Responsabilità professionale notaio e danno evizione

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di responsabilità professionale notaio relativo a una compravendita immobiliare gravata da ipoteca non rilevata. Nonostante la Corte d’Appello avesse negato il risarcimento per mancanza di un danno attuale, non essendo ancora avvenuta la vendita forzata, gli Ermellini hanno ribaltato la decisione. La ricezione di un atto di precetto da parte della banca creditrice costituisce un rischio di evizione concreto e attuale, integrando il diritto al risarcimento dei danni subiti dall’acquirente a causa della negligenza del professionista nella trascrizione del preliminare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità professionale notaio: il danno da rischio evizione

La responsabilità professionale notaio è un tema centrale nel diritto immobiliare, specialmente quando l’attività del professionista non garantisce la sicurezza dell’acquisto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce quando il rischio di perdere l’immobile diventi un danno risarcibile.

Il caso: ipoteca e mancata trascrizione

La vicenda nasce dall’acquisto di un immobile che, a causa di una errata trascrizione del contratto preliminare e dell’omessa verifica dei registri immobiliari, risultava gravato da un’ipoteca iscritta contro i precedenti proprietari. L’acquirente, dopo aver ricevuto un atto di precetto da una banca, ha citato il professionista per ottenere il risarcimento dei danni.

La decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, i giudici avevano riconosciuto l’errore del professionista ma negato il risarcimento. Secondo la corte territoriale, l’acquirente non aveva subito un danno patrimoniale effettivo poiché l’immobile non era stato ancora venduto all’asta. Il semplice ‘rischio legale’ non veniva considerato un pregiudizio concreto in assenza di una procedura esecutiva conclusa.

Il ribaltamento in Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente, stabilendo che la responsabilità professionale notaio sussiste anche prima dell’esproprio. La notifica del precetto dimostra un pericolo attuale e concreto di perdere il bene. Questo evento interrompe la serenità del godimento del diritto e configura una violazione degli obblighi contrattuali del notaio, che deve garantire un acquisto libero da pesi.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la decisione sulla violazione dell’art. 1223 c.c., rilevando come il giudice di merito abbia errato nel non considerare il precetto come prova di un danno immediato. La minaccia di un’azione esecutiva, formalizzata da un atto giudiziario, trasforma il rischio teorico in un pregiudizio risarcibile. Il notaio, omettendo le visure ipotecarie e la corretta trascrizione, ha esposto la parte acquirente a una pretesa legittima di terzi creditori, integrando pienamente la fattispecie del danno emergente legato al valore del bene e alla sua commerciabilità.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che la responsabilità professionale notaio non è subordinata alla perdita definitiva del bene. È sufficiente che l’inadempimento del professionista generi una situazione di incertezza giuridica e una minaccia concreta di esecuzione forzata. Per gli acquirenti, questa decisione rappresenta una tutela fondamentale, permettendo di agire contro il professionista negligente non appena il vizio del trasferimento emerge in modo formale, senza dover attendere l’esito catastrofico di un’asta immobiliare.

Quando si configura la responsabilità del notaio per un’ipoteca?
Il notaio è responsabile se omette di effettuare le visure ipotecarie o se esegue in modo errato la trascrizione degli atti, non permettendo all’acquirente di conoscere l’esistenza di gravami sul bene.

Il solo rischio di perdere la casa dà diritto al risarcimento?
Sì, se il rischio è concreto e attuale, come nel caso della ricezione di un atto di precetto da parte di un creditore ipotecario, anche se l’immobile non è ancora stato pignorato.

Cosa ha stabilito la Cassazione sul danno da evizione?
La Corte ha chiarito che la notifica di un precetto integra un’ipotesi di danno risarcibile ai sensi dell’art. 1223 c.c., poiché rappresenta una minaccia reale alla proprietà del bene acquistato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5816 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5816 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4678/2023 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale per legge; – ricorrente –

contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avv ocato NOME COGNOME, con domicilio digitale per legge;

– controricorrente e ricorrente incidentale e

RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore speciale, rappresentata e difesa dalle avvocate NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale per legge; – controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE; NOME COGNOME;

– intimati – avverso la sentenza n. 4970/2022 della CORTE D’APPELLO DI ROMA, depositata il 15/7/2022;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 12/2/2026, dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO. NOME COGNOME .

Ritenuto che:

con sentenza resa in data 15/7/2022, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento degli appelli proposti da NOME COGNOME, da RAGIONE_SOCIALE e da RAGIONE_SOCIALE, e in parziale riforma della sentenza di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha rigettato la domanda proposta da NOME COGNOME per la condanna di NOME COGNOME al risarcimento dei danni asseritamente subiti dall’attrice in conseguenza della stipulazione di una compravendita immobiliare, in occasione della quale il AVV_NOTAIO -omettendo di provvedere al controllo dei pubblici registri immobiliari e di procedere correttamente alla trascrizione dei contratti preliminari stipulati dalle parti in data 3/3/2011 (con l’assistenza dello stesso AVV_NOTAIO) non aveva impedito che l’immobile acquistato dalla COGNOME da NOME COGNOME rimanesse gravato da una garanzia ipotecaria iscritta, in data 24/10/2011, dalla Banca di RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE nei confronti di NOME COGNOME (figlia di NOME COGNOME), che, all’epoca dell’iscrizione ipotecaria, risultava ancora proprietaria (unitamente al fratello NOME COGNOME) dell’immobile promesso in vendita da NOME COGNOME alla COGNOME;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale -premesso che, nella specie, il contratto preliminare stipulato in data 3/3/2011 conteneva due distinte promesse negoziali (l’una volta a prospettare la trasmissione della proprietà dell’immobile oggetto di lite da NOME e NOME COGNOME a NOME COGNOME e, l’altra, da quest’ultimo alla COGNOME), sì che la mancata trascrizione del preliminare anche nei confronti di NOME COGNOME aveva obiettivamente consentito l’utile iscrizione ipotecaria sull’immobile in favore della Banca RAGIONE_SOCIALE ha evidenziato come, in ogni caso, la COGNOME non avesse comprovato di
aver risentito di alcun effettivo pregiudizio patrimoniale, non avendo la stessa mai subito alcuna esecuzione immobiliare sul bene acquistato, e non essendo stata, pertanto, sottoposta ad alcun ‘ rischio legale di evizione nel corso di una procedura esecutiva ‘ come denunciato nell’originaria domanda;

ciò posto, non avendo la COGNOME mai invocato la condanna degli originari convenuti al risarcimento di conseguenze dannose diverse rispetto a quella indicata come ‘rischio di evizione’ (come, ad esempio, del pregiudizio derivante dalla perdita della possibilità di rivendere il bene stante la presenza del gravame: risarcimento che avrebbe dovuto essere oggetto di un’autonoma domanda, nella specie mai proposta, né provata), la relativa domanda risarcitoria proposta nei confronti del COGNOME doveva essere rigettata, con il conseguente rigetto di entrambe le domande di garanzia proposte dal COGNOME nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e da quest’ultima nei confronti di RAGIONE_SOCIALE;
con la stessa sentenza, la corte territoriale ha viceversa mantenuto ferma la condanna risarcitoria pronunciata dal giudice di primo grado nei confronti di NOME COGNOME in favore della COGNOME;

avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d’impugnazione;

NOME COGNOME resiste con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale sulla base di tre motivi d’impugnazione;

RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso per resistere al ricorso incidentale di NOME COGNOME;

RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME non hanno svolto difese in questa sede;

NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memoria.

Considerato che:

con l’unico motivo d’impugnazione proposto, il ricorrente principale censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 47, co. 2, della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (c.d. legge notarile), nonché degli artt. 2230, 2226, 2657 e 2659 cod. civ. (in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che il contratto preliminare originariamente stipulato tra le parti contenesse due distinte promesse negoziali (l’una volta a prospettare la trasmissione della proprietà dell’immobile oggetto di lite da NOME COGNOME a NOME COGNOME e, l’altra, da quest’ultimo alla COGNOME), avendo le parti piuttosto concluso un unico contratto preliminare, avente ad oggetto la promessa di vendita di cosa altrui da NOME COGNOME a NOME COGNOME, sottoposta alla condizione risolutiva del mancato acquisto della proprietà del bene da parte di NOME COGNOME;
ciò posto, nessun inadempimento avrebbe potuto essere contestato a carico del AVV_NOTAIO per l’omessa trascrizione del contratto preliminare nei confronti di NOME COGNOME, non avendo quest’ultima manifestato alcuna specifica volontà negoziale in detto contratto preliminare;

il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione degli atti negoziali debba ritenersi indefettibilmente riservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità unicamente nei limiti consentiti dal testo dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., ovvero nei casi di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.;

in tale ultimo caso, peraltro, la violazione denunciata chiede d’essere necessariamente deAVV_NOTAIOa attraverso la specifica indicazione, nel ricorso per cassazione, del modo in cui il ragionamento del giudice di merito si sia

discostato dai suddetti canoni, traducendosi altrimenti, la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti, in una mera proposta reinterpretativa in dissenso rispetto all’interpretazione censurata; operazione, come tale, inammissibile in sede di legittimità (cfr. Cass. 18/11/2003 n. 17427 Rv. 568253);

nel caso di specie, l’odierno ricorrente si è limitato ad affermare la pretesa effettiva conclusione, tra le parti, di un unico contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di cosa altrui da NOME COGNOME a NOME COGNOME, sottoposta alla condizione risolutiva del mancato acquisto della proprietà del bene da parte di NOME COGNOME, orientando l’argomentazione critica rivolta nei confronti dell’interpretazione della corte territoriale, non già attraverso la prospettazione di un’obiettiva e inaccettabile contrarietà, a quello comune, del senso attribuito ai testi e ai comportamenti negoziali interpretati, o della macroscopica irrazionalità o intima contraddittorietà dell’interpretazione complessiva dell’atto (così come della rilevabilità ictu oculi di un’interpretazione contraria a buona fede o del tutto sconveniente, rispetto alla natura o all’oggetto del contratto), bensì attraverso l’indicazione degli aspetti della ritenuta non condivisibilità della lettura interpretativa criticata, rispetto a quella ritenuta preferibile, in tal modo travalicando i limiti propri del vizio della violazione di legge ( ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ.) attraverso la sollecitazione della corte di legittimità alla rinnovazione di una non consentita valutazione di merito;
con il primo motivo del proprio ricorso incidentale, NOME COGNOME censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1224, 1277, 2226, 2230, 2645bis , 2657, 2659, 2697 e 2913 cod. civ., e degli artt. 1 e 28 della legge n. 89 del 16/02/1913 (c.d. legge notarile), nonché per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente omesso di esaminare la responsabilità
contrattuale del AVV_NOTAIO in relazione al profilo concernente la mancata esecuzione delle visure ipotecarie indispensabili ai fini della conveniente stipulazione del contratto preliminare e di quello definitivo relativi alla compravendita dell’immobile oggetto di lite, limitandosi a esaminare unicamente (al fine di confermarla) la sola responsabilità professionale del COGNOME per l’errata trascrizione del preliminare, trascurando di tener conto di quanto già attestato dal giudice di primo grado in ordine alla responsabilità contrattuale del COGNOME in relazione ad entrambi i profili di inadempimento;
dev’essere preliminarmente rilevata la tempestività del ricorso incidentale proposto dalla COGNOME, avendo quest’ultima depositato il proprio controricorso contenente il ricorso incidentale in data 24/3/2023 (cfr. la nota di iscrizione a ruolo del difensore della controricorrente depositato agli atti del giudizio) a fronte dell’avvenuta notificazione del ricorso principale in data 14/2/2023 e, dunque, entro il termine di 40 giorni dalla notificazione del ricorso principale stabilito dagli artt. 370 e 371 cod. proc. civ.;
la rilevata inammissibilità del ricorso principale, pertanto, non può comportare ex se l’inammissibilità del ricorso incidentale, avendo la COGNOME tempestivamente proposto la propria impugnazione incidentale;

il primo motivo del ricorso incidentale è inammissibile per carenza di interesse;

osserva il Collegio come la corte territoriale, pur avendo confermato la responsabilità del AVV_NOTAIO sotto il profilo dell’ an debeatur , abbia tuttavia escluso che la domanda risarcitoria proposta dalla COGNOME potesse essere accolta, ritenendo che la stessa COGNOME non avesse subito alcuna conseguenza dannosa per il rischio di evizione (in corrispondenza alla domanda così come espressamente originariamente proposta), ed avendo la COGNOME omesso altresì di proporre (e di comprovare) alcuna domanda risarcitoria riferita ad eventuali diverse conseguenze dannose;
ne deriva l’inevitabile rilievo dell’assenza di alcun interesse dell’odierna ricorrente incidentale alla conferma di quell’ulteriore profilo di inadempimento del AVV_NOTAIO, trattandosi di una questione che, pur quando fosse accolta secondo la prospettiva dell’odierna ricorrente incidentale, non condurrebbe ad alcuna modificazione della sentenza impugnata sotto il profilo del rigetto della domanda risarcitoria originariamente proposta;

con il secondo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ. (in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente escluso l’avvenuta dimostrazione delle conseguenze dannose subite dall’originaria attrice, indipendentemente dall’avvio di iniziative esecutorie sul bene immobile acquistato da parte di terzi creditori, essendo rimasto dimostrato che la Banca di RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE ebbe a minacciare l’inizio di un’azione esecutiva, a carico della stessa COGNOME, mediante la notifica dell’atto di precetto;
il motivo è fondato;

osserva il Collegio come l’avvenuta dimostrazione (espressamente riconosciuta dalla stessa corte d’appello) dell’avvenuta ricezione, da parte della COGNOME, della notificazione di un atto di precetto da parte della Banca di RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE (e, dunque, della concreta e preannunciata adozione di una specifica iniziativa esecutiva della banca titolare di ipoteca sull’immobile acquistato dalla odierna istante) ebbe già di per sé a dimostrare il carattere attuale e concreto del rischio di evizione da parte di terzi del bene immobile compravenduto dall’odierna ricorrente incidentale, conformemente alla natura e al tipo di danno dalla stessa originariamente denunciato con la proposizione della propria domanda risarcitoria;
in forza di tale incontestata premessa di fatto, pertanto, l’avvenuta negazione, ad opera della corte territoriale, del riscontro di alcun danno integrabile dalla conseguenza del ‘rischio di evizione’, conformemente a quanto ritenuto interpretativamente dalla stessa corte territoriale, vale a

integrare una chiara ipotesi di falsa applicazione dell’art. 1223 cod. civ., avendo la corte d’appello erroneamente omesso di sussumere la fattispecie concreta risultata dagli atti ( id est , il rilevato obiettivo rischio di evizione emerso a seguito della notificazione dell’atto di precetto da parte della banca creditrice ipotecaria) entro i limiti della fattispecie astratta delineata nel richiamato art. 1223 cod. civ.;

in forza di tali premesse, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata sul punto, spettando al giudice del rinvio procedere alla verifica dell’eventuale ricorso di concrete conseguenze dannose derivate dall’evento di danno nella specie rilevato;

con il terzo motivo, la ricorrente incidentale censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ. (in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.), per avere la corte territoriale erroneamente condannato l’odierna ricorrente incidentale al rimborso delle spese relative al doppio grado del giudizio di merito, nonostante la sussistenza dei presupposti per la relativa compensazione;

il disposto accoglimento del secondo motivo del ricorso incidentale vale a ritenere integralmente assorbita la rilevanza della censura in esame;

sulla base di tale premesse, rilevata la fondatezza del secondo motivo del ricorso incidentale (inammissibile il primo e assorbito il terzo) e l’inammissibilità del ricorso principale, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso

principale, a norma del comma 1quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002;

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso incidentale; dichiara inammissibili il ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale; dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12/02/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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