Responsabilità professionista delegato: la Cassazione fa il punto

Un aggiudicatario di un immobile all’asta perdeva la proprietà a causa di un’azione revocatoria non menzionata nell’avviso di vendita. La Corte d’Appello condannava il notaio per la responsabilità del professionista delegato. La Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla natura di tale responsabilità, ha rinviato la causa a pubblica udienza per una decisione di principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Professionista Delegato: Quando un’Omissione Costa Cara

L’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un’ottima opportunità, ma nasconde insidie che possono trasformare un affare in un incubo. Un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione mette in luce la cruciale questione della responsabilità del professionista delegato alla vendita, in particolare quando l’avviso d’asta omette informazioni decisive. Con un’ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte ha deciso di approfondire la natura di questa responsabilità, rinviando il caso a una pubblica udienza per via della sua importanza e dei contrasti giurisprudenziali esistenti.

I Fatti del Caso: Un Acquisto all’Asta Finito Male

Un cittadino si aggiudicava un immobile in una procedura esecutiva presso il Tribunale. Successivamente, scopriva che sull’immobile gravava la trascrizione di una domanda revocatoria, antecedente al pignoramento, che era stata accolta con sentenza passata in giudicato. Questa formalità pregiudizievole, non cancellabile, minava la stabilità del suo acquisto. Di conseguenza, il decreto di trasferimento veniva revocato e l’aggiudicatario otteneva la restituzione della somma versata.

Ritenendo di aver subito un danno, l’ex aggiudicatario citava in giudizio il notaio delegato alla vendita, accusandolo di aver omesso di indicare nell’avviso d’asta la presenza di questa formalità pregiudizievole. L’avviso, infatti, affermava che l’immobile sarebbe stato venduto libero da ipoteche e pignoramenti, generando un legittimo affidamento nei potenziali acquirenti.

Il Percorso Giudiziario e i Motivi del Ricorso

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, sostenendo che l’indicazione di tali formalità fosse onere della perizia di stima, a cui l’avviso di vendita faceva richiamo. La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione, qualificando la responsabilità del professionista delegato come extracontrattuale (art. 2043 c.c.) e condannandolo al risarcimento del danno. Secondo i giudici d’appello, il delegato aveva uno specifico onere di individuare le corrette modalità per il trasferimento, e l’affermazione fuorviante contenuta nell’avviso aveva tradito la fiducia dell’acquirente.

Il notaio ricorreva quindi in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: primo, che la legge non impone di menzionare nell’avviso di vendita trascrizioni anteriori al pignoramento, essendo questo un compito della perizia; secondo, che il suo dovere di diligenza si era esaurito con il richiamo alla perizia, che metteva gli offerenti in condizione di accertare la situazione giuridica del bene.

Le Motivazioni

La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non ha fornito una risposta definitiva, ma ha evidenziato un punto nodale e controverso del diritto: quale è la natura giuridica della responsabilità del professionista delegato? Si tratta di una comune responsabilità per fatto illecito, come per qualsiasi altro professionista, oppure la sua funzione di ausiliario del giudice lo attira nell’orbita della più specifica e complessa responsabilità civile dei magistrati (L. n. 117/1988)?
La Corte ha rilevato l’esistenza di recenti sentenze con orientamenti divergenti. Alcune distinguono a seconda che l’atto dannoso rientri o meno nei poteri delegati dal giudice. Altre escludono del tutto l’applicazione della legge sulla responsabilità dei magistrati a figure come il consulente tecnico e, per estensione, al delegato.
Data l’importanza della questione per l’uniforme interpretazione della legge (la cosiddetta ‘valenza nomofilattica’), il Collegio ha ritenuto opportuno non decidere in camera di consiglio, ma rinviare la causa alla discussione in pubblica udienza. Questa scelta sottolinea la necessità di un dibattito approfondito per stabilire criteri chiari e uniformi sulla delimitazione dei doveri e delle responsabilità di una figura così centrale nelle esecuzioni immobiliari.

Le Conclusioni

In attesa della decisione finale, questa ordinanza interlocutoria lascia aperti importanti interrogativi. La pronuncia che scaturirà dalla pubblica udienza avrà un impatto significativo, non solo per i professionisti delegati (notai, avvocati, commercialisti), ma anche per tutti i cittadini che partecipano alle aste giudiziarie. Una definizione chiara dei confini della responsabilità del professionista delegato è fondamentale per garantire trasparenza, certezza del diritto e tutela dell’affidamento di chi investe in questo settore, contribuendo al corretto funzionamento della giustizia e del mercato immobiliare.

Il professionista delegato è responsabile se l’avviso di vendita omette informazioni cruciali?
La Corte d’Appello ha ritenuto di sì, condannando il delegato al risarcimento. La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha ancora preso una decisione definitiva, evidenziando che la questione sulla natura e l’estensione di tale responsabilità è complessa e oggetto di dibattito.

Qual è la differenza tra la responsabilità del professionista delegato e quella di un giudice?
La questione è al centro del dibattito. Secondo alcuni orientamenti, se l’atto del delegato rientra nei compiti affidatigli dal giudice, la responsabilità potrebbe essere assimilata a quella dell’organo giudiziario (regolata dalla L. 117/1988). Se invece l’atto è al di fuori dello schema legale della delega, si applicherebbe la normale responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.).

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha ritenuto che la questione avesse una particolare importanza per garantire un’interpretazione uniforme della legge (‘valenza nomofilattica’), a causa di orientamenti giurisprudenziali non concordi. Per questo motivo, ha preferito rinviare la causa a una discussione in pubblica udienza per un esame più approfondito.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 6435 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 6435 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LA BATTAGLIA NOME

Data pubblicazione: 11/03/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 15110/2022 R.G. proposto da: NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al ricorso per cassazione, con domicilio digitale indicato nella pec EMAIL; – ricorrente – contro

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al ricorso per cassazione, con domicilio digitale indicato nella pec EMAIL; – controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila n. 547/2022, depositata il 12/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/12/2024 dal dott. NOME COGNOME BATTAGLIA.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Dopo l’emissione del decreto di trasferimento di un immobile che si era aggiudicato in seno ad una procedura esecutiva pendente dinanzi al Tribunale di Teramo, NOME COGNOME si avvide che sullo stesso era stata trascritta, prima del pignoramento, una domanda ex art. 2901 c.c., proposta dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti del debitore esecutato NOME COGNOME. A tale trascrizione era seguita, in data 9 luglio 2009, l’annotazione della sentenza, passata in giudicato, di accoglimento dell’azione revocatoria . RAGIONE_SOCIALE aveva, quindi, proposto un’opposizione all’esecuzione, all’esito della quale era stato revocato il decreto di trasferimento e restituita al COGNOME la somma versata a seguito dell’aggiudicazione.
L’odierno controricorrente conven ne, allora, in giudizio il AVV_NOTAIO, deducendone la responsabilità per aver omesso di indicare, nell’avviso di vendita, la presenza della formalità pregiudizievole (non cancellabile ex art. 586, comma 1, c.p.c.). Il Tribunale di Teramo rigettò la domanda, sul presupposto che la legge non prevedesse, quale contenuto necessario dell’avviso di vendita, la menzione delle formalità opponibili al futuro aggiudicatario (delle quali doveva, invece, dar conto la perizia di stima ai sensi dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., alla quale l’avviso suddetto faceva richiamo).
La Corte d’appello di L’Aquila , dopo aver qualificato come extracontrattuale la dedotta responsabilità del AVV_NOTAIO, riformando la sentenza di primo grado, condannò quest’ultimo a risarcire all’appellante la complessiva somma di € 19. 487,29, ritenendo costituisse ‘onere specifico del AVV_NOTAIO alla vendita, con incarico da svolgersi in autonomia, quello di individuazione delle modalità per addivenire al definitivo trasferimento dell’immobile

all’aggiudicatario, e, quindi, [al]l’utile esaurimento della procedura esecutiva’ (pag. 9 della sentenza impugnata). In particolare, l’affermazione contenuta nell’avviso di vendita secondo cui ‘gli immobili vengono venduti liberi da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellati a cura della procedura’ , superando le risultanze eventualmente differenti contenute nella relazione di stima, non poteva che fondare un legittimo affidamento dei potenziali offerenti c irca la ‘libertà’ del bene, mentre invece ‘il decreto di trasferimento venne ad essere revocato proprio per l’esistenza di tale trascrizione che minava la stabilità dell’acquisto fatto dall’appellante in sede esecutiva’ (pag. 13 della sentenza impugnata).
Ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, NOME COGNOME, il quale ha successivamente depositato memoria ex art. 380bis .1 c.p.c..

Ha depositato controricorso NOME COGNOME.

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 c.c., 591-ter c.p.c. e 173-bis disp. att. c.p.c. Secondo la prospettazione del ricorrente, da un lato -alla stregua del combinato disposto degli artt. 591-bis e 570 c.p.c. -il professionista AVV_NOTAIO non è tenuto a menzionare nell’avviso di vendita le trascrizioni anteriori al pignoramento (che devono risultare, invece, dalla relazione di stima, ai sensi dell’art. 173-bis, comma 1, n. 4, disp. att. c.p.c.); dall’altro, ‘la cancellazione delle formalità cui deve attendere il AVV_NOTAIO alle vendite non può riguardare qualsiasi trascrizione pregiudizievole (ancorché anteriore al pignoramento) ma solo ed esclusivamente la trascrizione del pignoramento e le iscrizioni ipotecarie non opponibili all’acquirente’ (pag. 14 del ricorso per cassazione).
Con il secondo motivo, la sentenza impugnata viene censurata per violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 e 2921 c.c. ‘e dei principi generali che àncorano la colpa generica a violazioni di regole

cautelari innominate legate ad una posizione di garanzia, tenuto conto dell’onere gravante sull’aggiudicatario di accertarsi della condizione giuridica del bene’ . Il richiamo, n ell’avviso di vendita, della perizia di stima contenente l’indicazione della trascrizione in discorso, mettendo i potenziali offerenti nelle condizioni di accertarsi (mediante l’uso dell’ordinaria diligenza) della situazione giuridica del bene staggito, esauriva il dovere di diligenza del professionista AVV_NOTAIO, sul quale non può farsi gravare un obbligo di garanzia circa il buon esito dell’acquisto , non competendogli ‘garantire la cancellazione di qualsiasi iscrizione e trascrizione pregiudiziale anteriore al pignoramento, dalla quale possa conseguire il pericolo [per] l’offerente di vedersi pregiudicato l’acquisto subendone anche l’evizione’ (pag. 14 del ricorso per cassazione).
4. Con la recente sentenza n. 25698 del 2024, questa Sezione, pur avendo premesso che il professionista AVV_NOTAIO ex art. 591-bis c.p.c. non può considerarsi investito di funzioni giurisdizionali in senso stretto, non ha ricondotto la sua responsabilità tout court all’art. 2043 c.c., operando una distinzione a seconda della afferenza o meno dell’atto dannoso al novero di quelli tipici dell’ attività giurisdizionale delegata: ove l’atto non esorbiti dal perimetro della delega, la responsabilità deve ritenersi imputabile all’organo giudiziario e può essere fatta valere nelle forme di cui alla l. n. 117/1988; viceversa, la clausola generale di responsabilità entra in gioco allorquando gli atti del professionista AVV_NOTAIO ‘ sono stati posti in essere al di fuori dello schema legale e non possano essere ricondotti in alcun modo al legittimo esercizio della delega’ . Cass., n. 4070/2024 ha invece integralmente escluso dal campo di applicazione della legge n. 117 il consulente tecnico, ‘ atteso che la ratio di tale normativa è la regolamentazione della responsabilità di tutti quelli che, pur se non inseriti stabilmente nell’organico della magistratura, svolgono, a vario titolo, funzioni giudiziarie nel senso tipico e rigoroso del termine e non è estensibile in favore di chi, pur
lavorando in collaborazione con il magistrato, non svolge funzione giurisdizionale, come il consulente ‘ .

5. Il Collegio ritiene che, per la valenza nomofilattica della questione relativa a ll’ assimilabilità dell’attività del professionista AVV_NOTAIO ex art. 591-bis c.p.c. a quella giudiziaria (e, più generale, ai criteri discretivi tra la delega di singoli atti da parte del giudice e l’ esercizio di un’attività pienamente inscrivibile in quella giudiziaria in senso proprio), sia opportuno rinviare la causa alla discussione in pubblica udienza.

P.Q.M.

La Corte rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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