Responsabilità appaltatore: limiti e scelte del cliente

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2774/2025, chiarisce i limiti della responsabilità appaltatore. Se i vizi di un’opera derivano dalle scelte economiche del committente, che ha limitato l’intervento contrariamente ai suggerimenti dell’impresa, quest’ultima non può essere ritenuta responsabile. La Corte ha rigettato il ricorso di un condominio che lamentava difetti nei lavori di manutenzione, poiché era stato il condominio stesso a optare per una soluzione più economica e meno risolutiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Responsabilità Appaltatore: Quando la Scelta del Cliente Esclude la Colpa

La questione della responsabilità appaltatore per vizi e difetti dell’opera è un tema centrale nel diritto immobiliare e degli appalti. Un’interessante ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: cosa succede quando i difetti non derivano da un errore esecutivo dell’impresa, ma dalle precise e limitative scelte del committente? La pronuncia in esame stabilisce che se il cliente, per ragioni economiche, sceglie di non eseguire lavori più completi e risolutivi proposti dall’appaltatore, non può poi rivalersi su quest’ultimo per le conseguenze di tale scelta.

I Fatti del Caso: Lavori Condominiali e Vizi Contestati

Un condominio aveva commissionato a un’impresa edile lavori di manutenzione straordinaria delle facciate e dei balconi del fabbricato. A seguito dei lavori, il condominio lamentava l’insorgere di difetti, come infiltrazioni e dilavamento dei frontalini, quantificando un danno di oltre 180.000 euro e citando in giudizio sia l’impresa che il direttore dei lavori.
L’impresa edile si difendeva sostenendo di aver eseguito le opere in conformità con quanto pattuito e, a sua volta, chiedeva il pagamento del saldo residuo dei lavori.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione all’impresa. I giudici hanno ricostruito la vicenda, evidenziando come i problemi lamentati fossero la conseguenza diretta delle scelte operate dal condominio stesso. L’impresa aveva infatti suggerito interventi più radicali e risolutivi, come la posa di nuove soglie in marmo e la modifica degli ancoraggi, per eliminare alla radice il problema strutturale della mancanza di gocciolatoi nei balconi. Tuttavia, l’assemblea condominiale aveva deliberato di procedere con interventi più limitati, fissando un tetto di spesa che non consentiva la realizzazione delle opere più efficaci. Di conseguenza, i giudici hanno ritenuto che l’esecuzione dell’appaltatrice fosse corretta rispetto a quanto specificamente commissionato nel contratto.

La Posizione della Cassazione e la Responsabilità dell’Appaltatore

Il condominio ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che l’impresa avrebbe dovuto comunque segnalare le criticità del progetto limitato e che la sua responsabilità appaltatore permaneva. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, fornendo importanti chiarimenti.

Le Motivazioni

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: la responsabilità dell’appaltatore per vizi dell’opera presuppone che la difformità riguardi l’opera appaltata, cioè quella concordata nel contratto. L’appaltatore ha l’obbligo di eseguire l’opera a regola d’arte secondo il progetto e le modalità pattuite, ma non può apportare variazioni non autorizzate dal committente.
Nel caso specifico, non si trattava di un errore di progettazione o di esecuzione da parte dell’impresa, ma di una precisa scelta del committente. Il condominio, informato della necessità di interventi più estesi per risolvere definitivamente il problema, ha consapevolmente optato per una soluzione parziale dettata da ragioni economiche. Eseguendo correttamente le opere limitate che gli erano state commissionate, l’appaltatore ha adempiuto al suo obbligo contrattuale. Non può essere ritenuto responsabile per le conseguenze prevedibili di una scelta che non gli appartiene.
In sostanza, la Corte afferma che l’appaltatore non è tenuto a sostituirsi al committente nelle scelte strategiche ed economiche, specialmente quando ha correttamente informato quest’ultimo delle diverse opzioni e delle relative conseguenze.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento di grande importanza pratica. Per i committenti, in particolare i condomini, emerge la necessità di ponderare attentamente le decisioni basate su criteri di risparmio. Limitare l’ambito dei lavori per contenere i costi può comportare il rischio di non risolvere i problemi strutturali, senza poter poi attribuire la colpa all’impresa esecutrice. Per gli appaltatori, è fondamentale documentare in modo chiaro i suggerimenti tecnici forniti e le scelte definitive del committente, specialmente quando queste si discostano dalle soluzioni ottimali proposte. La responsabilità appaltatore trova il suo limite nel perimetro del contratto e nelle decisioni consapevoli di chi commissiona l’opera.

L’appaltatore è sempre responsabile per i vizi dell’opera, anche se esegue le istruzioni del committente?
No. L’appaltatore è responsabile se omette di segnalare al committente carenze o errori progettuali palesi. Tuttavia, non è responsabile per i difetti che derivano da una scelta consapevole del committente di limitare la portata dei lavori per ragioni economiche, a condizione che l’opera pattuita sia stata eseguita correttamente.

Se il committente, per motivi di budget, sceglie di eseguire solo una parte dei lavori consigliati, l’appaltatore risponde dei problemi che ne derivano?
Secondo questa ordinanza, no. Se l’appaltatore informa il committente che per risolvere un problema sono necessari determinati interventi (ad es. la posa di gocciolatoi) ma il committente decide di non eseguirli per limitare i costi, l’appaltatore che esegue correttamente i soli lavori commissionati non risponde dei vizi derivanti da tale scelta limitativa.

Il condominio può agire in giudizio per i difetti relativi a lavori sui balconi privati?
La legittimazione ad agire spetta solo al committente effettivo dei lavori. La Corte ha stabilito che l’individuazione di chi sia il reale committente (il condominio o i singoli proprietari) è un accertamento di fatto che spetta al giudice di merito. Se emerge che i lavori sui singoli balconi sono stati commissionati e pagati dai singoli condomini, il condominio non ha la legittimazione attiva per lamentarne i vizi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2774 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2774 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25818/2019 R.G. proposto da:

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO BOSCONE (MI), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME e con indicazione di domicilio digitale all’indirizzo pec: EMAIL;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME;

nonché contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 2413/2019, pubblicata il 3 giugno 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Il Condominio Stella di INDIRIZZO, in Cesano Boscone, ha proposto ricorso, articolato in tre motivi, avverso la sentenza n. 2413/2019 della Corte d’appello di Milano, pubblicata in data 3 giugno 2019.

Hanno resistito con distinti controricorsi l’RAGIONE_SOCIALE e l’architetto NOME COGNOME

2.Il Condominio NOME convenne l’Impresa RAGIONE_SOCIALE e l’architetto NOME COGNOME rispettivamente quale appaltatrice e direttore dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato stabiliti con contratto sottoscritto in data 11 maggio 2006, per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni, quantificati in sede di accertamento tecnico preventivo nell’importo di € 181.026,30.

Il Condominio lamentava l’inesatta esecuzione dei lavori di ripristino delle facciate e dei balconi, compresa la pavimentazione e l’impermeabilizzazione del relativo piano di calpestio, per la presenza di difetti realizzativi non eliminati nemmeno a seguito degli interventi di riparazione attuati dall’appaltatrice nell’aprile 2008.

I convenuti RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE chiesero il rigetto delle domande attoree e l’appaltatrice domandò, con riconvenzionale, la condanna del Condominio al pagamento dell’importo di € 22.687,64, a titolo di saldo del corrispettivo.

Con la sentenza n. 5868/2017, l’adito Tribunale di Milano respinse la domanda del Condominio e accolse la domanda riconvenzionale dell’appaltatrice.

La Corte d’appello ha, poi, accolto soltanto in parte l’appello del Condominio Stella, condannando l’architetto COGNOME al risarcimento del danno da inadempimento contrattuale liquidato in € 500,00, oltre accessori.

3.- Il primo motivo del ricorso del Condominio Stella deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 698 c.p.c. e degli artt. 1667 -1668 c.c., afferma l’‹‹efficacia della Ctu espletata nel giudizio di Ctp››, invoca le risultanze della Ctu, contesta che la sentenza impugnata abbia disatteso e distorto l’esito della medesima Ctu. Il primo motivo del ricorso per cassazione si ricollega al corrispondente primo motivo di appello, sulla prova dei difetti delle opere imputabili a imperizia dell’appaltatrice.
Al riguardo, la Corte d’appello di Milano ha condiviso il ragionamento del primo giudice, valutando corretta l’esecuzione delle opere rispetto a ‘quelle che risultano dal contratto definitivo dell’11 maggio 2006’, e qualificando i lamentati vizi come conseguenza, in realtà, delle scelte operate dal Condominio committente, inidonee a risolvere il problema strutturale della mancanza di un gocciolatoio nei balconi. I giudici del merito hanno ricostruito le vicende che portarono alla definizione dell’oggetto dei lavori, che l’impresa suggeriva consistenti nella posa di nuove soglie in marmo di misura superiore a quelle esistenti e nella modifica degli ancoraggi sui frontalini dei balconi, e che invece il Condominio aveva delimitato in relazione al tetto di spesa di € 230.000,00 individuato dall’assemblea.
Confermando la ratio decidendi esposta dal Tribunale, la Corte d’appello ha sostenuto che nel caso di specie non si era verificato un

errore di progettazione e di costruzione delle opere, ma era stata compiuta una scelta dal committente ‘(dettata da ragioni economiche) di far realizzare solo alcune delle opere e non altre pure progettate ed indicate come opportune per eliminare i fenomeni di dilavamento dei frontalini dei balconi e le infiltrazioni derivanti dalla carenza di adeguata impermeabilizzazione e dalla vetustà della pavimentazione degli stessi balconi’.

Il ricorrente a ciò oppone che ‘on è così: la scelta degli interventi da eseguirsi è stata fatta dal Condominio non in base a un criterio (solo) economico. La scelta degli interventi da eseguirsi è stata fatta per la realizzazione delle opere straordinarie (ormai necessarie dopo molti anni) con ripristino della situazione originale dello stabile’. La censura prosegue: ‘alutati i costi, il Condominio sceglieva di eseguire le opere ripristinando la situazione originale senza modificare le soglie (con aggetto e quindi necessariamente con la realizzazione dei gocciolatoi). Semplicemente il Condominio ha scelto di ripristinare le soglie come da disegno/progetto originale per non mutare la situazione architettonica preesistente e non affrontare lavorazioni esteticamente più radicali’. Ed ancora: ”impresa COGNOME, invece, non ha eseguito le opere di ristrutturazione della situazione preesistente secondo le regole dell’arte e, infatti, la Ctu ne ha individuato vizi e difetti’.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1167 (da intendere: 1667) c.c.

Si assume che l’RAGIONE_SOCIALE, ricevuto ed analizzato il progetto, avrebbe dovuto ravvisare e segnalare eventuali criticità o manchevolezze, formulare riserva scritta e richiedere – se non addirittura suggerire – le necessarie correzioni.

Parimenti sarebbe venuto meno ai propri obblighi di controllo e di verifica l’architetto COGNOME avendo egli omesso di formulare riserva scritta motivando tecnicamente i limiti delle opere prese in considerazione dal Condominio, e non avendo nel corso dell’avanzamento dei lavori impartito le opportune disposizioni per prevenire e correggere i vizi che gradualmente emergevano.

3.1. -I primi due motivi, da esaminare congiuntamente per evidente connessione, vanno respinti.

3.1.1. – Nel contratto di appalto privato di un’opera, la legge non dispone a carico di quale delle parti gravi l’obbligo di redazione del progetto complessivo cui fare riferimento per la sua realizzazione, né indica lo stesso come indispensabile (Cass. Sez. 2, 27/02/2019, n. 5734); non è neppure necessario che l’opera sia determinata anche nei suoi minuti particolari, rimanendo sufficiente che ne siano fissati gli elementi fondamentali (Cass. Sez. 1, 30/03/1967, n. 683; Cass. Sez. 3, 25/08/1984, n. 4697).
Quando, peraltro, il contratto di appalto faccia riferimento ad un progetto, recante una descrizione esatta dell’oggetto fondata su criteri tecnici, l’opera deve certamente essere eseguita dall’impresa appaltatrice in conformità del medesimo progetto ed a regola d’arte. Così, l’art. 1659 c.c. inibisce all’appaltatore di apportare, senza l’autorizzazione del committente, variazioni non concordate del ‘progetto’, cioè delle modalità convenute dell’opera, allo scopo, appunto, di assicurare che il risultato sia conforme, anche nei particolari, a quello che il committente si era proposto.
La circostanza che l’appaltatore esegua l’opera su progetto del committente o fornito dal committente, tuttavia, non lo degrada, per ciò solo, al rango di ” nudus minister “, poiché la fase progettuale non

interferisce nel contratto e non ne compone la struttura sinallagmatica (Cass. Sez. 2, 05/05/2003, n. 6754).

3.1.2. – Qui deve allora ribadirsi il principio costantemente affermato in giurisprudenza, al quale si è uniformata la sentenza impugnata.

L’appaltatore che, nella realizzazione dell’opera, si attiene alle modalità convenute con il committente (come avvenuto nella specie), può non di meno essere ritenuto responsabile per i vizi dell’opera stessa, valutandone la condotta secondo il parametro di cui all’art. 1176, comma 2, del codice civile, ove ometta di segnalare al committente le carenze e gli errori progettuali al fine di poter realizzare l’opera a regola d’arte. L’appaltatore, invero, deve assolvere al proprio obbligo di osservare i criteri generali della tecnica relativi al particolare lavoro affidatogli, ed è perciò tenuto a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirli, quale ” nudus minister “, per le insistenze del committente ed a rischio di quest’ultimo. Soltanto in mancanza di tale prova, l’appaltatore è tenuto, a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dalla sua obbligazione di risultato, all’intera garanzia per le imperfezioni o i vizi dell’opera, senza poter invocare il concorso di colpa del progettista (Cass. Sez. 1, 09/10/2017, n. 23594; Cass. Sez. 2, 8/7/2016, n. 14071; Cass. Sez. 2, 24/02/2016, n. 3651; Cass. Sez. 2, 27/08/2012, n. 14650; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8016; Cass. Sez. 1, 13/03/2009, n. 6202; Cass. Sez. 3, 12/04/2005, n. 7515; Cass. Sez. 2, 14/10/2004, n. 20294; Cass. Sez. 2, 26/07/1999, n. 8075; Cass. Sez. 2, 29/01/1983, n. 821).
3.1.3. -Va dunque affermato che la responsabilità dell’appaltatore per l’esecuzione dei lavori non a regola d’arte presuppone che la difformità od il vizio lamentato riguardi l’opera appaltata.

L’art. 1659 c.c. che, come già ricordato, inibisce all’appaltatore di apportare, senza l’autorizzazione del committente, variazioni alle modalità convenute dell’opera – tende ad assicurare che il risultato sia conforme, anche nei particolari, a quello che il committente si era proposto, non essendo consentito all’appaltatore adottare materiali o forme diverse, anche se di maggior pregio, né potendo egli sostituirsi al committente nello scegliere le modalità esecutive capaci di caratterizzare l’opera, secondo le preferenze manifestate al momento della conclusione del contratto (Cass. Sez. 2, 27/07/1984, n. 4440; Cass. Sez. 6 – 2, 09/11/2021, n. 32828).
E’ questa la cornice normativa entro la quale va decisa la causa in esame, attinente ad un appalto privato, giacché l’onere della riserva posto a carico dell’appaltatore riguarda, piuttosto, la disciplina dell’appalto di opere pubbliche, ove assolve alla funzione di consentire la tempestiva e costante evidenza di tutti i fattori che siano suscettibili di aggravare il costo dell’opera e siano oggetto di contrastanti valutazioni delle parti.

3.1.5. -La Corte d’appello di Milano ha così ritenuto corretta l’esecuzione delle opere rispetto a quelle convenute nel contratto dell’11 maggio 2006. Il committente era stato reso edotto dall’appaltatrice che l’eliminazione del problema riscontrato avrebbe imposto di sopperire alla mancanza di un gocciolatoio nei balconi. L’impresa aveva consigliato la posa di nuove soglie in marmo e la modifica degli ancoraggi sui frontalini dei balconi, ma il Condominio aveva frapposto il limite dell’importo delle spese fissato dall’assemblea.
Il primo motivo di ricorso non specifica, ai sensi dell’art. 366, comma accordi

1, n. 6, c.p.c., quale diverso contenuto avessero gli contrattuali intercorsi fra le parti per convenire le modalità dell’opera. Spetta, del resto, all’apprezzamento del giudice di merito, trattandosi di accertamento di fatto, individuare l’esatto oggetto e le modalità convenute dell’opera con riguardo ad un contratto d’appalto.

Il ricorrente, nelle forme di una censura per violazione o falsa applicazione di norma di diritto, deduce, in realtà, un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa. Né sarebbe ammissibile riqualificare il motivo come vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis ), comportante la preclusione dell’esame della doglianza per ‘doppia conforme’.
3.1.6. -Non rilevano nemmeno le censure riferite alle conclusioni raggiunte dal perito in sede di accertamento tecnico.

L’insufficienza tecnica del giudice, che il perito può essere chiamato a supplire, non concerne né la qualificazione giuridica di fatti, né la verifica della conformità alla legge di determinati comportamenti. La consulenza d’ufficio è funzionale alla risoluzione di questioni di fatto che presuppongano soltanto cognizioni di ordine tecnico, sicché non spetta all’ausiliare svolgere accertamenti o formulare valutazioni circa la legittimità di condotte umane, o di opere materiali, né di ricostruire il contenuto e la portata di una norma o di un negozio. Qui si trattava di determinare innanzitutto quali fossero le opere convenute dalle parti nel contratto d’appalto (e non quale fosse l’intervento migliore eseguibile per eliminare definitivamente i fenomeni di dilavamento dei frontalini dei balconi e le infiltrazioni derivanti dalla carenza di adeguata impermeabilizzazione e dalla vetustà della pavimentazione
degli stessi balconi); soltanto in relazione alle prestazioni volute dai contraenti doveva poi stabilirsi quali fossero le cognizioni tecniche esigibili da quel determinato imprenditore edile secondo la diligenza qualificata su di esso gravante, ai sensi dell’art. 1176, comma 2, c.c.

3.1.7. -Quanto alla posizione del direttore dei lavori architetto COGNOME la Corte d’appello ha correttamente ritenuto lo stesso estraneo ad ogni responsabilità per le opere non oggetto del contratto di appalto, ed invece responsabile per i vizi relativi alla difettosa sigillatura dei vetri che fungono da parapetti, secondo quanto concordato con il Condominio.

Anche tale statuizione è corretta in diritto.

Secondo il costante orientamento di questa Corte, in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell’opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della ” diligentia quam in concreto “; rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi. Non si sottrae, dunque, a responsabilità il professionista che ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonché di controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore e di riferirne
al committente; in particolare l’attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell’alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta comunque il controllo della realizzazione dell’opera nelle sua varie fasi e pertanto l’obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell’impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell’arte e la corrispondenza dei materiali impiegati (Cass. Sez. 2, 14/03/2019, n. 7336; Cass. Sez. 2, 03/05/2016, n. 8700; Cass. Sez. 2, 24/04/2008, n. 10728; Cass. Sez. 2, 27/02/2006, n. 4366; Cass. Sez. 2, 20/07/2005, n. 15255).
Quanto prima evidenziato con riguardo all’appaltatrice smentisce che potesse affermarsi una responsabilità dell’architetto COGNOME per la mancata esecuzione di opere ulteriori o di modalità attuative diverse da quelle pattuite nel contratto d’appalto.

-Il terzo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., dell’art. 100 c.p.c. e dell’art. 1655 c.c. nonché del principio di sinallagmaticità.

Si contesta l’affermazione della Corte d’appello secondo cui ‘gli interventi sulla pavimentazione dei balconi non sono stati commissionati dal Condominio, ma dai singoli condomini, tanto che risultano rifatti solo 38 su 216 balconi’. Tale affermazione ha portato i giudici del merito a ritenere il Condominio sfornito di legittimazione attiva in merito ai vizi e difetti dei balconi, giacché ‘opere eseguite su incarico dei singoli condomini’.

Secondo la Corte d’appello, il rifacimento della pavimentazione dei balconi era stato oggetto di trattativa tra le parti del giudizio ed era

stata rimessa ai singoli condomini la scelta se commissionare tali opere.

Il ricorrente obietta che ‘non vi è prova documentale di un contratto d’appalto tra i singoli condomini e l’impresa COGNOME e l’architetto COGNOME, in quanto esiste un solo contratto d’appalto che ha ad oggetto altresì il rifacimento dei balconi. La sottoscrizione del contratto d’appalto è avvenuta, infatti, unicamente tra il Condominio e l’impresa COGNOME e, infatti, il pagamento delle opere è stato eseguito dal Condominio e non dai singoli condomini …’.

4.1. -Anche il terzo motivo di ricorso è infondato.

Non è decisivo osservare che i balconi “aggettanti”, giacché costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non possono considerarsi di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c., rientrando piuttosto nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Invero, nel contratto di appalto la qualità di committente può anche non coincidere con quella del soggetto a favore del quale i lavori vanno eseguiti o del proprietario dell’immobile che ne sia oggetto, di tal che chiunque può, per le più svariate ragioni, dare incarico ad un appaltatore affinché questi compia le opere a favore di un terzo, con la conseguenza che il contratto si conclude tra il committente e l’appaltatore, il quale resta obbligato verso il primo ad adempiere alla prestazione a favore del terzo, mentre il primo resta obbligato al pagamento del compenso (cfr. Cass. Sez. 2, 22/06/2017, n. 15508).
Tuttavia, l’individuazione dell’effettivo committente delle opere appaltate costituisce frutto di accertamento di fatto, devoluto in via esclusiva al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (vizio non dedotto con la doglianza in esame).

Nella specie, la Corte d’appello di Milano ha desunto presuntivamente che committenti dei lavori inerenti ai balconi fossero stati i singoli condomini che ne erano rispettivi proprietari, e non il Condominio, giacché essi avevano riguardato soltanto 38 dei 216 balconi del fabbricato. Tale apprezzamento di fatto non è qui sindacabile per violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

In tema di responsabilità dell’appaltatore per difetti di costruzione di un immobile condominiale, ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c., la relativa azione, di natura contrattuale, spetta soltanto al committente, e, quindi, nella specie, ai singoli condòmini, nei cui confronti l’appaltatore si è obbligato, con esclusione di ogni forma di solidarietà attiva, come della legittimazione ad agire dell’amministratore nell’interesse comune (Cass. Sez. 2, 11/04/2022, n. 11606).

Il ricorso va, perciò, rigettato, con condanna del ricorrente RAGIONE_SOCIALE a rimborsare ai controricorrenti RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME le spese del giudizio di cassazione negli importi rispettivamente liquidati in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente Condominio al pagamento, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese sostenute nel presente giudizio, che liquida per l’ RAGIONE_SOCIALE in complessivi € 5.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, e per NOME COGNOME in complessivi €

5.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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