SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 5153 2026 – N. R.G. 00038873 2020 DEPOSITO MINUTA 03 04 2026 PUBBLICAZIONE 03 04 2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice designato, AVV_NOTAIO, letti gli artt. 281 quinquies , 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA
nella causa iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del RAGIONE_SOCIALE Civili Contenziosi dell’anno 2020
tra
(C.F. ) , C.F.
ai sensi dell’art. 86 c.p.c.
in giudizio in proprio
e
(C.F. ), in persona del legale P.
rappresentante pro tempore , in giudizio con l’AVV_NOTAIO
e con la chiamata in causa di
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore , in giudizio con l’AVV_NOTAIO P.
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
per parte attrice: in difetto partecipazione all’udienza di assunzione della causa in decisione, si riportano le conclusioni già formulate con la memoria ex art. 183, comma
6, n. 1) c.p.c. e quindi: ‘ che l’AVV_NOTAIO.mo Giudice adito voglia, disattesa e rigettata ogni contraria domanda, istanza ed eccezione
-dichiarare la contumacia della Società in quanto risulta costituita- anche se in ogni caso non validamente in riferimento a quanto eccepito dall’odierna difesa sulla procura alle liti- altra Società diversa dal terzo chiamato in causa;
-dichiarare in ogni caso nulla e/o invalida e/o inesistente la procura alle liti depositata dal terzo chiamato in causa nel fascicolo informatico e quindi dichiarare invalida la costituzione del terzo e di conseguenza la contumacia della Società
;
-accogliere in toto le conclusioni già rassegnate dall’odierna attrice nell’atto di citazione e quindi
-1) Accertare e dichiarare l’inadempimento, per le ragioni esposte nell’atto di citazione, in riferimento alla mediazione posta in essere dalla
in relazione all’immobile sito in INDIRIZZO, piano terra, interno 4, da parte della suddetta RAGIONE_SOCIALE partita IVA e
C.F. , degli obblighi ad essa spettanti ex art. 1759 c.c. e per effetto condannarla, ex art. 1218 c.c. e/o ex art. 2043 c.c. al risarcimento in favore di P.
dei danni subiti dalla medesima parte attrice e quantificabili nella somma corrispondente ad Euro 15.000,00 (quindicimila/00) o alla diversa maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia anche, ove occorra, con il ricorso all’equità .
-In ogni caso condannare la RAGIONE_SOCIALE convenuta, al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, nonché delle specifiche e delle spese generali, oltre al rimborso della maggiorazione per il contributo integrativo previdenziale forense, ai sensi degli artt. 11 e 15 della Legge 20 settembre 1980 n. 576 oltre ad IVA ed il rimborso delle spese non imponibili ‘;
per parte convenuta : ‘ come da comparsa di costituzione e risposta ‘ e dunque: ‘ Piaccia all’Ecc.mo Tribunale Ordinario di Roma, ogni contraria istanza disattesa ed eccezione reietta:
in via preliminare:
a) autorizzare la in persona del legale rappresentante pro tempore, a chiamare in causa in garanzia la in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma, alla INDIRIZZO, chiedendo a tal fine la fissazione di una nuova udienza per consentire la chiamata in causa del suddetto terzo, a mente degli artt. 106 e 269 cod. proc. civ.;
in via principale, rigettare in toto la domanda di parte attrice, in quanto infondata in fatto e diritto e comunque non provata;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, ordinare alle in persona del legale rappresentante pro tempore, di garantire e manlevare la dal pagamento di qualsivoglia somma accertata in corso di causa che la parte convenuta dovesse essere tenuta a versare, anche a titolo di risarcimento danni subiti, a
in ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, ex art. 2, comma 2, D.M. 10 marzo 2014, n. 55, i.v.a. e c.p.a. ‘;
per la terza chiamata: ‘ come da comparsa di costituzione e risposta ‘ e dunque: ‘ Voglia l’Ill.mo Tribunale adìto, in via preliminare, dichiarare l’inoperatività della garanzia invocata, per tutti i danni di cui alle esclusioni di polizza. Nel merito respingere la domanda attrice perchè infondata in fatto e in diritto e non provata, con conseguente caducazione della domanda di manleva azionata dall nei confronti della comunque da respingersi. Vittoria di spese ‘.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’oggetto della controversia è il seguente.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio formulando conclusioni conformi a quelle di merito sopra trascritte e domandando dunque la condanna della RAGIONE_SOCIALE convenuta, in quanto inadempiente agli obblighi di cui all’art. 1759 c.c., al risarcimento dei danni, quantificati in 15.000,00 euro o nella diversa somma di giustizia.
Ha infatti allegato e dedotto:
-di essere stata contattata, sia verso la fine del mese di dicembre del 2019 sia all’inizio
del 2020, da (affiliata di RAGIONE_SOCIALE), la quale le aveva proposto in locazione un immobile sito a Roma, in INDIRIZZO;
di avere fissato un appuntamento per il 3 gennaio 2020 al fine di visionare detto immobile (appartamento posto al piano terra);
-che in occasione dell’appuntamento, al quale aveva presenziato anche la sorella della stessa attrice, il responsabile di tale presentatosi unitamente ad una collega, le aveva riferito che l’appartamento era nuovo, in ottimo stato anche dal punto di vista ‘igienico’, in quanto da poco ristrutturato e riverniciato, con gli impianti a norma e le aveva consegnato anche un opuscolo relativo allo stesso immobile;
-di avere quindi sottoscritto, sempre in data 3.1.2020 e presso la sede dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE, una proposta di locazione, poi accettata dalla proprietaria avente ad oggetto il predetto immobile;
che, in data 8.1.2020, si era poi giunti alla conclusione del contratto definitivo di locazione; occasione questa in cui la stessa attrice aveva incontrato, per la prima ed unica volta, la proprietaria dell’appartamento,
-che la proprietaria dell’immobile l’aveva rassicurata in ordine alla circostanza che l’appartamento (posto al piano terra) non confinava lateralmente con attività commerciali/sanitarie o altri appartamenti;
che il contratto di locazione prevedeva un canone mensile di euro 1.350,00;
di avere versato alla proprietaria le prime tre mensilità del canone di locazione, oltre ad un deposito cauzionale dell’importo euro 2.700,00, nonché, spontaneamente, l’ulteriore importo di euro 700,00 a titolo di fondo spese;
-di avere inoltre corrisposto ad l’importo di euro 1.350,00 a titolo di provvigione;
di avere acquistato sia i mobili per arredare l’abitazione, sostenendo la spesa di euro 3.373,20, sia un nuovo frigorifero e un televisore da adattare al salone dell’immobile;
-di essersi trasferita presso l’appartamento dopo la consegna dei predetti mobili, avvenuta in data 9.1.2020;
di essersi subito avveduta, unitamente alla propria sorella, che, contrariamente a quanto riferitole in sede precontrattuale e contrattuale, l’appartamento era in realtà
affetto da vizi, dei quali alcuni anche gravi, che le avevano poi causato danni ingenti;
di avere quindi contestato alla mediante comunicazioni via e-mail, la presenza di detti vizi, quali il crollo della serranda della porta-finestra del salone (causata dalla rottura di una cinghia risalente a quaranta anni circa) e il blocco della caldaia (dovuto ad assenza di relativa manutenzione e che aveva determinato l’assenza di acqua calda per due giorni durante il periodo invernale);
-di avere sventato, in data 21.1.2020, l’esplosione dell’intero edificio di cui faceva parte l’appartamento in questione, avendo prontamente avvisato il portiere, l’amministratore di condominio e i Vigili del fuoco di una fuga di gas, rivelatasi poi non un caso isolato, proveniente dalle tubature del condominio e dovuta alla vetustà delle stesse;
-di essersi attivata, in qualità di avvocato e al fine di tutelare l’incolumità anche degli altri condomini, presso RAGIONE_SOCIALE per la risoluzione di detta problematica;
-di avere dovuto chiudere il gas all’interno dell’appartamento, in data 6.2.2020 e a fronte di un’altra fuga di gas proveniente dalla colonna condominiale insistente sul muro dell’appartamento stesso e di avere dovuto acquistare un materasso gonfiabile per poter dormire, al freddo, nel salone, unica camera sicura;
di essere stata costretta a dormire nelle predette condizioni per molti giorni, a causa degli scavi molto pericolosi che erano stati effettuati sotto al proprio appartamento, al fine di risolvere le fughe di gas;
di avere scoperto, in data 6.2.2020, che gli impianti elettrici degli elettrodomestici della cucina non erano a norma, con conseguente rischio di folgorazione;
di essere stata pertanto costretta a scollegare detti elettrodomestici (fornelli, forno elettrico e frigo) e a non utilizzarli;
-di avere poi scoperto che la cappa per l’aspirazione dei fumi della cucina non era a norma e il mobilio della cucina non era impermeabilizzato, con conseguente necessità di escogitare diversi accorgimenti per evitare che l’acqua del lavello, durante l’utilizzo, giungesse ai cavi elettrici non a norma posti sul pavimento e sui battiscopa;
di essere stata costretta ad acquistare dei fornelli elettrici ed un forno elettrico per poter cucinare, il cui utilizzo contemporaneo determinava un sovraccarico di energia, con conseguente interruzione della stessa;
di avere informato della presenza di detti vizi dolosamente occultati, sia il mediatore via telefono in data 6.2.2020, sia la proprietaria tramite
comunicazione via e-mail, rimasta priva di riscontro;
di essersi poi avveduta che, contrariamente a quanto affermato dalla e dal di lei marito, al di sotto dell’appartamento si trovavano i box del (con tutte le conseguenze in termini di pericolosità) e al di sotto della camera e di entrambi i bagni si trovava l’abitazione del portiere e della sua famiglia di quattro persone, collocata nel garage, mentre la camera padronale e il bagno padronale confinavano totalmente, mediante un sottilissimo muro, con gli uffici di una banca, circostanza quest’ultima esclusa espressamente dalla e dal
che, inoltre, erano presenti diverse attività commerciali e sanitarie attive anche durante il periodo di ‘quarantena’ determinato dall’epidemia da covid -19, con movimenti di persone e carico/scarico merci per l’intero arco della giornata;
che, in particolare, la totale assenza di insonorizzazione dei muri della propria camera e del proprio bagno confinanti con la banca, in violazione dell’art. 8 del D.M. del 5 luglio del 1975, faceva sì che ogni rumore proveniente da quest’ultimo ambiente venisse udito e viceversa, con conseguente impossibilità di riposare in tranquillità e violazione della propria intimità e libertà;
-che la medesima problematica si era configurata anche con riferimento alla sottostante casa del portiere, dalla quale proveniva ogni sorta di rumore, nonché fumi e odori di cucina;
di essere stata costretta a dormire, insieme alla sorella, in una piccola stanza di appena dieci metri – nella quale, ai sensi del Regolamento RAGIONE_SOCIALE edilizio del Comune di Roma, avrebbe potuto invece dormire solamente una sola persona – l’unica non avente immobili confinanti lateralmente, ma nella quale irrompevano sia un nauseabondo odore di fogna, in quanto presumibilmente la stessa era posta al di sopra delle botole delle fogne condominiali, sia i fumi delle immissioni provenienti dalla caldaia non certificata o comunque di pessima qualità posta sul balcone della camera stessa;
-di essersi inoltre avveduta del fatto che detto balcone, che avrebbe dovuto anch’esso essere ristrutturato e che ad una prima visione era sembrato esserlo, in realtà era
costituito da una divisione ‘improvvisata’, risultando diviso dalla camera da letto mediante un ‘pezzo di marmo’ e un po’ di gommapiuma cui seguiva una specie di sottile parete, inidonea ad isolare la camera dai gas, dall’aria fredda e dalla polvere provenienti dall’esterno;
che anche la serranda di detta camera era crollata, in quanto vetusta nonostante l’apparente ristrutturazione, lasciando la stanza al buio e costringendo la propria sorella a tenere di forza sollevata la serranda al fine di consentire il passaggio verso il balcone, essendo impossibile reperire un tecnico nel periodo della ‘quarantena’;
-che l’abitazione inoltre era fredda, attesa l’impossibilità di accendere i termosifoni ad una temperatura adeguata, in quanto, essendo stati riverniciati con una tintura inadatta a tal fine, l’eccessivo calore faceva sprigionare gas tossici per la salute (formaldeide) con necessità di tenere aperte le finestre, vetuste anch’esse e non isolanti (nonostante fossero state descritte ‘a doppi vetri’), anche d’inverno;
di essere stata costretta ad effettuare numerosi interventi in qualità di legale, al fine di far fronte a tutte le disagevoli situazioni sopra descritte, sottraendo tempo alla propria vita privata e lavorativa;
di avere inoltre scoperto una ulteriore gravissima situazione di non conformità dell’impianto elettrico alle norme di legge, dolosamente occultata dalla proprietaria e dall’agenzia RAGIONE_SOCIALE, riguardante le scatole di derivazione presenti nella predetta camera di piccole dimensioni (poste in basso a ridosso del materasso con rischio di folgorazione in caso di contatto con l’acqua), nell’altra camera, confinante con l’androne del palazzo (aventi cavi vetusti e ammassati), nella ‘camera padronale’ e infine nel bagno ‘padronale’ (con molteplici tubi appartenenti soprattutto ad altro impianto non esistente nell’abitazione e da cui, dal mese di maggio, era fuoriuscita costantemente un’aria molto calda e tossica, che impediva definitivamente qualsivoglia minimo utilizzo del medesimo);
-che, in sostanza, tutto l’impianto elettrico e le relative prese di corrente non erano a norma di legge, in quanto non risultanti conformi alla normativa CEI 64-8;
-che anche l’impianto a gas era privo di una valida certificazione di conformità alla normativa UNI 9036 del 2015, in quanto quella consegnatole dalla proprietaria era stata redatta in violazione delle prescrizioni di legge vigenti in materia, non essendo
stati forniti o depositati gli allegati fondamentali e obbligatori previsti dal D.M. n. 37 del 2008 ed essendo la cucina priva delle necessarie aperture di aerazione/ventilazione e della cappa, con conseguente impossibilità di utilizzare i fornelli anche a causa dell’irregolarità del relativo impianto elettrico;
-che l’attestato di prestazione energetica di cui al D.M. 26 giugno del 2015, consegnatole dalla proprietaria, non era conforme alla reale situazione dell’immobile ed era inoltre invalido, in quanto non contenente i suggerimenti e le raccomandazioni in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della predetta prestazione indicati dal suddetto decreto ministeriale, nonché carente degli altri requisiti essenziali previsti dall’art. 4 del suddetto decreto;
-di essere stata costretta a permanere nell’appartamento, insieme alla sorella, nonostante la descritta disagevole situazione, a causa della situazione emergenziale all’epoca vigente, godendo solo di parte dell’immobile (parte del salone);
di avere subito un’intossicazione a causa di una disinfestazione effettuata nel condominio senza il rispetto della normativa vigente e delle basilari norme di sicurezza, della quale nessuno l’aveva preventivamente informata;
di essere stata pertanto costretta a reperire, in data 14.6.2020, ossia una volta terminato il periodo di ‘quarantena’, altro immobile in locazione breve, al fine di ‘scappare’ da tale intollerabile situazione, sostenendo una spesa di euro 2.200,00;
-di avere subito un danno esistenziale a causa dei predetti vizi gravanti sull’immobile, i quali non potevano non essere conosciuti da essendo la proprietaria da tempo sua cliente;
-che tutti i predetti vizi occulti gravanti sull’immobile, pericolosi e dannosi per la salute dell’attrice stessa, non erano da quest’ultima né conosciuti, né facilmente riconoscibili e rendevano inabitabile l’immobile stesso;
che la RAGIONE_SOCIALE convenuta si era quindi resa inadempiente agli obblighi informativi gravanti sul mediatore ai sensi degli artt. 1175, 1176 e 1759 c.c. per avere sottaciuto circostanze essenziali per la valutazione e la sicurezza dell’affare;
-di avere subito un danno patrimoniale dall’esistenza di detti vizi, costituito dal danno emergente consistente nelle spese di trasloco nell’immobile, nell’acquisto di nuovi mobili, nel costo sostenuto per avere dovuto prendere in locazione altro immobile (nel
quale non aveva potuto portare i propri beni), nelle spese sostenute per la ricerca di un nuovo immobile e nella difficoltà di trovare un immobile nel periodo della pandemia -e dal lucro cessante -consistente nel mancato guadagno subito per aver dovuto sottrarre tempo alla propria attività professionale, a causa della necessità di dover gestire, nel corso della locazione, le varie problematiche derivanti dall’esistenza dei predetti vizi;
di avere subito anche un danno esistenziale causato dalle problematiche riscontrate nella propria abitazione, fonte di preoccupazioni quotidiane, nonché dall’impossibilità di dormire e vivere in tranquillità all’interno della stessa;
di avere altresì subito un danno morale ravvisabile nelle sofferenze dovute alla privazione del sonno, causata dall’impossibilità di dormire in un immobile sicuro, nonché un danno da perdita di chance , in quanto la stipulazione del contratto di locazione in questione le aveva precluso la possibilità di prendere in locazione, nel mese di gennaio, un altro immobile che non era risultato non essere più successivamente disponibile sul mercato;
che era responsabile, ai sensi degli artt. 1218 e 2043 c.c., dei predetti danni, da quantificare in euro 15.000,00.
1.2. si è tempestivamente costituita in giudizio, proponendo rituale istanza di differimento della prima udienza ai sensi dell’art. 269, comma 2, c.p.c., concludendo per il rigetto della domanda attorea e chiedendo, nella denegata ipotesi di accoglimento della stessa, la condanna della terza chiamata a tenerla indenne da quanto fosse stata costretta a corrispondere alla parte attrice.
Ha infatti allegato, dedotto ed eccepito:
-che la aveva conferito l’incarico di reperire conduttori per l’immobile di sua proprietà a RAGIONE_SOCIALE, la quale, in virtù del rapporto di collaborazione esistente con la RAGIONE_SOCIALE convenuta, aveva informato di tanto quest’ultima;
-che la convenuta aveva pertanto contattato l’odierna attrice, la quale, qualche tempo prima, le aveva comunicato di essere alla ricerca di un immobile da condurre in locazione nella zona di operatività della stessa (Fleming-Vigna Stelluti);
-che, pertanto, non corrispondeva al vero quanto sostenuto dall’attrice in merito ad una pregressa conoscenza tra la e la quale non aveva mai curato, prima dei fatti di causa, la pubblicizzazione della locazione sul mercato dell’immobile per cui era causa;
-che, in data 3.1.2020, l’attrice, insieme alla sorella aveva minuziosamente visionato per circa un’ora, con attenzione e accuratezza, l’immobile di proprietà della alla presenza di responsabile e preposto dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE della RAGIONE_SOCIALE convenuta, e di , collaboratore di quest’ultima, ottenendo risposta a tutte le informazioni richieste ai fini della valutazione della convenienza dell’affare;
-che, in particolare, in tale occasione, l’attrice aveva constatato che l’immobile, libero da persone, oltre ad essere stato recentemente tinteggiato, era anche dotato di una cucina sostanzialmente nuova, comprensiva di tutti gli elettrodomestici, di due bagni, anch’essi arredati, e che l’intero stabile era stato all’esterno appena ristrutturato;
-che, in pari data, l’attrice si era recata presso la sede della RAGIONE_SOCIALE convenuta e, dopo avere ampiamente illustrato i termini economici dell’affare che intendeva presentare e le clausole da inserire, anche in ordine al mobilio presente nell’appartamento, aveva formulato una proposta irrevocabile di locazione relativamente all’immobile per cui era causa, apportando modifiche e integrazioni al modulo a tal fine predisposto dalla convenuta;
-che, in particolare, l’attrice, nella predetta proposta, aveva richiesto di inserire la clausola secondo cui, se gli elettrodomestici presenti nell’abitazione non fossero stati funzionanti, la medesima si sarebbe onerata della loro sostituzione, addebitando esclusivamente il costo dell’eventuale loro smaltimento alla locatrice, precisando inoltre che il pagamento della provvigione sarebbe sorto al buon esito dell’affare, ossia alla stipulazione del contratto definitivo di locazione, mentre in un allegato a latere (denominato ‘allegato A’) aveva determinato le modalità di accesso all’immobile in caso di futura nuova locazione o vendita;
-che tali pattuizioni confermavano come, da un lato, l’attrice avesse accuratamente valutato l’aspetto del funzionamento degli elettrodomestici, dall’altro, come i collaboratori della RAGIONE_SOCIALE convenuta, e , non
avessero garantito alcunché in merito al funzionamento degli arredi, non potendone avere contezza e non avendone le competenze;
-che gli stessi non avevano mai descritto l’immobile con l’espressione ‘ particolarmente igienico ‘;
-che, anche alla luce dell’art. 2, lettera i) della predetta proposta – secondo cui ‘ L’immobile sarà locato nello stato di fatto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento agli impianti tecnologici dei quali l’eventuale adeguamento a norma delle leggi vigenti, sarà a carico del ‘ -risultava come i collaboratori della RAGIONE_SOCIALE convenuta non avessero, né avrebbero potuto, garantire alcunché sulla conformità degli impianti elettrici dell’immobile, non possedendo le relative competenze a tal fine;
-che, intervenuta l’accettazione della proposta, la quale locatrice, e la quale conduttrice, avevano sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo dell’immobile di INDIRIZZO, rinegoziando -dopo avere ‘passato in rassegna’ di nuovo le qualità e le caratteristiche del bene – tra loro autonomamente i termini e le clausole del contratto definitivo di locazione;
che, in considerazione della qualità delle parti – la conduttrice era un avvocato ed il marito della locatrice era un esperto in materia di locazione – la RAGIONE_SOCIALE convenuta, in tale occasione, si era limitata a mettere esclusivamente a disposizione delle parti i suoi locali, senza partecipare alla discussione e alla successiva stesura del testo del contratto definitivo;
-che, in particolare, l’art. 9 del medesimo contratto stabiliva che ‘ (…) Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 1590 del cod. civ. di quanto segue: ‘, mentre l’art. 8 stabiliva che il recesso del conduttore era possibile soltanto sussistendo ‘gravi motivi’, stabilendo un preavviso di sei mesi in luogo di quanto originariamente previsto al punto 2 lett. a) della proposta, ove il recesso era libero e con un preavviso di soli tre mesi;
-che la tesi sostenuta dall’attrice era smentita pertanto dalle stesse clausole contenute nel contratto definitivo di locazione, nel quale le parti avevano dato atto che l’immobile locato era in un buono stato di conservazione, nonostante l’edificio fosse risalente al 1960, come indicato anche nella certificazione energetica consegnata
all’attrice;
che, in occasione della sottoscrizione del contratto di locazione, le parti si erano avvalse della modulistica dell’ RAGIONE_SOCIALE , cui era stata anche affidata la successiva registrazione;
che le parti avevano pertanto gestito e concordato in completa autonomia il tenore delle clausole contrattuali e qualora l’attrice avesse avuto delle riserve ben avrebbe potuto inserire nel contratto la libera facoltà di recesso (clausola prevista nella proposta di locazione ma non nel contratto definitivo), mentre, avendo trovato di proprio gradimento l’ubicazione dell’immobile ed il suo stato di conservazione, la stessa si era solamente preoccupata di inserire una clausola che non consentisse alla locatrice di mettere in vendita l’immobile prima di tre anni;
-che, in occasione della visita all’immobile da parte dell’attrice e della di lei sorella, tutti gli impianti erano apparsi funzionanti e nessuna anomalia era stata dalle stesse riscontrata, tant’è che la stessa attrice aveva definito i pretesi vizi riscontrati come occulti;
che i collaboratori della RAGIONE_SOCIALE convenuta si erano limitati ad affermare che l’immobile era stato semplicemente ritinteggiato;
che, da una semplice lettura del certificato di prestazione energetica, si evinceva che l’immobile rientrava in una delle ultime classi di energia, la ‘E’, e che nel periodo invernale il livello delle prestazioni energetiche era di ‘ QUALITÀ BASSA ‘;
-che l’attrice aveva dunque tutti gli elementi per valutare la convenienza dell’affare, essendo, tra l’altro, lo stato degli infissi perfettamente visibile nel corso della visita effettuata;
-che, ai sensi dell’art. 1759 c.c., il mediatore non era tenuto ad effettuare perizie tecniche o a procurarsi le certificazioni degli impianti, salvo espresso incarico delle parti;
-che, in ogni caso, era inverosimile la versione fornita dall’attrice, secondo cui, nel giro di circa un mese dalla sottoscrizione del contratto di locazione, la stessa avesse letteralmente ‘smantellato’ l’appartamento, avendo divelto muri e battiscopa, aperto tutte le scatole di derivazione dell’impianto elettrico, rotto ben due cinghie delle tapparelle, verificato la tipologia della pittura applicata ai termosifoni, fatto ispezionare
la caldaia dell’acqua calda, accertato la presenza di fuga di gas, le quali erano comunque di derivazione condominiale;
che, in ogni caso, tutte le problematiche lamentate dall’attrice relativamente allo stato di manutenzione dell’immobile locato, qualora effettivamente accertate, non potevano essere conosciute o conoscibili dalla RAGIONE_SOCIALE convenuta, richiedendo indagini di tipo tecnico che non rientravano nella prestazione professionale esigibile dal mediatore e comunque, trattandosi per lo più di vizi occulti, erano allo stesso sconosciute;
-che inconferenti erano poi le doglianze relative all’eccessiva rumorosità dell’immobile o agli odori di cucina provenienti dalle altre abitazioni vicine, nonché quelle inerenti il mancato preavviso da parte dell’amministratore condominiale dell’esecuzione di una disinfestazione, essendo aspetti questi di cui un mediatore RAGIONE_SOCIALE non poteva avere di certo contezza;
-che l’attrice, inoltre, era ben consapevole di non aver locato un immobile indipendente, bensì collocato in un complesso condominiale ed era dunque impossibile che la stessa potesse ritenersi completamente isolata dalle dinamiche tipiche di qualsiasi stabile situato in una città come Roma;
-che se i lamentati vizi fossero stati così gravi come asserito, l’attrice ben avrebbe potuto chiedere, ai sensi dell’art. 1578 c.c., la risoluzione del contratto di locazione o una riduzione del canone in considerazione degli eventuali interventi da eseguire, indirizzando la richiesta di risarcimento per i pretesi danni subiti direttamente alla parte locatrice e non alla RAGIONE_SOCIALE;
-che pertanto l’azione intrapresa nei confronti della convenuta era del tutto infondata e temeraria;
che alcuna responsabilità poteva essere addebitata alla RAGIONE_SOCIALE convenuta, non rientrando nelle sue competenze la rilevazione dei vizi occulti dell’immobile, considerato che un agente RAGIONE_SOCIALE non poteva avere contezza della esatta collocazione delle prese elettriche degli elettrodomestici o dello stato di manutenzione delle cinghie delle tapparelle ovvero dello stato di conservazione del microonde presente nell’immobile o della corretta regolazione della valvola del gas;
-che tutte le fatture prodotte dall’attrice, al fine di avvalorare l’esistenza dei pretesi danni subiti, erano in realtà relative ai beni mobili, utensili ed altri oggetti che la stessa
aveva deciso, a proprio piacimento, di acquistare per arredare l’immobile preso in locazione;
-che, inoltre, appariva quantomeno peculiare l’avvenuta registrazione dell’incontro volto alla stipulazione del contratto di locazione, da parte dell’attrice e all’insaputa degli altri partecipanti, soprattutto alla luce del fatto che, all’epoca, alcun contrasto era ancora insorto tra le parti, rimanendo pertanto oscura la ragione della volontà di volersi precostituire una prova in giudizio;
che non sussisteva alcuna responsabilità della per violazione degli obblighi informativi e del principio di buona fede contrattuale, avendo la stessa semplicemente evidenziato che lo stabile, pur essendo risalente agli anni 60/70, come dichiarato nella scheda informativa depositata dalla stessa attrice, era stato recentemente oggetto di lavori di ristrutturazione esterna, con conseguente ritinteggiatura e riverniciatura di tutte le parti esterne, compresi gli infissi;
che, in ogni caso, era lecito per un agente RAGIONE_SOCIALE utilizzare dichiarazioni idonee a rappresentare la realtà nel modo più favorevole ai propri interessi, senza che tanto potesse integrare gli estremi di una condotta ingannevole;
-che i lamentati vizi erano stati contestati per la prima volta con l’introduzione del giudizio e non erano mai stati comunicati prima al mediatore, né denunciati alla locatrice in tali termini, atteso il differente tenore delle comunicazioni inviate dall’attrice alla in cui si dava atto semplicemente di un intervento su una serranda e sulla caldaia dell’acqua calda, a causa dell’errata regolazione della valvola del gas, interventi questi il cui costo era stato prontamente ristorato dalla
-che i danni subiti dall’attrice non erano in ogni caso diretta conseguenza della condotta della RAGIONE_SOCIALE convenuta.
1.3. A seguito di rituale citazione, si è tempestivamente costituita in giudizio anche la terza chiamata concludendo per il rigetto di ogni avversa domanda.
Ha a sua volta allegato, eccepito e dedotto:
-l’inoperatività della polizza, in quanto le richieste di risarcimento rientravano nei casi di esclusione previste dall’art. 3 del contratto di assicurazione, secondo cui erano esclusi i danni materiali subiti da terzi, mentre l’art.17 prevedeva specifiche esclusioni
per l’agente RAGIONE_SOCIALE, fra cui quelli derivanti da attività di rappresentanza di una delle parti;
-l’operatività, in ogni caso, del massimale previsto di euro 1.550.000,00 e dello scoperto del 10% con il minimo pari ad euro 500,00 e il massimo pari ad euro 10.000,00;
-l’assenza di responsabilità in capo alla convenuta, la quale aveva ottemperato ai propri obblighi informativi ex artt. 1175, 1176, 1337, 1338 e 1759 c.c. e, in ogni caso, non poteva conoscere l’esistenza di vizi occulti, dovendo piuttosto l’attrice rivolgere le proprie pretese all’indirizzo della locatrice;
il difetto del nesso di causalità tra la condotta della RAGIONE_SOCIALE convenuta e i danni lamentati, nonché l’inopponibilità nei confronti della terza chiamata dei documenti prodotti dall’attrice, in quanto resi in un momento in cui il contraddittorio non era stato ancora integrato.
1.4. Rigettate, come da ordinanza del 13.10.2021 (da intendersi qui richiamata e confermata), le eccezioni sollevate da parte attrice in merito alla costituzione della terza chiamata ed assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali e prove testimoniali (queste ultime ammesse nei limiti indicati dall’ordinanza del 13.9.2022, mentre la prova per interrogatorio formale dell’attrice, pur se ammessa, non è stata assunta per mancata comparizione della stessa attrice), è stata poi assunta in decisione (previo rigetto dell’istanza di differimento di udienza formulata dalla attrice; v. ordinanza del 24.9.2025) sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
La domanda proposta dall’attrice deve essere rigettata per i motivi di seguito indicati.
2.1. In tema di inadempimento degli obblighi informativi gravanti sul mediatore, va premesso che, secondo il tradizionale orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. in particolare Cass. 16009/2003), l’art. 1759, comma primo, c.c. -che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione -deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con
la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Con la conseguenza che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie; in senso conforme v. Cass. 822/2006) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Di modo che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità (da inadempimento contrattuale) per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.
La più recente giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 15577/2022) peraltro -proprio valorizzando la qualità di operatore specializzato del mediatore, come tale tenuto, nello svolgimento della propria attività, ad osservare la diligenza qualificata prescritta dall’art. 1176 c.c. ha ampliato la portata del predetto obbligo informativo.
Si è infatti affermato che il mediatore RAGIONE_SOCIALE (tanto per l’ipotesi di mediazione tipica, che per quella di mediazione atipica) è tenuto, anche a prescindere da uno specifico incarico, a riferire circostanze (da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare) quali quelle afferenti alla contitolarità del diritto di
proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore, nonché (cfr. Cass. 24534/2022) alla cd. classe energetica.
L’obbligo informativo posto a carico del mediatore, pur se ampliato nei termini appena indicati, non può tuttavia estendersi fino a ricomprendere approfondite indagini tecniche che implichino un bagaglio professionale non proprio del mediatore.
Si è quindi condivisibilmente escluso (cfr. Cass. 22592/2020) che il mediatore debba possedere le cognizioni tecnico specialistiche necessarie per effettuare indagini di questo tipo -fra le quali rientrano quelle inerenti la piena legittimità urbanistica dell’immobile oggetto di trattativa che sono invece possedute da figure professionali appartenenti ad altre categorie. Tali cognizioni, infatti, non sono richieste dalla legge per l’esercizio della professione del mediatore e non possono, conseguentemente, essere ricomprese nel raggio degli obblighi informativi posti in capo a tale figura professionale, a meno che il mediatore non abbia avuto notizia di criticità impattanti sulla sicurezza dell’affare o che l’esistenza di dette criticità sia agevolmente desumibile dal raffronto tra la descrizione del bene quale contenuta in atti di norma conoscibili dallo stesso mediatore e lo stato effettivo del bene.
2.2. Nel caso in esame e sulla base del complesso delle risultanze acquisite, va allora esclusa la ricorrenza di un inadempimento del mediatore.
2.3. In primo luogo, non risulta affatto provata l’esistenza delle problematiche lamentate dall’attrice, ossia la mancanza di impianti elettrici e a gas a norma di legge, con conseguente inutilizzabilità non soltanto degli elettrodomestici ma anche di gran parte dell’appartamento, il difetto di insonorizzazione dell’appartamento, il malfunzionamento dell’impianto di illuminazione.
Parte attrice, al riguardo, si è infatti limitata ad allegare una serie di riproduzioni fotografiche rappresentanti tubi, fili elettrici vari e prese elettriche rimosse, del tutto inidonee a dimostrare alcunché sul punto. Ragione per cui non si può neanche ritenere che la RAGIONE_SOCIALE convenuta, in relazione ai profili appena richiamati, fosse in concreto
gravata di alcun obbligo informativo.
2.4. In ogni caso, si osserva che l’attrice era stata resa edotta della circostanza per cui l’immobile locato era stato costruito negli anni ’60 -’70’ e apparteneva alla classe energetica E, la quale, come noto, identifica un immobile con un’efficienza energetica medio-bassa, caratterizzato da un isolamento termico parziale e da impianti di riscaldamento non di alto livello (v. foglio informativo in doc. 7 del fascicolo di parte attrice). Dato questo anche ribadito nel contratto di locazione successivamente stipulato (v. doc. 1 del fascicolo di parte attrice).
Inoltre, all’art. 2, lettera i) della proposta di locazione datata 3.1.2020, le parti avevano testualmente pattuito che ‘ L’immobile sarà locato nello stato di fatto in cui attualmente si trova, con particolare riferimento agli impianti tecnologici dei quali l’eventuale adeguamento a norma delle leggi vigenti, sarà a carico del LOCATORE ‘. Pattuizione questa da cui risulta dunque evidente come l’attrice abbia accettato l’eventualità di una non conformità degli impianti tecnologici alle norme di legge, con conseguente necessità, in tal caso, di rivolgersi alla locatrice.
Costituisce poi circostanza pacifica l’avvenuta consegna all’attrice del certificato di conformità dell’impianto idraulico e a gas (v. doc. 18 del fascicolo di parte attrice) e del certificato di prestazione energetica.
2.5. Alla luce delle suesposte considerazioni, si deve pertanto escludere che il mediatore non abbia ottemperato all’obbligo di informazione di cui all’art. 1759 c.c., esulando dalle sue competenze tecniche l’accertamento della effettiva conformità degli impianti tecnologici dell’immobile alle norme di legge e dell’eventuale invalidità delle relative certificazioni rilasciate (invalidità che, rispetto al certificato di prestazione energetica, è stata peraltro allegata in termini del tutto generici e comunque non è stata provata) e non risultando inoltre che sia stato conferito allo stesso uno specifico incarico di procedere ad una verifica in tal senso.
Non si trattava infatti di informazioni che lo stesso mediatore, in difetto di apposito incarico, avrebbe potuto e dovuto conoscere mediante il ricorso alla sia pure qualificata diligenza propria del settore professionale.
Va poi anche escluso che le criticità lamentate dall’attrice fossero conosciute dal mediatore prima della conclusione dell’affare (e quindi dell’accettazione della proposta
di locazione) o comunque dallo stesso mediatore rilevabili ictu oculi , trattandosi di vizi dalla stessa attrice definiti occulti, tant’è che quest’ultima ha dovuto intervenire sui muri e le scatole di derivazione dell’appartamento per rilevare i pretesi vizi (v. documentazione fotografica allegata al fascicolo di parte attrice).
2.6. Né dall’istruttoria espletata sono emerse risultanze di segno opposto al corretto assolvimento dell’obbligo informativo posto a carico di
Conduce infatti a questa conclusione il complesso delle dichiarazioni rese sul punto dai testimoni e , della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare.
Il primo testimone -agente RAGIONE_SOCIALE, socio al 40% e preposto della RAGIONE_SOCIALE convenuta dal 2019 -nel rispondere sul capitolo n. 5 della memoria ex art. 183, comma 6, n.2, c.p.c. di parte convenuta, ha dichiarato: ‘ Ho conosciuto la attrice quando a gennaio 2020 è venuta a visitare un immobile che la nostra agenzia proponeva in locazione. Era il 3 gennaio 2020 per l’esattezza. Lo ricordo perché era il mio compleanno. Avevano contattato telefonicamente l’agenzia ed avevano fissato con la segretaria un appuntamento per visitare l’RAGIONE_SOCIALE. Parlo al plurale perché, oltre alla attrice, era presente anche sua sorella in occasione della visita dell’immobile. L’orario in cui ci siamo visti era ricompreso fra la mattinata ed il primo pomeriggio. Era sicuramente giorno, ma non ricordo l’ora precisa. Siamo entrati tramite le chiavi che la proprietaria aveva lasciato alla nostra agenzia. L’immobile era quindi libero da persone. Ho accompagnato la attrice a vedere ogni singolo ambiente. Hanno girato la casa anche da sole per verificarne meglio gli ambiente. L’immobile era in ottimo stato. Le pareti erano state tinteggiate da poco. Me lo aveva detto la proprietaria e comunque le pareti erano pulite. Qualche mese prima era stata cambiata la cucina ed erano stati sostituiti gli infissi, mettendo dei doppi vetri. Anche queste circostanze erano visibili dallo stato dell’immobile e mi erano state comunque comunicate dalla proprietaria. Anche i bagni sono stati visitati nell’occasione. Erano arredati nel senso che erano dotati di sanitari, piatto doccia e mobili da bagno. Non mancavano di nulla. Il fabbricato era con le pareti esterne in cortina, in ottime condizioni. Non so se fosse stato ristrutturato di recente. In
occasione della visita, l’attrice mi ha chiesto anche quale fossero il canone di locazione e le spese di condominio. Ho dato queste informazioni sul momento, rilasciandole una scheda (che noi chiamiamo ‘scheda visita’) ‘.
Il secondo testimone -procacciatore di affari e collaboratore (non dipendente) della RAGIONE_SOCIALE convenuta da settembre 2019 ad agosto 2021 -sullo stesso capitolo n. 5 della memoria ex art. 183, comma 6, n.2, c.p.c. di parte convenuta, ha a sua volta dichiarato: ‘ Ho conosciuto la attrice a gennaio 2020, quando la RAGIONE_SOCIALE convenuta aveva l’incarico di proporre in locazione un immobile sito in Roma, in INDIRIZZO, al INDIRIZZO, INDIRIZZO, interno 4. L’ho conosciuta in quanto ho partecipato anch’io alla visita dell’appartamento effettuata dalla Era inizio di gennaio 2020. C’era anche Non ricordo bene se ci fisse anche presente la sorella della attrice. Sono state visitate tutte le stanze dell’appartamento, anche il balcone con affaccio sulla rampa di accesso ai garages esterni. Il sopralluogo è durato circa 40 o 45 minuti. L’immobile era libero da persone. Disponevamo delle chiavi e siamo entrati tramite quelle. La attrice ci chiese fra l’altro quali fossero le condizioni di manutenzione. Si presentava in ottimo stato. L’angolo cottura della cucina era stato rifatto da poco tempo. Gli infissi erano relativamente recenti. Le pareti erano state ritinteggiate da poco. Queste circostanze ci erano state comunicate dalla proprietaria dell’appartamento. I bagni anche erano in discreto stato di manutenzione. Erano comunque arredati. C’erano i sanitari. Non ricordo se ci fossero anche dei mobili. Con hanno anche parlato delle condizioni economiche, ossia del canone di locazione e delle spese condominiali. L’esterno del fabbricato era stato rifatto da poco tempo. Era in ottimo stato di manutenzione. Lo dico perché fino a poco tempo prima c’erano le impalcature sul palazzo. Lavorando in zona mi era capitato di notarlo. ADR: non ho percepito alcun compenso in relazione a questo affare. Ho partecipato al sopralluogo solo perché ero alle prime armi e volevo fare esperienza ‘.
Le dichiarazioni dei suddetti testimoni, oltre che puntuali e dettagliate, in quanto contenenti precisi riferimenti di tempo e di luogo, sono intrinsecamente coerenti e trovano reciproco riscontro.
In particolare, dalle suddette deposizioni non è emerso che gli stessi abbiano
garantito all’attrice la conformità degli impianti alle norme di legge, come sostenuto da dalla stessa attrice, essendosi limitati ad evidenziare la recente tinteggiatura delle pareti dell’appartamento, l’apposizione di nuovi infissi e di una nuova cucina, nonché la recente ristrutturazione esterna del complesso e non la ristrutturazione dell’appartamento (senza dunque fornire informazioni non veritiere sullo stato dell’appartamento o millantare particolari caratteristiche dello stesso). Circostanze, queste, comunque rilevabili e verificabili ictu oculi anche dall’attrice, la quale risulta avere ispezionato a lungo (40-45 minuti) tutti gli ambienti di cui si componeva l’appartamento.
La mancata risposta all’interrogatorio formale non giustificata (v. ordinanza del 7.4.2023) e quindi da valutare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 232, comma 1, c.p.c. -costituisce ulteriore elemento di riscontro delle predette circostanze.
Dalle dichiarazioni dalla testimone è poi emerso che la proprietaria era cliente di vecchia data di RAGIONE_SOCIALE e non della RAGIONE_SOCIALE convenuta. Ad ulteriore conferma del fatto che, fermo restando quanto sopra evidenziato, quest’ultima non aveva una conoscenza, né pregressa, né approfondita delle vicende inerenti lo stato manutentivo dell’appartamento e della presenza dei vizi lamentati dall’attrice (sul capitolo di prova già indicato, la testimone ha infatti dichiarato: ‘ Conosco la in quanto il titolare della stessa, ossia è mio cognato, ossia il fratello di mio marito. inoltre fa parte dello stesso franchising della RAGIONE_SOCIALE di cui sono dipendente. Conosco anche la signora in quanto l’ho incontrata quando è stato stipulato un contratto di locazione relativo ad un immobile sito in INDIRIZZO. L’incontro è avvenuto presso la sede della . Io ero lì in quanto la proprietaria dell’immobile oggetto di locazione era una cliente della RAGIONE_SOCIALE. Intendo dire che ci conosceva come agenzia per precedenti rapporti e quindi è venuta da noi quando il suo immobile si è liberato. Voleva darlo nuovamente in locazione, ma trattandosi di immobile sito al di fuori dell’area di competenza della RAGIONE_SOCIALE per cui lavoro, l’abbiamo indirizzata alla . Il contratto di locazione è stato firmato a gennaio 2020, se non sbaglio. Non ero presente quando le parti interessate alla conclusione del contratto di
locazione hanno visitato l’immobile ‘).
E’ peraltro inammissibile prima ancora che infondata, posto che nessuna delle circostanze evidenziate a supporto dell’eccezione comporta l’incapacità di testimoniare di cui all’art. 246 cod. c.p.c., la quale postula invece un interesse, concreto ed attuale, che legittimi la assunzione della qualità di parte, in senso processuale e sostanziale, nella causa in cui il soggetto è chiamato a deporre, e, pertanto, non sussiste nel caso in cui il soggetto chiamato a deporre sia portatore di un interesse di mero fatto ad una determinata soluzione della causa -l’eccezione di incapacità a testimoniare sollevata da parte attrice, ai sensi dell’art. 246 c.p.c. e per tutti i testimoni sopraindicati. Eccezione questa che la attrice ha da ultimo riproposto negli scritti conclusionali.
Parte attrice, infatti, non solo non ha presenziato alle udienze nel corso delle quali sono state assunte le prove testimoniali (e non ha quindi riproposto l’eccezione subito dopo l’assunzione di dette prove), ma non ha neanche riproposto l’eccezione in sede di precisazione delle conclusioni (non avendo partecipato neanche all’udienza a tal fine fissata). Condotta questa da cui deriva la rinuncia ad avvalersi dell’eccezione in esame (v. Cass. S.U. 9456/2023, secondo cui la parte che ha tempestivamente formulato l’eccezione di nullità della testimonianza, in quanto resa da un teste che assume essere incapace, deve poi dolersene in modo preciso e puntuale anche in sede di precisazione delle conclusioni, dovendosi altrimenti ritenere l’eccezione rinunciata, così da non potere essere riproposta in sede d’impugnazione).
2.7. Va inoltre osservato che le altre problematiche adombrate dall’attrice, quali il blocco della caldaia, il crollo della serranda, la disinfestazione, le fughe di gas, costituiscono eventi che, di norma, assumono rilevanza e trovano la loro disciplina nel rapporto di locazione (al quale il mediatore rimane estraneo) e che, nella specie, devono al più ritenersi ricollegabili alla vetustà dell’edificio . Ossia ad una connotazione del fabbricato agevolmente deducibile dall’anno di costruzione, ben noto all’attrice.
2.8. Per le stesse ragioni e non emergendo peraltro che il mediatore potesse avere notizia di particolari criticità al riguardo, sono infine del tutto irrilevanti le doglianze sollevate da parte attrice circa la collocazione dell’appartamento rispetto ad altre unità immobiliari presenti nello stesso fabbricato e lo svolgimento, all’interno di queste
ultime, di attività comportanti immissioni, circostanza quest’ultima neanche dimostrata.
2.9. Le considerazioni che precedono, escludendo l’inadempimento lamentato da parte attrice, giustificano quindi il rigetto della domanda di risarcimento del danno da inadempimento proposta da quest’ultima.
Il rigetto della domanda attorea comporta l’assorbimento dell’ulteriore domanda svolta dalla convenuta nei confronti della terza chiamata.
Le spese di lite seguono la soccombenza (con conseguente obbligo di rimborso, da parte dell’attrice, anche di quelle della terza chiamata; v. fra le altre Cass. 31889/2019) e si liquidano, negli importi indicati in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra euro 5.200,00 a 26.000,00; importi medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
P.Q.M.
il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
rigetta la domanda proposta da
nei confronti di
dichiara assorbita la domanda proposta da
nei confronti
di
condanna
al rimborso delle spese di lite, che si liquidano:
a)
in favore di in complessivi euro 5.077,00 per compenso
professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;
b) in favore di in complessivi euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 3 aprile 2026.
Il Giudice (AVV_NOTAIO)