Restituzione deposito cauzionale: a chi chiederla?

Una promissaria acquirente ha versato un deposito cauzionale a un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile. A seguito dell’inadempimento del venditore, la compravendita non si è conclusa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3596/2024, ha stabilito che la richiesta di restituzione del deposito cauzionale deve essere rivolta all’agenzia immobiliare che ha materialmente ricevuto la somma, e non al promittente venditore. Quest’ultimo, infatti, non avendo mai incassato il denaro, è privo di legittimazione passiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Restituzione Deposito Cauzionale: A Chi Rivolgere la Richiesta se il Preliminare Salta?

Quando si stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è prassi comune versare una somma di denaro per “bloccare” l’affare. Ma cosa succede se questa somma viene data all’agenzia immobiliare e non direttamente al venditore? E, soprattutto, a chi bisogna chiedere la restituzione del deposito cauzionale se la vendita non va a buon fine? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 3596 del 8 febbraio 2024, fornisce una risposta chiara e fondamentale per tutelare i diritti di acquirenti e venditori.

I Fatti di Causa

Una promissaria acquirente stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. In tale occasione, versava una somma di 20.000 euro tramite un assegno intestato all’agenzia di mediazione immobiliare. Il contratto stesso, in una clausola manoscritta, qualificava tale somma come “deposito cauzionale” da computarsi nel prezzo al momento del rogito definitivo.

Successivamente, a causa dell’inadempimento del promittente venditore, la vendita non si concretizzava. L’acquirente, ritenendo legittimo il proprio recesso, agiva in giudizio contro il venditore per ottenere la restituzione del doppio della somma versata, qualificandola come caparra confirmatoria.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda. La Corte d’Appello, invece, riformava parzialmente la decisione: riqualificava la somma come deposito cauzionale (e non caparra), ma condannava comunque il venditore a restituire i 20.000 euro. Il venditore, non avendo mai incassato tale importo, ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del venditore, ribaltando la decisione della Corte d’Appello. Il principio affermato è netto: l’azione per la restituzione di una somma indebitamente versata (azione di ripetizione dell’indebito) deve essere proposta esclusivamente contro il soggetto che ha materialmente ricevuto il pagamento, il cosiddetto accipiens.

Nel caso di specie, l’assegno era stato intestato e incassato dall’agenzia immobiliare. Il venditore non aveva mai avuto la disponibilità materiale di quella somma. Di conseguenza, il venditore è stato ritenuto privo di legittimazione passiva, ovvero non è il soggetto corretto contro cui intentare la causa di restituzione.

Le Motivazioni: la restituzione del deposito cauzionale e la legittimazione passiva

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione sull’interpretazione letterale dell’articolo 2033 del Codice Civile, che disciplina la ripetizione dell’indebito. La norma stabilisce che “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. Il diritto alla restituzione sorge, quindi, nei confronti di chi ha ricevuto la prestazione non dovuta.

Il Ruolo dell’Agenzia: Depositaria e non Rappresentante

Il punto cruciale della motivazione risiede nella qualificazione del ruolo dell’agenzia immobiliare. Dal contratto non emergeva in alcun modo che l’agenzia avesse agito come rappresentante del venditore, con il potere di incassare somme in suo nome e per suo conto. Al contrario, l’agenzia ha agito come una semplice depositaria: ha ricevuto il deposito cauzionale con il compito di custodirlo e di trasferirlo al venditore solo al momento della stipula del contratto definitivo.

Poiché il contratto definitivo non è mai stato concluso, il presupposto per il trasferimento della somma al venditore è venuto meno. L’agenzia è rimasta l’unico soggetto ad aver avuto la disponibilità del denaro. Pertanto, è l’agenzia l’unico soggetto legittimato a subire l’azione di restituzione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La sentenza chiarisce un aspetto di fondamentale importanza pratica nelle compravendite immobiliari intermediate da agenzie. Il principio di diritto stabilito dalla Corte è il seguente: “Nel caso di deposito cauzionale […] effettuato dal promissario acquirente in favore dell’agenzia di mediazione, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l’azione di ripetizione dell’indebito […] deve essere proposta verso l’agenzia di mediazione e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva”.

Per gli operatori del settore e per i cittadini, questa decisione impone una maggiore attenzione nella redazione dei contratti preliminari. È essenziale specificare chiaramente:
1. La natura della somma versata: Si tratta di caparra confirmatoria o di deposito cauzionale?
2. Il soggetto destinatario del pagamento: La somma è versata direttamente al venditore o a un terzo?
3. Il ruolo dell’intermediario: L’agenzia agisce come mera depositaria o come rappresentante del venditore autorizzato all’incasso?

Una clausola contrattuale chiara su questi punti può prevenire lunghe e costose controversie legali, garantendo che, in caso di problemi, ci si rivolga fin da subito al soggetto giuridicamente corretto per ottenere la restituzione del deposito cauzionale.

A chi va richiesta la restituzione di un deposito cauzionale versato a un’agenzia immobiliare se la vendita non si conclude?
La richiesta di restituzione deve essere presentata direttamente all’agenzia immobiliare che ha materialmente ricevuto e incassato la somma, a meno che dal contratto non risulti esplicitamente che l’agenzia agiva come rappresentante del venditore.

Perché il venditore non è stato condannato a restituire la somma in questo caso?
Il venditore non è stato condannato perché non ha mai ricevuto materialmente il denaro. L’azione di restituzione di un pagamento non dovuto (ripetizione dell’indebito) può essere esercitata solo contro chi ha effettivamente incassato la somma, che in questa vicenda era l’agenzia immobiliare. Il venditore è stato quindi ritenuto privo di legittimazione passiva.

Che differenza c’è tra caparra confirmatoria e deposito cauzionale secondo questa sentenza?
La sentenza, basandosi sulla decisione della Corte d’Appello, evidenzia che il deposito cauzionale ha una funzione di garanzia generica e la sua restituzione segue le regole dell’indebito (art. 2033 c.c.), ossia va richiesta a chi l’ha ricevuta. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), invece, deve essere versata contestualmente alla conclusione del contratto e ha funzioni specifiche, come consentire il recesso trattenendo la somma o esigendone il doppio in caso di inadempimento.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3596 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3596 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/02/2024

R.G.N. 22137/21 U.P. 30/1/2024

Vendita -Preliminare -Deposito cauzionale -Ripetizione

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 22137NUMERO_DOCUMENTO2021) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, ha eletto domicilio;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE n. 116/2021, pubblicata il 2 febbraio 2021;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

sentite le conclusioni rassegnate nel corso dell’udienza pubblica dal P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto la declaratoria di inammissibilità del ricorso o il suo rigetto;

richiamata la precedente ordinanza interlocutoria n. 28452/2022, depositata il 30 settembre 2022, all’esito della camera di consiglio non partecipata dell’8 aprile 2022, di rimessione alla pubblica udienza.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 19 aprile 2013, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO al fine di sentire accertare la legittimità del recesso esercitato dal preliminare di vendita immobiliare concluso il 9 giugno 2011, nella qualità di promissaria acquirente, per inadempimento del promittente alienante, con la condanna, per l’effetto, del convenuto al pagamento della somma di euro 40.000,00, oltre rivalutazione ed interessi, a titolo di esazione del doppio della caparra confirmatoria versata.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale contestava le pretese di parte attrice e, in specie, obiettava che, come risultava dagli atti, la COGNOME non aveva effettuato alcun pagamento in favore del convenuto, dal momento che gli assegni, alcuni dei quali antecedenti alla data della sottoscrizione del preliminare, erano stati tutti emessi in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, sicché doveva essere

escluso che la dazione potesse essere ascritta al versamento di una caparra confirmatoria.

Evidenziava, altresì, che aveva, a propria volta, stipulato preliminare di acquisto di un immobile da frazionare e che, pertanto, nel preliminare sottoscritto con la COGNOME era precisato che non era il proprietario del bene.

Chiedeva, dunque, il rigetto delle domande di controparte e, in via subordinata, che la condanna fosse disposta nei limiti dell’importo di euro 20.000,00, a titolo risarcitorio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 2945/2017, depositata il 17 ottobre 2017, dichiarava la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita esercitato dalla COGNOME e condannava il COGNOME al pagamento, in favore dell’attrice, della somma di euro 40.000,00, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione al saldo, a titolo di esazione del doppio della caparra confirmatoria corrisposta.

2. -Con atto di citazione notificato il 17 novembre 2017, proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure COGNOME NOME, il quale lamentava l’erronea qualificazione come caparra confirmatoria della dazione di denaro effettuata da COGNOME NOME in favore della mediatrice RAGIONE_SOCIALE e la completa omissione di alcuna indagine sulla reale intenzione delle parti, all’esito dell’interpretazione degli accordi convenzionali.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, la quale concludeva per la declaratoria di inammissibilità dell’appello e, nel merito, per il suo rigetto.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva per quanto di ragione l’appello e, per l’effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, condannava COGNOME NOME al pagamento, in favore di COGNOME NOME, del minor importo di euro 20.000,00, a titolo di restituzione della somma versata quale deposito cauzionale, in ragione della risoluzione del preliminare imputabile al promittente venditore.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a ) che, in adesione alle censure mosse dall’appellante in relazione alla qualificazione come caparra confirmatoria della dazione di denaro pari ad euro 20.000,00, effettuata a mezzo assegno bancario, da una complessiva lettura delle clausole negoziali emergeva che, mentre a pag. 2, nella sezione prezzo e pagamento, le parti avevano dichiarato che ‘euro 20.000 (ventimila) vengono versate alla firma come ca parra a mezzo di assegni bancari’, la postilla manoscritta a pag. 4, specificamente sottoscritta dai contraenti, aveva previsto ‘Si precisa che le somme vengono incassate dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a titolo di deposito cauzionale e computate nel prezzo del rogito definitivo’; b ) che, pertanto, si rinveniva una discrepanza in ordine alla qualificazione del versamento della somma di euro 20.000,00, contrasto che doveva essere risolto attribuendo prevalenza al tenore della clausola manoscritta apposta in calce, richiamata a mezzo dell’asterisco, la quale prevaleva sulla clausola prestampata; c ) che, inoltre, significativamente l’assegno in oggetto era stato emesso il 16 giugno 2011, ossia a distanza di 7 giorni dalla stipula del
preliminare e non contestualmente alla conclusione del contratto, come indicato dall’art. 1385 c.c., mentre la dazione differita, in tutto od in parte, avrebbe precluso la produzione degli effetti sanciti dall’art. 1385, secondo comma, c.c.; d ) che, in conseguenza, l’assenza di contestualità fra la conclusione del contratto e la consegna dell’assegno, valutata unitamente alla mancanza di una manifestazione univoca in ordine alla pattuizione di una caparra confirmatoria, impediva di ritenere che, nel caso specifico, si fossero prodotti gli effetti di cui all’art. 1385, secondo comma, c.c., sicché non poteva essere accolta la domanda diretta ad ottenere il doppio dell’importo versato; e ) che, nondimeno, doveva essere accolta l’istanza di restituzione, in favore della promissaria acquirente, della somma versata, domanda che doveva reputarsi inclusa nella domanda di restituzione del doppio della caparra stessa; f ) che la parte appellata aveva corrisposto la somma al promittente venditore secondo le modalità pattuite dalle parti in contratto, vale a dire mediante assegno intestato alla RAGIONE_SOCIALE, con l’effetto che del mancato versamento dell’importo da parte del terzo il COGNOME avrebbe dovuto dolersi solo con la mediatrice; g ) che, essendo venuto meno, a seguito del legittimo esercizio del diritto potestativo di recesso, il titolo in forza del quale la consegna di detto importo era avvenuta, COGNOME NOME doveva essere condannato al pagamento, a vantaggio di COGNOME NOME, della somma di euro 20.000,00, oltre interessi legali dalla notifica dell’atto di citazione al saldo.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, COGNOME NOME.

È rimasta intimata NOME.

4. -Con ordinanza interlocutoria n. 28452/2022, depositata il 30 settembre 2022, all’esito della camera di consiglio non partecipata dell’8 aprile 2022, questa Corte ha rimesso la causa alla pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con l’unico motivo svolto il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2033 c.c. nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi, per avere la Corte di merito ritenuto che il promittente alienante fosse legittimato passivo nei confronti della domanda di restituzione delle somme versate dalla promissaria acquirente, mentre, in realtà, questi non avrebbe ricevuto alcuna somma, invece corrisposta alla mediatrice, né la mediatrice avrebbe agito quale rappresentante del creditore, spendendone il nome.
Obietta il ricorrente che l’importo emarginato sarebbe stato, di comune accordo, versato alla RAGIONE_SOCIALE, a titolo di deposito cauzionale da computare nel prezzo al momento della stipula del definitivo, sicché l’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avrebbe assunto il ruolo di depositario degli importi corrisposti, così come per le restanti somme versate, alcune delle quali prima della stipula del preliminare, comprensive delle provvigioni spettanti al mediatore.

Assume, infine, l’istante che tale quadro descrittivo sarebbe stato suffragato dalla pronuncia di assoluzione dal reato di concorso in truffa n. 1795/2015 del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, in sede

penale, la quale avrebbe individuato le ragioni dell’emissione degli assegni a saldo del prezzo in favore della mediatrice e del relativo incasso prima della conclusione del preliminare, elementi del tutto trascurati dalla pronuncia impugnata.

1.1. -Il motivo è fondato.

Infatti, la Corte territoriale non dà alcuna contezza dell’esistenza di un potere rappresentativo della mediatrice ad incassare la somma contestata in nome e per conto del promittente venditore.

Sicché difetta alcun elemento di collegamento che consenta di ritenere che, a fronte del dato pacifico del versamento di tale somma mediante assegno bancario intestato all’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, a titolo di deposito cauzionale da computare nel prezzo del rogito definitivo, la pretesa di ripetizione dovesse essere esercitata verso il promittente alienante.

Infatti, rispetto all’azione di ripetizione di indebito oggettivo è passivamente legittimato solo il soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere non dovuta, come si evince dalla formulazione letterale dell’art. 2033 c.c. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27421 del 26/09/2023; Sez. L, Ordinanza n. 610 del 14/01/2019; Sez. 1, Sentenza n. 25170 del 07/12/2016; Sez. 3, Sentenza n. 11073 del 15/07/2003).

Solo ove vi fosse stato uno specifico mandato all’incasso ovvero il conferimento di un espresso potere rappresentativo, dell’azione di ripetizione avrebbe dovuto rispondere il mandante o il rappresentato.

Ed invero, ex latere accipientis , l’azione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. deve essere rivolta all’effettivo

accipiens , essendo inconferente la prova del materiale trasferimento delle somme dal mandatario all’incasso al creditore mandante (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27421 del 26/09/2023; Sez. 3, Sentenza n. 7871 del 06/04/2011; Sez. 3, Sentenza n. 13829 del 23/07/2004; Sez. 3, Sentenza n. 13357 del 19/07/2004; Sez. 3, Sentenza n. 5926 del 27/05/1995). Risponde, difatti, ad un principio AVV_NOTAIO in tema di rappresentanza volontaria che gli effetti degli atti compiuti dal rappresentante, con spendita del nome del rappresentato, si producano direttamente nel patrimonio di quest’ultimo.
Ne consegue che deve essere esclusa la legittimazione passiva in proprio del rappresentante in un’azione promossa ai sensi dell’art. 2033 c.c. al fine di ottenere la restituzione di somme versate al medesimo in tale specifica qualità, spettando tale legittimazione esclusivamente al rappresentato (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4862 del 23/02/2021).

Nella fattispecie, e in adesione ai precetti innanzi enunciati, la somma di euro 20.000,00 risulta incassata dall’RAGIONE_SOCIALE, a titolo di deposito cauzionale, con la previsione che tale versamento sarebbe stato computato nella determinazione del prezzo complessivo da corrispondere al momento della stipula del definitivo.

In mancanza di alcun riferimento, neanche implicito, alla circostanza che tale incasso, per il titolo dedotto ( recte deposito cauzionale, a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6966 del 22/03/2007; Sez. 3, Sentenza n. 4411 del 04/03/2004; Sez. 1, Sentenza n. 2005 del 18/06/1968), avvenisse in nome e per

conto del promittente alienante, il depositario doveva essere identificato direttamente nell’RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, che avrebbe corrisposto la somma all’alienante al tempo della conclusione del contratto definitivo.

E tanto in quanto, in caso di deposito irregolare di beni fungibili, come il denaro, quando non siano stati individuati al momento della consegna, essi entrano nella disponibilità del depositario che acquista il diritto di servirsene e, pertanto, ne diventa proprietario, pur essendo tenuto a restituirne altrettanti della stessa specie e qualità, salvo che sia stata apposta un’apposita clausola derogatoria (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 17512 del 23/08/2011; Sez. 1, Sentenza n. 5843 del 20/04/2001; Sez. 1, Sentenza n. 12552 del 22/09/2000).
2. -In definitiva, il ricorso deve trovare accoglimento, nei sensi di cui in motivazione.

La sentenza impugnata deve essere, dunque, cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

‘Nel caso di deposito cauzionale di una somma di denaro, collegato alla stipulazione di un preliminare di vendita, effettuato dal promissario acquirente in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l’azione di ripetizione dell’indebito oggettivo in ordine alla somma versata, di cui si rivendichi la restituzione, deve essere proposta verso l’RAGIONE_SOCIALE di

RAGIONE_SOCIALE e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva’.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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