Responsabilità perito stimatore: la stima errata

Una società acquista un immobile all’asta basandosi su una perizia. Scoperti vizi gravi, fa causa al perito. La Cassazione chiarisce che la responsabilità perito stimatore non sussiste se la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) a supporto dell’accusa è contraddittoria e insufficiente, confermando la decisione d’appello che aveva escluso la colpa del professionista.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Perito Stimatore: Quando la Perizia Errata non Porta al Risarcimento

L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria è spesso visto come un’opportunità, ma nasconde insidie. La fiducia riposta nella perizia di stima è cruciale, ma cosa succede se questa si rivela errata? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della responsabilità perito stimatore, chiarendo i limiti entro cui il professionista può essere chiamato a rispondere dei danni. Il caso analizzato dimostra che non basta provare la presenza di vizi non segnalati per ottenere un risarcimento, ma è necessario un percorso probatorio rigoroso, che non sempre una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) è in grado di soddisfare.

I Fatti del Caso

Una società acquista all’asta un immobile, fidandosi del valore indicato nella perizia redatta da un ingegnere per conto del tribunale. Dopo l’acquisto, la società scopre gravi difformità urbanistiche e carenze strutturali che rendono il bene quasi inservibile e richiedono ingenti lavori di ristrutturazione. Ritenendo che la stima del perito fosse eccessiva e non tenesse conto di tali problematiche, la società lo cita in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado, basandosi su una nuova CTU, accoglie la domanda, riconoscendo la colpa del perito. La Corte d’Appello, tuttavia, ribalta completamente la decisione. Pur analizzando la stessa CTU, i giudici di secondo grado la ritengono contraddittoria e insufficiente a dimostrare la negligenza del professionista. Inoltre, sottolineano una negligenza da parte della società acquirente, che non aveva visionato l’immobile prima di partecipare all’asta. La questione giunge così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando la sentenza d’appello e di fatto escludendo la responsabilità del perito. I giudici hanno esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso, centrando la loro analisi sul ruolo della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) e sul potere del giudice di valutarne l’attendibilità.

I Limiti della CTU nella prova della responsabilità perito stimatore

Il fulcro della decisione risiede nel principio secondo cui il giudice non è un mero ratificatore delle conclusioni del CTU. Anche se il consulente tecnico nominato nel corso della causa afferma la responsabilità del perito originario, il giudice ha il dovere di valutare criticamente l’intero elaborato peritale. Se questo risulta generico, contraddittorio o immotivato, il giudice può e deve discostarsene. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva correttamente ritenuto la CTU inaffidabile come prova della colpa, e la Cassazione ha confermato che tale valutazione, se adeguatamente motivata, è insindacabile in sede di legittimità.

Il Principio del ‘Peritus Peritorum’

La Corte ribadisce che il giudice è ‘peritus peritorum’ (il perito dei periti). Non è vincolato alle conclusioni del consulente e può fondare la propria decisione su altre prove o semplicemente ritenere che la prova della colpa non sia stata raggiunta. Pertanto, la pretesa della società di basare la condanna esclusivamente su una CTU giudicata inaffidabile è stata respinta.

Le Motivazioni

La Cassazione ha chiarito che contestare la valutazione della CTU da parte del giudice di merito equivale a chiedere una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. I motivi del ricorso, pur presentati come violazioni di legge, miravano in sostanza a un riesame della consulenza tecnica, che la Corte d’Appello aveva già motivatamente ritenuto insufficiente. La ratio della decisione impugnata non era che la CTU escludesse la responsabilità, ma che, pur affermandola, lo facesse in modo errato e immotivato. Di conseguenza, venendo a mancare la prova principale della colpa del perito, tutti gli altri motivi, inclusi quelli sulla violazione delle norme sulla responsabilità civile (art. 2043 c.c.) e sul concorso di colpa dell’acquirente, sono stati assorbiti e rigettati.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. Per chi acquista immobili all’asta, evidenzia l’importanza cruciale di una due diligence personale: visitare l’immobile, se possibile con un proprio tecnico di fiducia, è un passo fondamentale che non può essere sostituito dalla sola lettura della perizia del tribunale. Per i professionisti tecnici, invece, conferma che la loro responsabilità, sebbene seria, non è automatica. Per essere affermata in giudizio, è necessaria una prova rigorosa, chiara e convincente della loro negligenza, e una CTU contraddittoria o superficiale non è sufficiente a fondare una condanna al risarcimento del danno.

Un giudice è obbligato a seguire le conclusioni di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU)?
No. Secondo la Corte, il giudice può discostarsi dalle conclusioni del CTU, purché fornisca una motivazione adeguata. Se ritiene che la consulenza sia contraddittoria, generica o insufficientemente motivata, può legittimamente disattenderla.

Per dimostrare la responsabilità del perito stimatore, è sufficiente una CTU che affermi la sua colpa?
No. La Corte ha chiarito che se la CTU che afferma la colpa del perito è a sua volta ritenuta dal giudice di merito come immotivata o basata su considerazioni non condivisibili, essa non costituisce una prova sufficiente a fondare la responsabilità del professionista.

L’acquirente di un immobile all’asta ha sempre diritto al risarcimento se la perizia è errata?
No. L’acquirente deve dimostrare la colpa del perito con prove solide e convincenti. Inoltre, la sua eventuale negligenza, come la mancata ispezione del bene prima dell’asta, può essere valutata ai fini di un concorso di colpa, riducendo o escludendo il diritto al risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 27074 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 27074 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10227/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica come in atti -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA n. 299/2021 depositata il 26/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

1.- La società RAGIONE_SOCIALE ha acquistato all’asta un immobile situato in Avezzano, attenendosi al valore indicato dalla stima tecnica fatta fare dal giudice della esecuzione prima della vendita.

Dopo aver preso possesso del bene, la società acquirente si è accorta che esso presentava delle difformità urbanistiche ed edilizie e che versava in uno stato di insufficienza strutturale tale da richiedere lavori molto costosi.

Dunque, ritenuto che la stima effettuata dal perito della procedura esecutiva, oltre che essere eccessiva, non aveva tenuto conto delle predette difformità, la società acquirente ha iniziato una causa nei confronti del perito, ingegner NOME COGNOME, ritenendolo responsabile del danno subito per avere confidato nella stima ed acquistato un immobile, in realtà, inservibile.

1.2.- Il Tribunale di Avezzano, disposta una CTU, ha accolto la domanda, ravvisando colpa nell’operato del perito della procedura esecutiva.

Invece, la Corte di Appello di L’Aquila, sulla base della stessa CTU, ha escluso una qualche responsabilità del perito ed ha altresì ritenuto negligente la stessa società acquirente, che non si era fatta carico di visionare l’immobile prima di acquistarlo.

Ricorre dunque la RAGIONE_SOCIALE con cinque motivi. NOME COGNOME si è costituito ed ha chiesto il rigetto della impugnazione, con controricorso e memoria.

Ragioni della decisione

2.- Con il primo motivo si prospetta violazione dell’articolo 132 c.p.c., e dunque nullità della sentenza per difetto di motivazione. Secondo la ricorrente, il giudice di appello ha dapprima rilevato una serie di incongruenze nella CTU, e poi, anziché provvedere a

rinnovarla, ha invece deciso, contraddittoriamente, interpretandola diversamente (p. 10).

Il motivo va disatteso.

Non coglie la ratio della decisione impugnata, la quale è nel senso che la CTU non ha fornito argomenti sufficienti a fondare la responsabilità del convenuto, a causa delle contraddizioni in cui è caduta ed a causa della genericità di certe sue asserzioni: con la conseguenza, secondo i giudici di appello, che il Tribunale, anziché considerarla utile ad affermare la responsabilità del perito, avrebbe invece dovuto considerarla insufficiente.

Ciò senza tacere del fatto che il difetto di motivazione comporta nullità solo quando sia tale da impedire di comprendere le ragioni che stanno alla base della decisione. E qui le ragioni si comprendono dalla sussistente motivazione sul punto in questione.

2.1.- Con il secondo motivo si prospetta violazione dell’articolo 115 c.p.c.

Secondo la ricorrente, la Corte di merito avrebbe travisato il significato e, soprattutto, le conclusioni della consulenza tecnica, che erano chiaramente nel senso della responsabilità del perito stimatore, escludendo invece la responsabilità proprio sulla base della CTU.

Così facendo sarebbe incorsa in un errore percettivo.

Il motivo è inammissibile.

Va ribadito che la ratio della decisione impugnata è altra: non già nel senso che il CTU ha escluso responsabilità del convenuto, ma nel senso che, sebbene l’abbia affermata, l’ha fatto erroneamente, immotivatamente, sulla base di considerazioni discutibili non condivisibili.

2.3.- Il terzo motivo prospetta violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., oltre che omesso esame.

La tesi è la seguente.

Il CTU aveva motivato le ragioni per le quali il bene andava sottostimato (a causa delle difformità e dei vizi che aveva), motivazione che la Corte di appello non avrebbe tenuto in alcun conto, così omettendo l’esame di un fatto rilevante, o comunque percependolo in modo errato (p. 15).

Inoltre, secondo la ricorrente, il giudice di appello avrebbe condiviso il percorso logico della CTU, ma non le sue conclusioni, con ciò incorrendo in un vizio di valutazione della prova.

Il motivo è inammissibile.

I giudici di appello non hanno condiviso il percorso logico della CTU, ed anzi lo hanno ritenuto generico e non sufficientemente motivato, non sufficiente, in sostanza, per poter attribuire responsabilità al convenuto. E dunque non v’è alcun vizio di tipo logico nella valutazione della prova.

Né hanno omesso di esaminare la CTU quanto alla stima del valore: hanno piuttosto ritenuto che quella stima fosse apodittica e non sufficientemente motivata.

In conclusione, è principio di diritto consolidato che il giudice può discostarsi dalla CTU, purché motivi adeguatamente (da ultimo, Cass. 36638/2021), motivazione che il giudice di merito ha chiaramente fornito.

In realtà, le censure mosse dalla ricorrente presuppongono una diversa valutazione della consulenza tecnica, che qui non può essere fatta, e che è rimessa al giudice di merito: costui, oltre che disattendere la CTU, può altresì farlo ritenendo che dall’accertamento peritale non sono emersi sufficienti argomenti per fondare la responsabilità del convenuto.

Questo accertamento, se motivato, come nel caso presente, è incensurabile in cassazione.

2.4.- Il quarto motivo prospetta violazione degli articoli 2043 e 1176 c.c.

Censura la decisione impugnata nella parte in cui ha escluso la colpa del perito stimatore ed afferma, per contro, che quella colpa era emersa per l’appunto, dalla consulenza tecnica.

Il motivo è assorbito dal rigetto di quelli precedenti: meglio va rigettato in conseguenza.

Se infatti si disattende la CTU, e si esclude che possa valere quale ‘prova’ della colpa, serve allora indicare su quale altro elemento quella colpa può essere assunta, e tale dimostrazione difetta.

2.5.- Il quinto motivo prospetta una violazione dell’articolo 112 c.p.c.

Viene censurata quella parte della sentenza che ha ritenuto un concorso di colpa della società acquirente per non aver visionato l’immobile prima di acquistarlo all’asta, pur essendo stata invitata a farlo.

Secondo la ricorrente questa pronuncia è stata resa in assenza di una domanda, o meglio, senza che la questione fosse stata rispettata da alcuno, e meno che mai dal convenuto.

La censura, a dire il vero, va oltre la rubrica, poiché contesta anche nel merito la statuizione della Corte di appello circa il concorso di colpa del danneggiato. Secondo la ricorrente, infatti, non vi sarebbe stata alcuna colpa da parte sua, in quanto i vizi di cui era affetto l’immobile non potevano essere riconosciuti alla semplice visione dell’immobile.

Il motivo è assorbito dal rigetto dei precedenti: escluso che ci sia stata colpa del perito, ciò è sufficiente al rigetto della domanda, a prescindere da un concorso del danneggiato, che, nell’economia della sentenza impugnata, è rafforzativo di una r atio già di suo sufficiente.

Ad ogni modo, vale il principio di diritto secondo cui <> (Cass. 9200/2021).
Infine, va osservato come la stessa ricorrente ricorda che la questione era in realtà stata posta, tanto che il giudice di primo grado l’aveva ritenuta infondata (p. 26).

3.Il ricorso va dunque rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

4.Il controricorrente ha chiesto condanna da responsabilità processuale aggravata (art. 96 c.p.c.). La richiesta è infondata: la controversia è in gran parte dovuta ad una consulenza tecnica non sufficientemente chiara e suscettibile di opposte interpretazioni.

5.- Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite, nella misura di 5.000,00 euro, oltre 200,00 euro per esborsi e oltre spese generali ed accessori.

Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della

sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 7/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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