Responsabilità locatore immissioni: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23881/2025, affronta il tema della responsabilità del locatore per le immissioni intollerabili prodotte dal conduttore. Nel caso di specie, i proprietari di un appartamento citavano in giudizio il locatore di un locale commerciale sottostante, il cui conduttore gestiva un’attività di ristorazione fonte di rumori molesti. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la responsabilità del locatore non è automatica. Essa sorge solo se si prova un suo concorso nel fatto dannoso, ad esempio per aver affittato l’immobile pur potendo prevedere, con l’ordinaria diligenza, che l’attività del conduttore avrebbe causato danni a terzi. Tale prova, nel caso specifico, non è stata fornita. Similmente, è stata esclusa la responsabilità del condominio, il cui obbligo di vigilanza sul rispetto del regolamento spetta all’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità Locatore Immissioni: Quando Risponde il Proprietario?

La questione della responsabilità del locatore per le immissioni moleste causate dal proprio inquilino è un tema di grande attualità e rilevanza pratica. Chi vive in un condominio sa bene quanto possano essere problematici i rumori o i disturbi provenienti dalle altre unità immobiliari. Ma quando il responsabile è un inquilino, il proprietario dell’immobile può essere chiamato a rispondere? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito chiarimenti cruciali, delineando i confini di tale responsabilità.

I Fatti del Caso: Un Ristorante Troppo Rumoroso

Due persone acquistano un appartamento situato al primo piano di un edificio condominiale. Al piano terra, un locale commerciale è affittato a un ristoratore che gestisce un’attività di vendita di kebab. Secondo gli acquirenti, l’attività è fonte di immissioni intollerabili: schiamazzi notturni fino alle prime ore del mattino e rumori costanti. La situazione è ben diversa da quella prospettata al momento dell’acquisto, quando era stata garantita la presenza di una meno invasiva attività di pizza al taglio.

Stanchi della situazione, i due proprietari avviano un’azione legale non solo contro il gestore del ristorante, ma anche contro la società proprietaria dei locali (locatrice) e contro il Condominio, accusandoli di non essere intervenuti per porre fine ai disturbi.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia in primo grado che in appello, i giudici riconoscono l’illegittimità della condotta del ristoratore, ma escludono la responsabilità sia del proprietario dei locali sia del Condominio. La motivazione è chiara: non vi era alcuna prova che il locatore potesse prevedere la condotta lesiva del suo inquilino. Anzi, il conduttore aveva svolto un’attività diversa e più rumorosa rispetto a quella autorizzata. Per quanto riguarda il Condominio, i giudici specificano che l’onere di far rispettare il regolamento ricade sull’amministratore, la cui inerzia non può tradursi in una responsabilità automatica per l’intero ente condominiale.

La Responsabilità del Locatore per Immissioni secondo la Cassazione

I proprietari dell’appartamento ricorrono in Cassazione, ma la Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando le decisioni precedenti e offrendo importanti principi di diritto.

La Mancata Prova della Prevedibilità del Danno

Il primo punto chiave è la prevedibilità. La Cassazione ribadisce che il proprietario-locatore può essere ritenuto responsabile per i danni causati dal suo inquilino solo se si dimostra un suo “concorso” nella realizzazione del fatto dannoso. Questo concorso non significa necessariamente una partecipazione attiva, ma può consistere anche nell’aver affittato l’immobile con la consapevolezza, o la prevedibilità secondo l’ordinaria diligenza, che l’inquilino avrebbe causato immissioni moleste. Nel caso di specie, questa prova mancava completamente.

La Distinzione tra Responsabilità per Fatto Proprio (art. 2043 c.c.) e per Custodia (art. 2051 c.c.)

I ricorrenti avevano invocato anche l’articolo 2051 c.c., che disciplina la responsabilità del custode per i danni causati dalle cose. La Corte chiarisce un aspetto fondamentale: questa norma si applica ai danni che derivano dalla struttura dell’immobile (es. un cornicione che cade), non dall’ attività illecita di chi lo utilizza. Le immissioni moleste non sono un “danno della cosa”, ma un illecito compiuto dal conduttore. La responsabilità del locatore, quindi, non può fondarsi sulla sua qualità di custode, ma deve essere valutata secondo le regole generali della responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.), che richiedono, come detto, la prova di un suo contributo causale al danno.

Il Ruolo del Condominio e dell’Amministratore

Anche la posizione del Condominio viene nettamente definita. I giudici di appello avevano stabilito che il compito di curare l’osservanza del regolamento condominiale è affidato specificamente all’amministratore (art. 1130 c.c.). La sua eventuale negligenza può generare una responsabilità personale nei confronti dei condomini, ma non si trasferisce automaticamente al Condominio come entità giuridica. La Cassazione conferma che questa ratio decidendi non è stata adeguatamente contestata dai ricorrenti, i quali si sono limitati a insistere su una generica responsabilità del Condominio, senza affrontare il punto specifico del ruolo dell’amministratore.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Suprema Corte si fonda su un principio di non automatismo della responsabilità. Essere proprietario di un immobile locato non significa diventare garante universale per ogni comportamento illecito dell’inquilino. La responsabilità del locatore per le immissioni è di natura extracontrattuale (art. 2043 c.c.) e richiede un elemento soggettivo: il dolo o la colpa. La colpa può consistere nella scelta negligente dell’inquilino o nell’aver affittato un locale sapendo che sarebbe stato utilizzato in modo da recare disturbo. In assenza di prove in tal senso, il proprietario non risponde. La Corte sottolinea che non è sufficiente la semplice inerzia, come l’omissione di una diffida al conduttore, per far sorgere la responsabilità; è necessario un contributo causale concreto al verificarsi del danno. Allo stesso modo, la responsabilità del Condominio per la violazione del regolamento è mediata dalla figura dell’amministratore, che è il soggetto legalmente preposto a intervenire.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti indicazioni pratiche:
1. Per i proprietari-locatori: Non esiste una responsabilità oggettiva per i fatti degli inquilini. Tuttavia, è fondamentale agire con diligenza nella scelta del conduttore e nella definizione dell’uso consentito dell’immobile nel contratto di locazione. Se emerge una chiara prevedibilità di future immissioni, il locatore potrebbe essere chiamato a risponderne.
2. Per chi subisce immissioni: L’azione legale va primariamente diretta contro chi materialmente produce il disturbo (il conduttore). Per coinvolgere il proprietario, è necessario raccogliere prove concrete che dimostrino il suo concorso, la sua tolleranza consapevole o la sua colpa nella scelta dell’inquilino.
3. Nei rapporti condominiali: Se la fonte del disturbo è la violazione del regolamento di condominio, il primo interlocutore è l’amministratore, che ha il dovere di intervenire. L’azione contro il Condominio nel suo complesso è più difficile da sostenere e, come dimostra questo caso, spesso destinata al fallimento.

Il proprietario di un immobile è sempre responsabile per i rumori e i disturbi causati dal suo inquilino?
No. La responsabilità del proprietario-locatore non è automatica. Sorge solo se viene provato un suo concorso nel fatto dannoso, ad esempio per aver affittato l’immobile pur essendo in grado di prevedere, con l’ordinaria diligenza, che l’attività dell’inquilino avrebbe causato immissioni intollerabili.

Si può citare in giudizio il condominio se un inquilino viola il regolamento condominiale causando immissioni?
Secondo questa decisione, no. Il compito di curare l’osservanza del regolamento di condominio è affidato per legge all’amministratore. La sua eventuale inerzia può comportare una sua responsabilità personale, ma non si traduce automaticamente in una responsabilità dell’intero condominio per i danni causati dal singolo condomino o inquilino.

Qual è la differenza tra la responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 2043 c.c. e quella ai sensi dell’art. 2051 c.c. in caso di immissioni?
La responsabilità ai sensi dell’art. 2043 c.c. (responsabilità per fatto illecito) richiede la prova di un contributo causale, doloso o colposo, del locatore al danno provocato dall’inquilino. La responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia), invece, riguarda i danni causati dalla struttura stessa dell’immobile (es. un difetto), e non si applica alle attività illecite svolte al suo interno dall’inquilino.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23881 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23881 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7055/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, DEL CORPO FABIO, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale ex lege

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente- nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domiciliazione digitale ex lege

-controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 805/2023 depositata il 18/08/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

1.- NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno acquistato un immobile sito in INDIRIZZO, inserito in un condominio.

L’appartamento era posto al primo piano, mentre a quello sottostante operava un’attività di ristorazione e vendita di kebab, tenuta da tale sig. COGNOME, che aveva il locale in conduzione dalla società ‘RAGIONE_SOCIALE‘.

L’attività gastronomica, posta al piano sottostante, secondo i ricorrenti, era fonte di intollerabili immissioni: il locale restava aperto fino alle prime ore dell’alba, e gli avventori facevano schiamazzi.

Per contro, quando essi avevano acquistato l’immobile, il venditore aveva garantito che si trattava di una attività di produzione di pizza al taglio, senza dunque consumazione in presenza, e con orari ben diversi.

2.- I due acquirenti, oggi ricorrenti, hanno dapprima iniziato una procedura d’urgenza (art. 700 c.p.c.) nei confronti sia dei locatori, ossia i proprietari del locale in cui si svolgeva l’attività, sia del Condominio INDIRIZZO, che del titolare della attività di ristorazione, quale diretto responsabile delle immissioni.

Il Tribunale di Asti ha accolto la domanda solo nei confronti di quest’ultimo, accertando l’illegittimità della sua condotta, ossia

l’intollerabilità delle immissioni prodotte: non ha emesso provvedimenti di inibitoria, in quanto, nel frattempo, il ristoratore aveva lasciato il locale, anche per via della morosità che aveva accumulato.

3.- I due acquirenti hanno dunque introdotto la causa di merito. In primo grado, sempre il Tribunale di Asti, ha ribadito le decisioni della fase cautelare, ritenendo illegittima l’attività del ristoratore, ma non quella degli altri due convenuti; questa decisione è stata confermata in appello, dove si è precisato che, quanto al locatore, non vi era prova che costui potesse prevedere la lesività della condotta del conduttore, e, quanto al condominio, che non era tenuto ad intervenire, né poteva rispondere delle violazioni altrui.
Ed inoltre che, semmai, a dover rispondere della inerzia nel far cessare le immissioni di un condominio doveva essere l’amministratore in quanto tale.

4.- Questa sentenza è qui impugnata dai due acquirenti con tre motivi di ricorso.

Resistono con distinti controricorsi il Condominio di INDIRIZZO e RAGIONE_SOCIALE.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.- Con il primo motivo si prospetta difetto di motivazione nonché travisamento della prova.

La ratio decidendi , sotto questo aspetto, e relativamente alla posizione del locatore, è nel senso che costui avrebbe potuto, in ipotesi, rispondere ex art. 2043 c.c. delle immissioni causate dal conduttore, ove avesse potuto prevedere, al momento del contratto, di locazione, che, per l’appunto, il conduttore le avrebbe provocate. Ma non vi era alcuna prova di tale prevedibilità.

La tesi dei ricorrenti è che invece la prova era emersa: risultava dalla CTU e soprattutto dal verbale ARPA, secondo cui le strutture dell’immobile non erano adeguate a contenere il rumore provocato

dai clienti del ristorante. Ed inoltre il venditore, che poi era la stessa società locatrice dell’immobile al ristoratore, aveva garantito che quest’ultimo avrebbe fatto un’attività diversa nel locale, e meno rumorosa.

1.1. Il motivo è inammissibile.

Per due ragioni.

La prima è che pretende un diverso esame dei fatti, ed una diversa valutazione delle prove in ordine all’elemento qui controverso.

La seconda è che la decisione impugnata ha altresì una ratio decidendi , sul punto, che non è invece contestata, e che da sola può sorreggere la decisione, ossia che il proprietario aveva locato in vista di un determinato uso (pizzeria ed altri alimenti da asporto) ed invece il conduttore, violando l’autorizzazione ricevuta, ne ha svolta un’altra e più rumorosa (p. 10 della sentenza).

Dunque, al di là della idoneità della struttura, l’incolpevolezza del locatore è desunta da tale dato, qui non smentito.

2.- Il secondo motivo prospetta violazione degli articoli 2043 e 2051 c.c.

Secondo i ricorrenti il locatore, in quanto custode della cosa locata, ha la responsabilità delle immissioni causate dal conduttore, che si concretizza, in questo caso, nel fatto di non avere modificato le strutture, onde impedire le immissioni, e di non avere assunto iniziative verso il conduttore onde impedirgli di produrre immissioni.

2.1. Il motivo è infondato.

Sta e cade con il precedente.

Va premesso che è principio di diritto, correttamente richiamato dalla sentenza impugnata che ‘ in materia di immissioni intollerabili, allorchè le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c., per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al

conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi ‘ (Cass. civ. 11125/2015)’.

Dunque, il locatore deve concorrere e non basta che ometta di diffidare il conduttore, e questo suo concorso può anche consistere nel fatto di locare ben sapendo che il conduttore produrrà immissioni (Cass. 4908/2018).

Ma ciò presuppone, per l’appunto, la prova che il locatore poteva prevedere, usando l’ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive: prova che però, come si è detto, in precedenza, è del tutto mancata, secondo l’apprezzamento incensurabile dei giudici di merito.

Né conta il rapporto di custodia, che rispetto alle immissioni non rileva: il custode risponde dei danni causati dalla cosa, che si ripartisce tra locatore e conduttore a seconda delle parti – strutture o accessori- da cui deriva il danno, ossia a seconda delle parti dell’immobile che si hanno rispettivamente in custodia (Cass. 21788/2015; Cass. 10983/2023).

Ma non si può ipotizzare una custodia dell’attività illecita altrui (le immissioni fatte dal conduttore): rispetto a quest’ultima si può solo predicare un concorso da parte del locatore, nei termini in cui lo configura la giurisprudenza di questa Corte, prima citata.

3.- Il terzo motivo prospetta anche esso violazione degli articoli 2051 e 2043 c.c.

E’ riferito questa volta alla condotta del condominio.

Secondo i ricorrenti, i giudici di appello non hanno sufficientemente tenuto in conto la circostanza che il ristoratore, conduttore di un immobile posto nel condominio, aveva violato i regolamenti condominiali (oltre alle altre regole) e che tale violazione era presupposto delle immissioni o, meglio, le consentiva.

Il condominio doveva ritenersi responsabile di non avere dunque impedito che il conduttore producesse immissioni.

3.1. Il motivo è inammissibile.

A tacer d’altro, non coglie la ratio decidendi , che è un’altra.

Sostengono i giudici di merito che ‘ curare l’osservanza del Regolamento di Condominio è compito precipuo affidato dall’art. 1130 c.c. all’amministratore, il quale pertanto è senz’altro abilitato ad agire e resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra apposita autorizzazione assembleare (Cass. civ. 21841/2010); è l’amministratore ad essere eventualmente ‘responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari ‘ (Cass. civ. 35315/2021)’ (p. 12 della sentenza) e che ‘ dall’omesso adempimento dell’obbligo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento di condominio ex articolo 1130 c.c., comma 1, n. 1, non ridonda, invero, alcuna automatica responsabilità ricadente nella sfera giuridica dell’intero condominio ‘ (Cass. civ. 35315/2021)’.
Questa ratio decidendi non è impugnata. I ricorrenti ribadiscono soltanto che il condominio in quanto tale avrebbe dovuto vigilare sull’osservanza del regolamento ed impedire che venisse violato producendo immissioni intollerabili.

Ma non discutono la ratio , che da sola giustifica il rigetto della domanda nei confronti del condominio, secondo cui non è quest’ultimo il soggetto tenuto ad intervenire, bensì l’amministratore.

4. Il ricorso va dunque rigettato. Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, in favore di ciascuna parte controricorrente, nella misura di 2.000,00 euro, oltre 200,00 di esborsi, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P .R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, se dovuto, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 3/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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