Regolamento di confini: i criteri dell'art. 950 c.c.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22490/2024, ha chiarito che in una causa per violazione delle distanze legali, l’incertezza del confine non può portare al rigetto della domanda. Il giudice deve procedere al regolamento di confini secondo i criteri dell’art. 950 c.c. e non applicando norme sulla forma dei contratti. La Corte ha inoltre ribadito i principi sul risarcimento del danno da occupazione illegittima, che non è automatico ma richiede la prova di un pregiudizio concreto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento di confini: la Cassazione corregge l’errore del giudice di merito

In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un’interessante controversia tra proprietari di immobili confinanti, offrendo importanti chiarimenti sul regolamento di confini e sul risarcimento del danno da occupazione illegittima. La decisione sottolinea un principio fondamentale: l’incertezza sulla linea di confine non può mai giustificare un ‘non liquet’ del giudice, ovvero una mancata decisione sulla violazione delle distanze legali. Al contrario, il giudice ha il dovere di accertare il confine, anche in via incidentale, applicando le norme specifiche previste dal codice civile.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla causa intentata dal proprietario di un villino contro il suo vicino. L’attore lamentava che il convenuto avesse realizzato una costruzione a una distanza dal confine inferiore a quella legale e si fosse impossessato di uno spazio comune destinato ad autorimessa. Chiedeva, pertanto, la demolizione del manufatto e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto le richieste, ordinando la demolizione della parte di costruzione che occupava lo spazio comune, ma rigettando la domanda relativa alla violazione delle distanze legali. La Corte d’Appello, investita della questione, pur riformando parzialmente la sentenza di primo grado sulla natura comune di un’area, aveva confermato il rigetto della domanda sulle distanze. Il motivo? La presunta mancata prova della esatta collocazione del confine, dedotta da una discrepanza tra la metratura indicata nell’atto di acquisto del ricorrente e quella effettiva. In sostanza, la Corte territoriale aveva ritenuto di non poter decidere sulla violazione delle distanze perché il confine era incerto, applicando erroneamente i principi sulla determinatezza dell’oggetto dei contratti (artt. 1346 e 1350 c.c.).

L’errata applicazione delle norme sul regolamento di confini

Il proprietario del primo villino ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, proprio l’errata applicazione delle norme. Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe dovuto risolvere la questione dell’incertezza del confine applicando i criteri specifici dettati dall’art. 950 del codice civile in materia di regolamento di confini, anziché richiamare norme inconferenti relative alla validità dei contratti immobiliari. Un’azione per il rispetto delle distanze legali presuppone, infatti, l’identificazione della linea di confine, e se questa è incerta, il giudice deve prima determinarla.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno chiarito che l’incertezza del confine tra due fondi non può mai portare a una pronuncia di ‘non liquet’ sulla domanda volta a far rispettare le distanze legali. L’incertezza deve essere superata dal giudice, il quale è tenuto ad accertare il confine, anche solo in via incidentale, utilizzando tutti i mezzi di prova ammessi dalla legge, secondo la scansione prevista dall’art. 950 c.c. (titoli di proprietà, mappe catastali, etc.).

La Cassazione ha giudicato ‘fuori luogo’ l’invocazione degli artt. 1346 e 1350 c.c. da parte della Corte d’Appello, poiché nel caso di specie non era in discussione la validità di un contratto per indeterminatezza dell’oggetto, ma la definizione fisica di un confine tra proprietà già determinate. Di conseguenza, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad un’altra sezione della Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi ai corretti principi di diritto.

Inoltre, la Corte ha accolto anche il motivo relativo al diniego del risarcimento del danno per l’occupazione illegittima dell’area comune. Richiamando la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite n. 33645/2022, ha ricordato che, sebbene il danno non sia ‘in re ipsa’ (cioè automatico), il proprietario è tenuto ad allegare e provare la concreta possibilità di godimento perduta o lo specifico pregiudizio subito. Sarà quindi compito del giudice del rinvio verificare, sulla base delle prove già acquisite, la sussistenza di tale diritto al risarcimento.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce due principi di grande rilevanza pratica nel diritto immobiliare. In primo luogo, in una causa sulle distanze legali, il giudice non può ‘arrendersi’ di fronte all’incertezza del confine, ma deve attivarsi per determinarlo con gli strumenti che l’ordinamento gli fornisce, in primis l’art. 950 c.c. In secondo luogo, conferma il moderno orientamento giurisprudenziale sul danno da occupazione senza titolo: per ottenere il risarcimento non basta dimostrare l’illegittimità dell’occupazione, ma occorre provare il danno-conseguenza, ossia il pregiudizio concreto derivante dalla perdita della disponibilità del bene.

Come deve agire un giudice se il confine tra due proprietà è incerto in una causa sulle distanze legali?
Il giudice non può rigettare la domanda per incertezza della prova. Ha il dovere di accertare il confine, anche se in via incidentale, utilizzando i criteri stabiliti dall’art. 950 del codice civile (esame dei titoli di proprietà, mappe catastali e ogni altro mezzo di prova).

È corretto applicare le norme sulla forma e l’oggetto dei contratti per risolvere una questione di confini?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’applicazione degli artt. 1346 e 1350 del codice civile è fuori luogo in un contesto di regolamento di confini, che è invece disciplinato specificamente dall’art. 950 del codice civile.

Il proprietario di un’area illegittimamente occupata ha sempre diritto al risarcimento del danno?
No, il risarcimento non è automatico. Secondo i principi stabiliti dalle Sezioni Unite della Cassazione, il proprietario deve allegare e provare il pregiudizio concreto subito, come la perdita di una concreta possibilità di godimento (ad esempio, locare o vendere l’immobile a condizioni vantaggiose).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 22490 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 22490 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 1841/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

NOME;

-intimato – avverso la sentenza n. 4304/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 22/06/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME, proprietario di un villino con giardino annesso, facente parte di un complesso immobiliare costituito da tre unità abitative, citò in giudizio NOME COGNOME, proprietario di uno

dei villini. Esponendo che il convenuto, in ampliamento del proprio immobile, aveva messo in opera un manufatto a circa un metro e cinquanta dal confine e, inoltre, si era impossessato di uno spazio comune al piano autorimesse, chiese demolirsi la costruzione posta a distanza inferiore a quella legale; nonché, quanto alle innovazioni, che affermava essere intervenute su parti comuni, chiese accertarsi la comune proprietà e condannarsi il convenuto al risarcimento del danno.

Il convenuto resistette alla domanda e svolse, inoltre, domanda riconvenzionale, della quale in questa sede non ci si deve più occupare.

1.1. Il ‘decisum’ della sentenza di primo grado si trae solo indirettamente dall’esame dei motivi operato dalla sentenza della Corte d’appello di Roma. Così, si ha modo di apprendere che il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, aveva condannato il convenuto (appellato) a demolire una parte edificata al piano autorimesse su spazio di proprietà giudicato comune, rigettando nel resto (quindi, la domanda con la quale si era denunciata la violazione della distanza legale dal confine).
Il Giudice di secondo grado, accolta in parte l’impugnazione di NOME COGNOME, dichiarò la comune proprietà <>.

La sentenza d’appello, quanto al capo di quella del Tribunale formalmente riformata in dispositivo, spiegato, alle pagg. 8 e 9, la ragione per la quale quell’area doveva considerarsi comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e precisato che un tale accertamento era stato effettuato dal Tribunale, seppure in forma non esplicitata nel ‘decisum’, dopo avere affermato che la sentenza di primo grado non meritava censura sul punto, soggiunge: <> e in dispositivo, riformando la decisione, dichiarò la comune proprietà.

NOME COGNOME propone ricorso sulla base di sei motivi. La controparte è rimasta intimata.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia falsa applicazione degli artt.1346 e 1350 cod. civ.

Si afferma che la Corte di Roma aveva reputato che non fosse stata data la prova dell’allocazione del confine tra le due proprietà e perciò aveva concluso che non era rimasta accertata la violazione della distanza prevista dagli artt. 3 e 8 delle NTA del Comune di Roma da parte dello COGNOME.

Il passaggio motivazionale aggredito dal motivo è il seguente:

<>.

Poiché, prosegue la decisione, nei contratti a forma vincolata ‘ad substantiam’ l’oggetto deve essere determinato o determinabile sulla base della scrittura, esclusi riferimenti esterni e la rilevanza di planimetrie è subordinata alla loro sottoscrizione, con l’espressa indicazione di far parte integrante dello strumento, non vi era prova che consentisse di identificare il confine con la recinzione in atto. Di conseguenza non potevasi affermare che il convenuto avesse costruito a distanza illegale.
Il ricorrente addebita alla sentenza di avere fatto falsa applicazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ., del tutto estranei alla risoluzione della questione, la quale presuppone l’identificazione dei confini ai sensi dell’art. 950 cod. civ.

In ogni caso, le norme in materia negoziale non avrebbero potuto trovare applicazione nel caso di vendita giudiziaria, operando l’art. 586 cod. proc. civ.

Il confine, prosegue il ricorrente, era perfettamente identificabile proprio sulla base dei criteri di cui all’art. 950 cit. e un tale accertamento era dovuto, anche incidentalmente.

4.1. Il motivo è fondato.

Deve osservarsi che i confini vanno accertati attraverso i criteri e secondo la scansione di cui all’art. 950 cod. civ.

L’evocazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ. appare fuori luogo : non solo non v’è dubbio che l’oggetto, costituito da un immobile, risulta determinato, ma qui non v’è questione che investa un tal profilo; ancor meno appare apprezzabile il riferimento alla forma scritta dei contratti che involgono diritti reali immobiliari.

Non può esservi un ‘non liquet’ sulla domanda volta all’accertamento della violazione delle distanze legali perché il confine fra gli immobili interessati è incerto. L’incertezza va vinta,

sia pure incidentalmente all’anzidetto scopo, ai sensi dell’art. 950 cod. civ. (e il ricorso a pag. 6 richiama comunque l’identificazione dei confini posta dall’art. 950 cc).

Va soggiunto che proprio la mancata applicazione di quest’ultima norma lamenta inequivocamente il ricorrente nel corpo del motivo, senza che possa assumere rilievo la circostanza che nella rubrica dello stesso non risulta essere stata richiamata.

Si rende pertanto necessario nuovo esame per la regolamentazione del confine tra i fondi.

Con il secondo motivo viene denunciata falsa applicazione degli artt. 1346 e 1350 cod. civ., addebitandosi alla decisione di non avere considerato che, provenendo l’immobile da espropriazione immobiliare, occorreva far riferimento all’art. 555 cod. proc. civ., che, a sua volta, richiama l’art. 2826 cod. civ. e quest’ultima norma, dopo la riforma operata con la l. n. 52/1985, prescrive l’esatta identificazione dell’immobile.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ., 115 e 116 cod. proc civ., addebitandosi alla decisione di non avere rettamente vagliato le emergenze di causa e, in particolare, di non avere colto che la discrepanza delle conclusioni del c.t.u. nominato in questa causa rispetto a quelle del c.t.u. nominato nel processo esecutivo, culminato nell’espropriazione dell’immobile acquistato dal ricorrente, non riguardavano il confine.

Con il quarto motivo viene denunciato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, che il ricorrente individua nel non avere il Giudice saputo cogliere la non rilevanza della anzidetta discrepanza riguardo alla soluzione della questione controversa.

Gli esposti motivi, dal secondo al quarto, restano assorbiti dall’accoglimento del primo.

Con il quinto motivo viene denunciata omessa pronuncia, con violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Secondo la prospettazione impugnatoria l’attore aveva lamentato con la citazione di primo grado che il convenuto aveva chiuso con un muro uno spazio comune, posto nel locale garage, al fine di farne uso esclusivo. Il Tribunale aveva giudicato illecita la condotta di costui, che aveva condannato al ripristino. Tuttavia, aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda di accertamento della comune proprietà. La Corte d’appello aveva ovviato a un tale errore, ma <>.
9.1. Il motivo è inammissibile.

La sentenza di primo grado, salvo la parte riformata, nel resto è stata confermata. Non è dubbio, quindi, che la statuizione di cui il ricorrente discorre, proprio perché non riformata, risulta intangibile. È appena il caso di ricordare che, come riporta lo stesso ricorrente, il Tribunale, condannò la controparte al ripristino dello spazio comune.

Con il sesto motivo viene denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1226 cod. civ., per essere stato negato il diritto al risarcimento in relazione al periodo d’illegale occupazione di parte dell’area comune.

10.1. Il motivo merita di essere accolto nei termini e limiti di cui appresso.

Di recente le Sezioni unite, a risoluzione di un annoso contrasto concernente la risarcibilità dell’occupazione senza titolo, che vedeva contrapporsi la tesi del danno in ‘re ipsa’, con quella che richiedeva la piena prova del danno, sono intervenute con la sentenza n. 33645, 15/11/2022.

Fra l’altro, si è, così affermato che in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poiché l’onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l’onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l’evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (massima Rv. 666193 -04). Essendosi, tuttavia, precisato, nella medesima sede, che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (massima Rv. 666193 -01). Inoltre, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall’impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (massima Rv.
666193-03). Si è poi chiarito, nella stessa sede, che se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (massima Rv. 66619302).

La Corte romana ha negato il risarcimento affermando che l’appellante <>.

La sentenza, per ovvie ragioni, non si è potuta misurare con i principi di diritto sopra riportati. Occorrerà, pertanto, che, sulla base delle emergenze di causa già acquisite, si verifichi la sussistenza o meno del vantato diritto al risarcimento.

In conclusione, cassata con rinvio la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi, il Giudice del rinvio ( Corte d’appello di Roma, in diversa composizione) provvederà anche a regolare il capo delle spese del giudizio di legittimità

P.Q.M.

accoglie il primo e il sesto motivo del ricorso, dichiara inammissibile il quinto e assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello di Roma, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma in data 11 aprile 2024

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.