Regolamento di confini: il muretto prevale sulla mappa

La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito in un caso di violazione delle distanze legali. La controversia verteva su quale fosse il reale confine tra due proprietà: un vecchio muretto a secco, come sostenuto dagli attori, o la linea risultante dalle mappe catastali, come sostenuto dai convenuti. La Suprema Corte ha stabilito che, nel regolamento di confini, il giudice può dare prevalenza a prove materiali e visibili come un muretto esistente da oltre cinquant’anni, relegando le mappe catastali a un ruolo sussidiario. Di conseguenza, il ricorso è stato respinto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento di Confini: Quando un Vecchio Muretto Vale Più delle Mappe Catastali

In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un’interessante questione in materia di regolamento di confini e violazione delle distanze legali. La decisione chiarisce la gerarchia delle prove utilizzabili per determinare la linea di demarcazione tra proprietà, affermando che un elemento fisico e storico, come un muretto a secco, può avere la meglio sulle risultanze delle mappe catastali. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Costruzione Vicino al Muro di Confine

La vicenda ha origine dalla costruzione di un fabbricato a pochi centimetri da un muretto a secco che, da quasi cinquant’anni, divideva due terreni confinanti. I proprietari del terreno adiacente citavano in giudizio i costruttori, lamentando la violazione delle distanze legali previste dagli strumenti urbanistici. Chiedevano quindi al Tribunale di ordinare l’arretramento della costruzione e di condannare i vicini al risarcimento dei danni.
I costruttori si difendevano sostenendo che il confine reale non fosse il muretto, ma quello indicato dalle planimetrie catastali. Secondo questa interpretazione, il loro edificio rispettava ampiamente la distanza legale di cinque metri dal confine catastale.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione ai proprietari che avevano iniziato la causa. I giudici, basandosi anche sulle risultanze di una consulenza tecnica d’ufficio, accertavano che il confine effettivo era rappresentato dal muretto a secco. Di conseguenza, condannavano i convenuti ad arretrare il fabbricato e a versare un risarcimento di 5.000 euro.

Il Ricorso in Cassazione e il Ruolo delle Prove nel Regolamento di Confini

Contro la sentenza d’appello, il costruttore soccombente proponeva ricorso per Cassazione, articolandolo in tre motivi principali.

Primo Motivo: L’accusa di Ultrapetizione

Il ricorrente lamentava che i giudici avessero violato il principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.). A suo dire, avevano deciso una questione di regolamento di confini che non era stata esplicitamente richiesta, dato che la causa era stata intentata solo per la violazione delle distanze. La Corte ha ritenuto questo motivo inammissibile, spiegando che, di fronte alla contestazione sul posizionamento del confine, il giudice doveva necessariamente risolvere questa discrepanza come questione preliminare per poter decidere sulla domanda principale relativa alle distanze.

Secondo Motivo: La Prova nel Regolamento di Confini

Il secondo motivo contestava la violazione dell’art. 950 c.c. sul regolamento di confini. Il ricorrente sosteneva che il giudice avrebbe dovuto basarsi sui titoli di proprietà e solo in subordine su altri elementi. La Corte ha rigettato anche questa doglianza, ricordando che l’art. 950 c.c. ammette ogni mezzo di prova. Il giudice ha un ampio potere di valutazione e può legittimamente dare prevalenza a elementi visibili e stabili nel tempo, come il muretto immutato da oltre cinquant’anni, piuttosto che alle mappe catastali, il cui valore è meramente sussidiario e la cui attendibilità era stata peraltro messa in dubbio dal consulente tecnico.

Terzo Motivo: Il Vizio di Motivazione e la “Doppia Conforme”

Infine, il ricorrente denunciava un vizio di motivazione e l’omesso esame di un fatto decisivo. La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile, appellandosi al principio della “doppia conforme” (art. 348-ter c.p.c.). Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado sulle questioni di fatto, non era possibile riesaminare tali questioni in sede di legittimità.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribadito alcuni principi fondamentali in materia di prova nei giudizi di confine. Il giudice di merito, nell’esercizio del suo potere di valutazione, non è vincolato a una gerarchia rigida delle prove. L’art. 950 del Codice Civile stabilisce che, in caso di incertezza del confine, ogni mezzo di prova è ammesso. Le mappe catastali, in particolare, non costituiscono prova piena e incontrovertibile, ma hanno un carattere meramente sussidiario. Esse possono essere utilizzate solo in mancanza di altri elementi più significativi e affidabili. Nel caso di specie, la presenza di un muretto a secco, riconosciuto come elemento di demarcazione stabile e risalente nel tempo (oltre 50 anni), rappresentava un elemento probatorio più forte e concreto rispetto alle indicazioni astratte delle mappe. La decisione della Corte d’Appello, che ha privilegiato la situazione di fatto consolidata nel tempo, è stata quindi ritenuta corretta e immune da vizi logici o giuridici.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: nelle dispute sui confini, la realtà materiale e la storia dei luoghi possono avere un peso decisivo. Un elemento fisico visibile e accettato dalle parti per decenni può costituire una prova più forte di un documento tecnico come la mappa catastale. Per i proprietari immobiliari, ciò significa che è fondamentale non solo fare affidamento sui documenti, ma anche considerare la situazione di fatto esistente sul terreno, che può assumere una rilevanza giuridica determinante in caso di controversia.

In una causa per violazione delle distanze legali, il giudice può decidere anche sulla posizione del confine tra le proprietà?
Sì. Se la posizione del confine è contestata dalle parti, il giudice deve prima risolvere questa questione per poter poi decidere se le distanze legali siano state violate. Si tratta di un accertamento preliminare e necessario.

Nel determinare un confine incerto, le mappe catastali prevalgono sempre sulle altre prove?
No. Secondo l’art. 950 del Codice Civile, ogni mezzo di prova è ammesso. Le mappe catastali hanno un valore probatorio meramente sussidiario e vengono utilizzate solo in assenza di altri elementi più attendibili. Il giudice può dare prevalenza a prove materiali come un muretto o altri segni di demarcazione visibili e stabili nel tempo.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti se Tribunale e Corte d’Appello hanno deciso allo stesso modo?
Generalmente no. Se la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado sulle questioni di fatto (la cosiddetta “doppia conforme”), il ricorso per cassazione per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile, come previsto dall’art. 348-ter del codice di procedura civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6973 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6973 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35512/2019 R.G. proposto da :

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente- contro

COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZ.DIST. DI SASSARI, n. 414/2019, depositata il 13/09/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. NOME NOME COGNOME (cui sono subentrati gli eredi NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME), NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, esponendo di essere proprietari di un terreno in Santa Teresa Gallura e che, nell’anno 2005, sulla particella confinante è stata iniziata da parte dei convenuti la costruzione di un fabbricato posto a pochi centimetri dal muro di confine tra le due proprietà, muro che divide i terreni da quasi cinquant’anni. Gli attori hanno quindi chiesto al Tribunale di Tempio Pausania di accertare il mancato rispetto da parte dei convenuti delle distanze legali previste dagli strumenti urbanistici del comune e di condannare i convenuti alla riduzione in pristino dell’area, nonché al risarcimento dei danni subiti.
I convenuti hanno contestato la domanda osservando che il confine tra i fondi non era quello indicato dagli attori ma quello risultante dalle planimetrie catastali, con la conseguenza che il loro fabbricato risultava costruito a distanza di 5,00 mt. dal confine catastalmente individuato.

Con la sentenza n. 188/2016, il Tribunale di Tempio Pausania ha accolto la domanda degli attori e ha accertato la violazione della distanza legale e ha così condannato i convenuti ad arretrare il proprio fabbricato, ‘nel rispetto della distanza di mt. cinque dal confine, costituito dal muro a secco’; ha, inoltre, accolto la domanda di risarcimento dei danni e ha condannato i convenuti al pagamento di euro 5.000.

La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME in proprio e in qualità di erede universale di NOME. La Corte d’appello di Cagliari, con la sentenza n. 414/2019, ha rigettato il gravame.

Per giungere a tale soluzione, la Corte sarda, sulla base dei rilievi compiuti dal consulente tecnico di ufficio, ha attribuito prevalenza

ad un muretto a secco piuttosto che alle mappe catastali ai fini della individuazione della linea di confine tra i rispettivi immobili.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resistono con controricorso NOME COGNOME, anche quale erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, questi ultimi quali eredi di NOME COGNOME e di NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata sia dal ricorrente che dai controricorrenti.

CONSIDERATO CHE

I. Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia ‘violazione dell’art. 112 c.p.c., violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato’: il giudice di primo grado e quello di appello hanno violato l’art. 112 c.p.c. avendo accolto la domanda degli attori di accertamento della violazione delle distanze legali, procedendo preliminarmente a un accertamento dei confini che non era stato richiesto nell’atto introduttivo del giudizio.

Il motivo è inammissibile per difetto di specificità perché omette di riportare il relativo motivo di gravame con cui faceva valere il vizio di ultrapetizione.

In ogni caso, a fronte della contestazione da parte degli originari convenuti del diritto degli attori sulla parte di terreno in relazione al quale sarebbero state violate le distanze legali dal confine il giudice di merito non poteva che occuparsi della questione e, in via preliminare, risolvere il problema della discrepanza tra la situazione di fatto, invocata dagli attori, e quella invocata dai convenuti, risultante dalle mappe catastali.

Il secondo motivo contesta violazione e falsa applicazione dell’art. 950 c.c.: nel giudizio di regolamento dei confini il giudice ha un ampio potere di scelta e di valutazione dei mezzi probatori, in ordine ai quali il ricorso alle indicazioni delle mappe catastali

costituisce un sistema di accertamento meramente sussidiario; il giudice non può prescindere dall’esame dei titoli di proprietà, così che il riferimento contenuto negli atti di acquisto della proprietà del ricorrente doveva costituire il criterio probatorio cardine al quale fare riferimento; il giudice di merito, al contrario, non ha esaminato e valutato tali titoli.

Il motivo è infondato.

Il giudice d’appello ha richiamato il principio espresso dall’art. 950 c.c., in base al quale ogni mezzo di prova è ammesso e il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali in mancanza di altri elementi. Il giudice ha poi accertato (v. pagg. 10 e ss.) che, nel caso in esame, vi è un visibile elemento di demarcazione tra le due proprietà, costituito da un muretto a secco di pietre rimasto immutato da più di cinquant’anni, come d’altro canto riconosciuto dai convenuti, e ha concluso che, a fronte di tali segni di demarcazione, non fosse necessario fare ricorso alle indicazioni contenute nelle mappe catastali, che hanno, appunto, carattere residuale, tanto più che l’attendibilità delle medesime era stata messa in discussione dal consulente tecnico d’ufficio. Il giudice d’appello, al contrario di quanto sostenuto dal ricorrente, ha considerato il contratto di acquisto del fondo dei convenuti (cfr. pag. 12 della sentenza impugnata) e ha considerato anche un altro contratto di vendita di una diversa porzione di terreno tra i convenuti e un terzo. Non è pertanto ravvisabile il vizio di violazione e falsa applicazione della disposizione di cui all’art. 950 c.c.
3. Il terzo motivo censura la sentenza impugnata, ai sensi dei nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., per omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti e per violazione del principio del giusto processo ex art. 111 Cost., vizio di motivazione: la motivazione adottata dalla Corte d’appello è del tutto apodittica, laddove afferma che il confine tra i fondi di proprietà fosse

costituito dal muretto a secco presente sui luoghi da oltre cinquant’anni, in quanto dall’analisi del corredo probatorio non si ravvisa alcun elemento a sostegno dell’accoglimento della tesi degli attori.

Il motivo è inammissibile laddove denuncia, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, in quanto ai sensi dell’art. 348 -ter c.p.c. non è ammissibile il ricorso per cassazione ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. qualora la sentenza di appello confermi la pronuncia di primo grado per quanto concerne le questioni di fatto. Questa Corte ha poi specificato che nell’ipotesi di ‘doppia conforme’, il ricorrente in cassazione per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. – deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (v. Cass. n. 26774/2016 e Cass. n. 5947/2023), indicazione che manca nel motivo fatto valere dal ricorrente.
Nel motivo si prospetta anche il vizio di motivazione e, al riguardo, va sottolineato che, a seguito della riforma del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., un tale vizio non è più censurabile davanti alla Corte di cassazione , se non nei ristretti limiti dell’omesso esame circa un fatto decisivo o di motivazione in contrasto col cd. minimo costituzionale (ipotesi certamente qui non ricorrente: cfr, tra le tante, SSUU n. 8053/2014).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 3.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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