Responsabilità mediatore immobiliare: quando è esclusa

Una proprietaria ha citato in giudizio un agente immobiliare dopo che l’inquilino da lui trovato si è rivelato insolvente. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità mediatore immobiliare, chiarendo che il suo dovere è fornire le informazioni note, non garantire la solvenza del conduttore. Avendo l’agente mostrato alla proprietaria la dichiarazione dei redditi dell’inquilino, ha adempiuto al suo obbligo di diligenza. Il rischio di insolvenza, ha concluso la Corte, resta a carico del locatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

L’agente immobiliare risponde dell’inquilino moroso? La Cassazione chiarisce

La questione della responsabilità mediatore immobiliare in caso di insolvenza dell’inquilino è un tema cruciale che interessa sia i proprietari di immobili sia i professionisti del settore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti, delineando con precisione i confini dei doveri informativi dell’agente e il perimetro del rischio che rimane in capo al locatore. Analizziamo insieme questa decisione per capire quali sono le implicazioni pratiche.

I fatti del caso: un inquilino insolvente e la richiesta di risarcimento

Una proprietaria di un immobile si era rivolta a un’agenzia per affittare la sua proprietà. L’agente immobiliare le aveva proposto un potenziale inquilino e, dopo la stipula del contratto, quest’ultimo si era rivelato moroso, omettendo di pagare i canoni di locazione.

La proprietaria, ritenendo l’agente responsabile per non averla adeguatamente informata sulla precaria situazione patrimoniale del conduttore, lo citava in giudizio. Chiedeva il risarcimento dei danni subiti, comprensivi dei costi di mediazione, delle spese legali per lo sfratto e, soprattutto, dei canoni non percepiti.

Il Tribunale di primo grado aveva riconosciuto una responsabilità parziale dell’agente, condannandolo a rimborsare solo i costi vivi sostenuti dalla proprietaria (mediazione e spese legali), ma escludendo il danno derivante dai canoni non pagati. La Corte d’Appello, invece, riformava completamente la decisione, rigettando tutte le domande della proprietaria e accogliendo l’appello dell’agente. La questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione e la delimitazione della responsabilità del mediatore immobiliare

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della proprietaria, confermando la decisione della Corte d’Appello e stabilendo un principio fondamentale: l’agente immobiliare non è un garante della solvenza del conduttore. La sua responsabilità professionale si ferma al corretto adempimento degli obblighi informativi previsti dalla legge, in particolare dall’art. 1759 del Codice Civile.

La Corte ha ritenuto che, nel caso di specie, l’agente avesse agito con la dovuta diligenza, avendo fornito alla proprietaria gli strumenti per valutare autonomamente l’affidabilità del potenziale inquilino. Di conseguenza, è stata esclusa qualsiasi forma di responsabilità mediatore immobiliare per i danni derivanti dalla successiva morosità.

Le motivazioni: i doveri informativi del mediatore

Il cuore della decisione risiede nell’analisi degli obblighi del mediatore. La Cassazione ha chiarito che il professionista deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che dovrebbe conoscere usando la diligenza professionale, relative alla sicurezza e valutazione dell’affare.

Nel caso esaminato, era emerso che l’agente immobiliare aveva informato telefonicamente la proprietaria sulle condizioni reddituali del proponente e, soprattutto, le aveva consentito di visionare la sua dichiarazione dei redditi. Questo documento, pur evidenziando una capacità reddituale non elevata, era stato ritenuto sufficiente per adempiere all’obbligo informativo.

La Corte ha sottolineato due aspetti cruciali:

1. L’adempimento dell’obbligo informativo: Fornendo la documentazione fiscale, l’agente ha messo la proprietaria nelle condizioni di fare le proprie valutazioni. La decisione finale di stipulare il contratto è rimasta una scelta autonoma e consapevole del locatore.
2. L’alea contrattuale: Il rischio (in latino, alea) che un inquilino smetta di pagare è intrinseco a ogni contratto di locazione. Questo rischio non può essere trasferito sul mediatore, il cui compito non è quello di assicurare il buon esito del rapporto contrattuale, ma di mettere in contatto le parti in modo corretto e trasparente.

Inoltre, la Corte ha evidenziato una lacuna nell’impostazione difensiva della proprietaria: quest’ultima non aveva mai sostenuto che, se avesse conosciuto in modo più approfondito la situazione economica dell’inquilino, avrebbe rifiutato di firmare il contratto. Questo ha ulteriormente indebolito la sua richiesta di risarcimento.

Conclusioni: cosa significa questa sentenza per proprietari e agenti immobiliari

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro, con importanti implicazioni pratiche.

Per i proprietari, il messaggio è che la responsabilità della scelta finale dell’inquilino è e rimane propria. È fondamentale esercitare la dovuta diligenza, analizzando attentamente la documentazione fornita dall’agente (dichiarazioni dei redditi, buste paga, etc.) e, se necessario, richiedendo ulteriori garanzie, senza poter pretendere che l’agente si faccia garante della futura puntualità nei pagamenti.

Per gli agenti immobiliari, la sentenza ribadisce l’importanza cruciale di un corretto e documentato adempimento degli obblighi informativi. È essenziale non solo fornire tutte le informazioni rilevanti, ma anche essere in grado di dimostrare di averlo fatto. Conservare traccia delle comunicazioni e della documentazione trasmessa al cliente è la migliore forma di tutela contro future contestazioni sulla responsabilità mediatore immobiliare.

L’agente immobiliare è responsabile se l’inquilino che ha proposto non paga l’affitto?
No, non automaticamente. La sua responsabilità sorge solo se omette di comunicare al locatore circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza, relative alla potenziale insolvenza del conduttore. Non è un garante del pagamento futuro.

Qual è l’obbligo principale del mediatore immobiliare in una locazione?
L’obbligo principale, secondo la sentenza, è quello di informare le parti su tutte le circostanze rilevanti per la sicurezza e la valutazione dell’affare che conosce o dovrebbe conoscere. Nel caso specifico, questo si è tradotto nel fornire alla proprietaria la dichiarazione dei redditi del potenziale inquilino, permettendole una valutazione autonoma.

Il rischio che l’inquilino non paghi (morosità) su chi ricade?
Secondo la Corte, il rischio del mancato pagamento dei canoni (‘alea’ del contratto) ricade interamente sul locatore. Anche se un conduttore sembra solvibile al momento della stipula, il rischio di un futuro inadempimento fa parte del normale rischio contrattuale di una locazione e non può essere addossato al mediatore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 16184 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 16184 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9936/2022 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, domiciliato presso l’avvocato COGNOME (EMAIL), che la rappresenta e difende con l’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), giusta procura speciale allegata al ricorso.

–

ricorrente – contro

GRILLO NOME

–

intimato – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 372/2022 depositata il 02/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/04/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Monza l’agente immobiliare NOME COGNOME, chiedendone l’accertamento della responsabilità per violazione degli obblighi di informazione e per non aver operato con la diligenza richiesta dagli artt. 1710 e 1176 cod. civ., nonché la condanna al risarcimento dei danni da lei patiti in conseguenza del lamentato inadempimento.

A fondamento della propria domanda esponeva che, a causa dell’inadempimento in cui sarebbe incorso NOME COGNOME per non aver debitamente riferito sulle condizioni patrimoniali modeste del locatario individuato, si era trovata a concludere un contratto di locazione con un conduttore risultato poi moroso e aveva quindi subìto dei danni, consistenti nei costi della mediazione e del contratto di locazione, nelle spese legali per lo sfratto e nella mancata percezione dei canoni non pagati, quantificati in complessivi euro 19.679,56.
Si costituiva resistendo NOME COGNOME.

1.2. Con sentenza n. 3191/2018 il Tribunale di Monza accertava la responsabilità dell’agente immobiliare e lo condannava al pagamento della somma di euro 2.482,55, esclusivamente in relazione ai costi (documentati) sostenuti per la conclusione del contratto di locazione, per la mediazione e per lo sfratto, mentre negava il risarcimento del danno individuato in misura corrispondente all’importo dei canoni non pagati dal conduttore.

La sentenza veniva impugnata davanti alla Corte d’Appello di Milano in via principale da NOME COGNOME e in via incidentale da NOME COGNOME.

2.1. Con sentenza n. 372/2022 del 2 febbraio 2022 la Corte d’Appello di Milano rigettava l’appello proposto in via principale; accoglieva l’appello proposto in via incidentale e, in totale riforma della sentenza impugnata, rigettava le domande tutte proposte da NOME COGNOME nei confronti di COGNOME NOME.

Avverso la decisione della Corte milanese NOME COGNOME propone ora ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Resta intimato NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni, chiedendo il rigetto del ricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cpc, la violazione e falsa applicazione degli articoli 83 cod. proc. civ. e 10 d.p.r. 123/01.

Deduce che, sull’erroneo rilievo che contenesse un richiamo alla procura rilasciata per il primo grado, erroneamente la Corte d’Appello di Milano ha rigettato l’eccezione di nullità, fondata sul difetto di specificità e riferibilità al giudizio di appello, della procura ad litem rilasciata al difensore dall’appellante incidentale NOME COGNOME.

La Corte territoriale non si sarebbe avveduta della circostanza che la comparsa di costituzione e risposta con contestuale appello incidentale faceva unico ed esplicito riferimento alla ‘giusta procura in calce’ e tale procura in calce, allegata alla comparsa di costituzione e risposta con contestuale appello incidentale, indicava quale data del rilascio della stessa il 29.09.2017, mentre la comparsa di costituzione e risposta con contestuale appello incidentale veniva depositata nel fascicolo telematico della Corte d’Appello in data 19.11.2019, ovvero ben due anni dopo il rilascio della procura.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2967 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ.,

art. 116 cod. proc. civ., art. 246 cod. proc. civ., nonché agli artt. 2727 e 2729 cod. civ.

Censura l’impugnata sentenza là dove afferma che l’appellato NOME COGNOME abbia positivamente fornito ‘la prova di aver correttamente informato la mandante, prima della sottoscrizione del contratto di locazione, sull’aspirante conduttore reperito e la sua situazione patrimoniale/reddituale’ (p. 5 della sentenza), trascurando le produzioni documentali in atti e fondando il suo convincimento sulla testimonianza della teste signora COGNOME, moglie del rag. COGNOME, nonché socia accomandante della agenzia immobiliare, escludendone sia la inattendibilità sia la incapacità a deporre.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1759, 1710, 1176 e 1176, comma 2, cod. civ., della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, del d.lgs. n. 206 del 2005.

Critica l’impugnata sentenza là dove la Corte territoriale ha statuito, in riferimento ai canoni di locazione non percepiti, che l’alea sul pagamento degli stessi è comunque in capo alla locatrice, dovendosi in ogni caso escludere la responsabilità del mediatore.

Il primo motivo è in parte infondato, in parte inammissibile.

Dalla lettura dell’impugnata sentenza risulta che la Corte di merito ha applicato al caso di specie, in cui la procura presente in atti risultava essere stata rilasciata per ogni fase e grado del procedimento senza limitazione alcuna, il costante e consolidato orientamento di legittimità, secondo cui la procura conferita in primo grado deve ritenersi estesa, salvo espressa limitazione, anche al grado di appello (Cass., 21696/2010; Cass., 10813/2010; Cass., 24092/2009; Cass., 2170/2005; Cass., 8806/2000; Cass., 10241/1997; Cass., Sez. U., 5528/1991).
4.1. Come anche evidenziato dal Pubblico Ministero nella sua requisitoria, le ulteriori doglianze -in sintesi, attinenti al fatto che l’epigrafe dell’atto di costituzione in appello con contestuale appello incidentale fa riferimento ad una ‘procura in calce’ e che ‘mai la procura nel processo telematico, che nel 2019 era già stato esteso anche agli atti introduttivi del processo d’Appello, potrà essere conferita con sottoscrizione in calce degli atti’ (così memoria illustrativa, che richiama l’art. 10 DPR 123/01) -non risultano essere state spese nei precedenti gradi di giudizio; né la parte ricorrente fornisce chiarimenti sul punto, avendo richiamato solo il verbale di udienza 11.12.2019, ove si parla unicamente di difetto di ‘specialità̀’ della procura spesa dall’appellante incidentale COGNOME , per cui incorre, per difetto di localizzazione del se, dove e quando siano mai state svolte le summenzionate questioni inerenti la forma telematica della procura speciale, in evidente violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ.
Qualora una questione giuridica, implicante un accertamento di fatto, non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che la proponga in sede di legittimit à̀ , onde non incorrere nell’inammissibilit à̀ per novit à̀ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, nel rispetto del citato art. 366, n. 6, cod. proc. civ., per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, per consentire alla Corte di controllare ex actis la veridicit à̀ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (v. Cass., 26147/2021; Cass., 32804/2019; Cass., 2038/2019; Cass., 20694/2018; Cass., 15430/2018; Cass., 23675/2013).
5. Il secondo motivo è infondato, per plurime ragioni.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, il giudizio sulla attendibilità del teste è riservato al giudice del merito, e nel

caso di specie la C orte d’appello si è , sotto tale profilo, motivatamente espressa (v. p. 5 della sentenza), per cui la decisione non è sindacabile in sede di legittimità (v. Cass., 01/03/2021, n. 5560; Cass., 09/11/2001, n. 13910; Cass., 23/7/2021, n. 21174), dove neppure può essere proposta una nuova interpretazione delle risultanze probatorie, come inammissibilmente parte ricorrente tenta di sollecitare, contrapponendo alla testimonianza della signora COGNOME pretese risultanze documentali che ne inficerebbero l’attendibilità̀ .
Il motivo deduce poi la questione della mancata considerazione, da parte della Corte territoriale, dell ‘ incapacità a deporre della teste, nella sua qualità di coniuge dell’appellato NOME COGNOME: va tuttavia rilevato che, per un verso, la questione non è per nulla menzionata nella sentenza impugnata, per altro verso la ricorrente trascura di riportare il contenuto della eccezione ex art. 246 cod. proc. civ. e, giusto il principio per cui l’incapacità a deporre può essere solo eccepita dalla parte (Cass. Sez. Un., 6/4/2023, n. 9456), omette di localizzare se, dove e quando l’eccezione sia stata proposta nel precedente contesto processuale, in violazione pertanto dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ. ; disposizione, questa, che esprime un principio che, lungi dal rispondere ad un’esigenza di mero formalismo, è finalizzato a consentire una conoscenza chiara e completa dei fatti di causa, sostanziali o processuali, che permetta di bene intendere il significato e la portata delle censure rivolte al provvedimento impugnato (Cass., Sez. Un., 20/02/2003, n. 2602, Rv. 560622; Cass., 09/07/2004, n. 12761, Rv. 575401).
5.1. Infine, il motivo censura soltanto il passaggio motivazionale, scevro da vizi logico-giuridici, secondo cui ‘il mancato pagamento dei canoni e delle spese rientra nell’alea del rapporto contrattuale di locazione, che sussiste anche quando il conduttore sembra potenzialmente essere in grado di far fronte alle

proprie obbligazioni’, e trascura l’ulteriore ratio decidendi della sentenza, là dove -a parte l ‘ opinabile considerazione, svolta ad abundantiam , per cui ‘con riferimento ad un canone di locazione di euro 400,00 mensili, nulla autorizza a ritenere automaticamente insolvibile un conduttore che nell’anno precedente il contratto abbia guadagnato ( rectius : dichiarato al fisco) un reddito di circa euro 800,00 mensili ‘ -viene precisamente affermato che ‘l’odierna appellante, al di là dell’allegata mancata informativa, non ha neppure allegato che, se avesse conosciuto le condizioni patrimoniali/reddituali del conduttore, non avrebbe stipulato la locazione’ (v. p. 6 dell’impugnata sentenza).
Secondo costante insegnamento di questa Corte, infatti, l’omessa impugnazione di tutte le rationes decidendi rende inammissibili le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime, quand’anche fondate, non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre non impugnate, all’annullamento della decisione stessa (Cass., 06/07/2020, n. 13880; Cass., 14/08/2020, n. 17182; Cass., 24/10/2019, n. 27339; Cass., Sez. Un., 20/12/2017, n. 30589; Cass., Sez. Un., 03/11/2016, n. 22226).
6. Il terzo motivo è infondato.

Giova ricordare che questa Corte, nell’individuare gli obblighi del mediatore e, correlativamente, nell’affermare la responsabilità del mediatore reticente o mendace, ha avuto modo di affermare che ‘ Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di
mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare’ ( Cass., 02/05/2023, n 11371; Cass., 16/09/2015, n. 18140). Ed ancora: ‘ Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente’ (Cass., 11/12/2023, n. 34503) .
Il motivo qui scrutinato, peraltro, descrive in generale gli obblighi del mediatore professionista e si sofferma sul fatto che siano applicabili al caso concreto, ma non coglie la ratio decidendi con cui la C orte territoriale ha ritenuto che l’agente immobiliare ha provato di non essere stato inadempiente, valorizzando, con motivata valutazione delle risultanze probatorie, che egli aveva fornito una informazione telefonica sulle condizioni reddituali del potenziale conduttore; che, successivamente, la NOME ne aveva visionato la dichiarazione dei redditi che evidenziava una capacit à
reddituale, seppure non elevata; e che, come anche sottolineato dal Pubblico Ministero nella sua requisitoria, l’immediato pagamento del deposito cauzionale, pari a due mensilit à̀ , prima ancora della stipulazione del contratto di locazione, non poteva che confermare una valutazione, almeno in linea teorica, di generale seriet à̀ del contraente.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Non è luogo a provvedere in ordine alle spese, non avendo parte resistente svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

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