Responsabilità proprietario immobile: il caso del camino

Un’ordinanza della Cassazione analizza la responsabilità del proprietario di un immobile per i danni causati a terzi da un incendio originato da una canna fumaria difettosa. La Corte ha confermato la condanna, basandola sulla colpa del proprietario per aver utilizzato, o permesso l’utilizzo, di un camino palesemente fessurato, violando così un fondamentale dovere di prudenza secondo l’art. 2043 c.c. Viene rigettata la tesi difensiva che puntava a un difetto di prova della colpa e al possibile coinvolgimento di terzi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità Proprietario Immobile: Quando un Camino Difettoso Causa Danni

La responsabilità del proprietario di un immobile per i danni che possono derivare a terzi è un tema di grande rilevanza pratica e giuridica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre lo spunto per analizzare un caso emblematico: un incendio causato da una canna fumaria difettosa che si propaga alla proprietà vicina. La decisione chiarisce i confini della colpa e il dovere di diligenza che incombe su chi possiede un bene immobile.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dai proprietari di un immobile danneggiato da un incendio. Attraverso un accertamento tecnico preventivo, era emerso che il fuoco era scaturito dalla canna fumaria del focolare situato nell’abitazione della vicina. La causa specifica era stata individuata nella fuliggine presente all’interno della canna fumaria, descritta come ‘ampiamente fessurata’, che aveva incendiato le travi di legno del solaio della proprietà danneggiata.

Il Percorso Giudiziario

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai danneggiati, condannando la proprietaria dell’immobile da cui era partito l’incendio al pagamento di una somma a titolo di risarcimento. I giudici di merito hanno ritenuto provato il nesso causale tra la condizione difettosa della canna fumaria e l’incendio. Inoltre, hanno ravvisato un comportamento colposo e imprudente da parte della proprietaria, la quale aveva utilizzato, o permesso ad altri di utilizzare, un camino la cui canna fumaria era palesemente non sicura.

L’Analisi della Cassazione e la Responsabilità del Proprietario dell’Immobile

L’erede della proprietaria originaria ha proposto ricorso per cassazione, basandosi su tre motivi principali. La Suprema Corte li ha rigettati tutti, confermando la decisione d’appello e fornendo importanti chiarimenti sulla natura della responsabilità del proprietario dell’immobile.

Primo Motivo: La Carenza di Motivazione sulla Colpa

La ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse motivato a sufficienza l’esistenza dell’elemento soggettivo della colpa. La Cassazione ha ritenuto questo motivo infondato, sottolineando come la ratio decidendi fosse chiarissima: la proprietaria aveva violato una regola cautelare di comportamento prudente. Non si doveva utilizzare un camino con una canna fumaria ‘ampiamente fessurata’, né permettere che altri lo facessero. Questa violazione del dovere di diligenza e prudenza integra l’elemento della colpa richiesto dall’art. 2043 c.c.

Secondo Motivo: Violazione delle Regole sull’Onere della Prova

In subordine, la ricorrente sosteneva che la responsabilità le fosse stata attribuita senza una prova adeguata della sua colpa, il cui onere spettava al danneggiato. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha spiegato che le regole sull’onere della prova (art. 2697 c.c.) si applicano quando un fatto rimane incerto. In questo caso, i giudici di merito avevano accertato positivamente l’esistenza della colpa, basandosi sulla condizione palese del difetto. L’accertamento del fatto rende superfluo il ricorso alle regole sulla sua prova.

Terzo Motivo: Omesso Esame della Responsabilità di Terzi

Infine, si denunciava che i giudici non avessero considerato la possibilità che l’incendio fosse stato causato dal comportamento di terze persone, come suggerito da un articolo di giornale. La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile per più ragioni. In primo luogo, vigeva il principio della ‘doppia conforme’, che limita la denuncia di vizi motivazionali. In secondo luogo, l’ipotesi di un terzo responsabile era una mera congettura. Ma, soprattutto, la questione era irrilevante: la regola cautelare violata dalla proprietaria consisteva non solo nel non utilizzare personalmente il camino, ma anche nel non permetterne l’uso ad altri. La sua responsabilità, quindi, sussisteva a prescindere da chi avesse materialmente acceso il fuoco.

Le Motivazioni

La decisione della Corte di Cassazione si fonda sull’applicazione dell’art. 2043 c.c., che disciplina la responsabilità per fatto illecito. La colpa della proprietaria non deriva da una responsabilità oggettiva (come quella prevista dagli artt. 2050 o 2051 c.c., qui ritenuti non pertinenti), ma da un comportamento attivo od omissivo specifico: aver ignorato un difetto evidente e pericoloso della propria abitazione. La Corte ha identificato una precisa ‘regola del comportamento dovuto’, basata sulla diligenza e la prudenza, che imponeva di astenersi dall’uso del camino e di impedirne l’uso a chiunque, data la sua condizione palesemente difettosa. La motivazione dei giudici di merito, che ha positivamente accertato questa negligenza, è stata ritenuta logica e sufficiente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: la responsabilità del proprietario di un immobile non è solo legata alla custodia del bene, ma anche a un dovere attivo di prudenza e manutenzione. Ignorare un difetto strutturale evidente, come una canna fumaria gravemente fessurata, costituisce una colpa che fonda l’obbligo di risarcire i danni che ne derivano. La sentenza chiarisce che la responsabilità non può essere scaricata su ipotetici terzi utilizzatori, poiché il dovere primario del proprietario è proprio quello di impedire l’uso di una parte pericolosa del proprio immobile, garantendo così la sicurezza anche delle proprietà confinanti.

Quando risponde il proprietario per i danni causati da un incendio partito dal suo immobile?
Risponde quando il danno è conseguenza di un suo comportamento colposo e imprudente. Nel caso specifico, la colpa è consistita nell’utilizzare, o permettere che altri utilizzassero, un camino la cui canna fumaria era palesemente e ampiamente fessurata, violando così un dovere di prudenza.

È sufficiente per il proprietario affermare di non aver usato personalmente il camino difettoso per escludere la propria responsabilità?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la regola di comportamento violata includeva non solo il divieto di usare direttamente il camino pericoloso, ma anche il dovere di impedire che terzi potessero farne uso. La responsabilità sussiste anche per questa omissione.

Su chi ricade l’onere di provare la colpa del proprietario?
In linea di principio, l’onere di provare la colpa spetta a chi ha subito il danno. Tuttavia, in questo caso la Corte ha specificato che, avendo i giudici di merito accertato in modo positivo l’esistenza della colpa sulla base delle prove (la condizione della canna fumaria), il problema della ripartizione dell’onere della prova è diventato irrilevante.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 27150 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 27150 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4100/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 4747/2021 depositata il 28/06/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9/9/2024 dal Presidente NOME COGNOME

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Viterbo NOME COGNOME chiedendo il risarcimento del danno. Esposero gli attori che, come emerso in sede di accertamento tecnico preventivo, un incendio, scaturito dalla canna fumaria del focolare dell’abitazione di proprietà della convenuta, si era propagato all’immobile di proprietà attorea, danneggiandola. Il Tribunale adito accolse la domanda, condannando l’attrice al pagamento della somma di Euro 48.527,90 oltre interessi. Avverso detta sentenza propose appello la convenuta. Con sentenza di data 28 giugno 2021 la Corte d’appello di Roma rigettò l’appello.
Osservò la corte territoriale che l’esistenza del nesso causale era dimostrata dalla circostanza che, come accertato in sede di ATP, l’incendio della fuliggine presente all’interno della canna fumaria, ampiamente fessurata, aveva interessato due travi in legno di sostegno del solaio di copertura dell’immobile danneggiato. Aggiunse che l’appellante «ha certamente posto in essere un comportamento colposo ed imprudente utilizzando, o comunque permettendo che altri utilizzassero il camino posto nell’abitazione di sua proprietà nonostante la canna fumaria dello stesso fosse ampiamente fessurata».
Ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, in qualità di erede di NOME COGNOME, sulla base di tre motivi e resiste con controricorso la parte intimata. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. pr oc. civ..

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale non ha risposto alla censura avente ad oggetto la mancanz a di prova dell’elemento soggettivo (dolo o colpa) nella decisione del Tribunale e che la sentenza è carente sul punto della relativa motivazione. Aggiunge che, mancando la motivazione, non è dato sapere se la corte territoriale abbia ritenuto sussistente la responsabilità oggettiva ai sensi dell’art. 2050 o 2051 c.c.
Il motivo è infondato. La motivazione, e dunque la ratio decidendi , è chiaramente presente nel rilievo che risulta violata la regola cautelare di comportamento prudente, rilevante sul piano del requisito soggettivo, secondo cui non doveva essere utilizzato, o comunque non doveva essere permesso l’uso ad altri, del camino posto nell’abitazione di proprietà dell’appellante, in ragione della ampia fessurazione presente nella canna fumaria. Identificando la regola del comportamento dovuto sul piano della diligenza e prudenza, la corte territoriale ha accertato il requisito soggettivo della fattispecie di cui all’art. 2043 c.c..
Con il secondo motivo si denuncia violazione degli artt. 2043 e 2697 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente, in via subordinata, che il giudice di appello ha attribuito la responsabilità a NOME COGNOME in mancanza di prova della colpa, nonostante che il relativo onere probatorio incombesse sul danneggiato. Aggiunge che risulta omessa l’individuazione degli elementi costitutivi degli artt. 2050 e 2051 c.c..

Il motivo è inammissibile. Il giudice del merito ha positivamente accertato l’esistenza della colpa, sulla base di quanto osservato a proposito del precedente motivo. Alla luce del positivo accertamento non vengono in rilievo le regole sull’onere della pro va, la cui applicazione presuppone che il fatto da accertare sia rimasto ignoto

all’esito dell’istruzione probatoria. Il richiamo agli artt. 2050 e 2051 c.c. è poi del tutto eccentrico rispetto alla ratio decidendi , la quale è basata sulla fattispecie di cui all’art. 2043.

Con il terzo motivo si denuncia omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che, pur ammettendo che l’incendio sia riconducibile alla canna fumaria ubicata nell’immobile di proprietà di NOME COGNOME, il giudice di appello non ha spiegato perché sia stata chiamata a rispondere quest’ultima e non terze persone (un articolo apparso su un quotidiano locale aveva ricondotto la causa dell’evento al comportamento di terz e persone), e che ove il comportamento doloso o colposo fosse stato attribuito a terzi la proprietaria avrebbe potuto rispondere solo in base agli artt. 2050 e 2051.
Il motivo è inammissibile. Va in primo luogo rammentata l’inammissibilità della denuncia di vizio motivazionale in presenza di doppia conforme alla luce del divieto posto dall’art. 348 ter c.p.c.. Nel motivo non è comunque richiamato un fatto storico, di cui sarebbe stato omesso l’esame, ma una mera congettura sulla base di notizie giornalistiche. In ogni caso, la questione della responsabilità del terzo è priva di decisività perché la regola cautelare violata secondo il giudice del merito, regola che resis te all’esito dello scrutinio dei precedenti motivi, è che la proprietaria dell’immobile non solo non doveva utilizzare il camino posto nell’abitazione, ma anche non doveva permetterne l’uso ad altri.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti

processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.700,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 9 settembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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