Responsabilità locatario incendio: la prova contraria

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità di una società conduttrice per i danni derivanti da un incendio occorso in un capannone industriale. Nonostante la difesa sostenesse l’origine dolosa dell’evento causata da terzi ignoti, la responsabilità locatario incendio è stata confermata poiché la società non ha fornito la prova contraria richiesta dall’art. 1588 c.c. In particolare, non è stato dimostrato di aver adottato tutte le cautele necessarie, come la chiusura perimetrale e l’adeguamento dei sistemi antincendio, per prevenire l’intrusione o limitare i danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità locatario incendio: chi paga i danni al capannone?

La responsabilità locatario incendio rappresenta uno dei temi più complessi nel diritto delle locazioni commerciali. Quando un immobile locato viene danneggiato dalle fiamme, il codice civile pone una presunzione di colpa a carico di chi detiene il bene. Non basta invocare l’intervento di terzi malintenzionati per andare esenti da colpa: occorre dimostrare una diligenza impeccabile nella custodia.

Il caso: incendio doloso e responsabilità locatario incendio

La vicenda trae origine da un incendio notturno che ha distrutto un capannone industriale adibito a rimessaggio. Il proprietario ha agito in giudizio contro la società conduttrice per ottenere il risarcimento dei danni. La difesa della società si è basata sulla natura dolosa dell’incendio, attribuibile ad ignoti, sostenendo che tale evento esterno interrompesse il nesso di causalità e la propria responsabilità.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato questa tesi. Il punto centrale non è stato l’accertamento dell’origine del fuoco, ma la mancanza di prove circa le misure di sicurezza adottate dalla società per prevenire l’evento. La Cassazione, investita del ricorso, ha dovuto chiarire i confini della prova liberatoria in questi scenari.

La prova contraria nella responsabilità locatario incendio

Secondo l’orientamento consolidato, il conduttore risponde della perdita della cosa locata a meno che non provi che l’evento sia accaduto per causa a lui non imputabile. Nel caso di specie, i giudici hanno rilevato che la società non aveva documentato la corretta chiusura dei varchi perimetrali né l’adeguamento degli impianti elettrici e antincendio.

In ottica GEO, è fondamentale sottolineare che la responsabilità non viene meno automaticamente se l’incendio è doloso. Il conduttore deve dimostrare di non aver permesso l’accesso a terzi e di aver posto in essere ogni misura idonea a prevenire atti vandalici prevedibili. La semplice prova indiziaria dell’azione di terzi non integra, da sola, la prova liberatoria richiesta dalla legge.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla corretta applicazione dell’art. 1588 c.c. Il conduttore ha l’onere di provare di aver agito con la diligenza del buon padre di famiglia nella custodia del bene. La Corte ha evidenziato che la società ricorrente non ha censurato efficacemente la parte della sentenza di merito che rilevava l’omessa adozione di cautele minime. La responsabilità locatario incendio permane se sussistono dubbi sul diligente adempimento degli obblighi di custodia e sul rispetto delle norme di sicurezza relative allo stoccaggio di materiali infiammabili. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile poiché tendeva a una rivalutazione dei fatti già ampiamente analizzati nei gradi precedenti.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla giurisprudenza di legittimità confermano un rigore interpretativo a tutela della proprietà immobiliare. Per evitare la responsabilità locatario incendio, il conduttore deve essere in grado di esibire prove documentali e fattuali circa l’efficienza dei sistemi di sicurezza e la corretta gestione dei rischi aziendali. La decisione ribadisce che il libero convincimento del giudice di merito sulla valutazione delle prove non è sindacabile in Cassazione, a meno di vizi logici macroscopici che qui non sono stati ravvisati. La società conduttrice è stata quindi condannata definitivamente al risarcimento e al pagamento delle spese processuali.

Cosa succede se il locale in affitto subisce un incendio doloso?
Il conduttore resta responsabile dei danni verso il proprietario a meno che non dimostri di aver adottato tutte le misure di sicurezza necessarie per impedire l’accesso a terzi e prevenire il rogo.

Quali prove deve fornire il locatario per non pagare i danni?
Deve fornire la prova liberatoria dimostrando la corretta chiusura dei locali, il rispetto delle norme antincendio e l’adeguatezza degli impianti elettrici rispetto all’attività svolta.

La Cassazione può annullare la decisione se il giudice ha valutato male le prove?
No, la valutazione delle prove spetta al giudice di merito. La Cassazione interviene solo se il giudice ha violato le regole sull’onere della prova o se la motivazione è totalmente mancante o illogica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2620 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2620 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15615/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

RAGIONE_SOCIALE

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controRAGIONE_SOCIALE–

avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 574/2021, depositata il 9/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un capannone sito in Messina, convenne in giudizio la conduttrice RAGIONE_SOCIALE, per sentirla condannare al risarcimento dei danni occorsi allo stesso in conseguenza di un incendio, verificatosi nella notte tra il 18 e il 19 maggio 2009.

Il Tribunale di Messina accolse la domanda, ravvisando la responsabilità ex art. 1588 c.c. della società conduttrice.

La Corte d’appello peloritana confermò la decisione di prime cure, sul presupposto che, anche a voler ritenere provata l’origine dolosa dell’incendio, RAGIONE_SOCIALE non avesse fornito la prova contraria richiesta dalla disposizione sopra richiamata, non avendo ‘né documentato la condizione di chiusura perimetrale del capannone precedente l’incendio, né (…) indicato e provato i lavori di adeguamento svolti, relativi all’impianto elettrico ed ai sistemi di sicurezza ai fini antincendio, relativi alle lavorazioni svolte ed alla presenza di vernici, solventi e materiale ligneo marino’ (pag. 14 e s. della sentenza impugnata).
RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi. NOME COGNOME (quale erede del padre NOME) ha depositato controricorso.

La RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 2729 c.c., dal momento che ‘ gli elementi di fatto che sono stati esaminati e vagliati dalla Corte territoriali, e riportati nell’impugnata sentenza, ed ai quali avrebbe dovuto attribuirsi carattere di presunzione ex art. 2729 c.c., per la gravità, precisione e concordanza che li caratterizzava (…) portavano a riconoscere incontestabilmente la natura dolosa, ascrivibile e terzi, del dedotto incendio, con esclusi one dell’attribuita responsabilità alla RAGIONE_SOCIALE dell’incendio medesimo ex art. 1588 c.c.’ (pag. 10 del ricorso per cassazione). Afferma la RAGIONE_SOCIALE: ‘se la Corte territoriale
avesse operato una interpretazione corretta dell’art. 2729 c.c. sarebbe pervenuta alla conclusione che nessuna responsabilità emergeva dagli atti di causa nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, che aveva fornito, in via presuntiva, ampi elementi probatori (gravi, precisi e concordanti) volti a dimostrare la natura dolosa dell’incendio ascrivibile ad un’azione delittuosa di terzi, rimasti sconosciuti, e, per converso, la sua estraneità alla dedotta responsabilità’ (pag. 17 del ricorso per cassazione).
Con il secondo motivo di ricorso è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 c.c. e 116 c.p.c., per avere la Corte di merito ‘violato il regime della prova (ed in specie quella presuntiva) in relazione alla dimostrazione della circostanza della non imputabilità alla stessa dell’incendio’, dal momento che ‘dall’acquisita prova delle circostanze di causa doveva farsi derivare la legittima presunzione che l’incendio (…) rientrasse in quel quadro di dolosa preordinazione ed intervento da parte di terzi rimasti sconosciuti, in difetto di qualsivoglia elemento di prova contraria che la parte resistente avrebbe avuto l’onere di contrapporre, in ottemperanza al principio fissato dall’art. 2697 del c.c.’ (pag. 17 e s. del ricorso per cassazione).
I primi due motivi di ricorso (che, attesane l’evidente connessione, possono esaminarsi congiuntamente) sono inammissibili.

Le censure della RAGIONE_SOCIALE non intercettano, invero, la ratio decidendi della sentenza impugnata, che non risiede nella negazione della ascrivibilità dell’incendio all’ azione dolosa di terzi (in contraddizione con l’evidenza probatoria fornita dalle presunzioni ex art. 2729 c.c.), bensì nel rilievo dell ‘inottemperanza all’onere di fornire la prova contraria in relazione alla preventiva predisposizione, da parte della conduttrice, delle cautele idonee a scongiurare i rischi potenzialmente connessi a tale azione dolosa. La decisione della Corte d’appello di Messina si iscrive, dunque, sotto l’egida del principio di diritto per cui, ‘nell’ipotesi di incendio della cosa locata cagionato da fatto del terzo, il conduttore, per andare esente dalla
responsabilità ex art. 1588 c.c., ha l’onere di provare di non aver ammesso il terzo, anche temporaneamente, all’uso o al godimento del bene, oppure di aver posto in essere tutte le misure idonee a prevenire il fatto medesimo ‘ (Cass., n. 22289/2023; Cass., n. 27089/2024, ove la Corte ha confermato la sentenza di merito che, in applicazione analogica dell’art. 1588 c.c., aveva rigettato la domanda del proprietario di un autoarticolato di risarcimento dei danni conseguenti ad un incendio doloso che allo stesso era stato appiccato da ignoti, di notte, mentre si trovava nel piazzale di proprietà della società che lo aveva preso a noleggio, ritenendo integrata la prova liberatoria per essere risultata l’area nella quale era avvenuto il fatto inibita al libero transito e dotata di recinzione).
N el caso di specie la Corte d’appello di Messina, sulla scorta di analogo ragionamento rispetto alla sentenza di legittimità da ultimo citata, ha affer mato che, ‘anche quando si volesse ritenere provata l’ascrivibilità dell’incendio del capannone ad attività di malavitosi rimasti sconosciuti, sussisterebbero comunque dei dubbi circa il diligente adempimento della società appellante tanto all’obbligo di custodia della struttura quanto al rispetto di norme di sicurezza (elettrica e in tema di stoccaggio di vernici e materiali infiammabili) ‘ (pag. 15 della sentenza impugnata) . I motivi in esame non censurano in alcun modo tale statuizione, incentrandosi esclusivamente sull’assunto dell’impossibilità di considerare la conduttrice diretta responsabile dell’incendio, in virtù della prova indiziaria che lo riconduceva all’azione dolosa di terzi ( assunto, col quale, però – come detto -, la Corte d’appello finisce per concordare , ma che di per sé non è sufficiente ai fini dell’integrazione della prova contraria ex art. 1588 c.c.).
4. Il terzo motivo di ricorso deduce la ‘nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., con riferimento agli artt. 2729 e 2697 c.c.’ , per avere la Corte d’appello desunto la responsabilità della RAGIONE_SOCIALE da circostanze (quali l’omessa chiusura perimetrale del capannone e la

mancata effettuazione di lavori di adeguamento dell’impianto elettrico e del sistema antincendio) sprovviste dei requisiti di cui all’art. 2729 c.c.

Anche questo motivo è inammissibile.

Occorre, in primo luogo, ribadire che:

-‘i l principio del libero convincimento, posto a fondamento degli artt. 115 e 116 c.p.c., opera interamente sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, sicché la denuncia della violazione delle predette regole da parte del giudice di merito non configura un vizio di violazione o falsa applicazione di norme processuali, sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., bensì un errore di fatto che va censurato nei limiti consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. ‘. (Cass., n. 27847/2021);
-per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., alla stregua dell’art. 360, n. 3, c.p.c., ‘ occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. ‘ (Cass., SU, n. 20867/2020; Cass., n. 16016/2021);
-‘ la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria

(come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione ‘ (Cass., SU, n. 20867/2020);
-‘ la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360 n. 5 c.p.c.) ‘ (Cass., n. 13395/2018; conforme, Cass., n. 18092/2020);
-‘ in tema di ricorso alle presunzioni e di valutazione degli elementi presuntivi, la violazione o falsa applicazione delle norme sulla prova presuntiva può essere censurata in sede di legittimità per “vizio di sussunzione” non già per il solo fatto che il giudice di merito abbia interpretato gli indizi in un modo piuttosto che in un altro, bensì solo quando questi pervenga al giudizio di “gravità, precisione e concordanza” degli indizi violando il corretto metodo di valutazione di tali concetti, il quale prevede che si applichi il ragionamento probabilistico per valutare la gravità; si stimi il grado di probabilità dell’ipotesi rispetto al fatto, per valutare la precisione; si metta in relazione ogni indizio con tutti gli altri, per valutare la concordanza ‘ (Cass., n. 21762/2025).
Nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dalla RAGIONE_SOCIALE, i giudici di merito non hanno proceduto all’accertamento ‘in positivo’ della responsabilità di RAGIONE_SOCIALE nella causazione dell’incendio, sulla base di circostanze inidonee a rivestire valenza probatoria presuntiva, ma hanno correttamente ragionato in termini di valutazione dell’imputabilità della causa (esterna) dell’incendio, presuntivamente ricollegata ad un atto doloso posto in essere da ignoti. Da tale angolo visuale, l’assunto della parte RAGIONE_SOCIALE circa l ‘inidoneità delle circostanze di fatto considerate dai giudici di secondo grado per escludere l’integrazione della prova contraria si mostra del tutto apodittico, siccome consegnato all’affermazione per cui tali circostanze ‘non sembra avere quei caratteri (gravità, precisione e concordanza) idonei a dimostrare, in presenza di un atto vandalico, peraltro perpetrato con liquido infiammabile, da parte di terzi, una omissione della conduttrice rilevante ai fini di una negligenza della stessa e l’esistenza di un nesso eziologico con l’evento venutosi a verificare (incendio )’ (pag. 20 e s. del ricorso per cassazione). All’evidenza, tale affermazione non vale, però, a scalfire la struttura del ragionamento probatorio del giudice, limitandosi piuttosto a contrapporvi un diverso apprezzamento nel merito delle circostanze suddette.
In definitiva, il ricorso dev’essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese processuali, liquidate come al dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in € 200,00 per esborsi ed € 2.800,00 per compensi professionali, oltre ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte della RAGIONE_SOCIALE, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione civile 15/12/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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