Responsabilità amministratore condominio per convocazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza 29878/2019, ha stabilito che un precedente giudizio di annullamento di una delibera assembleare per errata convocazione non determina automaticamente la responsabilità esclusiva dell’amministratore. La Corte ha chiarito che l’assemblea condominiale ha il dovere di verificare la regolarità degli avvisi di convocazione. Un’eventuale omissione di tale controllo può configurare un concorso di colpa del condominio, riducendo o escludendo la responsabilità dell’amministratore. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La Responsabilità dell’Amministratore di Condominio per Errata Convocazione

La corretta convocazione dell’assemblea è un pilastro della vita condominiale. Un errore in questa fase può invalidare le decisioni prese e generare contenziosi costosi. Ma di chi è la colpa? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità dell’amministratore di condominio, chiarendo che la colpa non è sempre e solo sua. Questo intervento giurisprudenziale analizza i confini del giudicato e il ruolo attivo che l’assemblea stessa deve avere nel controllo della regolarità procedurale.

I Fatti del Caso: La Controversia tra Amministratore e Condominio

Un condominio citava in giudizio il proprio ex amministratore per ottenere un risarcimento danni. L’origine del contenzioso risaliva all’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino, che aveva lamentato di non essere stato regolarmente convocato. Il giudizio si era concluso con l’annullamento della delibera e la condanna del condominio al pagamento delle spese legali.

Il condominio, a sua volta, richiedeva all’amministratore il rimborso di tali spese, accusandolo di inadempimento contrattuale per l’errata convocazione. L’amministratore si difendeva sostenendo di aver inviato la convocazione per posta ordinaria su esplicita richiesta del condomino interessato, una modalità all’epoca non formalmente vietata.

La Decisione dei Giudici di Merito: Un’Applicazione Rigida del Giudicato

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione al condominio. Secondo i giudici di merito, la sentenza che aveva annullato la delibera costituiva ‘giudicato’, ovvero una decisione definitiva che non poteva essere rimessa in discussione. Di conseguenza, la responsabilità dell’amministratore era considerata una conseguenza diretta e automatica di quella prima sentenza. Ogni difesa dell’amministratore, inclusa la presunta richiesta del condomino e l’eventuale concorso di colpa del condominio, veniva ritenuta ‘assorbita’ e preclusa dal giudicato precedente.

I Limiti del Giudicato e la Responsabilità dell’Amministratore di Condominio

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa prospettiva, accogliendo il ricorso dell’amministratore. Gli Ermellini hanno chiarito un principio fondamentale: la sentenza che annulla una delibera tra un condomino e il condominio non ha efficacia di giudicato in un successivo e distinto giudizio di responsabilità promosso dal condominio contro il suo amministratore.

Le due cause sono ontologicamente diverse: la prima riguarda la validità di un atto (la delibera), la seconda l’adempimento di un contratto (il mandato dell’amministratore). Le parti e le ‘causae petendi’ (le ragioni della pretesa) sono differenti. Pertanto, la Corte d’Appello aveva errato nel non valutare nel merito le difese dell’amministratore, che aveva pieno diritto di dimostrare di aver agito con la dovuta diligenza o che vi fossero circostanze che escludevano o attenuavano la sua colpa.

Il Ruolo dell’Assemblea: Concorso di Colpa e Obbligo di Verifica

Il punto più innovativo della sentenza riguarda il ruolo dell’assemblea. La Cassazione ha sottolineato che, ai sensi dell’art. 1136 c.c. (nella formulazione applicabile all’epoca dei fatti), l’assemblea non può deliberare ‘se non consta che tutti i condomini […] sono stati invitati alla riunione’.

Questo significa che esiste un preciso dovere in capo all’assemblea stessa, e per essa al suo presidente, di controllare la regolarità degli avvisi di convocazione prima di procedere con la discussione e la votazione. L’omissione di tale controllo costituisce un comportamento colposo che può contribuire a causare il danno (cioè i costi derivanti dall’annullamento della delibera). Tale omissione può quindi configurare un’ipotesi di concorso di colpa del condominio danneggiato ai sensi dell’art. 1227 c.c., con la conseguenza di ridurre il risarcimento dovuto dall’amministratore.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sulla base della netta distinzione tra il giudizio di impugnazione della delibera e quello di responsabilità dell’amministratore. Il primo ha per oggetto la validità dell’atto collegiale nei confronti dei condomini; il secondo, invece, la valutazione del comportamento dell’amministratore nell’esecuzione del suo mandato. Un giudicato formatosi nel primo processo non può vincolare il giudice del secondo, che deve poter accertare autonomamente la sussistenza di un inadempimento colpevole. Inoltre, la Corte ha valorizzato il dovere dell’assemblea di autoverifica, sancito dall’art. 1136 c.c., come un presupposto essenziale per la validità delle proprie deliberazioni. Ignorare questo dovere non può che ricadere, almeno in parte, sul condominio stesso, che non può poi riversare integralmente le conseguenze negative sull’amministratore. La decisione impugnata è stata quindi cassata con rinvio, affinché la Corte d’Appello riesamini il caso applicando questi principi.

Le conclusioni

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, rafforza le garanzie difensive degli amministratori di condominio, che non possono essere ritenuti responsabili in via automatica per l’annullamento di una delibera. Essi hanno il diritto di veder esaminata la loro condotta specifica nel contesto del rapporto di mandato. In secondo luogo, responsabilizza le assemblee condominiali e i loro presidenti, chiamati a un ruolo attivo di controllo sulla regolarità procedurale delle riunioni. Prima di iniziare qualsiasi discussione, è buona prassi che il presidente verifichi e dia atto a verbale dell’avvenuta regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Questo non solo previene future impugnazioni, ma protegge anche il condominio da un eventuale concorso di colpa nel caso in cui si verifichi un errore e si agisca per il risarcimento contro l’amministratore.

Una sentenza che annulla una delibera condominiale per errata convocazione rende automaticamente l’amministratore responsabile per i danni?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la sentenza di annullamento non ha efficacia di giudicato nel successivo giudizio di responsabilità contro l’amministratore. Quest’ultimo ha diritto a un’autonoma valutazione della sua condotta e delle sue difese.

L’assemblea condominiale ha qualche responsabilità sulla verifica delle convocazioni?
Sì. Secondo la Corte, l’assemblea, e in particolare il suo presidente, ha il dovere di controllare la regolarità degli avvisi di convocazione prima di deliberare. È un requisito essenziale per la validità della riunione.

Se l’assemblea non controlla la regolarità delle convocazioni, quali sono le conseguenze in un’azione di risarcimento contro l’amministratore?
L’omissione di questo controllo da parte dell’assemblea può configurare un concorso di colpa del condominio stesso. Ciò può portare a una riduzione del risarcimento dovuto dall’amministratore, in proporzione all’incidenza causale della negligenza dell’assemblea.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29878 Anno 2019

Civile Sent. Sez. 2 Num. 29878 Anno 2019

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/11/2019

SENTENZA

sul ricorso 24966-2015 proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI P.LE RAGIONE_SOCIALE DI MILANO, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO (TEL. 06.58205778), presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3314/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/09/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/10/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NOME COGNOME il quale ha concluso per l’accoglimento dei primi due motivi di ricorso e l’assorbimento del terzo motivo;

uditi gli Avvocati COGNOME COGNOME anche per delega dell’Avvocato COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 3314/2014 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 17 settembre 2014.

Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO Milano.

Con citazione del 23 luglio 2008 il Condominio di INDIRIZZO convenne l’amministratore NOME COGNOME perché venisse dichiarata la responsabilità dello stesso a titolo di inadempimento contrattuale, con condanna al risarcimento dei danni pari ad € 3.651,33. Tale somma corrispondeva all’importo intimato a titolo di rimborso spese processuali dal condomino COGNOME, il quale aveva vittoriosamente impugnato la delibera assembleare del 28 febbraio 2007 per errata convocazione. La domanda di responsabilità contrattuale venne accolta dal Tribunale di Milano con sentenza del 15 settembre 2010. NOME COGNOME propose gravame, respinto dalla Corte d’appello di Milano con sentenza del 17 settembre 2014. L’appellante sostenne che l’art. 1136 c.c. pone a carico dell’assemblea, e quindi dei condomini, l’obbligo di verificare
l’avvenuta regolare convocazione di tutti gli aventi diritto; l’amministratore NOME COGNOME dedusse altresì che la convocazione del condomino Da Pozzo Ferraris era stata eseguita a mezzo posta ordinaria, e non tramite raccomandata, perché così richiesto dallo stesso condomino destinatario. La Corte di Milano espose che l’obbligo di procedere alla rituale convocazione dei condomini spetta per legge, piuttosto, all’amministratore, in adempimento del mandato ricevuto. I giudici di secondo grado affermarono, inoltre, che l’allegazione secondo cui era stato lo stesso condomino COGNOME a richiedere l’inoltro delle convocazioni a mezzo posta ordinaria era assorbita dal giudicato disceso sulla pronuncia di annullamento della delibera assembleare, trattandosi, peraltro, di accordo non opponibile ai terzi. Circa la eccepita concorrente condotta colposa del Condominio di INDIRIZZO, anche tale rilievo veniva reputato nella sentenza impugnata precluso dal giudicato dell’annullamento della delibera, con condanna alle spese del Condominio.
Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.11 primo motivo di ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1136, comma 6, c.c. (pagina 19 e ss.). Il ricorrente censura la sentenza della Corte d’appello, per non aver considerato che l’obbligo imposto in capo all’amministratore di procedere alla convocazione di tutti i condomini non esime l’assemblea dall’obbligo ad essa imposto di verificare la regolarità delle medesime convocazioni.

Il secondo motivo di ricorso di NOME COGNOME deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., non avendo considerato la Corte di Milano che la sentenza del giudizio intercorso tra il condomino Da Pozzo Ferraris ed il Condominio

di INDIRIZZO non potesse valere come giudicato nei confronti del ricorrente.

Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1372 c.c. in ordine alla valenza come accordo inter partes inopponibile al Condominio della richiesta del condomino Da Pozzo Ferraris di inoltro delle convocazioni a mezzo posta ordinaria.

Di seguito, il ricorrente ripropone le proprie deduzioni difensive, rimaste assorbite nella decisione d’appello, e richiama le domande di restituzione da avanzare in conseguenza della invocata cassazione della sentenza impugnata.

1.1. I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, in quanto connessi, e si rivelano fondati nei limiti di seguito enunciati.

A proposito, in particolare, del secondo motivo, deve considerarsi che la sentenza di annullamento di una deliberazione dell’assemblea di condominio riveste efficacia di giudicato quanto alla causa di invalidità accertata (nella specie, l’omessa convocazione del condomino Da Pozzo Ferraris all’assemblea del 28 febbraio 2007) nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato personalmente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ciò desumendosi dalla regola di obbligatorietà delle delibere per tutti i partecipanti posta dall’art. 1137, comma 1, c.c., che fa escludere che la delibera annullata giudizialmente debba intendersi rimossa per il solo impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari (arg. da Cass. Sez. 1, 02/05/2007, n. 10139; Cass. Sez. 2, 25/11/1991, n. 12633).
E’ dunque evidente che, a differenza di quanto ritenuto dalla Corte d’appello di Milano, la sentenza di accertamento della

invalidità di una deliberazione assembleare non rivesta alcuna efficacia sostanziale di giudicato, ai sensi dell’art. 2909 c.c., nel giudizio, quale quello in esame, in cui sia dedotta la responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio per la causazione di quella invalidità, attesa l’ontologica differenza sia delle parti sia delle “causae petendi”.

L’azione promossa dal Condominio di INDIRIZZO, Milano, contro l’amministratore NOME COGNOME era diretta a far valere la responsabilità dello stesso per l’omessa convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. del condomino COGNOME all’assemblea del 28 febbraio 2007. Si tratta, perciò, di azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale rispetto all’obbligo dell’amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza imposta dall’art. 1710 c.c. e dall’art 1176 c.c. La Corte d’appello ha considerato l’amministratore COGNOME tenuto a risarcire al Condominio i danni consistenti nelle spese giudiziali corrisposte al condomino COGNOME, in quanto conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento all’obbligo di regolare convocazione dell’assemblea degli aventi diritto a partecipare all’assemblea. La Corte di Milano ha però erroneamente considerato “assorbita” dal giudicato di annullamento della delibera l’allegazione dell’amministratore che il condomino COGNOME COGNOME era stato convocato con posta ordinaria per sua specifica richiesta in tal senso (nella vigenza, peraltro, della formulazione dell’art. 66, disp. att. c.c. antecedente alla modifica intervenuta con la legge n. 220 del 2012, che non prescriveva alcuna formalità per la convocazione dei condomini all’assemblea): l’amministratore aveva compiuto tale allegazione non certo per rimettere in discussione la validità della deliberazione assembleare del 28 febbraio 2007, ma
quale elemento di valutazione della propria condotta di mandatario e di giustificazione dell’eventuale inadempimento addotto, onde stabilire se egli fosse davvero venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del Condominio (arg. da Cass. Sez. 2, 18/05/2009, n. 11419).

Ha parimenti errato la Corte d’appello di Milano nell’affermare che il giudicato conseguito sulla invalidità della delibera assembleare del 28 febbraio 2007 precludesse l’accertamento di un concorso di colpa del Condominio di INDIRIZZO Milano, ai sensi dell’art. 1227, comma 1, c.c. atteso che, per quanto sopra enunciato, la sentenza di annullamento della deliberazione dell’assemblea non può certo rivestire efficacia di giudicato sulla responsabilità esclusiva dell’amministratore verso i condomini e sulla esclusione dell’apporto causale del Condominio danneggiato. A tal fine, ribaltando altresì quanto affermato nella sentenza impugnata a proposito dell’assenza di specifici obblighi “a carico dei condomini e/o dell’assemblea”, deve considerarsi come, se è l’amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), l’art. 1136, comma 6, c.c., nella formulazione qui applicabile ratione temporis, prescrive che “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini (‘gli aventi diritto’, dopo la riformulazione intervenuta con la legge n. 220 del 2012) sono stati invitati alla riunione (‘sono stati regolarmente convocati’)”, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione (arg. da Cass. Sez. 2, 22/02/1995, n. 1980; Cass. Sez. 2, 16/07/1981, n. 4648).
E’ perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco

degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (arg. da Cass. Sez. 2, 22/05/1999, n. 5014; Cass. Sez. 1, 30/10/1970, n. 2263).
111.11 ricorso deve pertanto essere accolto per quanto indicato in motivazione. La sentenza impugnata viene cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano, la quale terrà conto dei rilievi svolti e si uniformerà agli enunciati principi, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 3 ottobre 2019.

Il Consigliere estensore

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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