Requisiti amministratore condominio: nomina nulla

La Cassazione, con sentenza 28195/2024, ha stabilito che la delibera di nomina di un amministratore privo dei necessari requisiti professionali e di onorabilità è nulla. Questa decisione chiarisce che la mancanza iniziale dei requisiti amministratore condominio non comporta la semplice cessazione dall’incarico, ma una nullità radicale che invalida anche il contratto di amministrazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Requisiti Amministratore Condominio: la Cassazione sancisce la Nullità della Nomina

La figura dell’amministratore di condominio è centrale per la corretta gestione degli edifici e la tutela dei diritti dei condomini. Per questo, la legge impone specifici requisiti amministratore condominio di onorabilità e professionalità. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 28195/2024) ha fatto chiarezza sulle conseguenze della nomina di un soggetto che non possiede tali requisiti fin dall’inizio, stabilendo un principio di fondamentale importanza: la delibera di nomina è radicalmente nulla.

I Fatti del Caso: La Nomina Contestata

Il caso ha origine dall’impugnazione, da parte di un condomino, della delibera assembleare con cui era stata nominata amministratrice una società di gestione immobiliare. Il condomino sosteneva che i dipendenti della società, incaricati di svolgere concretamente le funzioni, fossero privi dei requisiti soggettivi richiesti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Si trattava, quindi, di una contestazione sulla validità originaria dell’atto di nomina.

La Decisione dei Giudici di Merito: Cessazione vs Nullità

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda del condomino. Secondo i giudici di merito, la mancanza dei requisiti non determinava la nullità della nomina, ma soltanto la “cessazione dall’incarico”, un’ipotesi che la legge prevede espressamente per il caso in cui i requisiti vengano persi dopo la nomina. In sostanza, si equiparava il difetto iniziale alla perdita successiva, con conseguenze molto diverse in termini di validità dell’operato dell’amministratore.

L’Analisi della Corte di Cassazione e i requisiti amministratore condominio

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la decisione, accogliendo il ricorso del condomino e affermando che la delibera di nomina è nulla. L’analisi della Corte si fonda su tre pilastri argomentativi.

La Natura Imperativa dell’Art. 71-bis disp. att. c.c.

La Corte sottolinea che le norme sui requisiti amministratore condominio sono norme imperative. Questo significa che non possono essere derogate dalla volontà dei privati (l’assemblea), in quanto sono poste a tutela di un interesse superiore, quello della collettività dei condomini, a essere amministrati da soggetti qualificati e onorabili. La professionalità e l’onorabilità non sono semplici dettagli, ma elementi che incidono sulla capacità stessa del soggetto di contrattare e assumere l’incarico.

Difetto Originario e Perdita Sopravvenuta: Una Distinzione Cruciale

Il punto centrale della sentenza è la netta distinzione tra la mancanza dei requisiti ab initio (fin dall’origine) e la loro perdita successiva.
– Il difetto originario impedisce che il rapporto di amministrazione nasca validamente. La conseguenza è la nullità, che opera ex tunc, cioè retroattivamente, come se la nomina non fosse mai avvenuta.
– La perdita sopravvenuta dei requisiti, invece, incide su un rapporto già validamente costituito e ne provoca la cessazione, con effetti ex nunc, cioè solo per il futuro.
Secondo la Cassazione, è irragionevole parificare le due situazioni, poiché il difetto iniziale vizia l’atto di nomina alla radice.

Il Principio della “Nullità Virtuale”

I giudici di merito avevano osservato che la legge non prevede espressamente la sanzione della nullità per questo caso. La Cassazione supera questa obiezione richiamando l’articolo 1418 del codice civile, che sancisce la cosiddetta “nullità virtuale”: un contratto (o un atto come la delibera) è nullo quando è contrario a norme imperative, anche se la nullità non è esplicitamente prevista. Poiché l’art. 71-bis è una norma imperativa, la sua violazione comporta automaticamente la nullità della nomina.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte motiva la propria decisione sulla base della necessità di garantire una tutela effettiva ai condomini. Permettere la nomina di un amministratore privo dei requisiti legali significherebbe violare l’intenzione del legislatore, che con la riforma del 2012 ha voluto professionalizzare questa figura, imponendo standard minimi di competenza e moralità. La nullità rappresenta la sanzione più adeguata per disincentivare nomine non conformi alla legge e per proteggere l’interesse generale del condominio. La decisione si allinea, inoltre, con principi già affermati in materia societaria, dove la nomina di un amministratore di società privo dei requisiti di onorabilità previsti dallo statuto è considerata radicalmente nulla.

Le Conclusioni: Il Principio di Diritto e le Implicazioni Pratiche

La Corte enuncia il seguente principio di diritto: “la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa“.
Le implicazioni pratiche di questa sentenza sono significative:
1. Invalidità Totale: La nullità travolge non solo la delibera di nomina, ma anche il conseguente contratto di amministrazione.
2. Nessun Diritto al Compenso: L’amministratore nominato in modo nullo non ha diritto a percepire alcun compenso, poiché la sua attività è considerata illegalmente prestata.
3. Imprescrittibilità dell’Azione: L’azione per far dichiarare la nullità di una delibera non è soggetta al breve termine di decadenza di 30 giorni previsto per le delibere annullabili, ma può essere fatta valere in qualsiasi momento.
Questa sentenza rafforza le tutele per i condomini, chiarendo che la scelta dell’amministratore deve avvenire nel rigoroso rispetto dei requisiti di legge, pena l’invalidità radicale della nomina.

Cosa succede se un amministratore di condominio viene nominato senza possedere i requisiti di legge fin dall’inizio?
Secondo la sentenza, la delibera assembleare di nomina è radicalmente nulla per contrarietà a una norma imperativa (l’art. 71-bis disp. att. c.c.).

Qual è la differenza tra la mancanza iniziale dei requisiti e la loro perdita successiva?
La mancanza iniziale dei requisiti (difetto originario) determina la nullità della nomina con effetti retroattivi (ex tunc), come se l’atto non fosse mai esistito. La perdita successiva dei requisiti, invece, comporta la cessazione dall’incarico con effetti solo per il futuro (ex nunc).

L’amministratore nominato in modo nullo ha diritto al compenso per l’attività svolta?
No. La sentenza chiarisce che la nullità della nomina invalida anche il contratto di amministrazione, pertanto l’amministratore non ha azione per richiedere il pagamento del compenso per un’attività considerata illegalmente prestata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28195 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 28195 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 2682/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocata COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 1873/2021 depositata il 15/06/2021.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 17/10/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO, il quale ha concluso come nella memoria ex art. 378, comma 1, c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1.- NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 1873/2021 della Corte d’appello di Milano, pubblicata il 15 giugno 2021.

Non hanno svolto difese gli intimati INDIRIZZO INDIRIZZO e RAGIONE_SOCIALE

2. -La Corte d’appello di Milano ha respinto l’appello proposto da NOME COGNOME contro la sentenza resa dal Tribunale di Milano in data 27 settembre 2019, con la quale, per quanto ancora rilevi, era stata rigettata l’impugnazione della deliberazione assembleare approvata il 13 gennaio 2015 dal Condominio di INDIRIZZO. NOME COGNOME aveva dedotto la nullità di tale delibera, che aveva nominato amministratore condominiale la RAGIONE_SOCIALE, per violazione dell’art. 71 -bis disp. att. c.c., stante la carenza dei requisiti soggettivi in capo a P.RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, cui era stata affidata la gestione del Condominio per conto della indicata società. La Corte d’appello, confermando la decisione di primo grado, ha affermato che la carenza dei requisiti di cui all’art. 71 -bis disp. att. c.c. in capo all’amministratore nominato determini soltanto la cessazione dall’incarico, ai sensi del quarto comma di tale disposizione, e non la nullità della nomina, che non è infatti espressamente prevista dalla legge. Neppure, ad avviso della Corte d’appello, sussisterebbe la nullità di protezione ‘a tutela del condomino consumatore’, sempre per il difetto di una espressa previsione di legge.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO generale NOME AVV_NOTAIO, chiedendo di accogliere il ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.L’unico motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione dell’art. 71 -bis disp. att. c.c., nonché degli artt. 2 n. 2 lettere c ) e c-bis ), 21 lettera f ), 22, 33 e 36 d.lgs. n. 206 del 2005. Il ricorrente espone che nessuno dei due dipendenti della RAGIONE_SOCIALE incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione del Condominio INDIRIZZO INDIRIZZO possedesse i requisiti di cui al citato art. 71bis e che tale situazione non potesse essere regolata al pari della sopravvenuta perdita degli stessi, ipotesi che per legge comporta ‘la cessazione dall’incarico’. La rilevanza generale degli interessi pubblicistici tutelati dall’art. 71 -bis disp. att. c.c., secondo il ricorrente, dovrebbe comportare la nullità della nomina di soggetto sprovvisto di detti requisiti.
-Il motivo di ricorso è fondato.

L’art. 71 -bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile, introdotto dall’art. 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), ed entrato in vigore il 18 giugno 2013, dispone:

‘. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

che hanno il godimento dei diritti civili;

che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

che non sono interdetti o inabilitati;

il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica’ (al riguardo, si veda il d.m. 13 agosto 2014, n. 140, Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali).
3.1. Il testo finale dell’ art. 25 della legge n. 220 del 2012 risultò da modifiche introdotte in seconda lettura alla Camera al disegno di

legge A.S. n. 71-355-399- 1119-1283-B. Nel corso dei lavori della Camera venne meno, tra l’altro, la previsione della dettagliata disciplina inerente al registro pubblico degli amministratori condominiali, che era invece contenuta nel testo licenziato dal Senato.

3.2. La legge n. 220 del 2012, in particolare con gli artt. 1129, 1130 e 1130bis del codice civile, ha profondamente rimodellato la figura dell’amministratore di condominio, incrementandone gli obblighi, le attribuzioni e le connesse responsabilità, tanto nei confronti dei condomini, quanto nei confronti dei terzi.

3.3. -La formulazione dell’art. 71 -bis disp. att. c.c. e i lavori preparatori rendono chiara l’intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condominio al possesso di requisiti di professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato (Cass. n. 7874 del 2021), disposti nell’interesse superiore della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente. L’ art. 71 -bis delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile.
3.4. La sentenza delle Sezioni Unite civili di questa Corte n. 9839 del 2021 ha ribadito che sono nulle, e perciò sottratte al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni stabilito dal secondo comma dell’art. 1137 c.c., le deliberazioni dell’assemblea di condominio ‹‹illecite››, tali essendo quelle che, seppur adottate nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea, risultano contrarie a “norme imperative”, all’ “ordine pubblico” o al “buon costume”.

L’art. 71 -bis disp. att. c.c. è una norma imperativa, in quanto, come si è già evidenziato, non è derogabile dalla volontà dei privati ed è posta a tutela degli interessi generali della collettività.

3.5. -La circostanza che l’art. 71 -bis disp. att. c.c. regoli espressamente, al quarto comma, la fattispecie della ‘perdita dei requisiti’ (di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma), indicandola come causa di ‘cessazione dall’incarico’ (della quale l’assemblea, convocata ‘senza formalità’, si limita a prendere atto), non significa affatto che identica soluzione debba prescegliersi per l’ipotesi del difetto originario dei requisiti stessi. Sarebbe anzi manifestamente irragionevole una disposizione che parificasse nel trattamento normativo la perdita sopravvenuta dei requisiti di professionalità ed onorabilità necessari per lo svolgimento di un incarico, la quale logicamente riveste un effetto ex nunc , alla ipotesi dell’accertamento dell’insussistenza ab initio dei requisiti legittimanti, vicenda che non può che produrre i suoi effetti ex tunc .
3.6. -Neppure assume rilievo l’argomento che l’art. 71 -bis disp. att. c.c. non prevede espressamente la nullità della delibera di nomina di un soggetto sprovvisto dei requisiti in esame. L’art. 1418, comma 1, c.c., applicabile anche in materia, prevede la nullità dell’atto di autonomia privata ‘contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente’ (cd. nullità per illegalità ): l’essere l’art. 71 -bis disp. att. c.c. una norma proibitiva ‘imperfetta’, che, cioè, non abbina al divieto di svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio senza i requisiti una esplicita sanzione civilistica, non vale a smentire la nullità della delibera di nomina.
Di recente, tanto la sentenza n. 8472 del 2022 pronunciata dalle Sezioni Unite civili di questa Corte, quanto la sentenza della Corte costituzionale n. 22 del 2024, hanno ripreso la distinzione dogmatica tra ‘nullità testuali’ (quelle che prevedono espressamente la sanzione

della nullità, quale conseguenza della violazione di una norma imperativa) e ‘nullità virtuali’ (quelle che, pur in mancanza di tal espressa previsione, derivano comunque dalla contrarietà a norme imperative ai sensi del primo comma dell’art. 1418 c.c. «salvo che la legge disponga diversamente»), spiegando che queste ultime richiedono all’interprete di accertare se il legislatore, con la prescrizione di norme imperative, abbia anche inteso far discendere, dalla contrarietà dell’atto negoziale ad esse, la sua nullità.
3.7. La violazione della norma imperativa di cui all’art. 71 -bis disp. att. c.c. determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

3.8. – La soluzione ermeneutica che depone per la nullità della delibera di nomina di un amministratore di condominio sprovvisto dei requisiti ex art. 71bis disp. att. c.c. è in linea anche con la diffusa interpretazione che si dà dell’art. 2387 c.c. in tema di società per azioni, ritenendosi, appunto, radicalmente nulla, in forza del rinvio all’art. 2382 c.c., la nomina dell’amministratore che sia ab origine non in possesso degli speciali requisiti di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l’assunzione della carica (comportando invece la decadenza il venir meno di detti requisiti in corso del mandato).
3.9. -La ritenuta nullità della delibera radicata sul carattere imperativo dell’art. 71 -bis disp. att. c.c. assorbe l’ulteriore profilo di nullità che il ricorrente collega alle esigenze di protezione del consumatore, il cui esame peraltro imporrebbe di dare soluzione alla complessa questione della applicabilità della relativa disciplina di tutela allorché a contrattare con un professionista sia un condominio

edilizio, di solito composto di soggetti tra cui alcuni agiscono, a loro volta, quali “professionisti”, ed altri, invece, da “consumatori”.

– Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:

la deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71 -bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente.

Uniformandosi a tale principio di diritto, la Corte d’appello di Milano dovrà accertare, per verificare la validità della deliberazione assembleare approvata il 13 gennaio 2015 dal Condominio INDIRIZZO, se avessero il possesso dei requisiti ex art. 71bis disp. att. c.c. gli amministratori e i dipendenti della RAGIONE_SOCIALE incaricati di svolgere le relative funzioni di amministrazione.

Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, la quale procederà a nuovo esame della causa e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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