Regolamento di confini: la CTU prevale sulla mappa

Una proprietaria ha intentato una causa per la determinazione di una linea di confine, sostenendo che coincidesse con una recinzione da lei installata. Il tribunale di primo grado le ha dato ragione basandosi su una consulenza tecnica (CTU). La Corte d’Appello, non trovando la relazione della CTU, ha ribaltato la decisione utilizzando le mappe catastali. La Corte di Cassazione ha annullato questa sentenza, affermando che in un’azione di regolamento di confini, il giudice deve acquisire e considerare tutte le prove, specialmente una CTU decisiva, prima di ricorrere al criterio sussidiario delle mappe catastali. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento di confini: la perizia tecnica batte le mappe catastali

Quando sorge un’incertezza sulla linea di demarcazione tra due proprietà, si ricorre all’azione di regolamento di confini. Questo strumento legale permette di ottenere una pronuncia giudiziale che stabilisca con certezza dove finisce una proprietà e inizia l’altra. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 1268 del 2023, offre importanti chiarimenti sulla gerarchia delle prove in questo tipo di controversie, sottolineando il ruolo fondamentale della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) rispetto alle semplici mappe catastali.

I fatti della controversia

La vicenda ha origine dalla domanda di una proprietaria che, nel 2009, citava in giudizio i suoi vicini. L’attrice chiedeva al Tribunale di accertare che il confine tra i loro terreni coincidesse con una recinzione che lei stessa aveva installato anni prima, seguendo il tracciato di una vecchia siepe. Sosteneva, inoltre, di aver posseduto quella porzione di terreno per oltre trent’anni e ne chiedeva quindi la dichiarazione di acquisto per usucapione.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver disposto una CTU, accoglieva la domanda della proprietaria, riconoscendo la recinzione come linea di confine. I vicini, soccombenti, proponevano appello.

La Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione. Il giudice di secondo grado, rilevando la mancata disponibilità del fascicolo di primo grado e, di conseguenza, della relazione della CTU, riteneva insufficienti le altre prove fornite. In assenza di elementi certi, ricorreva al criterio sussidiario delle mappe catastali e dichiarava che il confine era quello risultante da tali mappe. Condannava quindi la proprietaria a rimuovere la recinzione e a restituire il terreno occupato.

La decisione della Cassazione e il corretto regolamento di confini

La proprietaria non si arrendeva e proponeva ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due vizi della sentenza d’appello.

Il primo motivo riguardava la condanna alla restituzione del terreno, una richiesta che, a suo dire, i vicini non avevano mai formulato in primo grado. Il secondo, e più cruciale motivo, denunciava l’errata valutazione delle prove. La Corte d’Appello, secondo la ricorrente, aveva sbagliato a non acquisire d’ufficio la CTU espletata in primo grado, un documento decisivo che avrebbe potuto confermare la sua tesi. Ignorando questa prova fondamentale, il giudice di secondo grado aveva illegittimamente fatto ricorso al criterio residuale delle mappe catastali.

L’errore della Corte d’Appello

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il secondo motivo, assorbendo il primo. Gli Ermellini hanno evidenziato come la valutazione probatoria del giudice d’appello fosse viziata in partenza. La decisione era stata presa senza considerare le risultanze della CTU, un elemento che avrebbe potuto fornire una ricostruzione precisa dei luoghi e consentire una migliore valutazione di tutte le altre prove.

La Cassazione ha chiarito che il giudice d’appello, di fronte alla mancanza di un documento così rilevante, avrebbe dovuto attivarsi per acquisirlo, anche disponendo la ricostruzione del fascicolo d’ufficio. Non è corretto decidere una causa basandosi su un quadro probatorio incompleto, soprattutto quando la prova mancante è potenzialmente decisiva.

Il principio di diritto nel regolamento di confini

La sentenza riafferma un principio cardine in materia di regolamento di confini: il ricorso alle mappe catastali è un criterio puramente sussidiario. L’articolo 950 del codice civile stabilisce che il giudice deve determinare il confine sulla base di ogni mezzo di prova. Solo in caso di assoluta mancanza o inidoneità di altre prove, è consentito fare riferimento alle mappe catastali. Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha invertito l’ordine logico, utilizzando il criterio sussidiario senza prima aver esaurito la valutazione delle prove primarie, come la CTU.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione sottolineando la centralità del principio del giusto processo e della corretta valutazione delle prove. La Corte d’Appello, omettendo di acquisire la relazione peritale, ha di fatto ignorato un elemento probatorio che, come evidenziato dalla ricorrente, era determinante per la decisione. La CTU avrebbe potuto confermare la ricostruzione dei fatti proposta dall’attrice, rendendo superfluo il ricorso alle mappe catastali. Questa omissione ha compromesso la correttezza della valutazione probatoria, portando a una decisione basata su un quadro incompleto e sull’applicazione errata dei criteri legali. La Cassazione ha quindi censurato la scelta del giudice di secondo grado di non adoperarsi per reperire una prova così cruciale, violando di fatto i principi sulla disponibilità e valutazione delle prove (art. 115 c.p.c.).

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassato la sentenza d’appello e rinviato la causa ad un’altra sezione della Corte d’Appello di L’Aquila per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà, prima di tutto, acquisire la CTU e rivalutare l’intero compendio probatorio alla luce delle sue risultanze. Solo qualora, all’esito di questa completa istruttoria, il quadro probatorio rimanesse incerto, potrà farsi ricorso alle mappe catastali. Questa pronuncia ribadisce l’importanza di una rigorosa istruttoria nelle azioni di regolamento di confini e il ruolo preminente delle prove tecniche rispetto ai dati catastali, che hanno una funzione meramente residuale.

In una causa di regolamento di confini, quali prove hanno la precedenza sulle mappe catastali?
Qualsiasi mezzo di prova idoneo, come i titoli di proprietà, le prove testimoniali e soprattutto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ha la precedenza. Le mappe catastali rappresentano un criterio sussidiario, da utilizzare solo in caso di assoluta mancanza o inidoneità delle altre prove.

Cosa deve fare il giudice se un documento di prova fondamentale, come la relazione di una CTU, non è presente nel fascicolo d’appello?
Secondo la Cassazione, il giudice d’appello ha il dovere di adoperarsi per acquisire le prove decisive. Deve quindi disporre la ricerca e l’acquisizione del fascicolo di primo grado o, se necessario, ordinarne la ricostruzione, per poter decidere sulla base di un quadro probatorio completo.

Può il giudice d’appello condannare una parte a restituire un’area di terreno se questa richiesta non era stata fatta in primo grado?
La sentenza non offre una risposta definitiva su questo punto, poiché il relativo motivo di ricorso è stato ‘assorbito’ (cioè non deciso perché superato da un altro motivo). Tuttavia, la Corte lascia intendere che una domanda di rilascio, se non proposta nel giudizio di primo grado, potrebbe essere considerata inammissibile se avanzata per la prima volta in appello.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1268 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1268 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2023

R.G.N.

13582/18

U.P.

15/12/2022

SENTENZA

Regolamento di confini sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13582/NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del AVV_NOTAIO COGNOME, in Roma, INDIRIZZO; -ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO e domiciliati ex lege presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione, INDIRIZZO; controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di appello di L’Aquila n. 372/2018 (pubblicata il 28 febbraio 2018);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15 dicembre 2022 dal AVV_NOTAIO;

lette le conclusioni del P.M., in persona del AVV_NOTAIO procuratore generale NOME COGNOME, con le quali ha chiesto l’accoglimento del ricorso, limitatamente al primo motivo, con le statuizioni conseguenziali;

letta la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c. dalla difesa della ricorrente.

RITENUTO IN FATTO

1. Con atto di citazione del 23 marzo 2009, la sig.ra NOME COGNOME, premettendo di essere proprietaria del fondo distinto in catasto a INDIRIZZO San Nicola a Vasto al foglio 26, part. nn. 653, 336, 337 e 1119, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Vasto, i sigg. NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari del terreno confinante (identificato dalle particelle nn. 335, 831, 834, 837 e 4431 del medesimo foglio 26 e sul quale essi avevano costruito un fabbricato nel 2007 in violazione delle distanze legali), formulando domanda per l’accertamento, qual e linea di confine fra le proprietà attorea e convenuta, di quella coincidente con lo sviluppo della recinzione dalla stessa apposta lungo un tracciato prima delimitato da una siepe, e, per l’effetto, chiedeva di essere dichiarata proprietaria dell’area di confine all’interno della recinzione per essere stata dalla medesima posseduta pacificamente da oltre trent’anni, e perciò usucapita, con condanna dei convenuti alle spese di lite.
Si costituivano in giudizio i convenuti, i quali chiedevano il rigetto de lle domande attoree, sostenendone l’infondatezza e contestando la prospettazione dell’attrice con riferimento all’individuazione del

confine fra i fondi, da ritenersi, invece, coincidente con quello risultante dalle mappe catastali.

Istruita la causa con l ‘acquisizione dei verbali contenenti gli esiti di una prova orale assunta in altro, connesso, procedimento pendente inter partes , oltre che con l’esperimento di C.T.U., il Tribunale adito, con sentenza n. 25/2012, accoglieva la domanda attorea, accertando e dichiarando che la linea di confine fra le proprietà in contesa fosse rappresentata dalla individuata recinzione, e, dichiarata assorbita la domanda di usucapione, condannava i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Decidendo sul gravame interposto dai soccombenti convenuti, la Corte di appello di L’Aquila, nella costituzione dell’appellata, con sentenza n. 372/2018 (pubblicata il 28 febbraio 2018), accoglieva l’appello e, per l’effetto, dichiarava che la linea di confine fra i fon di in contestazione era quella risultante dalle mappe catastali, ordinando alla COGNOME di rimuovere la rete metallica e di restituire agli appellanti la disponibilità del tratto di terreno dalla stessa in precedenza occupato fino alla linea catastale, condannandola anche alla rifusione delle spese di entrambi i gradi.
A fondamento dell’adottata decisione, la Corte abruzzese, dopo aver valutato gli elementi forniti dall’attrice (poi appellata) a sostegno delle sue pretese inidonei a fornire prova certa del confine, rilevava che fosse necessario ricorrere allo strumento sussidiario, costituito dalle risultanze delle mappe catastali, da ritenersi, perciò, ‘l’unico applicabile’ al caso di specie. Più esattamente, il giudice di appello rilevava come, non essendo stata prodotta in appello la relazione del C.T.U. alla quale entrambe le parti avevano fatto riferimento e della quale la sentenza di primo grado conteneva solo un rapido e breve
riferimento, e non potendosi rinvenire al momento della decisione neppure il fascicolo d’ufficio di primo grado nel quale era contenuta, non era dato desumere dalla stessa, in quella sede, nessun elemento a sostegno né della tesi attorea né di quella di controparte, mancando anche altri significativi riscontri a sostegno delle domande della sig.ra COGNOME, non essendo allo scopo sufficienti le generiche dichiarazioni rese da informatori in un processo avente diverso oggetto ( id est: denuncia di nuova opera), peraltro discordanti e non univoche, e non esistendo dunque piena prova a conferma delle tesi attoree.
Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, riferito a due motivi, la sig.ra COGNOME NOME. Hanno resistito con controricorso i sigg. NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

All’esito dell’adunanza camerale prevista dall’art. 380 -bis. 1. c.p.c., il collegio riteneva che il ricorso involgesse la soluzione di questioni che, in difetto di evidenza decisoria, risultava opportuno trattare in pubblica udienza, che, perciò, veniva fissata per l’odierna data, in prossimità della quale la difesa della ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con il primo motivo, parte ricorrente denuncia -ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. -la violazione degli artt. 99, 112 e 345 c.p.c., deducendo che l’impugnata sentenza è da ritenersi viziata da ultrapetizione, sul presupposto del mancato rilievo dell’inammissibilità (tempestivamente eccepita) della domanda proposta per la prima volta in appello dai soccombenti convenuti e non avanzata nel giudizio di primo grado, nel quale essi si erano

limitati a chiedere soltanto il rigetto della domanda per difetto dei presupposti dell’azione e, cioè, per l’assenza dell’incertezza oggettiv a e soggettiva del confine, ma non anche ad invocare l’accertamento della linea confinaria sulla base delle mappe catastali e, comunque, l’emissione dell’ordine di rilascio dell’area che fosse risultata illegittimamente detenuta da essa ricorrente.

Con la seconda censura, la ricorrente deduce -in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c. -la violazione degli artt. 950 e 2697 c.c., nonché dell’art. 115 c.p.c., lamentando l’erroneità dell’impugnata sentenza nella parte in cui la Corte abruzze se aveva ritenuto insufficiente la prova degli elementi apportati per la determinazione della linea di confine attraverso i dati rilevati dalle fotografie, dalla recinzione in loco , dagli informatori e dalle risultanze della C.T.U., omettendo di acquisire il fascicolo di ufficio di primo grado che conteneva la relazione di C.T.U. disposta dal Tribunale, dalle cui risultanze era dato evincere che -come ritenuto dal giudice di primo grado -la linea reale di confine coincideva con quella delimitata dalla recinzione.
Rileva il collegio che -sul piano del criterio dell’ordine logico -giuridico delle questioni -debba essere esaminato prioritariamente il secondo motivo.

Esso è fondato per le ragioni che seguono.

Si osserva in proposito che la valutazione probatoria operata dal giudice di appello, per quanto insindacabile nell’apprezzamento delle risultanze delle prove orali, è stata operata prescindendo dalle emergenze della relazione della c.t.u. (dalle quali si evinceva una precisa ricostruzione dei luoghi, come tale da indurre anche ad migliore valutazione delle altre risultanze istruttorie e di maggiore o minore attendibilità delle stesse), che avrebbe potenzialmente potuto

avallare la ricostruzione posta dalla COGNOME a fondamento della sua domanda di determinazione giudiziale del confine (senza, quindi, dover ricorrere -in caso di positivo accertamento della tesi dell’odierna ricorrente -al criterio sussidiario delle risultanze catastali), non avendo la Corte di appello disposto l’acquisizione del fasc icolo d’ufficio di primo grado (senza, tuttavia, nemmeno ordinarne la ricostruzione, nell’eventualità dell’accertata impossibilità di tale acquisizione).

Con il motivo in esame, quindi, la ricorrente denuncia la decisività della valutazione di detta relazione peritale, richiamando i passaggi della stessa (dai quali sarebbe addirittura emersa la certezza della linea confinaria in coincidenza dell’esistente recinzione) che, nella ricostruzione prospettata, coincideva con gli esiti riconducibili all’espletata prova testimoniale (v. pagg. 11-12 del ricorso), così assolvendo al necessario onere dell’indicazione specifica degli elementi potenzialmente determinanti ai fini della possibile decisione della causa in senso diverso da quello a cui è pervenuto il giudice di appello (cfr., tra le tante, Cass. n. 688/2010, Cass. n. 1678/2016 e Cass. n. 20631/2018), con il ricorso al criterio residuale delle risultanze emergenti dalle mappe catastali (oltretutto, nella specie, applicato con l’illegittima emanazione dell’ord ine di rilascio, a carico della COGNOME, dell’area ritenuta abusivamente occupata, nonostante che le controparti, costituendosi in giudizio, non avessero affatto richiesto tale statuizione).
Pertanto, solo nell’eventualità dell’acquisizione di un cons eguente insufficiente quadro probatorio definitivo (che tenesse conto di tutte le risultanze istruttorie disponibili e, soprattutto, di quelle riconducibili alle emergenze della CTU, in applicazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione alla valutazione dell’ effettiva fondatezza o meno

dell’azione prevista dall’art. 950 c.c.), la Corte di secondo grado avrebbe potuto accogliere l’appello, ancorché solo limitatamente al rigetto della domanda così come inizialmente introdotta dalla COGNOME, applicando il crite rio sussidiario di cui al comma 3 dell’art. 950 c.c., senza, però, poter disporre il conseguente rilascio del terreno eventualmente rilevato come abusivamente detenuto dall’appellata a seguito di tale determinazione, stante l’inammissibilità della relativa domanda, siccome proposta per la prima volta nel giudizio di secondo grado dagli appellanti (non avendo formato oggetto di apposita domanda riconvenzionale in sede di costituzione nel giudizio di primo grado: cfr. Cass. n. 858/2007 e Cass. n. 852/2016).
Per effetto della ravvisata fondatezza del secondo motivo, il primo rimane assorbito.

In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, deve essere accolto il secondo motivo, con conseguente assorbimento del primo. Da ciò consegue la cassazione dell’impugnata sentenza, con il derivante rinvio della causa alla Corte di appello di L’Aquila, in diversa composizione, che provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il primo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di L’Aquila, in diversa composizione.

Così deciso, nella camera di consiglio, della Sezione seconda civile in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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