Responsabilità condominio: chi paga i danni da terrazzo?

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni originati da un terrazzo a livello di uso esclusivo. Con ordinanza n. 9033/2025, è stato chiarito che se la causa del danno è unitaria (in questo caso, la vetustà della guaina impermeabilizzante), il condominio è tenuto a risarcire tutti i danni conseguenti, inclusi quelli a una loggia coperta. La Corte ha inoltre ritenuto valida la liquidazione del danno basata su fatture che confermavano le stime del consulente tecnico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Responsabilità Condominio: Danni da Terrazzo e Prova del Danno

La questione della responsabilità condominio per i danni derivanti da infiltrazioni provenienti da lastrici solari o terrazze a livello è una delle più frequenti e dibattute nelle aule di tribunale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su come individuare il responsabile e come quantificare il risarcimento, anche quando i danni interessano parti di proprietà esclusiva come una loggia.

I Fatti di Causa

Due condomini, proprietari di un appartamento con annesso terrazzo a livello, citavano in giudizio il loro condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni. I danni consistevano in fessurazioni nella pavimentazione del terrazzo e in parte della loggia coperta adiacente. Sia in primo grado che in appello, i giudici davano ragione ai proprietari, condannando il condominio al risarcimento. La Corte d’Appello, in particolare, basandosi su una consulenza tecnica, aveva stabilito che la causa dei danni era da attribuire esclusivamente alla vetustà e alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo, escludendo ogni colpa dei proprietari. Un singolo condomino, non soddisfatto della decisione, decideva di ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito. L’analisi dei motivi del ricorso offre spunti importanti sulla ripartizione della responsabilità e sulla prova del danno in ambito condominiale.

Primo Motivo di Ricorso: La distinzione tra loggia e lastrico solare

Il ricorrente sosteneva che i giudici avessero errato nel non distinguere tra i danni al lastrico solare (che svolge funzione di copertura) e quelli alla loggia coperta, considerata una pertinenza di proprietà esclusiva. A suo avviso, il condominio non avrebbe dovuto rispondere per i danni a quest’ultima.

La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile, sottolineando che i giudici di merito avevano accertato un fatto cruciale: la causa delle infiltrazioni era unica e riconducibile alla guaina impermeabilizzante che si estendeva sotto l’intera superficie, sia del terrazzo che della loggia. Essendo la causa del danno unitaria e legata a un elemento con funzione di copertura dell’edificio, la distinzione tra le diverse aree danneggiate diventava irrilevante.

La Responsabilità Condominio per la Guaina Unitaria

Questo passaggio è fondamentale per comprendere la responsabilità condominio. La Corte ha affermato che la circostanza che una parte del terrazzo sia coperta (formando una loggia o un balcone incassato) non cambia la natura del problema se la causa delle infiltrazioni è strutturale e comune, come l’unica pavimentazione e l’unica guaina sottoposta. La responsabilità, quindi, ricade sul condominio, che ha l’obbligo di manutenzione delle parti comuni che svolgono una funzione di copertura.

Secondo Motivo di Ricorso: La Prova del Danno

Il secondo motivo di contestazione riguardava la quantificazione del danno. Il ricorrente lamentava che i giudici avessero basato la liquidazione del risarcimento sulle sole fatture prodotte dai danneggiati, atti che, a suo dire, non costituivano una prova sufficiente.

Anche questo motivo è stato respinto. La Corte ha chiarito che la decisione non si basava unicamente sulle fatture. I giudici di appello avevano infatti ritenuto congrua la somma perché gli importi fatturati corrispondevano ‘sostanzialmente’ a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio (CTU). Anzi, le fatture documentavano costi aggiuntivi (come opere provvisionali e piano di sicurezza) che il CTU non aveva considerato, ma che erano necessari per la riparazione e quindi provati.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato il rigetto del ricorso basandosi su due principi cardine. In primo luogo, ha ribadito che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito. Le valutazioni dei fatti, come l’interpretazione di una perizia tecnica (CTU) che individua una causa unitaria per le infiltrazioni, sono di competenza esclusiva dei giudici di primo e secondo grado e non possono essere rimesse in discussione in Cassazione se logicamente motivate. In secondo luogo, ha specificato che la prova del quantum del danno non deve necessariamente provenire da un unico documento. Un giudice può formare il proprio convincimento sulla base di un insieme di elementi, come una perizia tecnica corroborata da fatture di spesa, soprattutto se queste ultime non vengono contestate in modo specifico e dettagliato dalla controparte.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione rafforza un principio fondamentale in materia di responsabilità condominio: ciò che conta è la funzione strutturale dell’elemento che causa il danno. Se un lastrico solare, anche se in uso esclusivo, causa danni per un difetto di manutenzione della sua funzione di copertura, il condominio è tenuto a rispondere per tutti i danni che ne derivano, indipendentemente dal fatto che colpiscano parti comuni o private. Inoltre, la sentenza offre un’indicazione pratica sulla prova del danno: i condomini danneggiati possono fare affidamento sulle fatture dei lavori di riparazione per dimostrare l’entità del risarcimento, a patto che tali costi siano ragionevoli e, idealmente, confermati da una valutazione tecnica imparziale come quella di un CTU.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di uso esclusivo?
La responsabilità ricade sul condominio se il danno è causato da un difetto di manutenzione degli elementi che assicurano la funzione di copertura dell’edificio, come la guaina impermeabilizzante, anche se il lastrico è in uso esclusivo a un singolo condomino.

Se le infiltrazioni interessano anche una loggia coperta, che è pertinenza esclusiva, la responsabilità del condominio cambia?
No, secondo la sentenza, se la causa delle infiltrazioni è unitaria e riconducibile a un elemento strutturale comune (come un’unica guaina di impermeabilizzazione che copre sia il terrazzo che la loggia), la responsabilità del condominio si estende a tutti i danni conseguenti, senza distinzione tra le diverse aree interessate.

Le fatture dei lavori di riparazione sono sufficienti a provare l’ammontare del danno da risarcire?
Le fatture possono costituire una prova valida dell’ammontare del danno, specialmente quando i loro importi sono ritenuti congrui e corrispondono sostanzialmente alle stime di un perito tecnico (CTU). La loro efficacia probatoria è rafforzata se la controparte non le contesta in modo specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9033 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9033 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso da ll’Avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso l’indirizzo pec del difensore.

Ricorrente

contro

COGNOME e NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall’Avvoc ato NOME COGNOME elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO

Controricorrenti

avverso la sentenza n. 431/2019 della Corte di appello di Bari, depositata il 20.2.2019.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.2.2025 dal consigliere relatore NOME COGNOME

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 431 del 20.2.2019 la Corte di appello di Bari rigettò l’appello proposto da COGNOME NOME per la riforma della sentenza di primo grado che, in accoglimento della domanda proposta da COGNOME NOME e COGNOME NOME, condomini dello stabile denominato INDIRIZZO, aveva condannato il condominio a risarcire i danni patrimoniali da loro subiti a causa della mancata esecuzione di lavori manutenzione straordinaria del terrazzo a livello di loro esclusiva proprietà.

Il giudice di secondo grado motivò la decisione rilevando, in adesione agli accertamenti e conclusioni della sentenza del Tribunale, che dalle risultanze dell ‘accertamento tecnico preventivo emergeva che i danni lamentati dagli attori, consistenti in fessurazioni nella pavimentazione del terrazzo di loro proprietà, costituente lastrico solare, e in parte della loggia coperta ivi esistente, erano dovuti alla scarsa tenuta, per vetustà, della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo stesso, escludendo cause riconducibili ai proprietari. Ritenne inoltre, quanto alla liquidazione del danno, che la somma liquidata dal giudice di primo grado, ai sensi dell’art. 1226 c.c., fosse provata dalle fatture di pagamento dei lavori di riparazione prodotte dagli attori, i cui importi corrispondevano sostanzialmente a quelli accertati dal consulente tecnico d’ufficio.
Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 20.6.2020, con atto notificato il 20.9.2020, ha proposto ricorso COGNOME MicheleCOGNOME sulla base di due motivi.

COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno notificato controricorso.

Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 1126 e 2697 c.c., censurando la sentenza impugnata per avere travisato le risultanze dell’ accertamento tecnico preventivo, che aveva addebitato i danni solo in minima parte alle fessurazioni del pavimento del terrazzo, precisando che essi avevano interessato anche la loggia coperta ivi esistente ed identificando le loro cause nella cattiva esecuzione della impermeabilizzazione della sua parte esterna. Il giudicante è pertanto caduto in errore laddove non ha tenuto conto dello stato dei luoghi e quindi distinto i danni e le loro cause in relazione alla loggia coperta ed al lastrico solare. La corretta comprensione dei luoghi e della riconducibilità delle
dei danni avrebbe pertanto dovuto condurre il giudice di merito ad escludere qualsiasi responsabilità del condominio in relazione ai fenomeni che avevano investito la loggia, trattandosi di pertinenza della proprietà esclusiva della controparte e nei cui confronti non era invocabile l’applicazione dell’art. 1126 c.c..

Il motivo è inammissibile.

Le censure sollevate investono, infatti, un accertamento di fatto della Corte di appello, che, richiamando l’elaborato del consulente tecnico d’ufficio, ha ricondotto tutti i danni lamentati dai condomini attori alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del loro terrazzo, costituente lastrico solare, aggravati verosimilmente dalle opere di ispezione poste in essere dal tecnico incaricato dal condominio, escludendo nel contempo che essi potessero trovare causa in un uso improprio del terrazzo da parte dei suoi proprietari. In particolare, la sentenza impugnata ha espressamente affermato che ‘ la circostanza che una parte del terrazzo sia coperta e dunque rappresenti, tecnicamente, una loggia o un balcone incassato, non incide sulle cause delle infiltrazioni, che rimangono identiche, stante l’unicità della pavimentazione e della guaina sottoposta ad essa, la cui insufficiente tenuta deve essere addebitata al Condominio. Tanto più che, nel caso di specie, tali infiltrazioni sono state aggravate da ll’esecuzione di saggi ad opera della Direzione dei Lavori di manutenzione straordinaria del condominio (relazione CTU, pag. 11) ‘.
Trattasi all’evidenza di accertamenti di fatto riservati alla esclusiva competenza del giudice di merito e non sindacabili, in quanto tali, in sede di giudizio di legittimità.

Cade conseguentemente la censura di violazione di legge sollevata dal motivo, che non appare direttamente riferibile ad una erronea applicazione delle norme di legge che regolano la fattispecie concreta, per come accertata dal giudice territoriale, ma è fondata sul presupposto di una ricostruzione dei fatti diversa ed alternativa.

Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 2702 e 2697 c.c., lamentando che il giudice abbia confe rmato l’amm ontare delle spese di ripristino dei luoghi sulla

base delle fatture dei lavori prodotte dagli attori, che, essendo atti unilaterali relativi a rapporti con terzi, non potevano costituire prova dell’ammontare del credito.

Il motivo è infondato e per il resto inammissibile.

Dalla lettura della sentenza impugnata emerge chiaramente che il giudice di appello ha giudicato congrua la liquidazione del danno operata dalla sentenza impugnata non già tenendo conto delle sole fatture relative ai costi di riparazione prodotte dagli attori, ma rilevando che i relativi importi corrispondevano sostanzialmente a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio, considerato che la somma da questi indicata, pari a euro 9.027,00 al netto dell’iva, non aveva tenuto conto, come precisato dallo stesso tecnico, dei costi per le opere provvisionali e per il piano di sicurezza e del compenso per la direzione dei lavori e che, a fronte di tali oneri, documentati dalle fatture in atti, l’importo complessivo della spesa risultava provato. Ha inoltre aggiunto che tali importi di spesa non erano stati nemmeno specificatamente contestati dall’appellante, se non con riferimento all’ammontare complessivo.
La censura non contesta tali argomentazioni ed appare, in parte qua , anche inammissibile.

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

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