Responsabilità condominio: l'appalto non esonera

Una recente ordinanza della Cassazione ha chiarito che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare non viene meno per il solo fatto di aver affidato i lavori di riparazione a un’impresa. Il condominio, in qualità di custode, rimane responsabile a meno che non provi che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile (caso fortuito) riconducibile alla condotta dell’appaltatore. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva esonerato il condominio, rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità Condominio: L’Appalto non Basta a Escluderla

La responsabilità del condominio per i danni derivanti dalle parti comuni è un tema centrale nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: affidare lavori di manutenzione a un’impresa appaltatrice non è sufficiente a esonerare il condominio dalla sua responsabilità di custode. Vediamo nel dettaglio il caso e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da una condomina per infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva di un altro condomino. Anni prima, nel 2001, il condominio aveva commissionato importanti lavori di manutenzione straordinaria su tale lastrico. Tuttavia, le infiltrazioni si erano manifestate proprio dopo l’esecuzione di detti interventi.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda di risarcimento, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il fatto che i danni fossero apparsi dopo i lavori appaltati permetteva di presumere che la colpa fosse della cattiva esecuzione da parte dell’impresa, configurando un ‘caso fortuito’ che escludeva la responsabilità del condominio.

La Decisione della Corte di Cassazione

La condomina danneggiata ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione dell’articolo 2051 del codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia. La Suprema Corte ha accolto le sue ragioni, cassando la sentenza e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

La Corte ha stabilito che la Corte territoriale ha errato nel presumere automaticamente che la colpa fosse dell’appaltatore, liberando così il condominio. Affidare un appalto non comporta un automatico trasferimento del dovere di custodia dal committente (il condominio) all’appaltatore.

La Persistente Responsabilità del Condominio come Custode

Il fulcro della decisione risiede nella natura della responsabilità oggettiva prevista dall’art. 2051 c.c. Il custode di un bene è responsabile dei danni che questo provoca, a meno che non riesca a provare il ‘caso fortuito’. Quest’ultimo, però, non è un evento qualsiasi.

Deve trattarsi di un fattore:
1. Imprevedibile e inevitabile.
2. Totalmente sottratto alla sfera di controllo del custode.
3. Dotato di un impulso causale autonomo.

Il semplice inadempimento dell’impresa appaltatrice non integra, di per sé, i requisiti del caso fortuito. Il condominio, in qualità di committente, mantiene un potere di vigilanza e controllo sull’operato dell’impresa e resta responsabile se non dimostra che la condotta dannosa dell’appaltatore fosse assolutamente imprevedibile e inevitabile nonostante un adeguato controllo.

Il Ruolo del Lastrico Solare

La Corte ha inoltre sottolineato la specificità del lastrico solare. Indipendentemente dal regime di proprietà, esso svolge una funzione essenziale di copertura per l’intero edificio. Proprio per questa sua natura, è difficile che il condominio possa spogliarsi completamente del suo dovere di custodia, trasferendolo in toto all’appaltatore. Il potere di fatto sull’immobile e il conseguente dovere di vigilanza permangono in capo al committente.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sulla base del principio consolidato secondo cui la stipula di un contratto di appalto non solleva automaticamente il committente dalla sua responsabilità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. Il condominio, per essere esonerato, avrebbe dovuto fornire la prova positiva che il danno era stato causato da un fattore esterno con i caratteri dell’imprevedibilità e dell’assoluta eccezionalità, tale da interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia (il lastrico) e il danno. La Corte d’appello, invece, si è limitata a una deduzione presuntiva, affermando che, poiché le infiltrazioni si erano verificate dopo i lavori, la causa doveva risiedere nella cattiva esecuzione degli stessi. Questo ragionamento è stato ritenuto errato perché non valuta se il condominio avesse mantenuto un potere di controllo e vigilanza, né se la condotta dell’appaltatore fosse così imprevedibile da costituire un vero caso fortuito.

le conclusioni

Questa ordinanza è un monito importante per gli amministratori e i condomini. La scelta di un’impresa per l’esecuzione di lavori, anche importanti, non rappresenta una ‘delega in bianco’ che elimina la responsabilità del condominio. È fondamentale non solo scegliere ditte qualificate, ma anche esercitare un’effettiva attività di vigilanza sull’esecuzione dei lavori. Per liberarsi dalla responsabilità per i danni a terzi, non basta indicare l’appaltatore come colpevole; è necessario dimostrare che il suo comportamento dannoso era un evento eccezionale, inevitabile e al di fuori di ogni possibile controllo da parte del condominio committente.

Affidare lavori a un’impresa esonera sempre il condominio dalla responsabilità per danni a terzi?
No. La Cassazione chiarisce che il condominio, in qualità di committente, conserva il dovere di custodia e vigilanza sull’immobile. Resta responsabile per i danni causati dall’esecuzione dell’opera, a meno che non provi che il danno sia derivato da una condotta dell’appaltatore imprevedibile e inevitabile, configurabile come caso fortuito.

Cosa deve dimostrare il condominio per essere esente da responsabilità in caso di lavori appaltati?
Il condominio deve fornire la prova positiva del ‘caso fortuito’. Questo non coincide semplicemente con l’inadempimento dell’appaltatore, ma deve consistere in un fattore imprevedibile e totalmente sottratto alla sua sfera di controllo, con impulso causale autonomo e carattere di eccezionalità. La semplice consegna del bene all’impresa non è sufficiente.

Il lastrico solare ha una disciplina particolare in materia di custodia?
Sì. Anche se di proprietà o uso esclusivo, il lastrico solare mantiene una funzione primaria di copertura e protezione dell’intero edificio. Per questo, il potere di custodia esclusivo in capo all’appaltatore è di norma escluso, e il condominio continua a dover esercitare un dovere di custodia e vigilanza, con la conseguente responsabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29918 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29918 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

Oggetto: condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35379/2018 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Bronte, INDIRIZZO.

– RICORRENTE –

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO DI BRONTE, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Bronte, INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE –

avverso la sentenza del la Corte d’appello di Catania n. 90 2/2018, depositata il 19.4.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 8.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Pronunciando sull’appello del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO Bronte, la Corte distrettuale di Catania ha respinto la domanda di risarcimento del danno provocato da infiltrazioni provenienti dal lastrico di proprietà esclusiva NOME COGNOME proposta da NOME COGNOME, deceduta nel corso del giudizio di

secondo grado, e da NOME COGNOME, anche nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, domanda che era stata integralmente accolta dal Tribunale, unitamente all’azione di manleva proposta da NOME COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE

Il giudice di appello ha dichiarato inammissibili, per tardività, i gravami di NOME COGNOME e dall’RAGIONE_SOCIALE , mentre, quanto alla domanda proposta dalla ricorrente, dopo aver rilevato in rito che l’assemblea aveva autorizzato la proposizione dell’appello e ratificato la nomina del difensore, ha posto in rilievo che nel 2001 il RAGIONE_SOCIALE aveva affidato in appalto i lavori di manutenzione straordinaria del lastrico, eseguiti sotto la direzione del direttore dei lavori, per un importo di € 100.000,00, e che, come emerso dalla prova per testi, le infiltrazioni si erano manifestate dopo i lavori di manutenzione, ritenendo di dover presumere che i danni fossero stati causati dalla cattiva esecuzione dei lavori e non da una condotta colposa del RAGIONE_SOCIALE.
La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME con ricorso in quattro motivi, illustrati con memoria.

Il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO Catania resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo contesta la violazione degli artt. 2051, 2697, comma secondo, 1130 n. 1, 1130 n. 4, 1135 n. 4 c.c., sostenendo che il RAGIONE_SOCIALE era tenuto a rispondere ai sensi dell’art. 2051 c.c. per aver ritardato per circa otto anni gli interventi di riparazione, essendo stato edotto delle infiltrazioni nel 2004, non potendosi trascurare che gli interventi effettuati dall’impresa appaltatrice risalivano al 2001 e riguardavano infiltrazioni manifestatesi nel 1997 e non i fenomeni successivi, palesatisi
allorquando il lastrico era nuovamente nella disponibilità del RAGIONE_SOCIALE.

Il secondo motivo deduce la violazione degli artt. 116, commi primo e secondo, e 115, comma secondo, c.p.c., 2051 c.c., per aver la sentenza ritenuto sussistente in via presuntiva l’esimente del caso fortuito e la dipendenza dei danni dalla cattiva esecuzione dei lavori, nonostante il grave ritardo con cui il RAGIONE_SOCIALE era intervenuto a risolvere i problemi, e per aver escluso immotivatamente la dipendenza dei danni dalla realizzazione di una veranda sul lastrico esclusivo, come più volte dedotto e come risultante da una pluralità di elementi documentali.
Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 115, comma primo, e 111 Cost., denunciando che la Corte di merito non abbia valutato le risultanze della c.t.u. preventiva né le argomentazioni difensive proposte nella comparsa di risposta, nella memoria istruttoria e gli elementi risultanti dall’accertamento tecnico preventivo.

Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 182, comma secondo, 152, 153 c.p.c., per non aver la Corte di merito rilevato la tardività della sanatoria del difetto di autorizzazione dell’assemblea condominiale alla proposizione dell’appello, intervenuta dopo la scadenza del termine perentorio concesso per produrre la delibera di autorizzazione.

Va esaminato con priorità il quarto motivo di ricorso, che deve essere respinto.

Come è dedotto anche in ricorso, il RAGIONE_SOCIALE aveva prodotto tempestivamente il verbale con cui l’assemblea aveva ratificato la nomina del difensore per l’appello, atto che , contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, era idoneo a sanare con effetto ex tunc il difetto di autorizzazione ad impugnare la sentenza (Cass.

s.u. 18331/2010; Cass. 12972/2013; Cass. 12525/2018); trova poi conferma dall’esame de gli atti che la produzione era avvenuta entro il termine concesso per la regolarizzazione.

3. I primi due motivi sono fondati.

La Corte, premessa la configurabilità a carico del RAGIONE_SOCIALE dell’obbligazione solidale di risarcire il danno da infiltrazion i quale custode anche della porzione esclusiva avente funzione di copertura dell’edificio, dopo aver preso atto che nel 2001 erano stati eseguiti lavori di riparazione straordinaria, di importo considerevole, ha dedotto in via presuntiva la dipendenza del pregiudizio dalla cattiva esecuzione dei lavori per il solo fatto che le infiltrazioni si erano manifestate dopo l’esecuzione degli interventi, mandando esente il RAGIONE_SOCIALE da colpa.
Oltre a trascurare che le cause delle infiltrazioni si erano manifestat e a distanza di anni dalla esecuzione dell’appalto, allorquando la custodia del lastrico era rientrato nell’esclusiva disponibilità del RAGIONE_SOCIALE, la Corte di merito non si è fatta carico di valutare se anche durante l’esecuzione dei lavori di riparazione , l’impresa avesse conseguito un potere di custodia esclusiva del lastrico stesso e se il danno fosse imputabile ad una condotta dell’impresa avente carattere di imprevedibilità ed inevitabilità.
Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il custode è responsabile a t itolo oggettivo per la semplice derivazione del pregiudizio dalla res oggetto di custodia, salva la prova in positivo del caso fortuito, inteso come dipendenza del danno da un fattore imprevedibile e totalmente sottratto alla sua sfera di controllo ed intervento, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità (Cass. 858/2008; Cass. 8005/2010).

La causa esimente può discendere dal fatto del l’appaltatore che abbia eseguito lavori di ristrutturazione sull’immobile; tuttavia, la

semplice consegna del bene all’impresa esecutrice non fa venir meno automaticamente il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall’esecuzione dell’opera salvo che provi il caso fortuito, che può coincidere non automaticamente con l’inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente, bensì con una condotta dell’appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo da parte del proprietariocommittente (Cass. 23442/2018; Cass. 7553/2021; Cass. 31601/2021; cfr., nel senso che il potere esclusivo di custodia in capo all’appaltatore è di norma escluso per il lastrico solare, il quale, indipendentemente dal regime proprietario ovvero da una sua fruizione diretta, mantiene una ineludibile funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti strutture: Cass. 11671/2018; Cass. 15734/2011).
In definitiva, s alva l’ipotesi che l’appalto comporti il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile, non viene meno per il committente, che continui ad esercitare siffatto potere, il dovere di custodia e di vigilanza e la conseguente resp onsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Cass. 11671/2018; Cass. 23442/2018; 41435/2021; Cass. 31601/2021; Cass. 7553/2021).

Sono pertanto accolti i primi due motivi di ricorso, è respinto il quarto ed è assorbito il terzo.

La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi due motivi di ricorso, respinge il quarto e dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai

motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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