Responsabilità extracontrattuale: spoglio e locazione

La Cassazione chiarisce che la richiesta di risarcimento del nuovo conduttore, privato del possesso dell’immobile dal locatore, configura una responsabilità extracontrattuale se l’azione si fonda sullo spoglio e non sull’inadempimento del contratto di locazione. Di conseguenza, si applica la prescrizione quinquennale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spoglio del conduttore: quando la responsabilità è extracontrattuale?

La distinzione tra responsabilità contrattuale ed extracontrattuale è uno dei cardini del diritto civile, con implicazioni profonde su prescrizione e onere della prova. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione, la n. 31411/2023, offre un chiarimento fondamentale in materia di locazioni commerciali, cessione d’azienda e azioni risarcitorie. Il caso analizzato riguarda la domanda di risarcimento danni avanzata da un imprenditore, subentrato in un contratto di locazione a seguito dell’acquisto di un’azienda, che era stato illegittimamente privato del possesso dell’immobile (spoglio) dalla proprietaria. La Corte ha stabilito che, se l’azione si fonda sulla privazione del possesso, si rientra nell’ambito della responsabilità extracontrattuale, con conseguente applicazione del termine di prescrizione breve di cinque anni.

I Fatti di Causa: Dalla Cessione d’Azienda allo Spoglio

La vicenda trae origine dall’acquisto di un’azienda di ristorazione. Con l’acquisto, l’acquirente subentrava anche nel contratto di locazione dell’immobile, come previsto dalla legge. Tuttavia, la proprietaria dei locali (locatrice), lamentando una morosità pregressa della società cedente, procedeva con uno sfratto esecutivo, privando di fatto la nuova gestione del possesso dell’immobile.

L’acquirente, sentendosi leso nel suo diritto, aveva in un primo momento agito in giudizio ottenendo la reintegrazione nel possesso, con una sentenza passata in giudicato. Successivamente, avviava una nuova causa per ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti a causa dell’illegittima privazione dell’immobile.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda di risarcimento, ritenendo che l’azione avesse natura extracontrattuale e che, pertanto, il diritto al risarcimento si fosse prescritto nel termine di cinque anni decorrenti dal giorno dello spoglio.

La Decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso del ristoratore. Il fulcro della decisione risiede nella corretta qualificazione giuridica della domanda risarcitoria. Secondo i ricorrenti, la precedente sentenza di reintegrazione nel possesso aveva accertato l’esistenza di un rapporto contrattuale, per cui la responsabilità della locatrice doveva essere considerata contrattuale, con prescrizione decennale.

La Suprema Corte, tuttavia, ha sposato una tesi differente, basata sull’analisi della causa petendi, ovvero del fondamento della domanda.

Le Motivazioni: la cruciale distinzione della responsabilità extracontrattuale

La Corte ha spiegato che la domanda risarcitoria non era fondata sull’inadempimento da parte della locatrice dell’obbligo di garantire il pacifico godimento del bene (obbligazione tipica del contratto di locazione), bensì sull’illecita privazione del possesso (lo spoglio).

Causa Petendi: l’azione si fonda sullo spoglio

Il fatto costitutivo della pretesa risarcitoria non era una violazione contrattuale, ma un atto illecito – lo spoglio – che ledeva il diritto al possesso. L’azione era, nella sua essenza, un’azione di reintegrazione nel possesso ai sensi dell’art. 1168 c.c., ma finalizzata al risarcimento del danno anziché al solo ripristino della situazione di fatto. In questo contesto, il rapporto contrattuale era stato menzionato solo per dimostrare la legittimazione dell’attore (detentore qualificato), ma non costituiva la fonte della responsabilità.

In altre parole, la domanda era stata impostata come un’azione aquiliana (o extracontrattuale), basata sulla lesione di un diritto assoluto quale il possesso, avvenuta con la consapevolezza di ledere la sfera giuridica altrui. Di conseguenza, non poteva che applicarsi il regime della responsabilità extracontrattuale e la relativa prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2947 cod. civ.

Inefficacia del Giudicato Possessorio sul Piano Contrattuale

La Corte ha inoltre chiarito che il precedente giudicato sulla reintegrazione nel possesso non era sufficiente a fondare una responsabilità contrattuale. Quella sentenza aveva accertato il diritto del nuovo gestore ad essere rimesso nel possesso dell’immobile, ma non aveva statuito in modo definitivo sulla piena efficacia della cessione del contratto di locazione nei confronti della locatrice, la quale non aveva ricevuto formale comunicazione ai sensi della L. 392/1978. La questione del rapporto contrattuale, in quel primo giudizio, era stata affrontata solo incidentalmente per stabilire la legittimazione ad agire.

Conclusioni: le conseguenze pratiche della sentenza

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale con importanti implicazioni pratiche:

1. Attenzione alla Qualificazione dell’Azione: La scelta tra agire per responsabilità contrattuale o extracontrattuale non è libera, ma dipende dai fatti posti a fondamento della domanda. Un’errata qualificazione può avere conseguenze fatali, come la prescrizione del diritto.
2. Prescrizione: Le azioni basate su un fatto illecito come lo spoglio si prescrivono in 5 anni. Quelle basate su un inadempimento contrattuale in 10 anni. Conoscere questa differenza è essenziale per agire tempestivamente.
3. Cessione del Contratto di Locazione: Sebbene la comunicazione della cessione del contratto di locazione (in caso di cessione d’azienda) non sia richiesta a pena di nullità, la sua assenza può indebolire la posizione del cessionario nei confronti del locatore, rendendo più complesso far valere le tutele tipicamente contrattuali.

Perché il risarcimento per lo spoglio è stato qualificato come responsabilità extracontrattuale?
Perché il fatto posto a fondamento della domanda non era l’inadempimento dell’obbligo contrattuale del locatore di garantire il pacifico godimento, ma la privazione illecita della detenzione (spoglio), che costituisce un fatto illecito secondo il principio generale del neminem laedere.

Qual è la principale conseguenza della qualificazione dell’azione come extracontrattuale nel caso di specie?
La conseguenza principale è l’applicazione del termine di prescrizione quinquennale (art. 2947 cod. civ.) anziché di quello decennale previsto per la responsabilità contrattuale. Essendo trascorso tale termine, la domanda di risarcimento è stata respinta.

Un precedente giudizio che ordina la reintegrazione nel possesso stabilisce automaticamente un rapporto contrattuale tra le parti?
No. Secondo la Corte, un giudizio possessorio accerta il diritto a essere reintegrati nella detenzione qualificata, ma non statuisce con valore di giudicato sull’esistenza e l’efficacia di un rapporto contrattuale tra le parti ai fini di una successiva azione di risarcimento danni per inadempimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31411 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31411 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 15273/2020 proposto da:

COGNOME NOME in proprio e quale legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, COGNOME RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

NOME;

– intimata – avverso la sentenza n. 1050/2019 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 01/10/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

con atto di citazione del 30 aprile 2012 NOME COGNOME, in proprio e quale legale rappresentante di ‘RAGIONE_SOCIALE, e NOME COGNOME convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Brindisi NOME chiedendo la condanna al risarcimento del danno per avere la NOME privato gli attori del legittimo possesso dell’immobile da costoro condotto in locazione. La parte attrice espose quanto segue. Con scrittura privata del 10 ottobre 2001 NOME COGNOME aveva acquista to dalla società ‘RAGIONE_SOCIALE un’azienda commerciale in Ostuni avente ad oggetto attività di ristorazione e con il medesimo atto era stato ceduto ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978 il contratto di locazione dell’immobile, stipulato dalla società con NOME in data 16 dicembre 1999. In data 4 aprile 2002 NOME COGNOME e NOME COGNOME, rispettivamente cognata e moglie del COGNOME, avevano costituito la società ‘RAGIONE_SOCIALE ed in data 4 ott obre 2002 era seguito l’atto pubblico di cessione dell’azienda della società ‘RAGIONE_SOCIALE alla società ‘RAGIONE_SOCIALE. NOME aveva poi intimato sfratto per morosità alla società ‘RAGIONE_SOCIALE ed in data 16 giugno 2003 aveva eseguito lo sfratto, spogliando la COGNOME del possesso dell’immobile. Quest’ultima aveva proposto ricorso ai sensi dell’art. 703 cod. proc. civ., accolto dal Tribunale di Brindisi con sentenza, passata in cosa giudicato, che aveva confermato l’ordinanza di reintegrazione nel possesso. La convenuta si costituì, proponendo domanda riconvenzionale. Il Tribunale adito rigettò la domanda per il decorso della prescrizione quinquennale e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannò NOME COGNOME al pagamento della somma di Euro 16.611,49 a titolo di canoni non corrisposti e costi di riattivazione degli allacci di acqua. Avverso detta
sentenza propose appello la parte attrice. Con sentenza di data 1° ottobre 2019 la Corte d’appello di Lecce rigettò l’appello.

Osservò la corte territoriale che doveva essere confermata la qualificazione in termini extracontrattuali dell’azione risarcitoria proposta, da cui il decorso del termine quinquennale di prescrizione a partire dallo spoglio, perché la COGNOME ed il COGNOME non erano legati da alcun vincolo contrattuale con la NOME, la quale aveva infatti intimato lo sfratto al conduttore ‘RAGIONE_SOCIALE, mentre la cessione dell’azienda agli appellanti era avvenuta in assenza di qualunque comunicazione alla locatri ce ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978, tant’è che la NOME, perdurando la morosità fin dal novembre 2002, aveva in data 3 febbraio 2003 notificato lo sfratto per morosità alla società ‘RAGIONE_SOCIALE.
Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, in proprio e quale legale rappresentante di ‘RAGIONE_SOCIALE, e NOME COGNOME sulla base di tre motivi. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. Il pubblico ministero non ha depositato le conclusioni scritte.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. e dell’art. 12 prel., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Premette la parte ricorrente, provvedendo alla relativa trascrizione, che la sentenza del Tribunale di Brindisi, intervenuta fra NOME, quale legale rappresentante di ‘RAGIONE_SOCIALE, e NOME e passata in cosa giudicata, aveva il seguente contenuto.

Nel caso di specie, ascrivibile alla c.d. cessione della locazione connessa ad una cessione di azienda ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978, il titolo in base al quale si era proceduto allo sfratto non aveva efficacia nei confronti della ricorrente ai sensi dell’art. 703 c.p.c., essendo stata la procedura esecutiva promossa nei confronti della

società ‘RAGIONE_SOCIALE. Lo spoglio, avvenuto mediante l’esecuzione dello sfratto, era stato perpetrato nonostante la consapevolezza di ledere l’altrui possesso, essendo emersa dall’istruttoria la consapevolezza da parte della convenuta dell’avvenu ta cessione del contratto di locazione al cessionario dell’azienda, NOME, per avere quest’ultima proposto in data 17 marzo 2003 ricorso per accertamento tecnico preventivo notificato alla NOME. La comunicazione scritta, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, prevista dall’art. 37 della l. n. 392, non era prescritta a pena di nullità, condizionando soltanto l’opponibilità al locatore della cessione, e poteva avvenire con qualunque forma, purché idonea a consentire la modificazione soggettiva del rapporto (Cass. n. 741 del 2002). Risultava acclarato che la convenuta aveva percepito gli importi del canone di locazione dalla COGNOME, mediante due assegni ciascuno recante l’importo mensile del canone, pari ad Euro 1.291,00.
Ciò premesso, quanto al contenuto del giudicato esterno, osserva la parte ricorrente che costituisce giudicato fra le parti l’accertamento che il caso di specie ricade nella cessione della locazione connessa ad una cessione di azienda ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978 e che la NOME fosse consapevole dell’avvenuta cessione della locazione. Conclude nel senso che la sentenza impugnata è stata emessa in violazione del giudicato esterno.

Il motivo è infondato. La corte territoriale, confermando la statuizione sul punto del primo giudice, ha qualificato in termini extracontrattuali l’azione risarcitoria proposta. Avendo la parte ricorrente opposto il giudicato possessorio che avrebbe riconosciuto l’esistenza del rapporto contrattuale fra le parti, deve intendersi che abbia impugnato la qualificazione in discorso. Ai fini dello scrutinio del motivo il Collegio, ricorrendo la questione processuale della qualificazione della domanda, è abilitato ad accedere agli atti del giudizio di merito, risultando altresì assolto l’onere ai sensi dell’art. 366
comma 1 n. 6 c.p.c.. Sulla base dell’esame dell’atto introduttivo del giudizio deve concludersi nel senso della natura extracontrattuale dell’azione proposta.

La causa petendi della domanda è chiaramente l’avvenuto spoglio, poiché il fatto costitutivo della pretesa non è l’inadempimento dell’obbligazione del locatore di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata, ma la privazione della detenzione di cui parte attrice è stata spogliata. Il rilievo trova conferma nel richiamo alla mala fede della parte convenuta in funzione di elemento soggettivo dell’azione di spoglio, quale consapevolezza dell’autore dello spoglio di acquisire la cosa contro la volontà del possessore.
L’azione risarcitoria poggia quindi non su un’azione personale di restituzione nell’ambito del rapporto contrattuale, ma sull’azione di reintegrazione nel possesso. Acquisendo sostanza sul piano del fatto costitutivo nell’avvenuto spoglio, è come se la dom anda fosse stata proposta nel giudizio ai sensi dell’art. 1168, nel quale il rapporto contrattuale fu dedotto al solo fine della legittimazione all’azione del detentore qualificato dalla locazione. Se la domanda, anziché nell’odierno giudizio, fosse stata proposta in quello a difesa del possesso, nessuno avrebbe dubitato della natura extracontrattuale dell’azione. La parte attrice non agì, infatti, a tutela del rapporto contrattuale, denunciando l’inadempimento dell’obbligazione di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata. La domanda risarcitoria avrebbe avuto base contrattuale se si fosse agito in tale direzione, ma la domanda fu proposta contro lo spoglio, e quindi l’illecito denunciato non poteva, e non p uò oggi (in quanto basato su quella medesima domanda), non essere quello aquiliano.
Una volta che resti ferma la ratio decidendi in termini di azione risarcitoria per responsabilità extracontrattuale, la questione del giudicato esterno avente ad oggetto l’esistenza del contratto, che in

quella sede fu dedotto in funzione di legittimazione attiva del titolare della detenzione qualificata, resta assorbita.

Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e 37 l. n. 392 del 1978, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che ai fini dell’opponibilità della cessione della locazione al lo catore è sufficiente che la notizia della modifica soggettiva del rapporto sia stata effettivamente portata a conoscenza di costui, non essendo prevista a pena di nullità la forma della lettera raccomandata. Aggiunge che erroneamente la corte territoriale ha ritenuto decisiva l’assenza di qualunque comunicazione alla locatrice ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978, dovendosi invece ritenere tale comunicazione ormai certa per essere emersa la consapevolezza da parte della NOME dell’avvenuta cessione del contratto di locazione al cessionario dell’azienda, come accertato dalla precedente sentenza del Tribunale di Brindisi.
Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 2947 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale, se avesse preso atto del preesistente rapporto fra le parti, avrebbe concluso per l’esistenza della prescrizione decennale.

Il rigetto del primo motivo determina l’assorbimento degli ulteriori due motivi.

Nulla per le spese del giudizio di cassazione, in mancanza di partecipazione della parte intimata.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Rigetta il primo motivo del ricorso, con assorbimento degli altri motivi.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 4 ottobre 2023 nella camera di

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