Regolamento di confini: priorità dei titoli di proprietà

In una lunga controversia per il regolamento di confini tra due proprietà, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello. Quest’ultima, in assenza di indicazioni chiare dai titoli di acquisto e dai piani di lottizzazione, ha correttamente determinato il confine basandosi sulla mappa catastale d’impianto originale e su rilievi topografici moderni (GPS), rigettando il ricorso dei proprietari che contestavano tale ricostruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento di Confini: la Cassazione fa Chiarezza sulla Gerarchia delle Prove

L’azione di regolamento di confini rappresenta uno strumento fondamentale per risolvere le incertezze sulla linea di demarcazione tra proprietà immobiliari. Con l’ordinanza n. 3778/2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su questo tema, ribadendo i criteri gerarchici che il giudice deve seguire nella valutazione delle prove. La decisione sottolinea come, in assenza di indicazioni univoche dai titoli di proprietà e dai relativi frazionamenti, altri elementi, come le mappe catastali d’impianto e i rilievi topografici, diventano decisivi.

I Fatti di Causa

La controversia nasce nel 1998, quando i proprietari di un terreno citano in giudizio il vicino, lamentando uno sconfinamento e chiedendo al giudice di stabilire l’esatto confine tra i due fondi. Entrambe le proprietà derivavano da una lottizzazione più ampia e i rispettivi atti di acquisto facevano riferimento a specifici piani di frazionamento. Inizialmente, il Tribunale e la Corte d’Appello avevano individuato il confine basandosi sui resti di un vecchio muro a secco e su rilievi aerofotogrammetrici, condannando il vicino alla restituzione della porzione di terreno indebitamente occupata.

L’Iter Giudiziario e l’Importanza del Regolamento di Confini

Il caso ha avuto un percorso processuale complesso, giungendo per ben due volte all’attenzione della Corte di Cassazione prima di questa decisione finale. In una precedente ordinanza (n. 7067/2011), la Suprema Corte aveva cassato la sentenza d’appello, affermando un principio di diritto consolidato: nel regolamento di confini, gli atti di frazionamento o di lottizzazione richiamati nei titoli di proprietà costituiscono parte integrante degli stessi e hanno rilevanza prioritaria. Il giudice, quindi, avrebbe dovuto prima esaminare tali documenti e, solo in caso di persistente incertezza, ricorrere ad altri elementi probatori. A seguito di un secondo rinvio, la Corte d’Appello, dopo una nuova consulenza tecnica, giungeva alla medesima conclusione, ritenendo impossibile ricostruire il confine solo sulla base dei titoli e dei frazionamenti. Anche questa decisione veniva cassata (Ord. n. 21725/2019), poiché il giudice non aveva adeguatamente valorizzato tutti gli elementi di fatto a disposizione.

La Decisione Finale sul Regolamento di Confini

Nella sua ultima pronuncia, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la validità della sentenza emessa dal giudice del rinvio. Quest’ultimo, attenendosi scrupolosamente alle indicazioni della Suprema Corte, ha correttamente gestito la gerarchia delle prove. Ha prima accertato che i piani di lottizzazione e i frazionamenti menzionati negli atti di acquisto non erano sufficienti, da soli, a determinare con certezza il confine. Di conseguenza, ha legittimamente fondato la sua decisione su altri elementi, ritenuti più affidabili: la “mappa di impianto” originale del catasto e i moderni rilievi topografici effettuati con strumentazione GPS.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza impugnata fosse chiara, logica e conforme al “minimo costituzionale” richiesto. Il giudice del rinvio ha spiegato in modo esauriente perché la ricostruzione basata sui titoli di proprietà fosse impraticabile e perché, invece, la mappa d’impianto fornisse una base più solida. Il consulente tecnico aveva rilevato che i vecchi muri ancora esistenti in zona coincidevano con le linee della mappa d’impianto, ad eccezione di un tratto non rilevante per la causa. Inoltre, una ricostruzione basata sull’ipotetico prolungamento di un muro lontano avrebbe portato a una superficie del fondo degli attori enormemente superiore a quella indicata nel loro stesso atto di compravendita, creando una palese incongruenza. La decisione, quindi, non si è basata su elementi arbitrari, ma su un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, che ha valorizzato gli elementi oggettivi (rilievi GPS) in connessione con l’estensione della superficie indicata nei titoli.

Le Conclusioni

L’ordinanza n. 3778/2024 ribadisce un principio cruciale nel regolamento di confini: il giudice deve seguire una precisa gerarchia probatoria. La prova principale è costituita dai titoli di proprietà e dai documenti tecnici ad essi allegati (frazionamenti, lottizzazioni). Tuttavia, quando questi elementi si rivelano incerti o insufficienti, il giudice ha il potere e il dovere di ricorrere a ogni altro mezzo di prova, inclusi i dati delle mappe catastali (specialmente quelle d’impianto), i rilievi sul campo e qualsiasi altro elemento di fatto emergente dall’istruttoria. La decisione finale deve essere il frutto di una valutazione logica e coerente di tutte le prove disponibili, al fine di raggiungere la ricostruzione più attendibile del confine controverso.

Qual è la prova principale in un’azione di regolamento di confini?
La prova principale è costituita dai rispettivi titoli di proprietà delle parti e dagli atti di frazionamento o lottizzazione in essi richiamati, che ne costituiscono parte integrante e rivestono prioritaria rilevanza.

Quando il giudice può utilizzare altri mezzi di prova come le mappe catastali?
Il giudice può ricorrere ad altri elementi probatori, come le mappe catastali, i rilievi topografici o altri elementi di fatto, solo nell’ipotesi confermata di incertezza derivante dall’esame dei titoli di proprietà e dei relativi allegati.

Perché il ricorso è stato rigettato in questo specifico caso?
Il ricorso è stato rigettato perché il giudice del rinvio ha correttamente seguito le indicazioni della Cassazione. Ha prima verificato l’inidoneità dei titoli e dei piani di lottizzazione a definire il confine con certezza e, successivamente, ha fondato la sua decisione sulla mappa catastale d’impianto e su precisi rilievi topografici, fornendo una motivazione chiara, coerente e non illogica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3778 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3778 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 10644/2022 proposto da:

TRIBASTONE GIUSEPPE, FIRRINCIELI CARMELO, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO , presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrenti –

Contro

NOME, NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrenti –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania n. 1968/2021 depositata il 15/10/2021.

Regolamento di confini

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 07 febbraio 2024.

Rilevato che:

1. con citazione notificata nel l’aprile 1998 , NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio NOME COGNOME dinanzi al Pretore di Ragusa assumendo di essere comproprietari di un terreno (foglio 63, p.lle 995, 996, 997), acquistato con atto notarile del 04/01/1997, facente parte di una lottizzazione, confinante con quello del convenuto (p.lle 974, 968 e 976) e, lamentando uno sconfinamento da parte di quest’ultimo, chiesero che venisse stabilito il confine tra i due fondi.
Integrato il contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME e di NOME COGNOME (rispettivamente coniuge e figlio del convenuto), anch’essi comproprietari del fondo limitrofo a quello degli attori, il Tribunale di Ragusa, con sentenza n. 499/2003, dichiarò che il confine era quello indicato dal c.t.u. che aveva individuato la linea di demarcazione delle due proprietà dai resti di un vecchio muro a secco e da risalenti rilievi aerofotogrammetrici; conseguentemente, condannò i convenuti alla restituzione della parte di terreno illegittimamente posseduta.
Proposta impugnazione dai soccombenti, la Corte d’appello di Catania, con sentenza n. 1086/2009, ha rigettato l’appello.

Sul ricorso dei convenuti, questa Corte, con ordinanza n. 7067/2011, in accoglimento del primo motivo di ricorso, con il quale era stata dedotta la violazione e la falsa applicazione dell ‘ art. 950, cod. civ., e la connessa carenza di motivazione su un punto decisivo della controversia, cassò la sentenza impugnata che disattendeva il consolidato principio di diritto secondo cui gli atti di frazionamento o di lottizzazione, richiamati nei titoli, ne costituiscono parte integrante

e rivestono, quindi, rilevanza prioritaria ai fini dell ‘ individuazione del confine.

Ad avviso della Corte, il giudice a quo , prima di ricorrere ad altri elementi al fine di determinare il confine, avrebbe dovuto, anzitutto, prendere in esame le indicazioni contenute nei suddetti allegati e, soltanto nella confermata ipotesi di incertezza, valorizzare gli elementi di fatto in concreto utilizzati dal consulente tecnico d ‘ ufficio o altri eventualmente emergenti dall’istruttoria;

2. gli attori riassunsero il giudizio davanti alla Corte d’appello di Catania e chiesero la conferma della sentenza di primo grado; i convenuti, costituendosi, chiesero di dichiarare che il confine tra i fondi delle parti in causa era quello di cui al ‘ tipo di frazionamento ‘ approvato dall ‘ UTE di Ragusa in data 03/07/1993, prot. 1782, cioè, quello risultante dai piani di lottizzazione o dagli altri elementi indicati nei titoli di acquisto e accertati in sede istruttoria.

La Corte d’appello di Catania, disposta una nuova c.t.u., con sentenza n. 1525/2015, rigettò l’appello e confermò la sentenza del Tribunale di Ragusa n. 499/2003;

3. sul ricorso per cassazione proposto da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, nel contraddittorio degli attori, questa Corte, con ordinanza n. 21725/2019, ha cassato con rinvio la decisione d’appello, sul rilievo che (cfr. pagg. 10 e 11 dell’ordinanza di rinvio): «La corte d ‘ appello dopo aver dato atto che il consulente tecnico d ‘ ufficio nominato nel giudizio di secondo grado aveva chiaramente evidenziato come i tipi di frazionamento e il piano di lottizzazione richiamati nei titoli di proprietà non consentivano di ricostruire direttamente il confine oggetto di causa, ha ritenuto di non poter far altro che prendere atto di tale impossibilità escludendo, in particolare, di poter individuare il confine in base all ‘ accertamento con il quale lo stesso consulente tecnico d ‘ ufficio, presumendo la
coincidenza – al momento dei due frazionamenti che nel 1981 e nel 1991 hanno interessato le particelle in esame – tra i dati catastali e la situazione di fatto, aveva rinvenuto tale confine sulla base delle risultanze catastali: la corte, infatti, ha ritenuto che tale accertamento fosse ‘ precluso … dai limiti del giudizio di rinvio ‘ . La Corte di cassazione, tuttavia, nell ‘ ordinanza n. 7067 del 2011, in accoglimento di un motivo di ricorso con il quale era stata dedotta la violazione e la falsa applicazione dell ‘ art. 950 c.c., con connessa carenza di motivazione su un punto decisivo, aveva ritenuto che i giudici di merito si erano discostati ‘ dal consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità …, secondo cui gli atti di frazionamento o di lottizzazione, richiamati nei titoli ne costituiscono parte integrante, cosi rivestendo prioritaria rilevanza ai fini dell ‘ individuazione del confine; sicché i giudici di appello, prima di ricorrere ad altri elementi al fine di tale determinazione, avrebbero dovuto anzitutto prendere in esame le indicazioni contenute nei suddetti allegati e, soltanto nella confermata ipotesi di incertezza anche di quelle (disamina che va rimessa al giudice di rinvio), valorizzare gli elementi di fatto in concreto utilizzati dal c.t.u. o altri eventualmente emergenti dall ‘ istruttoria ‘ . La Suprema Corte, quindi, ad onta di quanto ritenuto dalla corte d ‘ appello, aveva espressamente consentito (ed imposto) al giudice di rinvio di esaminare, al fine di accertare il confine controverso, non solo le risultanze emergenti, dai titoli di proprietà ma anche, in caso di perdurante incertezza di tali indicazioni, ‘ gli elementi di fatto in concreto utilizzati dal c.t.u. o altri eventualmente emergenti dall ‘ istruttoria ‘ »;
NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno riassunto la causa davanti al giudice d’appello che, nel contraddittorio dei convenuti, con sentenza n. 1968/2021, ‘ in parziale accoglimento dell’appello’ proposto da NOME COGNOME, NOME COGNOME e

NOME COGNOME avverso la sentenza n. 499 del 2003 del Tribunale di Ragusa, ha dichiarato che il confine tra il fondo degli attori e quello dei convenuti è ‘quello accertato e indicato dal AVV_NOTAIO.t.u. AVV_NOTAIO nelle planimetrie nn. 9 e 11 della relazione depositata in data 8.2.2013′;

5. il giudice del rinvio ha posto l’accento s ul supplemento di c.t.u. del 10/02/2014 e ha stabilito che il piano di lottizzazione del 1980 e il tipo di frazionamento del 1993, richiamati negli atti di acquisto delle parti (compravendita notarile del 15/01/1997, per quanto riguarda gli attori, donazione del 21/04/1995, per quanto riguarda i convenuti) non sono idonei ad individuare il confine tra i fondi, e che a tal fine occorre fare riferimento alla ‘mappa di impianto’ risalente all’epoca di formazione del catasto (agli inizi del secolo scorso).
Inoltre, prosegue la sentenza, il c.t.u. ha compiuto dei rilievi topografici, mediante strumentazione GPS, e ha constatato che (cfr. pag. 14 della sentenza) « vecchi confini ancora esistenti in zona (materializzati da vecchi muri) sono stati rilevati e, dal confronto con la mappa catastale d’impianto, risultano coincidenti. L’unica difformità riscontrata è quella riguardante il tratto di muro esistente in prossimità del confine oggetto di causa (v. all.to 10), rilevato nelle particelle sottostanti la strada rispetto alle aree oggetto della controversia».
Il prolungamento del tratto finale di questo vecchio muro, rettilineo, lontano dai fondi delle parti, con una inclinazione difforme dalle mappe di impianto, diversamente da tutti gli altri muri ancora esistenti in loco , non consentirebbe di determinare con certezza i confini, anche perché, ove si aderisse a tale ipotetica ricostruzione, la superficie dei fondi degli attori, indicata in 540 mq nella compravendita del 1997, sarebbe pari a 1.223,05 mq, con una differenza di 683,05 mq.

Il c.t.u., pertanto, ha ricostruito graficamente il confine partendo dalla mappa catastale di impianto, con il risultato che il confine non lambisce il fabbricato, come sostengono gli attori, ma il ballatoio ad esso antistante, e tale limitato tratto di fondo va restituito agli attori;

NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi.

NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza camerale;

Considerato che:

il primo motivo di ricorso -‘ Violazione e falsa applicazione art. 950 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ censura la sentenza impugnata che ha trascurato che il c.t.u., nella perizia suppletiva, aveva individuato che la linea di confine tra i fondi coincideva con un muro rettilineo il cui tracciato, ricostruito dal c.t.u., coincideva con la mappa catastale di impianto, ossia la mappa catastale preesistente ai frazionamenti e alla lottizzazione, e segnava chiaramente la delimitazione tra le due particelle originarie n. 25 (da cui erano derivate le particelle degli attori nn. 995, 996 e 997 , per l’inserimento della INDIRIZZO) e 16 (particelle nn. 974, 1505, 968, per la lottizzazione dei convenuti);
il secondo motivo – Violazione e/o falsa applicazione art. 132 n. 4 c.p.c., 111 Costituzione e 115 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ censura l’incongruenza ed illogicità della motivazione della sentenza che, confondendo i confini indicati nella mappa di impianto con quelli risultanti oggi dalle mappe catastali, perviene alla conclusine che il confine va individuato ‘sulla scorta della mappa catastale di impianto’ negli allegati nn. 9 e 11 (il che significa che il confine lambirebbe il ballatoio della particella n. 1505);
il secondo motivo, il cui esame è prioritario, è infondato;

3.1. la sentenza impugnata reca una motivazione chiara e priva di aporìe logiche che soddisfa senz’altro il requisito del ‘minimo costituzionale’, come articolato dalla giurisprudenza di questa Corte ( ex multis , Cass. Sez. U. 27/12/2019, n. 34476, la quale cita, in motivazione, Cass. Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Sez. U. 18/04/2018, n. 9558; Sez. U. 31/12/2018, n. 33679) per la quale «nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione»;
il primo motivo è infondato;

4.1. il giudice del rinvio ha spiegato le ragioni per le quali ha condiviso la ricostruzione grafica del confine, operata dal c.t.u. con rilievi topografici e mediante strumentazione GPS, e, al contrario, non ha ritenuto concludente la prosecuzione rettilinea del tratto mancante di un vecchio muro lontano dai fondi con inclinazione difforme dalla mappa d’impianto.

Tale statuizione è coerente con le prescrizioni dell’ordinanza rescindente di questa Corte perché, muovendo dalla mappa di impianto e dagli atti di frazionamento o di lottizzazione, menzionati nei titoli di acquisto, che ne costituiscono parte integrante e rivestono prioritaria importanza ai fini dell’individuazione del confine, con

accertamento di fatto insindacabile in questa sede, determina il confine tra i due fondi valorizzando gli elementi oggettivi (rilievi topografici) utilizzati dal c.t.u. in connessione con l’estensione della superfici e del fondo degli attori indicata nell’atto di acquisto ;

il ricorso va pertanto rigettato;

le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 3.500 ,00, più € 200 ,00 per esborsi, oltre al 15 per cento e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 7 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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