo la ricostruzione fatta propria dal giudice del merito – le parti convennero di concedere e di condurre, rispettivamente, in locazione; il che è possibile fare in questa sede di legittimità o con riguardo al profilo motivazionale (nei ristretti limiti in cui ciò è ancora possibile – v. Cass., Sez. Un., n. 8053/2014), oppure censurando detto accertamento perché frutto di una (ipotetica) diversa volontà delle parti, rispetto a quanto valutato dalla stessa Corte salernitana: si tratta di questioni, però, che non risultano minimamente agitate dalla ricorrente.
In altre parole, il motivo -per come proposto – non si correla affatto alla motivazione della sentenza impugnata, che, come detto, ha assunto quale oggetto di valutazione la stipulazione del nuovo contratto di locazione, che la stessa parte ricorrente riconosce essere avvenuta con scrittura privata registrata il 15.4.1999. Pertanto, p oiché una ‘rinnovazione’ degli accordi con tale contratto integra -essendo frutto di nuova manifestazione di volontà negoziale – un nuovo contratto, la postulazione dell’applicazione della rilevanza dell’art. 1590 c.c. con riferimento all’originario contratto (risalente al 1943) non risulta in alcun modo pertinente con la motivazione della Corte territoriale, sicché il motivo risulta inammissibile in quanto argomenta ignorandola.
Infine, occorre anche rilevare che il ricorso è pure inammissibile per violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. (nel testo applicabile ratione temporis ), perché si fa riferimento a documenti (in particolare, il contratto del 1.4.1999), senza che ne sia specificata l’epoca di produzione e la attuale collocazione processuale.

3.1 -Il ricorso è dunque nel complesso inammissibile.

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Nulla va disposto nei rapporti con NOME e NOME COGNOME, che non hanno svolto difese.

In relazione alla data di proposizione del ricorso (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 (nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228).

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente alla rifusione alla parte resistente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 6.000,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Distrae le spese così liquidate a favore dei difensori della parte resistente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, il giorno

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