Responsabilità condominio: i confini della proprietà

La Cassazione ha stabilito i confini della responsabilità condominio in un caso di infiltrazioni. La Corte ha chiarito che l’impianto idrico interno a un’unità privata, come la cassetta del water, è di proprietà esclusiva e non condominiale. Di conseguenza, il condominio non risponde dei danni da esso derivanti e, se vittorioso in giudizio, non può essere condannato al pagamento delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Condominio: Quando le Infiltrazioni Provengono da Parti Private

La questione della responsabilità condominio in caso di danni da infiltrazione è una delle più dibattute. Una recente sentenza della Corte di Cassazione offre un’importante chiave di lettura, tracciando una linea netta tra ciò che è di competenza comune e ciò che appartiene alla sfera privata del singolo condomino. Il caso analizzato riguarda danni causati dal malfunzionamento di una cassetta del water, sollevando il quesito fondamentale: chi paga quando il guasto avviene all’interno di un’unità immobiliare privata?

I Fatti del Caso: Due Infiltrazioni, Diverse Origini

La vicenda giudiziaria trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un appartamento a causa di due distinti episodi di infiltrazione d’acqua e umidità, avvenuti nel 2002 e nel 2005. Il primo episodio era stato causato dalla rottura di una colonna di scarico comune, mentre il secondo derivava dal malfunzionamento della cassetta di alimentazione dello scarico del bagno dell’appartamento sovrastante.

Il Tribunale di primo grado aveva attribuito la responsabilità esclusivamente alle proprietarie dell’appartamento da cui erano partite le infiltrazioni, escludendo il coinvolgimento del Condominio. La Corte d’Appello, pur confermando il rigetto della domanda di risarcimento nei confronti del Condominio, lo aveva sorprendentemente condannato al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi di giudizio, ritenendolo comunque responsabile per i danni del 2005.

La Questione della Responsabilità Condominio per Impianti Idrici

Il nodo centrale della controversia, giunta fino in Cassazione, era stabilire se la parte dell’impianto idrico interna a un’unità immobiliare (nella fattispecie, la cassetta del water) potesse essere considerata un bene comune. In caso affermativo, la responsabilità condominio per i danni da essa derivanti sarebbe stata inevitabile. In caso contrario, la responsabilità sarebbe rimasta in capo al singolo proprietario.

La Decisione della Cassazione e la Responsabilità Condominio

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Condominio, cassando la sentenza d’appello. I giudici hanno chiarito due principi fondamentali.

In primo luogo, hanno stabilito che la presunzione di proprietà comune degli impianti idrici, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si applica solo fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà individuale. Tutto ciò che si trova all’interno dell’appartamento, inclusa la cassetta del water e le relative tubazioni di adduzione, è di proprietà esclusiva. Di conseguenza, il Condominio non può essere ritenuto custode e responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni causati dal malfunzionamento di tali parti.

In secondo luogo, la Corte ha censurato la condanna del Condominio al pagamento delle spese legali. Poiché nessuna delle domande proposte contro il Condominio era stata accolta, quest’ultimo risultava essere la parte vittoriosa nel giudizio. Condannare la parte vittoriosa a rifondere le spese legali costituisce una palese violazione del principio di soccombenza (art. 91 c.p.c.), secondo cui è la parte che perde la causa a dover sostenere i costi del giudizio.

Le Motivazioni della Corte

Nelle motivazioni, la Cassazione ha ribadito che l’art. 1117, n. 3, del codice civile, definisce come parti comuni gli impianti idrici e fognari ‘fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale’. La norma è chiara nel delimitare il confine tra la sfera condominiale e quella privata. La parte dell’impianto che serve unicamente una singola unità abitativa non può essere considerata comune, e la responsabilità per la sua manutenzione e per i danni da essa derivanti grava esclusivamente sul proprietario. La Corte d’Appello aveva quindi errato nell’attribuire al Condominio la responsabilità per un guasto avvenuto su un bene di proprietà esclusiva. Sul fronte delle spese processuali, i giudici hanno sottolineato che, essendo risultate definitive le statuizioni che rigettavano ogni pretesa verso il Condominio, quest’ultimo non poteva in alcun modo essere qualificato come ‘soccombente’ e, pertanto, non poteva essere gravato delle spese di lite.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia rafforza un principio cardine del diritto condominiale: la netta separazione tra le responsabilità individuali e quelle collettive. Per i proprietari, ciò significa avere la piena consapevolezza che la manutenzione degli impianti interni al proprio appartamento è un onere personale, così come la responsabilità per eventuali danni a terzi. Per gli amministratori e per il Condominio nel suo complesso, la sentenza conferma che la gestione e la responsabilità si fermano alla soglia delle proprietà private. Infine, viene riaffermato un principio di equità processuale: chi ha ragione in un giudizio non deve subirne anche il danno economico, vedendosi addebitare le spese di una causa da cui è uscito vittorioso.

La cassetta del water all’interno di un appartamento è considerata parte condominiale?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la presunzione di proprietà comune degli impianti idrici, secondo l’art. 1117 c.c., si ferma al punto di diramazione verso i locali di proprietà esclusiva. La parte dell’impianto interna all’appartamento, inclusa la cassetta del water, è di proprietà privata.

Il condominio può essere condannato a pagare le spese legali anche se le domande contro di lui vengono respinte?
No. La sentenza afferma che, se all’esito del giudizio nessuna domanda contro il condominio viene accolta, quest’ultimo non può essere considerato soccombente e, di conseguenza, non può essere condannato al pagamento delle spese di causa, in virtù del principio per cui chi perde paga.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazione causati da una parte dell’impianto idrico situata all’interno di un’unità immobiliare privata?
La responsabilità ricade sul proprietario dell’unità immobiliare. Poiché la parte dell’impianto che ha causato il danno non è comune, il condominio non può essere considerato custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. e non risponde dei danni provocati.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25442 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25442 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22481/2019 R.G. proposto da:

CONDOMINIO INDIRIZZO BOLOGNA, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME con domicilio digitale in atti.

–

RICORRENTE- contro

COGNOME NOME e COGNOME rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOMECOGNOME con domicilio digitale in atti.

–

CONTRORICORRENTI- nonché

COGNOME NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t..

-INTIMATI- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n. 618/2019, depositata il 20/02/2019.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha chiesto di dichiarare inammissibile il ricorso.

Uditi gli avv.ti NOME COGNOME E NOME COGNOME FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 618/2019, la Corte d’Appello di Bologna , in riforma della decisione di primo grado, ha respinto l’azione di risarcimento dei danni proposta da NOME COGNOME (cui sono succedute, dopo la sua morte, le figlie NOME e NOME COGNOME), derivanti da plurimi episodi di infiltrazioni d’acqua e umido succedutesi dal 2002 dal 2005, provenienti dall’appartamento di NOME e NOME COGNOME sovrastante a quello dell’attrice .

Le convenute avevano chiamato in causa il Condominio di INDIRIZZO di Bologna, poiché tenuto a concorrere nelle spese di riparazione. Il Condominio aveva proposto domanda di manleva verso l’Ina Assitalia e COGNOME NOME, che aveva effettuato le riparazioni dei guasti provocati dalle infiltrazioni verificatesi nel 2002. NOME COGNOME , comproprietaria dell’immobile da cui provenivano le infiltrazioni, era intervenuta volontariamente in causa.

Esaurita l’istruttoria , il Tribunale aveva condannato le sole comproprietarie COGNOME al risarcimento, osservando che i danni occorsi nel 2002 erano dipesi dalla rottura della colonna di scarico, mentre quelli del 2005 erano stati provocati dal malfunzionamento della cassetta di alimentazione dello scarico del bagno.

La Corte territoriale, pur rilevando che la sentenza di primo grado non era stata impugnata nella parte in cui aveva escluso la responsabilità del Condominio, ha condannato quest’ultimo al pagamento delle spese di entrambi i gradi di causa, poiché responsabile dei danni, osservando che i fenomeni verificatisi nel 2005 erano stati provocati dall ‘adduzione della cassetta interna del

water, mentre quelli occorsi nel 2002 dallo stato di degrado della colonna di scarico comune incassata nel muro condominiale.

La cassazione della sentenza è chiesta dal Condominio INDIRIZZO di Bologna con ricorso in cinque motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso.

COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, Unipol Sai in persona del legale rappresentante p.t.. non hanno formulato difese.

In prossimità della pubblica udienza le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo deduce la violazione degli artt. 1117 e 2051 c.c., per aver la Corte d’Appello erroneamente attribuito al Condominio la responsabilità per le infiltrazioni verificatisi nel 2005 provenienti dal l’impianto di adduzione della cassetta interna del water di proprietà privata, non trattandosi di bene comune. Il motivo è fondato.

Occorre premettere che la censura non è volta ad ottenere una modifica della motivazione, ma ad evitare che passi in giudicato la statuizione che ha dichiarato la responsabilità del Condomino, risultato vincitore, per i danni alla prop rietà dell’attore .

Il Condominio ha interesse a censurare la pronuncia potendo essa fare stato, riguardo alla dichiarata responsabilità per le infiltrazioni, e fondare una nuova richiesta di risarcimento da parte delle COGNOME, tuttora non preclusa, poiché, come ha riconosciuto la Corte di merito, era oggetto di giudicato interno di rigetto la sola domanda proposta dai convenuti verso il Condominio, ciò sul l’implicito presupposto, qui non contest ato, che l’ azione risarcitoria delle attrici, respinta anche in appello, non si fosse automaticamente estesa ai terzi (quali possibili responsabili esclusivi; cfr. , per l’ammissibilità dell’impugnazione delle parti della
sentenza idonee a pregiudicare la parte vittoriosa: Cass. 26921/2008; Cass. 17193/2012).

1.2.La sentenza ha posto a carico del Condominio anche il danno provocato dall ‘adduzione della cassetta interna del water che non era di proprietà comune, ma esclusiva.

Ai sensi dell’art. 1117, comma primo, n. 3 c.c., nel testo in vigore prima della modifica di cui al l’art. 1 della L. 220/2012, sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulti dal titolo, anche le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli impianti idrici e fognari fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza . La presunzione di proprietà comune ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi, invece, a quella parte dell’impianto di scarico ricompresa nell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva (Cass. 583/2001; Cass. 12894/1995).
Del loro non perfetto funzionamento e dei danni provocati alle proprietà sottostanti rispondono i condomini e non il Condominio, non essendo le infiltrazioni provocate da una parte comune di cui quest’ultimo possa essere considerato custode ai sensi dell’art. 12051 c.c. (Cass. 7044/2020).

Il secondo motivo deduce la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per aver la Corte d’Appello erroneamente ritenuto il condominio soccombente e per averlo condannato alla refusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio nei confronti delle appellanti.

Il motivo è fondato.

La sentenza impugnata, pur affermando che la causa dei danni era imputabile ad un difetto della colonna montante comune di cui doveva rispondere il Condominio, ha respinto le domande principali, rilevando che la pronuncia non era stata impugnata nella

parte in cui aveva respinto le richiesta indirizzate verso i terzi chiamati.

In disparte ogni altra considerazione, è decisivo evidenziare che, all’esito del giudizio di appello, nessuna delle domande ha trovato accoglimento, né quelle principali, né quelle proposte verso i terzi chiamati, per cui, essendo definitive le statuizioni adottate (non impugnate neppure in questa sede), il Condominio non poteva essere considerato soccombente e non poteva rispondere delle spese di causa, nonostante la dichiarata responsabilità -solo relativamente all’an -per i danni alle proprietà esclusive.
I l terzo motivo deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver la sentenza omesso di pronunciare sulla domanda di manleva proposta dal condominio nei confronti della compagnia assicuratrice, questione ritenuta dal Tribunale assorbita per effetto del rigetto delle pretese nei confronti del Condominio, ma riproposta in secondo grado ed erroneamente non esaminata, dovendo disporsi la condanna della compagnia assicuratrice al rimborso delle spese legali corrisposte dal Condominio.

Il motivo è assorbito, poiché l’ accoglimento del secondo motivo di ricorso rendono superflua l’omessa pronuncia sull’azione di manleva e sul mancato addebito alla compagnia assicurativa delle spese gravanti sul Condominio.

Il quarto motivo deduce la violazione dell’art. 1917 c.c. e dell’art. 91 c.p.c. , per aver la Corte d’Appello compensato le spese di entrambi i gradi anche nei rapporti tra il Condominio e la Compagnia di assicurazione, tenuta a rimborsare all’assicurato le spese di resistenza, a nulla rilevando l’asserita violazione del patto di gestione della lite dedotta solo in primo grado.

Il motivo è fondato.

Il Tribunale ha ritenuto assorbita l ‘azione di manleva verso l’ assicuratore; la domanda era stata riproposta in appello dal Condominio risultato soccombente, con richiesta di essere

rimborsato non solo per le spese da versare alle controparti per effetto della soccombenza, ma anche delle spese della propria resistenza in giudizio ai sensi dell’art. 1917, comma secondo , c.c.. E’ a tali fini che la Corte di merito avrebbe dovuto pronunciare sulla domanda del Condominio verso l’assicuratore.

In materia di assicurazione della responsabilità civile vanno -difatti distinti: a) il diritto al rimborso delle spese di lite sostenute dall’assicurato per la chiamata in causa, che scaturisce dalla sentenza ed ha per presupposto la soccombenza reale o virtuale dell’assicuratore nei confronti dell’assicurato; b) il diritto alla refusione delle spese di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c., che deriva dal contratto di assicurazione e prescinde da una pronuncia di condanna dell’assicurato nei confronti del terzo; c) il diritto alla rifusione delle spese di soccombenza ex art. 1917, comma 1, c.c. ossia quelle che l’assicurato è condannato a pagare al terzo vittorioso, che trova fondamento nel contratto di assicurazione ed incontra il limite del massimale (Cass. 4275/2024; Cass. 33013/2024).
Il quinto motivo deduce la mancanza assoluta della motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui la Corte d’Appello ha disposto la compensazione delle spese di lite anche tra il Condominio e la compagnia di assicurazione.

Il motivo è assorbito per effetto dell’ accoglimento della precedente censura.

Sono, pertanto, accolti il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso, con assorbimento delle restanti censure. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo, il secondo e il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi

accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 10.4.2025.

IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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