Responsabilità professionale notaio: quando il danno?

Un acquirente cita in giudizio un notaio per non aver rilevato una trascrizione pregiudizievole sull’immobile oggetto di compravendita. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, rigetta la richiesta di risarcimento. La sentenza chiarisce che la negligenza del professionista, pur sussistendo, non è sufficiente per ottenere un risarcimento se l’acquirente non fornisce la prova di aver subito un danno economico concreto e attuale come conseguenza diretta di tale omissione. La semplice esistenza del vizio non costituisce di per sé un danno risarcibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità Professionale Notaio: Negligenza Non Implica Danno Automatico

La responsabilità professionale del notaio è un tema cruciale nel diritto immobiliare. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione (sentenza n. 1448/2024) offre un’importante lezione: la negligenza del professionista non basta a fondare una richiesta di risarcimento. È indispensabile dimostrare di aver subito un danno concreto e attuale. Analizziamo insieme questa decisione per capire i confini della responsabilità notarile.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla domanda di un acquirente che, dopo aver stipulato un rogito per una compravendita immobiliare, scopriva l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole sull’immobile. Tale trascrizione, relativa a una domanda giudiziale per un debito del venditore, non era stata rilevata dal notaio incaricato della redazione dell’atto.

Sentendosi danneggiato dalla negligenza del professionista, l’acquirente avviava un’azione legale per ottenere il risarcimento dei danni. Tuttavia, sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello respingevano la sua domanda. La motivazione dei giudici di merito era chiara: l’attore non aveva fornito la prova di aver subito una perdita economica effettiva. Non era stato dimostrato, infatti, né che l’immobile fosse stato perso a causa dell’azione giudiziaria, né che non potesse essere rivenduto in futuro allo stesso prezzo pattuito anni prima. Di conseguenza, il caso è giunto all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e la Responsabilità Professionale Notaio

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando la linea dei precedenti gradi di giudizio. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale in materia di responsabilità professionale notaio: la responsabilità per inadempimento contrattuale (ex contractu) sorge solo se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato.

Il notaio ha l’obbligo, derivante dall’incarico professionale, di effettuare le visure ipotecarie e catastali per verificare la libertà e la disponibilità del bene. L’omissione di tale verifica costituisce senza dubbio un inadempimento e una negligenza professionale. Tuttavia, per ottenere un risarcimento, non è sufficiente provare l’errore del professionista. Il cliente deve dimostrare il nesso di causalità tra la negligenza e un pregiudizio economico concreto.

Le Motivazioni

La Corte ha specificato che il danno risarcibile è il ‘danno conseguenza’ dell’inadempimento, non l’inadempimento in sé. Nel caso di specie, l’acquirente era diventato a tutti gli effetti proprietario dell’immobile. Il danno, al momento del rogito, consisteva nell’aver pagato il prezzo per un bene gravato da un’iscrizione pregiudizievole. Tuttavia, l’attore non ha provato le conseguenze negative di questa situazione.

La Cassazione ha evidenziato che non era stato dimostrato:

1. Che l’acquirente avesse subito la perdita della proprietà dell’immobile a seguito dell’azione giudiziaria trascritta.
2. Che il bene non potesse essere venduto in futuro allo stesso prezzo di acquisto, debitamente rivalutato.
3. Che la mancata conclusione di un potenziale affare di rivendita avesse impedito all’acquirente di realizzare specifici investimenti già programmati o di far fronte a esigenze personali o familiari.

In assenza di tale prova, il danno rimane una mera ipotesi e non può essere liquidato. La Corte ha anche respinto la domanda di risoluzione del contratto d’opera professionale, poiché la prestazione del notaio, sebbene negligente, era stata comunque eseguita, portando al definitivo acquisto dell’immobile nel patrimonio del ricorrente.

Le Conclusioni

Questa sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro: per agire contro un notaio non basta lamentare un suo errore. È necessario fornire la prova rigorosa di un danno patrimoniale effettivo, attuale e causalmente riconducibile alla sua condotta. Il risarcimento ha una funzione riparatoria, non sanzionatoria o locupletatoria. Pertanto, un cliente che acquista un immobile con un vizio giuridico non rilevato dal notaio deve dimostrare, ad esempio, di aver subito una diminuzione del valore del bene, di aver sostenuto costi per la cancellazione del gravame o di aver perso concrete opportunità di rivendita. Senza questa prova, la richiesta di risarcimento è destinata a fallire.

Un notaio è sempre responsabile per danni se non rileva una trascrizione pregiudizievole?
No. La negligenza del notaio fa sorgere la sua responsabilità, ma per ottenere un risarcimento il cliente deve dimostrare di aver subito un danno economico effettivo e concreto come conseguenza diretta di tale omissione. La sola esistenza della trascrizione non è sufficiente.

Quale tipo di danno deve provare il cliente per ottenere il risarcimento dal notaio?
Il cliente deve provare un pregiudizio economico reale. Ad esempio, deve dimostrare di aver perso la proprietà del bene, di aver subito una diminuzione del suo valore di mercato, di aver perso concrete opportunità di rivendita a un prezzo vantaggioso o di aver dovuto sostenere spese per eliminare il vizio giuridico.

È possibile chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del compenso al notaio se ha svolto l’incarico con negligenza?
Secondo questa sentenza, no, se la prestazione principale è stata comunque eseguita. Nel caso specifico, poiché il trasferimento immobiliare si è concluso e l’acquirente è diventato proprietario, non sussistono i presupposti per la risoluzione del contratto, ma solo per un’eventuale azione di risarcimento del danno, qualora provato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1448 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1448 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

Oggetto:

Professioni – espletamento incarico con negligenza – accertamento danni

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 3520/2019 R.G. proposto da COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocati NOME COGNOME

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 4773/2018 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 23/10/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’udienza pubblica del 5 luglio 2023 dal Consigliere NOME COGNOME udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale, Dott. NOME COGNOME il quale ha concluso riportandosi alla requisitoria scritta depositata che terminava nel senso dell’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 10290 del 2011, respingeva la domanda proposta da NOME COGNOME nei confronti del notaio NOME COGNOME volta ad ottenere il risarcimento dei danni lamentati e derivati dal negligente operato della professionista, la quale non si era avveduta in sede di rogito dell’atto pubblico di compravendita intercorso in data 28.07.2006 tra lo stesso attore e NOME COGNOME dell’esistenza di una formalità pregiudizievole trascritta sull’immobile a favore della RAGIONE_SOCIALE rinunciata dalla convenuta la domanda di garanzia formulata nei confronti della Lloyd’s of London in qualità di assicuratrice del rischio professionale.
In virtù di gravame interposto dallo stesso COGNOME, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza dell’appellata, con sentenza n. 4773/2018, respingeva l’appello sull’assunto che l’appellante non aveva provato di avere subito la perdita della

proprietà dell’immobile in conseguenza dell’esperimento dell’azione giudiziaria cui si riferiva la trascrizione non rilevata dal notaio, né risultava dedotto e dimostrato che il bene non potesse essere venduto in futuro allo stesso prezzo offerto nel settembre 2006 da NOME COGNOME. Del pari non veniva accolta la domanda di risoluzione del contratto d’opera professionale dovendosi escludere una notevole alterazione dell’equilibrio contrattuale.

Avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli il COGNOME propone ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo, cui la COGNOME resiste con controricorso.

Ritenuto che il ricorso potesse essere definito nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., su proposta del relatore, regolarmente notificato ai difensori delle parti, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. All’esito dell’adunanza camerale il Collegio, nell’ambito della quale la parte ricorrente aveva curato anche il deposito di memoria illustrativa, con ordinanza interlocutoria n. 29406 depositata in data 23.12.2020, ha disposto la trattazione della causa in pubblica udienza, ritenendo che in ordine alla questione dell’accertamento della responsabilità ex contractu, anche ai fini della risoluzione del contratto professionale, non sussisteva l’evidenza decisoria, essendo richiesto per il notaio, in vista della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso
la loro visura, che costituiva – salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti – obbligo derivante dall’incarico conferito dal cliente e, quindi, facente parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale.

Il ricorso è stato posto nuovamente in discussione per la decisione all’udienza pubblica del 5 luglio 2023, in prossimità della quale è stata depositata dal sostituto procuratore generale, dott. NOME COGNOME memoria con la quale ha rassegnato le conclusioni nel senso dell’accoglimento del ricorso.

Parte controricorrente ha curato anche il depositato anche di memoria ex art. 378 c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con l’unico motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1218, comma 2 e 1223 c.c., per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto, con motivazione contraddittoria ed insufficiente, che egli non aveva subito alcun danno dalla negligente condotta del notaio che pure aveva omesso di eseguire le indagini relative all’immobile oggetto dell’atto rogato e da cui sarebbe emerso che lo stesso era gravato da una trascrizione di una domanda giudiziale per un debito dell’alienante nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE
La censura è infondata e con essa il ricorso.

Costituisce approdo esegetico pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che per il notaio cui sia richiesta la preparazione

e la stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talché l’inosservanza dello stesso, dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli (cfr. Cass. 11 gennaio 2006 n. 264; Cass. 28 novembre 2007 n. 24733; Cass. 14 febbraio 2013 n. 3657).
È tuttavia altrettanto indubitabile che l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Ai fini dell’accertamento di tale danno è dunque necessario valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (cfr. Cass. 19 gennaio 2000 n. 566) e, nello specifico, se la mera iscrizione dell’ipoteca giudiziale sul bene possa (e, eventualmente, in che misura) avere determinato una perdita del valore intrinseco del bene medesimo e, comunque, un concreto rischio di pregiudizio (cfr Cass. 19 febbraio 2019 n. 4726).
Ora, nella fattispecie, risulta invincibile il rilievo che, al momento della stipula del rogito, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si era irreversibilmente prodotto ed invero, a prezzo già versato, nulla più poteva risparmiare l’ignaro acquirente, ove il notaio avesse diligentemente adempiuto l’incarico affidatogli, se non gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito, né la perdita effettiva del bene da parte dell’acquirente. La Corte di merito ha, inoltre, accertato che non era stato neanche dedotto o dimostrato che il bene in questione non potesse essere venduto in futuro allo stesso prezzo di acquisto debitamente rivalutato offerto nel settembre 2006 dalla COGNOME o che la mancata conclusione dell’affare avesse impedito al Costantino di realizzare specifici investimenti già programmati ovvero di destinare il denaro ad altri impieghi produttivi oppure che a quel tempo egli avesse bisogno di denaro da utilizzare per il soddisfacimento di determinate esigenze personali o familiari.
In linea di principio in tema di liquidazione del “quantum” risarcibile, la misura del danno deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” – per equivalente o in forma specifica, quest’ultima esperibile anche in materia contrattuale – del patrimonio leso (Cass. n. 2720 del 2013 e Cass. n. 15726 del 2010, sempre in tema di

responsabilità contrattuale di notaio per omissione di visure ipotecarie). Sennonché ciò comporta che la liquidazione del danno deve avere per oggetto l’intero pregiudizio, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” per equivalente o in forma specifica – del patrimonio leso, ma egualmente non deve essere locupletatoria per il creditore.

La Corte di merito ha, dunque, fatto buon governo dei principi sopra richiamati escludendo l’esistenza di un danno giacchè ciò che va risarcito è -infatti -il danno conseguenza dell’inadempimento. Se questo danno non si verifica coevamente all’inadempimento nulla può essere riconosciuto a tale titolo.

Né poteva trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto ovvero di restituzione del compenso corrisposto trattandosi di accordo per l’esecuzione di prestazione professionale che comunque è stata prestata sia pure con negligenza. La restituzione del compenso ricevuto dal notaio potrebbe infatti giustificarsi, ex art. 1458 c.c., solo in caso di risoluzione del contratto, sempre che ovviamente ne ricorrano i presupposti, che nella specie non ricorrono per essere stato l’incarico comunque espletato dal notaio e l’immobile definitivamente acquisito nel patrimonio dal ricorrente. Conclusivamente il ricorso va respinto.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione integralmente rigettata, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali in favore della controricorrente che vengono liquidate in complessivi euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito della L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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