Responsabilità terrazzo: chi paga i danni da infiltrazioni?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29916/2023, ha affrontato un caso di danni da infiltrazioni provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo con funzione di copertura. La Corte ha confermato la responsabilità solidale tra il proprietario esclusivo del terrazzo, in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., e il Condominio, per l’omessa manutenzione delle parti comuni. L’ordinanza chiarisce che la delibera di esecuzione dei lavori, se non attuata prima dell’azione legale, non esclude la condanna alle spese per il principio di soccombenza virtuale. Di conseguenza, la responsabilità terrazzo per i danni è condivisa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Terrazzo: la Cassazione sulla Ripartizione dei Danni

La questione della responsabilità terrazzo in caso di infiltrazioni d’acqua è una delle più frequenti e complesse nelle liti condominiali. A chi spetta pagare i danni quando l’acqua filtra da un terrazzo ad uso esclusivo e danneggia l’appartamento sottostante? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 29916 del 2023, torna sul tema, consolidando un principio fondamentale: la responsabilità è solidale tra il proprietario del terrazzo e il Condominio.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un appartamento, a causa di infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà e uso esclusivo di un altro condomino. Prima che la causa venisse intentata, l’assemblea condominiale aveva già deliberato l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione necessari a risolvere il problema. Tuttavia, al momento della notifica dell’atto di citazione, i lavori non erano ancora iniziati.
Il Tribunale di primo grado aveva ritenuto cessata la materia del contendere, ponendo però le spese legali a carico dell’attrice. La Corte d’Appello, in parziale riforma, ha invece condannato in solido il proprietario del terrazzo e il Condominio al pagamento delle spese, applicando il principio della soccombenza virtuale. Contro questa decisione, il proprietario del terrazzo ha proposto ricorso in Cassazione, seguito da un ricorso incidentale del Condominio.

La Decisione della Cassazione e la responsabilità terrazzo

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso principale del proprietario del terrazzo e ha dichiarato inammissibile, perché tardivo, il ricorso incidentale del Condominio. La decisione ha quindi confermato l’impianto della sentenza d’appello, ribadendo la responsabilità solidale di entrambi i soggetti convenuti.
Il fulcro della decisione risiede nella corretta applicazione dei principi che regolano i danni da cose in custodia in ambito condominiale, con specifico riferimento al lastrico solare o terrazzo ad uso esclusivo che funge anche da copertura per l’edificio.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni dell’ordinanza si basano su alcuni pilastri giuridici consolidati.

La Doppia Natura della Responsabilità Terrazzo

La Corte ha ribadito che la responsabilità per i danni derivanti da un terrazzo ad uso esclusivo ha una duplice natura:
1. Responsabilità del proprietario esclusivo (ex art. 2051 c.c.): Il condomino che ha l’uso esclusivo del terrazzo è considerato il custode del bene. In quanto tale, risponde dei danni causati dalla cosa stessa, a prescindere da una sua specifica colpa nella manutenzione. La sua responsabilità deriva dal semplice rapporto di controllo e potere sulla cosa che ha dato origine al danno.
2. Responsabilità del Condominio: Il Condominio è anch’esso responsabile perché il terrazzo, pur essendo in uso esclusivo, svolge la funzione di copertura dell’edificio, proteggendo le unità immobiliari sottostanti. Questa funzione lo assimila a una parte comune, la cui manutenzione e conservazione rientra negli obblighi dell’amministratore e dell’intera compagine condominiale.

Questa concorrenza di responsabilità fonda la condanna in solido: il danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei due responsabili, salvo poi il diritto di regresso interno tra loro.

Il Principio di Soccombenza Virtuale

La Corte ha ritenuto corretta l’applicazione del principio di soccombenza virtuale da parte del giudice d’appello. Sebbene il Condominio avesse deliberato i lavori prima dell’inizio della causa, il fatto che questi non fossero ancora partiti al momento della notifica della citazione rendeva necessario l’avvio del giudizio per tutelare i diritti del danneggiato. Pertanto, il proprietario del terrazzo e il Condominio erano da considerarsi le parti che avrebbero perso la causa nel merito, e come tali erano tenuti a sostenere le spese processuali.

Inammissibilità del Ricorso Incidentale

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso del Condominio perché presentato oltre il termine di sessanta giorni dalla notifica della sentenza d’appello. La Cassazione ha ricordato che, in caso di obbligazione solidale, l’impugnazione proposta da uno dei condebitori non consente agli altri di proporre un’impugnazione tardiva se i termini per loro sono già scaduti.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza pratica. Stabilisce chiaramente che la responsabilità terrazzo ad uso esclusivo, quando questo funge da copertura, non è esclusiva del singolo proprietario ma si estende al Condominio. Entrambi i soggetti sono custodi del bene, seppur per titoli diversi, e sono quindi solidalmente obbligati a risarcire i danni causati dalle infiltrazioni. Per il condomino danneggiato, ciò significa avere una tutela più ampia, potendo agire legalmente contro entrambi i responsabili per ottenere il giusto ristoro.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazioni provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo?
Secondo la Corte di Cassazione, la responsabilità è solidale tra il proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo (in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c.) e il Condominio, poiché il terrazzo funge anche da copertura per l’edificio, una funzione di interesse comune.

Perché il Condominio è responsabile insieme al proprietario del terrazzo?
Il Condominio è corresponsabile perché il terrazzo ad uso esclusivo svolge una funzione di copertura per l’intero edificio o parte di esso. Questa funzione lo rende assimilabile a una parte comune, e il Condominio ha l’obbligo di provvedere alla sua conservazione per evitare danni alle proprietà sottostanti.

Cosa significa “soccombenza virtuale” e perché è stata applicata in questo caso?
La “soccombenza virtuale” è un principio applicato quando una causa si conclude senza una decisione nel merito (ad esempio, per cessata materia del contendere). Il giudice determina chi avrebbe probabilmente perso la causa per decidere a chi addebitare le spese legali. In questo caso, è stato applicato perché, nonostante la delibera per i lavori, questi non erano iniziati, rendendo necessaria l’azione legale del danneggiato. Pertanto, il proprietario e il Condominio sono stati considerati virtualmente soccombenti e condannati a pagare le spese.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29916 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29916 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

Oggetto:

condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21810/2018 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME, rappresentat a e difesa dall’AVV_NOTAIO con domicilio in Milano, INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE –

RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO.

-CONTRORICORRENTE-RICORRENTE INCIDENTALEla Corte d’appello di Milano n. 2094/2018, avverso la sentenza del pubblicata in data 28.4.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 8.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Milano ha condannato NOME COGNOME e il Condominio di INDIRIZZO al pagamento delle spese di lite del processo introdotto da NOME COGNOME per ottenere il risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti da un terrazzo avente la funzione di copertura dell’edificio.

Il Tribunale aveva posto le spese a carico dell’attrice, ritenendo che al momento della instaurazione della causa fosse già cessata la materia del contendere, avendo il Condominio deliberato di eseguire i lavori. In parziale riforma della sentenza impugnata, il Giudice distrettuale ha anzitutto affermato che la sussistenza delle infiltrazioni e la loro provenienza dal lastrico in uso escluso al ricorrente erano provate dalla c.t.u., che occorreva interpretare alla luce del criterio del più probabile che non , ed aveva trovato indiretta conferma nel fatto che il condominio aveva deliberato l’esecuzione di lavori di ristrutturazione. In dissenso con il giudice di primo grado ha evidenziato che i lavori, approvati dal Condominio già in data 27.11.2014, non erano ancora iniziati al momento della notifica della citazione introduttiva, in data 11.2.2015. La cessazione della materia del contendere che la stessa COGNOME aveva chiesto di dichiarare in sede di precisazione delle conclusioni, era pertanto intervenuta a causa già pendente sicché le spese, in base al principio di soccombenza virtuale, andavano poste a carico dei convenuti.
Avverso la sentenza di appello NOME COGNOME propone ricorso in cinque motivi.

Il Condominio di INDIRIZZO si difende con controricorso e con ricorso incidentale affidato a due motivi, illustrati con memoria.

NOME COGNOME ha notificato controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo del ricorso principale denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., contestando al giudice distrettuale di aver ritenuto che l’accordo transattivo deliberato dal Condominio avesse determinato la cessazione della materia del contendere, senza considerare che, nel proporre l’azione risarcitoria, la RAGIONE_SOCIALE non aveva mai fatto cenno alla transazione e che l’amministratore aveva anche sollecitato quest’ultima a definire i dettagli dell’accordo ( e i tempi di inizio ed ultimazione dei lavori), senza ottenere alcun riscontro. La danneggiata avrebbe consumato un abuso del processo, dovendo agire non per il risarcimento ma per l’esecuzione della transazione, il cui perfezionamento aveva già fatto venir meno le ragioni di contrasto, rendendo superflua l’instaurazione della causa . In ogni caso il ricorrente, non essendo stato parte dell’accordo transattivo e non potendolo eseguire, non aveva concorso nella produzione del danno.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 115, 116, 696 bis c.p.c. e 1218 c.c., con riferimento alla prova della responsabilità per le infiltrazioni, affermando che il COGNOME non poteva esser ritenuto responsabile del danno sulla base di quanto risultante dal verbale assembleare nel quale era stata trasfusa la transazione, non avendo espresso voto favorevole alla sua approvazione. Si sostiene che neppure il c.t.u. aveva accertato la responsabilità del ricorrente, né poteva farsi riferimento al criterio del più probabile che non , utilizzabile solo prima che i lavori fossero svolti e non dopo.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 2,3,e 41 Cost., 833, 1175, 1337, 1358, 1366, 1375 c.c., 96, 115 e 116 c.p.c., per non aver la sentenza ritenuto la COGNOME responsabile per abuso del processo, sebbene quest’ultima non avesse agito per l’esecuzione

della transazione ma per il risarcimento del danno provocato dalle infiltrazioni, restando comunque esclusa ogni responsabilità del ricorrente , che non era parte dell’accordo e che non poteva procedere autonomamente alla esecuzione dei lavori.

Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 2697, 1117, 1135 c.c., asserendo che la Corte distrettuale, nel sostenere che i lavori erano iniziati dopo l’instaurazione del giudizio, avrebbe indebitamente valorizzato il principio di non contestazione a scapito del criterio dell’onere della prova, senza distinguere la posizione processuale dei diversi convenuti e non essendosi avveduta che effettivo legittimato passivo era il Condominio e che il COGNOME non aveva modo di conoscere la data di inizio e di ultimazione dei lavori e non era tenuto ad eseguirli.
2. I quattro motivi non meritano accoglimento.

Non è configurabile l’omesso esame di un fatto decisivo in conseguenza della mancata considerazione che la COGNOME, nel proporre la domanda, non aveva fatto alcun riferimento alla transazione poi approvata dal Condominio, né aveva agito per l’esecuzione della transazione, non cooperando affinché ne fossero definiti i dettagli.

L’art. 360 comma primo, n. 5 c.p.c. contempla un autonomo vizio della sentenza che deriva dall’omessa considerazione di un fatto storico, inteso come accadimento oggettivo rilevante in causa. Costituisce un ‘fatto’, agli effetti dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non una ‘questione’ o un ‘punto’, ma un vero e proprio ‘accadimento’, in senso storico e normativo, una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante (Cass. 7983/2014; Cass. 17761/2016; Cass. 29883/2017; Cass. 21152/2014; Cass. s.u. 5745/2015; Cass. 5133/2014, n. 5133), con esclusione delle argomentazioni o
deduzioni difensive (Cass. 14802/2017; Cass. 21152/2014); gli elementi istruttori; le domande o le eccezioni formulate nella causa di merito, ovvero i motivi di appello, i quali rappresentano, piuttosto, i fatti costitutivi della ‘domanda’ in sede di gravame, e la cui mancata considerazione, perciò, integra la violazione dell’art. 112 c.p.c. (Cass. 1539/2018; Cass. 21257/2014; Cass. 22799/2017; Cass. 6835/2017).

Per altro verso, nel dedurre il perfezionamento di una transazione di cui la RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto chiedere l’esecuzione, l a censura non riproduce il contenuto della delibera e non consente di apprezzarne il contenuto, né spiega quando la natura transattiva del contenuto della delibera condominiale sia stata oggetto di discussione tra le parti, dato che la sentenza non fa alcun riferimento ad una transazione in senso tecnico, ossia ad una nuova regolazione delle obbligazioni derivanti dall’illecito, caratterizzata dalla volontà delle parti di definire una res dubbia mediante reciproche concessioni.
La questione, per come dedotta, è dunque inammissibile: il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto (Cass. 15196/2018; Cass. 19350/2005). Qualora una questione giuridica non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimità, onde non incorrere nell’inammissibilità per novità della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di specificità del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare la veridicità di tale asserzione (Cass.
32804/2019; Cass. 20694/2018; Cass. 15430/2018; Cass. 23675/2013).

Stabilire se le parti avessero concluso una transazione (anziché ad es. un mero negozio di accertamento della responsabilità, con impegno a riparare il danno) è -difatti – questione che attiene al merito e che esige un nuovo esame del contenuto dell’atto precluso in cassazione.

Resta escluso anche il contestato abuso del processo, altro tema cui, peraltro, la sentenza non fa alcun cenno.

Quanto alla responsabilità del COGNOME per non essere stato in condizione di eseguire i lavori (o di apprendere la data di inizio e di ultimazione degli interventi deliberati dal Condominio), va evidenziato che il ricorrente era chiamato a rispondere ai sensi dell’art. 2051 c.c. in virtù del rapporto di custodia con il bene da cui provenivano le infiltrazioni e non per non aver dato spontanea esecuzione alla delibera condominiale.

Il giudice distrettuale ha fatto proprie le conclusioni del c.t.u., che aveva accertato la provenienza delle infiltrazioni dal lastrico solare esclusivo avente funzione di copertura dell’edificio, facendo corretta applicazione del principio secondo cui la responsabilità i danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c. (Cass. 3229/2017; Cass. S.u. 9449/2016).
E’ sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode

e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, poiché la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo analogo a quello previsto per il depositario: la responsabilità è a carico di chi, di fatto, si trovi nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa e ha il potere di governo sulla cosa (Cass. 3676/ 2006; Cass. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012).

Grava sul custode convenuto l’onere di offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Ove persista l’incertezza sull’individuazione della concreta causa del danno, che però derivi certamente dalla cosa, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell’accadimento (Cass. 19045/2010; Cass. 5741/2009; Cass. 25029/2008; Cass. 2284/2006; Cass. 6725/2005).

Di conseguenza, la mancata individuazione della causa delle infiltrazioni da parte del c.t.u. non escludeva la responsabilità del custode in assenza della prova del fortuito o della sicura provenienza delle infiltrazioni da altra causa (come dedotto dal COGNOME in primo grado; cfr. sentenza, pag. 12).

Quanto all’accertamento della data di inizio dei lavori dopo l’instaurazione del giudizio, per effetto della non contestazione dei convenuti l’attrice era sollevata dall’onere della prova ed era lecito considerare la questione era ormai sottratta al thema probandum senza necessità di ulteriore dimostrazione, in assenza di circostanze contrarie risultanti dagli atti (Cass. 15288/2023; Cass. 16028/2023; Cass. 5163/2023).

Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., affermando che la condanna in solido al pagamento delle spese processuali era del tutto sproporzionata, occorrendo distinguere le posizioni dei convenuti e tener conto del principio di causalità.

Il motivo è infondato poiché l ‘applicazione dell’art. 97 c.p.c. è , nella specie, legittima conseguenza della condanna solidale dei convenuti al risarcimento del danno nei confronti del danneggiato (Cass. 27476/201/; Cass. 1650/2022), senza ripartizione per quote.

Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e la violazione dell’art. 115 c.p.c., per aver la Corte di merito omesso di considerare che già ante causam erano stati rilevati non fenomeni infiltrativi, ma un’umidità residua interna alla soletta non visibile sulla superficie esterna, ossia un danno diverso da quello denunciato la cui sussistenza non poteva considerarsi pacifica, essendo pertanto superflue le contestazioni circa la data di inizio dei lavori di riparazione. Non sarebbe stata infine applicabile la regola del più probabile che non per l’accertamento del nesso causale, in mancanza di riscontri istruttori dell’effettiva esistenza di infiltrazioni.
Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli artt. 115 c.p.c., per aver il giudice distrettuale trascurato che la delibera di approvazione della transazione aveva fatto venir meno la materia del contendere prima della instaurazione della causa, transazione che non implicava alcuna ammissione della responsabilità da parte del Condominio, ma solo la disponibilità a definire bonariamente la questione.

Il ricorso incidentale, con cui il Condominio ha inteso contestare la stessa sussistenza dei danni, è tardivo, essendo stato proposto in data 19.9.2018, oltre il termine di sessanta giorni dalla notifica della sentenza di appello (10.5.2018).

L’azione esercitata contro più soggetti solidalmente responsabili inserisce in un unico giudizio più cause scindibili e indipendenti; ne consegue che, proposto ricorso per cassazione da uno dei condebitori solidali, gli altri, per i quali sia ormai decorso il relativo temine, non possono giovarsi dell’impugnazione incidentale tardiva, ai sensi dell’art.334 c.p.c., operando le forme e i termini stabiliti da questa norma esclusivamente per l’impugnazione incidentale in senso stretto, ossia per quella proveniente dalla parte “contro” la quale è stata proposta l’impugnazione principale, o per quella chiamata ad integrare il contraddittorio a norma dell’art. 331 c.p.c. (Cass. 17614/2020; Cass. s.u. 23903/2020; Cass. 41254/20219).
Il ricorso principale è respinto mentre il ricorso incidentale è inammissibile.

Le spese sono regolate in dispositivo.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e di quello incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale e condanna NOME COGNOME e il Condominio di INDIRIZZO al pagamento, il solido, delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in € 200,00 per esborsi ed € 3000,00 per onorari, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e di quello incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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